Застройщики пытаются выжить в военных условиях. Цепи поставки стройматериалов разрушились, а спрос, по данным M4U, составляет 10% от довоенного. Однако компании возобновили строительство на западе, в центре и юге страны, а крупные игроки не теряют веру в запуск новых объектов.
Как девелоперы переживают кризис на рынке?
Несмотря на войну, SAGA Development возобновила строительство дома №7 в ЖК RYBALSKY. Компания также не остановила строительство домов №1 и №11. "Мы уверены в перспективе дома на Рыбальском и имеем законтрактованный объем покупок", – объясняет основатель и СЕО SAGA Development Андрей Вавриш.
Пока девелоперу хватает запаса прочности в кризисные времена. "SAGA строится, откладывает начало новых проектов. Но готовит их для более позднего запуска", – говорит Вавриш.
Интергал-Буд тоже возобновил строительство. "Сначала мы возобновили работу на площадках в западном регионе, уже потом - в столичном. Сейчас мы завершаем дома в семи комплексах в Киеве и ближайшем пригороде", - рассказывает коммерческий директор компании Анна Лаевская.
Только после этого застройщик объявит о дальнейших действиях, сообщила Анна Лаевская. "Сейчас наша цель – достроить дома высокого этапа готовности, чтобы как можно быстрее передать ключи от квартир их владельцам", - говорит она.
Через полгода после вторжения такими успехами могут похвастаться не все застройщики жилой недвижимости. По данным M4U, продажи у всех девелоперов просели на 90% по сравнению с 2020-2021 годами. Несмотря на это, компании не останавливают строительство совсем.
По состоянию на конец августа 2022 года, 173 строительных площадок в Киеве возобновили работы и продажи, сообщают в M4U. "Это 78% строившегося и продававшегося в феврале", – говорит основатель M4U Владимир Даниленко. Для сравнения: в декабре 2021 года в Киеве были активны 224 строительных площадки.
Издание "Экономическая правда" посчитало, что на столичном рынке недвижимости возобновили работу 80% рынка девелоперов – компании Киевгорстрой, Интергал-Буд, КАН Девелопмент, Stolitsa Group, Perfect Group, РИЭЛ, Saga Development, DIM, Status Group, GEOS, A Development и City One Development.
А что в других регионах? По состоянию на сентябрь 2022 года более 90% компаний возобновили строительство в Ровенской, Волынской, Закарпатской, Ивано-Франковской, Тернопольской, Черкасской областях. Чуть меньше, более 70-80% компаний возобновили строительство во Львовской, Хмельницкой, Винницкой областях, сообщили в ЛУН Мисто в ответе на запрос НЕРУХОМІ.
Меньше всего компаний возобновило строительство на севере страны и в некоторых прифронтовых областях: Харьковской, Запорожской, Черниговской и Сумской, свидетельствуют данные ЛУН. Там возобновили строительство на 8-44% от довоенного.
Война и энергетический шантаж России повлекли за собой удорожание строительных материалов. Часть работников на строительстве ушла с трудового рынка воевать. Но даже если девелоперы справятся с этими проблемами, остается другая – потребители не хотят или не могут купить недвижимость сейчас.
Не покупают, потому что война
Первая проблема для рынка жилья после вторжения – ограничен спросом. Покупка недвижимости сейчас непопулярна – она проигрывает в доходности рынка ценных бумаг и не ко времени, объясняет Андрей Вавриш. "Когда вы имеете учетную ставку 25% и приобретают государственные облигации, сложно иметь бизнес, который может с этим конкурировать", – говорит он.
Недвижимость – большая покупка, напрямую связанная с чувством безопасности и перспективы. Эти ощущения утрачиваются в войну, объясняет Вавриш. "Сейчас вообще не пора принимать решения, покупать или нет. Инвестиционные решения переносят на потом", – добавляет CEO SAGA Development.
Потенциальные покупатели есть, но их мало, и они будут зависеть от государственных программ.
"Небольшая часть спроса со стороны внутренних мигрантов останется. Равно как и спрос на социальное жилье от государства со стороны менее обеспеченных мигрантов", – объясняет Даниленко.
Сделки больше закрывают вторичный рынок, чем первичный, даже если застройщики будут продавать с дисконтом, говорит Вавриш.
"Существующий сейчас спрос сосредоточен в основном на готовых или почти готовых объектах", – говорит Лаевская.
Чтобы облегчить покупку жилья, правительство перезапускает программу "Доступная ипотека" со ставками в 3-5% для льготных категорий граждан и военных, и 7% для ВПЛ и остальных клиентов. Если программа заработает, украинцам не придется платить более 20% по ипотечным кредитам. Это также может укрепить спрос, если война закончится.
