Брак робочої сили, дорогі матеріали та війна: що заважає ринку девелоперів

Олена Граждан
12.09.2022 20:48

6 хв

Забудовники намагаються вижити у воєнних умовах. Ланцюжки постачання будматеріалів зруйнувалися, а попит, за даними M4U, складає 10% від довоєнного. Проте компанії відновили будівництво на заході, у центрі та півдні країни, а великі гравці не втрачають віру у запуск нових об’єктів.

Як девелопери переживають кризу на ринку?

Попри війну, SAGA Development відновила спорудження будинку №7 у ЖК RYBALSKY. Компанія також не зупинила спорудження будинків №1 та №11. "Ми впевнені у перспективі будинку на Рибальському і маємо законтрактованих об’єм купівель", – пояснює засновник та СЕО SAGA Development Андрій Вавриш. 

Поки що девелоперу вистачає запасу міцності у кризові часи. "SAGA будується, відкладає початок нових проєктів. Але готує їх для пізнішого запуску", – каже Вавриш.

Інтергал-Буд теж відновив будівництво. "Спершу ми поновили роботу на майданчиках у західному регіоні, вже потім — в столичному. Зараз ми завершуємо будинки в семи комплексах у Києві та найближчому передмісті", – розповідає комерційна директорка компанії Анна Лаєвська. 

Лише після цього, забудовник оголосить про подальші дії, повідомила Анна Лаєвська. "Зараз наша мета — добудувати будинки високого етапу готовності, аби якнайшвидше передати ключі від квартир їх власникам", – каже вона. 

Через півроку після вторгнення, такими успіхами можуть похвалитися не всі забудовники житлової нерухомості. За даними M4U продажі у всіх девелоперів просіли на 90%, порівняно із 2020-2021 роками. Попри це, компанії не зупиняють будівництво зовсім. 

Станом на кінець серпня 2022 року, 173 будівельні майданчики в Києві відновили роботи і продажі, повідомляють в M4U. "Це 78% того, що будувалося й продавалося в лютому", – каже засновник M4U Володимир Даниленко. Для порівняння: у грудні 2021 року у Києві були активні 224 будівельні майданчики. 

Видання "Економічна правда" порахувало, що на столичному ринку нерухомості відновило роботу 80% ринку девелоперів – компанії Київміськбуд, Інтергал-буд, КАН девелопмент, Stolitsa Group, Perfect Group, РІЕЛ, Saga Development, DIM, Status Group, GEOS, "Ковальська", A Development та City One Development. 

А що в інших регіонах? Станом на вересень 2022 року, понад 90% компаній відновили будівництво у Рівненській, Волинській, Закарпатській, Івано-Франківській, Тернопільській, Черкаській областях. Трохи менше, більше 70-80% компаній відновили будівництво у Львівській, Хмельницькій, Вінницькій областях, повідомили у ЛУН Місто у відповіді на запит НЕРУХОМІ

Найменше компаній відновило будівництво на півночі країни та в деяких прифронтових областях: Харківській, Запорізькій, Чернігівській та Сумській, свідчать дані ЛУН. Там відновили будівництво на 8-44% від довоєнного. 
 
Війна та енергетичний шантаж Росії спричинили здорожання будівельних матеріалів. Частина працівників на будівництві пішла з трудового ринку воювати. Але навіть якщо девелопери справляться із цими проблемами, залишається інша – споживачі не хочуть або не можуть купити нерухомість зараз. 

Не купують, бо війна

Перша проблема для ринку житла після вторгнення – обмежений попит. Купівля нерухомості зараз непопулярна – вона програє в дохідності ринку цінних паперів та не на часі, пояснює Андрій Вавриш. "Коли ви маєте облікову ставку 25% та купуєте державні облігації, складно мати бізнес, який може з цим конкурувати", – каже він. 

Нерухомість – велика покупка, напряму пов’язана із почуттям безпеки та перспективи. Ці відчуття втрачаються у війну, пояснює Вавриш. "Зараз взагалі не час приймати рішення, купувати чи ні. Інвестиційні рішення переносять на потім", – додає CEO SAGA Development

Потенційні покупці є, але їх мало і вони залежатимуть від державних програм. "Невелика частина попиту з боку внутрішніх мігрантів залишиться. Так само як і попит на соціальне житло від держави з боку менш забезпечених мігрантів", – пояснює Даниленко. 

Угоди більше закриває вторинний ринок, ніж первинний, навіть якщо забудовники будуть продавати із дисконтом, каже Вавриш. 

"Наявний зараз попит зосереджений здебільшого на готових або майже готових об'єктах", – каже Лаєвська. 

Щоб полегшити купівлю житла, уряд перезапускає програму "Доступна іпотека" зі ставками у 3-5% для пільгових категорій громадян і військових, і 7% для ВПО та решти клієнтів. Якщо програма запрацює, українцям не треба буде платити більше 20% за іпотечними кредитами. Це також може підживити попит, якщо війна закінчиться. 

