НЕРУХОМІ нарешті відновлюють рубрику оглядів житлових комплексів. Ми вирішили порівняти два об'єкти економкласу на околиці Києва, що розташовані на відстані 3,5 км один від одного. Йдеться про ЖК Мілос від Київміськбуд на пров. Милославському та ЖК Деснянський від ДБК-Житлобуд на вул. Електротехінічній, 43.
Законність будівництва
ЖК Мілос та ЖК Деснянський будуються на землях з відповідним цільовим призначенням на підставі наданих для будівництва дозволів. Обидва комплекси мають повний пакет документів необхідних для спорудження вказаних об'єктів, включають чинні містобудівні умови та обмеження і технічні умови.
Однак, як з’ясували експерти, територія, на якій будується ЖК Мілос має свою історію. Так, земельна ділянка утворилася шляхом об'єднання 23-х ділянок з цільовим призначенням для індивідуального житлового будівництва. У 2016-2017 роках через суд було змінено цільове призначення та отримано містобудівні умови (МУО) для будівництва саме багатоквартирного житлового комплексу.
Судовий порядок отримання документів був використаний у зв'язку з тим, що Генпланом Києва будівництво ЖК тут не передбачається. Фактично девелопер та замовник будівництва під час пошуку відповідного будівельного майданчика зменшили фінансові та часові витрати проєкту, ухилившись від розроблення містобудівної документації (ДПТ) для зміни цільового призначення ділянки та отримання МУО.
Разом з тим довоєнна практика ДІАМ йшла шляхом відмов у прийнятті до експлуатації готових об'єктів у зв'язку з невідповідним функціональним призначенням земельних ділянок. Ймовірно, саме це питання буде предметом "торгів" і може викликати затримку при введені ЖК в експлуатацію.
Стосовно ЖК Деснянський то тут зміна цільового призначення земельної ділянки відбулася у відповідності до законодавства – після затвердження детального плану території, яким передбачено розміщення багатоповерхового житлового комплексу.
За критерієм "законність будівництва", експерти НЕРУХОМІ присуджують один бал ЖК Деснянський.
Техніко-економічні показники (ТЕП)
В умовах конкуренції на будівельному ринку, що панувала в довоєнний час, забудовники активно запозичували елементи з більш високих класів, про що свідчить наявність дитячого садочка в обох комплексах економ-класу.
В цілому ж технічні характеристики цих ЖК відповідають економ класу, враховуючи панельну технологію будівництва, локацію та відкриту територію. Проте мають також ще низку критеріїв, що дають підстави для отримання позначки "+" до свого класу.
Загальна кількість машиномісць та площа квартир у ЖК Мілос відповідає комфорт класу, в той час як ЖК Деснянський має більш просторі квартири та їх невелику кількість на поверсі та в під'їзді, має автономне опалення, що більш характерно для бізнес класу.
Стосовно ж дитячих садочків на території кожного комплексу, то звертаємо увагу що ЖК Деснянський буде мати дитячий садочок повного дня, а ЖК Мілос – короткотривалого перебування дітей (до 4 годин).
Ще однією різницею порівнюваних комплексів, є реалізація ДБК-Житлобуд квартир в ЖК Деснянський з оздобленням від забудовника.
Аналізуючи показники у відповідності до класифікації класів житла, НЕРУХОМІ надає бал ЖК Деснянський.
Паркінг та автостоянки
Проєктом Київміськбуду передбачено будівництво підземного паркінгу на 592 паркомісця та облаштування 132-х місць на відкритих гостьових стоянках на власній території, тоді як проєктом від ДБК-Житлобуд – наземні автоматизовані гаражі на 400 місць та лише 28 автостоянок на території комплексу. Як з’ясувалося, нестача місць у ЖК Деснянському покривається за рахунок сусідніх територій гаражних кооперативів. (КП "Київтранспарксервіс" погодив використання 450 місць для забезпечення потреб мешканцями комплексу).
Таким чином при майже рівній чисельності квартир у житлових комплексах, ЖК Мілос має 724 машиномісця на території комплексу, а ЖК Деснянський – 428.
Експерти НЕРУХОМІ за критерієм "паркінг та автостоянки" справедливо присуджують бал ЖК Мілос від Київміськбуду.
Планування
В обох комплексах представлені 1-, 2- та 3-кімнатні квартири.
Квартирам ЖК Деснянський притаманні великі площі, які відповідають ЖК бізнес-класу. Усі квартири облаштовані балконами. Двома санвузлами оснащені дво та три-кімнатні квартири, і навіть деякі однокімнатні.
У ЖК Мілос квартири менші. Їх площі відповідають ЖК комфорт-класу. А кількість квартир на поверсі та у під'їзді притаманні саме бюджетному житлу.