"Низкая ставка программы при высоких темпах инфляции очень привлекательна. Военным сейчас выплачивают 30-100 000 грн. Они могут потратить эти суммы на авто и технику, а могут уложиться в ипотеку", – говорит финансовый аналитик ICU Михаил Демкив.
Ситуация безопасности также будет влиять на спрос. Чем быстрее окончится война и появится чувство безопасности, тем быстрее он восстановится.
Себестоимость квадратного метра дальше растет
Второй вызов для жилой недвижимости – растущая себестоимость строительства. Средняя стоимость квадратного метра в августе составила 47 600 грн. в новостройках Киева, 34 600 грн. в новостройках Львова, 34 700 грн. в новостройках Одессы, по данным ЛУН Мисто.
Однако, по данным M4U, только себестоимость квадратного метра выросла на 32% по сравнению с январем 2022 года – с 44 995 грн до 59 434 грн, объясняет Владимир Даниленко. До этого она выросла на 26% в течение 2021 года.
Квадратный метр в почти завершенных проектах, которые начали строить несколько лет назад, будет сейчас стоить так же, как в новых проектах, говорит Лаевская. Поэтому экономически невыгодно вкладываться в ЖК на этапе котлованов. "И появление новых проектов не сможет оказать существенного влияния на объем сделок. Ощутимой разницы в стоимости квадратных метров между котлованом и почти достроенным домом не будет, по крайней мере сейчас", – добавляет она.
Себестоимость также выросла из-за роста курса валют, к которым привязана стоимость импортных стройматериалов. Кроме того, девелоперы заменяют поставщиков, особенно из россии и беларуси. "Например, подавляющее большинство стекла и оконных профилей до войны поставлялись из россии и беларуси", – говорит Даниленко.
Вдобавок к этому, девелоперам нужно сформировать новые цепи поставок. До полномасштабной войны, стройматериалы и оборудование транспортировались по морю. Через заблокированные порты их транспортируют транспортом по суше, что обходится дороже. "Например, чтобы в Украину попала какая-то продукция из Турции, нужно доставить ее сначала в Европу, а уже потом - фурами или железной дорогой к нам", - объясняет Лаевская.
По себестоимости также ударил энергетический кризис. К примеру, она повысила стоимость стекла в 1,5 раза еще до войны – газ составляет 50% в цене производства стекла, пояснил Даниленко. Клинкер – материал, используемый в производстве кирпичей – также имеет 30% доли газа в цене, по его данным.
По словам Даниленко, сейчас еще не время новых массовых закупок – большинство девелоперов используют старые запасы стройматериалов или производимые в Украине материалы. Однако часть предприятий, производивших стройматериалы, находятся на оккупированной территории, заводы других предприятий также были повреждены из-за боевых действий. "Потерпел обстрел гипсовый завод в Соледаре Донецкой области. Под оккупацию оказались несколько заводов-производителей сухих строительных смесей на Херсонщине", – говорит Лаевская.
Не стоит забывать о Мариуполе, где российские войска уничтожили комбинат имени Ильича и комбинат "Азовсталь". "Так сложилось, что в большинстве своем крупные заводы были сосредоточены на востоке и юге страны", – добавляет коммерческий директор Интергал-Буд.
Люди ушли со строительства, но это пока не критично
В довоенном 2021 году одним из аргументов повышения цены квадратного метра были высокие зарплаты строителей. Украинским компаниям нужно было заманивать работников на объекты в стране, потому что они ехали работать в Европу.
Однако сейчас ситуация другая. Большинство работников на стройках Киева были выходцами из западных регионов – бетонщики, каменщики, крановщики, электрики, сантехники. После начала войны они вернулись в западные регионы, рассказал НЕРУХОМІ представитель топ-менеджмента киевского застройщика, пожелавший оставаться неназванным. Кто пошел в военкомат за повесткой или вступил в Территориальную оборону, другие люди остались с семьями дома.
Однако эта проблема не ощущается остро, потому что строительные работы не возобновились в довоенных объемах.
Какая краткосрочная перспектива рынка
Первоочередная краткосрочная стратегия для девелоперов – продать остатки в достроенных объектах. "Девелоперы, вероятно, переориентируются на государственные заказы. В отдельных случаях будут искать возможность работы на международных рынках", – говорит Даниленко.
SAGA Development не закрывает полностью новые проекты, а ждет для них удобного мгновения, говорит Вавриш. Однако у девелоперов также есть запрос на помощь от государства.
"Создание государственной или банковской программы, в рамках которой застройщики могли бы получить финансирование, существенно способствовало бы оживлению на рынке", - говорит президент Киевгорстроя Игорь Кушнир.
Это может разорвать замкнутый круг, когда люди не покупают, потому что не будут или люди не покупают, потому что не видят динамики строительства. Специальная программа для рынка могла бы помочь запустить больше строительных площадок и заинтересовать инвесторов, считает Кушнир.