Українські забудовники нерідко "економлять" на якості будівництва через бажання знизити собівартість проєкту та отримати максимальний прибуток. Це може проявлятися у використанні дешевших матеріалів, заміні передбачених проєктом конструкцій на менш надійні аналоги або скороченні етапів робіт. Часто будівельні компанії йдуть на такі кроки через нестачу фінансування, бажання швидше завершити об’єкт чи відсутність належного контролю з боку державних органів. У результаті страждає не лише довговічність будівлі, а й безпека мешканців.
Подібна практика є доволі поширеною, особливо серед девелоперів, що працюють у сегменті доступного житла або в невеликих містах, де увага ЗМІ та контролюючих структур менш пильна. Деякі забудовники вдаються до такої економії майже на кожному проєкті, інші — у періоди економічної нестабільності чи стрибків цін на матеріали. Нерідко це супроводжується формальним оформленням документів і звітів, які "прикривають" реальний стан речей, поки проблеми не почнуть проявлятися вже під час експлуатації будинку.
Реальні приклади "халтури" від забудовників
ЖК Крістер Град — економія на трубах. Цей житловий комплекс був введений в експлуатацію ще у 2017 році. Однак мешканці скаржаться, що потерпають від проривів труб. У квартирах регулярно заливає по декілька квартир. Сантехнік, який обслуговує будинок, зазначає, що для відновлення нормальної роботи потрібно повністю замінити всі труби.
ЖК Варшавський Плюс — підтоплення та жахлива якість стяжок. Цей комплекс на Виноградарі став черговим прикладом, коли забудовник ігнорує базові вимоги. У одному з будинків, розташованих за адресою Всеволода Змієнка, 21, нижні поверхи регулярно підтоплюються через помилки під час будівництва. Про це повідомили мешканці в телеграм-каналі "Життя Оболонського району". На їх думку, якщо забудовник застосовував належні матеріали, такої ситуації можна було б уникнути. Також мешканці нарікають на погану якість стяжки: замість нормального будівельного матеріалу підлога виявилася практично вся з піску.
ЖК Navigator — нестача інфраструктури та неякісний ремонт. Ще один кейс — оболонський ЖК, де забудовник ДБК-Житлобуд зекономив на інфраструктурі: відсутність трансформаторної підстанції призвела до того, що мешканці змушені були використовувати електроенергію за промисловими тарифами, які утричі вищі за побутові. У відповідь свого часу люди навіть перекривали вулицю Сім’ї Кульженків, вимагаючи справедливого перерахунку.
ЖК Восьма Перлина в Одесі — паркінг без армування. В одеському ЖК від Kadorr Group автомобіль з легкістю проламав стіну підземного паркінгу — вона не мала армування й не витримала навіть слабкого удару. Стіна була викладена з газоблоків на клей і не мала жодного посилення. Це могла бути зона, що обов’язково витримує удари, але забудовник вирішив заощадити на безпеці.
Ці кейси далеко не поодинокі і демонструють, що забудовники часто заощаджують на ключових інженерних елементах — трубах, електриці, армуванні тощо. Ці "оптимізації" можуть здаватися економічно виправданими, але в результаті створюють ризики для безпеки та комфорту мешканців.
Нові зобов’язання забудовників
Вочевидь, щоб виправити цю ситуацію Кабінет міністрів України схвалив законопроєкт, який посилює захист прав покупців житла та встановлює для забудовників обов’язкову гарантію якості новобудов щонайменше на 10 років після введення будинку в експлуатацію.
За задумом розробників ініціативи, забудовник або його правонаступник має нести відповідальність за всі виявлені протягом цього строку дефекти. Власник нерухомості отримає право вимагати усунення недоліків у встановлений термін або відшкодування витрат, якщо виправлення здійснювалося самостійно.
Законопроєкт передбачає внесення змін до статті 884 Цивільного кодексу України та пропонує чіткий механізм вирішення спорів між мешканцями і забудовниками чи їх правонаступниками — у тому числі через суд. Водночас гарантія не поширюватиметься на будинки, зведені за будівельним паспортом, та об’єкти з незначним класом наслідків (СС1), побудовані господарським способом.