"Низька ставка програми при високих темпах інфляції є дуже привабливою. Військовим зараз виплачують 30-100 000 грн. Вони можуть витратити ці суми на авто і техніку, а можуть вкластися в іпотеку", – каже фінансовий аналітик ICU Михайло Демків. 

Безпекова ситуація також буде впливати на попит. Чим швидше закінчиться війна і з’явиться відчуття безпеки, тим швидше він відновиться. 

Собівартість квадратного метра далі росте

Другий виклик для житлової нерухомості – собівартість будівництва, яка зростає. Середня вартість квадратного метра у серпні склала 47 600 грн у новобудовах Києва, 34 600 грн у новобудовах Львова, 34 700 грн у новобудовах Одеси, за даними ЛУН Місто. 

Однак за даними M4U, лише собівартість квадратного метра зросла на 32% порівняно із січнем 2022 року – із 44 995 грн до 59 434 грн, пояснює Володимир Даниленко. До цього, вона зросла на 26% протягом 2021 року. 

Квадратний метр у майже завершених проєктах, які почали будувати кілька років тому, буде зараз коштувати так само як в нових проєктах, каже Лаєвська. Тому економічно невигідно вкладатися у ЖК на етапі котлованів. "І поява нових проєктів не зможе суттєво вплинути на об'єм угод. Відчутної різниці у вартості квадратних метрів між котлованом та майже добудованим будинком не буде, принаймні зараз", – додає вона. 

Собівартість також зросла через ріст курсу валют, до яких привʼязана вартість імпортних будматеріалів. Окрім того, девелопери замінюють постачальників, особливо з росії та білорусі. "Наприклад, переважна більшість скла і віконних профілів до війни постачалися з росії та білорусі", – каже Даниленко. 

На додачу до цього, девелоперам потрібно сформувати нові ланцюги постачань. До повномасштабної війни, будматеріали та обладнання транспортувалися морем. Через заблоковані порти, їх транспортують транспортом по суші, що обходиться дорожче. "Наприклад, щоб в Україну потрапила якась продукція з Туреччини, треба доставити її спершу в Європу, а вже потім — фурами чи залізницею до нас", – пояснює Лаєвська. 

По собівартості також вдарила енергетична криза. Наприклад, вона підвищила вартість скла у 1,5 раза ще до війни – газ складає 50% у ціні виробництва скла, пояснив Даниленко. Клінкер – матеріал, який використовується у виробництві цегли – також має 30% частки газу в ціні, за його даними.

За словами Даниленка, зараз ще не час нових масових закупок – більшість девелоперів використовують старі запаси будматеріалів або вироблені в Україні матеріали. Однак частина підприємств, які виробляли будматеріали, знаходяться на окупованій території, заводи інших підприємств також були пошкоджені через бойові дії. "Зазнав обстрілу гіпсовий завод в Соледарі на Донеччині. Під окупацію опинились кілька заводів-виробників сухих будівельних сумішей на Херсонщині", – каже Лаєвська. 

Не варто забувати про Маріуполь, де російські війська знищили комбінат імені Ілліча та комбінат "Азовсталь". "Так склалось, що здебільшого великі заводи були зосереджені на сході та півдні країни", – додає комерційна директорка Інтергал-Буд. 

Люди пішли з будівництва, але це поки не критично

У довоєнному 2021 році одним із аргументів підняття ціни квадратного метра були високі зарплати будівельників. Українським компаніям потрібно було заманювати працівників на об’єкти в країні, тому що ті їхали працювати в Європу. 

Проте зараз ситуація інша. Більшість працівників на будівництвах Києва були вихідцями із західних регіонів – бетонярі, мулярі, кранівники, електрики, сантехніки. Після початку війни вони повернулися назад в західні регіони, розповів НЕРУХОМІ представник топменеджменту київського забудовника, який побажав залишатися неназваним. Хтось пішов до військкомату за повісткою або вступив до Територіальної оборони, інші люди залишилися з родинами вдома. 

Однак ця проблема не відчувається гостро, тому що будівельні роботи не відновилися у довоєнних обсягах. 

Яка короткострокова перспектива ринку

Першочергова короткострокова стратегія для девелоперів – продати залишки у добудованих об’єктах. "Девелопери, ймовірно, переорієнтуються на державні замовлення. В окремих випадках, шукатимуть можливість роботи на міжнародних ринках", – каже Даниленко. 

SAGA Development не закриває повністю нові проєкти, а чекає для них слушної миті, каже Вавриш. Однак у девелоперів також є запит на допомогу від держави. 

"Створення державної або банківської програми, у рамках якої забудовники могли б отримати фінансування, суттєво сприяло б пожвавленню на ринку", – каже президент Київміськбуду Ігор Кушнір. 

Це може розірвати замкнене коло, коли люди не купують, бо не будуть, або люди не купують, бо не бачать динаміки будівництва. Спеціальна програма для ринку могла б допомогти запустити більше будівельних майданчиків та зацікавити інвесторів, вважає Кушнір. 

Автор:

Олена Граждан

контриб'ютор

Коментарі

9.6т

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом