Сьогодні українські забудовники вже не соромлячись споруджують багатоповерхові житлові будинки на схилах біля Чорного моря. І, здається, їх ніяк не турбує не тільки загроза зсувів та руйнація в прискореному темпі цих територій, а й небезпека, на яку вони наражають людські життя. В цьому випадку, життя своїх інвесторів.
Чому будівництво багатоповерхового житлового комплексу GRAF у моря відбувається на прибережних зсувонебезпечних схилах Одеси, чи є дозвільні документи на це і як, власне, так вийшло – з'ясовували експерти НЕРУХОМІ.
Візуалізація GRAF у моря
graf.odessa.ua
Апарт-комплекс трапився раптом
Слід почати з того, що земельна ділянка, на якій планують звести GRAF у моря, розташована на вулиці Фонтанська дорога, 151-а. Київський р-н. Одеси. Крім того, що вона знаходиться на території, схильній до ризику зсувів, вона також знаходиться в користуванні фірми "Кредо і Ко", яка уклала договір оренди з одеською міськрадою у лютому 2018 року строком на 20 років. Потім фірма виступила замовником будівництва комплексу GRAF у моря, незважаючи на те, що земля надавалася в оренду не для цих цілей.
Згідно з інформацією з Державного реєстру прав, на цю ділянку накладено низку обмежень у використанні, тому що вона входить у водоохоронну зону та зону особливого режиму забудови, що не передбачає постійне перебування людей.
Так, вона має цільове призначення: "для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель адміністративного призначення та благоустрою території".
Ділянка на публічній кадастровій карті
map.land.gov.ua
Простіше кажучи, там може розташовуватися, наприклад, санаторій, оздоровчий комплекс або яка-небудь адмінбудівля.
І як раз таки на будівництво адміністративної будівлі, допоміжних споруд та інфраструктури відпочинку отримав дозвіл замовник будівництва "Кредо і Ко", а ніяк не апарт-комплексу, який зводять в результаті.
До речі, про апарт-комплекс. Забудовник Graf development позиціонує об'єкт таким, але, примітно, що на сайті об'єкта, в розділі "вибір апартаментів", апартаменти дивним чином перетворюються у квартири.
Скріншот розділу "вибір апартаментів" на сайті GRAF у моря
graf.odessa.ua
Скріншот розділу "вибір апартаментів" на сайті GRAF у моря
graf.odessa.ua
Чому ця деталь важлива. Справа в тому, що апартаменти, на відміну від квартир, не є приміщеннями для постійного проживання з юридичної точки зору. В апартаментах, наприклад, не можна "прописатися".
Інвесторам, перед вкладенням своїх коштів у цей об'єкт, варто розуміти різницю цих понять. Як і те, що невідповідність намірів забудовника з цільовим призначенням земельної ділянки може бути причиною не тільки для розірвання договору оренди, а й для анулювання дозволу на будівництво.
До обвалу залишилося 3,2,1 ...
Важливим є і той факт, що майбутня будівля комплексу запроєктована висотою в 9 поверхів, що загрожує погіршенням зсувонебезпечної обстановки. До того ж, чи не буде така висотність порушувати допустиму для цієї місцевості, та перекривати панорамний огляд на акваторію Чорного моря з верхнього плато берегових схилів – питання.
Візуалізація GRAF у моря
graf.odessa.ua
Однак забудовник переконаний, або, скоріше, намагається переконати потенційних інвесторів у елітарності розташування комплексу: "13 ст. Великого Фонтану – тихий, елітний куточок Одеси, де не так уже й просто знайти вільні площі для придбання". Погодимося, знайти вільні площі для будівництва 9-ти поверхового житлового будинку на зсувонебезпечному схилі дійсно нелегко, але низці забудовників це, як показує життя, вдається. GRAF у моря розташований по сусідству з таким же 9-ти поверховим апарт-комплексом КАЛІПСО, який вже фігурує в судових розглядах стосовно перевищення висотності та інших порушень, і 6-ти поверховим ЖК MAGНІТ.
Тому у відділі продажів поцікавтеся, скільки ще висоток на схилі залишилося до зсуву і що після нього буде, наприклад, з підземною парковкою, яку також обіцяє побудувати там забудовник. І про це зараз детальніше.
Чи не змиє Графа в море?
З огляду на те, що ділянка розташована на 13-ій станції Великого фонтану, в нижній частині зсувного схилу морського узбережжя, вихідні дані на проєктування об'єкта зобов'язують забудовника вжити комплекс заходів щодо забезпечення берегоукріплення, захисту від зсувів і підтоплення території ґрунтовими водами.
Ось, наприклад, що відбувалося на місці зведення цього комплексу в травні 2020 року. На фото, опублікованому на сторінці в Facebook одеської громадської організації "Спільна мета", яка активно виступає проти незаконної забудови морського узбережжя висотками, відображені наслідки зливи – котлован перетворився в озеро.
Наслідки дощу на будівництві GRAF у моря
facebook.com/spilna.meta.ua
Допускаємо, що десь в цьому місці забудовник і планує спорудити "місткий підземний паркінг". На сайті GRAF у моря вказується, що "паркінг-місць вистачить для всіх апартаментів". Але, судячи з усього, там інвестори зможуть припаркувати хіба що свої підводні човни.
Скріншот сайту GRAF у моря
graf.odessa.ua
Здається, пустощі не вдалися
Було б як мінімум дивно, якби у правоохоронних органів не виникли сумніви щодо правомірності будівництва цього об'єкта. І питання таки виникли.
Станом на липень 2020 року ведеться слідство у кримінальній справі за ознаками службового підроблення. Розглядається, що при розробці та видачі проєктної документації в офіційні документи були внесені недостовірні відомості. У разі, якщо цей факт буде доведений – містобудівні умови можуть бути анульовані, що, в свою чергу, може стати причиною для скасування дозволу на будівництво.
Також, крім кримінального, розглядається і адміністративна справа за позовом фізичної особи, представника громадської організації "Спільна мета", про визнання протиправними та скасування містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки. Так, Одеський окружний адміністративний суд, 8 липня 2020 року, заборонив проводити будь-які роботи на місці будівництва комплексу GRAF у моря на час судових розглядів.
Якщо ви хочете інвестувати в Графа
Зазначимо, що за результатами аналізу документів, що є у відкритому доступі, НЕРУХОМІ присвоїли комплексу GRAF у моря низький рейтинг – 1.4.
Рейтинг документів GRAF у моря на сайті НЕРУХОМІ
Інвесторам, які з якихось причин все ж розглядають можливість придбання нерухомості в цьому комплексі, ми підготували ряд рекомендацій, які можуть мінімізувати ризики інвестування. З ними можна ознайомитися на ресурсі НЕРУХОМI, на сторінці ЖК GRAF у моря, у вкладці Документи.