В Украине деятельность риелторов до сих пор не урегулирована отдельным профильным законом. Для предоставления услуг посредничества в сфере недвижимости не требуется лицензия, обязательная сертификация или специальное разрешение. Фактически кто-либо может позиционировать себя как риелтора, что создает неравные условия на рынке и повышает риски для клиентов.
Попытки законодательно упорядочить эту сферу продолжаются, по меньшей мере, с 1999 года, однако полноценное регулирование так и не предпринято. Отсутствие четких стандартов профессии, требований к квалификации и механизмов контроля приводит к появлению большого количества непрофессиональных посредников. Это отрицательно сказывается на качестве услуг и формирует репутационные проблемы для всего рынка.
В результате потребители нередко остаются без должной защиты, особенно в случае конфликтов или финансовых потерь. Отсутствие понятных правил игры подрывает доверие к рынку недвижимости и усложняет формирование прозрачных и безопасных условий для инвесторов и покупателей жилья.
Как реально работают риелторы в Украине
В отличие от США и Канады, где статус Realtor является защищенной торговой маркой и предусматривает обязательное членство в профессиональной ассоциации, соблюдение кодекса этики, регулярное обучение и сертификацию, в Украине рынок остается практически свободным. Здесь нет единого обязательного стандарта доступа к профессии, централизованного контроля или системы сертификации, гарантирующей качество услуг.
Одной из самых больших претензий клиентов является ситуация, когда человек самостоятельно находит жилье, но вынужден платить значительную комиссию посреднику, который только разместил объявление или организовал просмотр. Такую практику юристы квалифицируют как нечестное или агрессивное коммерческое поведение, что может противоречить законодательству о защите прав потребителей, особенно если имеет место давление или введение в заблуждение.
В профессиональной среде таких посредников часто называют "ключниками" – теми, кто фактически продает доступ к информации или передает ключи, не создавая добавленной стоимости. Эксперты отмечают: если риелтор не проводит переговоры, не проверяет документы, не минимизирует риски и не сопровождает соглашение комплексно, его вознаграждение не соответствует содержанию услуги. Стоимость комиссии должна отражать реальный объем работы и уровень ответственности.
Еще одна проблема – отсутствие должной юридической фиксации отношений. Часто стороны ограничиваются формальными договорами без нотариального удостоверения и без внесения в какие-либо реестры. В случае конфликта это усложняет защиту прав клиента. Таким образом, реальная практика на рынке в значительной степени зависит от договоренностей сторон, а не четко установленных стандартов профессии.
Попытка легализации рынка: предусматривавший законопроект №3618
Юристы напоминают, что 9 июня 2020 года в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект №3618 "О риэлторской деятельности в Украине", который имел целью комплексно урегулировать брокерскую деятельность в сфере недвижимости. Документ стал уже третьей попыткой законодателей ввести отдельные правила для этого рынка после инициатив 2007 и 2011 годов. Впрочем, несмотря на громкие дискуссии, законопроект так и не был принят.
Проект предусматривал введение обязательной профессиональной подготовки, квалификационного экзамена и сертификации брокеров, создание специальных реестров и Единой информационной базы, а также заключение письменного риелторского договора с четко определенными условиями. Кроме того, документ фактически обязывал владельцев недвижимости осуществлять сделки купли-продажи или аренды (кроме дарения и наследования) только через сертифицированных посредников. Без внесения данных в соответствующую базу нотариусы не смогли заверять соглашения.
По оценкам юристов, в случае принятия закон существенно изменил модель рынка: появилась бы централизованная система контроля, ограниченный доступ к профессии и фактическая монополизация услуг. В то же время, это означало бы и сужение права собственников самостоятельно распоряжаться своим имуществом, а также потенциальный рост стоимости посреднических услуг.
Несмотря на заявленную цель – повысить стандарты качества и защитить потребителей, документ вызвал множество оговорок из-за рисков чрезмерного регулирования и непрозрачности механизмов контроля. В итоге законопроект №3618 не был поддержан парламентом, и рынок риелторских услуг в Украине продолжает оставаться без специального профильного закона.
Рынок риелторских услуг снова пытаются вывести из тени
В Верховной Раде готовятся новые изменения в законодательство, которые должны урегулировать деятельность риелторов и установить четкие правила игры на рынке недвижимости. В профильном комитете уже создана рабочая группа, нарабатывающая предложения: планируют определить, кто именно может получить статус риелтора, какие услуги он обязан оказывать и какую ответственность будет нести перед клиентом. Среди идей возможно введение обязательной аккредитации и создание государственного реестра, чтобы граждане могли проверять полномочия специалиста.
Проблема усугубляется отсутствием точных данных о количестве участников рынка. По разным оценкам, в Украине может работать от 45 000 до 80 000 риелторов, тогда как сами представители профессиональной среды говорят только о 2000–3000 активных специалистах. Такой разрыв в цифрах свидетельствует о значительном теневом сегменте и отсутствии прозрачного учета.
Отдельный акцент делают на содержании обязанностей риелтора. Речь идет о проверке права собственности, наличии обременений или судебных споров, рисках мошенничества, а также о контроле соблюдения прав несовершеннолетних, если они зарегистрированы в жилье. Законодатели отмечают: клиенты не должны платить комиссию за услуги, которые фактически не были предоставлены или выполнены формально.
Параллельно поднимается вопрос налогов. По оценкам парламентского комитета по вопросам финансов, значительная часть сделок с недвижимостью происходит вне государственного контроля, и бюджет ежегодно недополучает сотни миллионов гривен. В парламенте признают, что проблема не только в законах, но и в слабом администрировании. Легализация рынка рассматривается как шаг к формированию равных правил для всех и уменьшению масштабов теневой экономики.
Итоги
История с регулированием рынка риелторских услуг демонстрирует глубокий конфликт между потребностью в порядке и риском чрезмерного вмешательства. С одной стороны, потребители ожидают реальной защиты, прозрачных правил и понятной ответственности посредников. С другой стороны, предыдущие попытки реформ показали, что непродуманные механизмы могут создать новые перекосы, ограничить конкуренцию и повысить стоимость услуг.
Новая инициатива парламента фактически является попыткой найти баланс: сделать рынок более подотчетным и прозрачным, не превратив его в закрытую систему с ограниченным доступом. От того, насколько будут прописаны правила и механизмы контроля, зависит не только судьба профессии, но и уровень доверия ко всему сектору недвижимости в Украине.