На думку чиновників з Мінрегіону, нові правила підвищать довіру до ринку нерухомості та зроблять його більш прозорим і безпечним для громадян.
Думка експерта
Коментуючи даний документ, член Ради Комітету НААУ з питань будівельного права Віталій Глянцев нагадує, що чинний Цивільний кодекс (ст.ст. 858, 884) уже передбачає можливість встановлення гарантійних строків для підрядника, але ці норми є диспозитивними та не містять чітких механізмів контролю. Державні будівельні норми (ДБН В.1.2-14:2018) також містять лише загальні вимоги щодо відповідальності учасників будівництва й не гарантують захисту прав покупців після завершення проєкту.
За словами експерта, новизна законопроєкту полягає у встановленні єдиного підходу: 10-річний гарантійний строк на рівні закону, який є обов’язковим для всіх об’єктів (крім малозначних та СС1), та чіткого механізму реалізації права власника на усунення дефектів або компенсацію витрат. Це може стати кроком до подолання проблеми неякісного будівництва й стимулювати девелоперів зводити житло з урахуванням довгострокової відповідальності.
Водночас, Глянцев звертає увагу на ризики. По-перше, незрозуміло, хто відповідатиме за дефекти, якщо забудовник ліквідується одразу після введення будинку в експлуатацію — випадки, не рідкісні в українській практиці. По-друге, фінансове навантаження та ініціювання судових процесів лягають на власників, що вимагає значних ресурсів і часу, а результат залишається непередбачуваним. По-третє, тривалі судові процеси та складність доказової бази можуть звести нанівець навіть найкращі наміри закону.
Захист прав покупців нерухомості: досвід Франції та Іспанії
У Франції та Іспанії створено ефективні механізми захисту прав покупців новобудов, які ґрунтуються на чітких законодавчих нормах і обов’язковому страхуванні. У Франції Цивільний кодекс встановлює три гарантійні строки: один рік на всі дефекти, два роки на замінні елементи (сантехніка, вікна), і десять років на конструктивні недоліки, що загрожують безпеці будівлі. Ключовою є система страхування (assurance dommages-ouvrage), яка забезпечує швидку компенсацію власнику без тривалого з’ясування вини забудовника, після чого страхова компанія розв'язує питання з винуватцем.
В Іспанії діє схожа модель: річний гарантійний строк на косметичні дефекти, три роки на системи комфорту (вентиляція, електрика), і десять років на фундаментальні конструкції. Забудовники зобов’язані страхувати десятирічну відповідальність, а також надавати банківські гарантії чи поручительство. Солідарна відповідальність усіх учасників будівництва — від проєктантів до підрядників — посилює захист покупця, дозволяючи ефективно вирішувати спори через суд чи страхові компанії.
Ці країни демонструють, як чітке законодавство та страхування створюють надійний захист для власників нерухомості. Презумпція відповідальності забудовника та швидка компенсація значно знижують ризики для покупців, що може бути прикладом для інших країн із динамічними ринками житла, де захист прав покупців залишається викликом.
Висновки: шлях до якісного будівництва в Україні
Економія на якості будівництва залишається системною проблемою українського ринку нерухомості, що підриває довіру покупців і створює ризики для їхньої безпеки. Нові законодавчі ініціативи, такі як 10-річна гарантія якості, покликані змінити ситуацію, але потребують чітких механізмів реалізації, зокрема щодо відповідальності у разі ліквідації забудовників. Світовий досвід показує, що обов’язкове страхування та солідарна відповідальність учасників будівництва можуть ефективно захистити власників, але в Україні бракує інфраструктури для таких моделей.
Для подолання проблеми необхідні комплексні реформи: посилення державного нагляду, запровадження страхових механізмів і прозорих процедур сертифікації матеріалів. Покупцям варто ретельно перевіряти репутацію забудовників і вимагати детальних звітів про використані матеріали та технології. Лише спільні зусилля держави, девелоперів і громадськості здатні забезпечити якісне та безпечне житло для українців.