Однокімнатні квартири в ЖК Мілос представлені звичайними квартирами (49 кв.м) та студіями (від 38 до 39 кв.м). Двокімнатні квартири передбачають один санвузол, хоча наявна варіація планування з двома вбиральнями.
В той же час усі трикімнатні квартири мають два санвузли, а ось балкони/лоджії не передбачені. Деякі планування 1- та 2-кімнатних квартир передбачають суміщенні лоджії з кухнею.
Безумовно більш вдале планування квартир ЖК Деснянський відображаються на ціннику.
Станом на 11.10.2022:
У зв'язку з реалізацією квартир з ремонтом від забудовника та більшим метражем, вартість квартири у ЖК Деснянському на 25 % більше, ніж у ЖК Мілос.
Експертам НЕРУХОМІ імпонують планування ЖК Деснянський, тому ще один бал отримує комплекс від ДКБ-Житлобуд.
Прибудинкова територія
На прибудинковій території ЖК Деснянський передбачені майданчики для дітей та відпочинку дорослого населення між будинками № 1 та № 2
Невелика площа майданчиків для відпочинку дорослого населення та відсутність місця для вигулу домашніх улюбленців задовільнено за рахунок території озера Середнє Вигурівське. Нестача ж спортивних майданчиків задовольняються за рахунок використання території шкільних стадіонів.
Прибудинкова територія ЖК Мілос включає майданчики для дітей, для відпочинку дорослого населення, для занять фізкультурою та для вигулу домашніх тварин.
На території обох комплексів передбачено розміщення стоянок для велосипедів.
Враховуючи, що прибудинкова територія ЖК Мілос має більшу площу та включає майданчики на території комплексу, експерти НЕРУХОМІ, надають бал саме цьому ЖК.
Локація
ЖК Мілос та ЖК Деснянський розміщені в житловому масиві Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі Києва.
ЖК Деснянський розташований на околиці східної частині масиву. З півдня комплекс межує з територію комунального підприємства з очистки зливних вод та гаражним кооперативом "Алмаз", із заходу - з довгобудом ЖК НебоSky (Перлина Троєщини), зі сходу з ділянками із зеленими насадженнями.
З південного боку на прилеглій до ЖК ділянці розташовані діючі СТО та мийка. Поблизу розміщені парк "Молодіжний" та озеро Середнє Вигурівське.
Парк Молодіжний
ЖК Мілос розташований на самій околиці міста з північної сторони масиву, межує з Київською областю. Зі сходу – вже існуюча багатоквартирна житлова забудова. Рекреаційні місця відпочинку біля ЖК відсутні, проте в 10 хв їзди на авто – можна дістатися пляжу "Троещина" на річці Десенка.
Пляж Троещина
Експертам НЕРУХОМІ сподобався парк "Молодіжний" у 350 метрах від ЖК Деснянський, за що комплекс отримує бал.
Транспортна інфраструктура
Місце розташування ЖК Мілос на околиці Києва зумовило облаштування кінцевих зупинок громадського транспорту поруч з ЖК: в 500 м "вул. Милославська (Радунська)" та в 700 м – "мікрорайон № 25". Також на відстані 380 м розміщена зупинка – "мікрорайон №23 (вул.Милославська)".
Навпроти ЖК Деснянський облаштовані зупинки "Поліклініка" (вул. М.Закревського) на відстані 350 та "Данькевича" в 700 м. Обидві зупинки розташовані у напрямку виїзду в місто.
Розрахунковий час поїздки в години пік
Відсутність метро на Троещині особливо відчувається для мешканців масиву у години пік, що необхідно враховувати для охочих інвестувати у новобудову в цій місцевості.
Враховуючи зручність кінцевих зупинок для користувачів громадського транспорту, а також менший розрахунковий час поїздки на авто в бік Петрівки та центру, бал отримує ЖК Мілос.
Соціальна-побутова та торгова інфраструктура
Експерти НЕРУХОМІ відзначають плюс для мешканців ЖК Деснянський у проживанні в 2 км від гіпермаркету METRO, проте за кількість і пішохідну доступність повсякденних маркетів, бал присуджується ЖК Мілос.
Поточний стан та темпи будівництва
Будівництво ЖК Деснянський розпочалося у 2021 році та продовжується в умовах війни. Станом на жовтень 2022 року будинок № 1 споруджено до 20 поверху (заявлена дата прийняття в експлуатацію – 4 квартал 2022 р.), другий будинок – до 14 поверху (2 квартал 2023 р.), третій будинок вже має 6 поверхів з 25.
ЖК Мілос також будується з літа 2021 року, проте з початком повномасштабного вторгнення будівельні роботи були призупинені. За час будівництва споруджено 9 поверхів у будинку №1, 4 поверхи в будинку №2, та 5 в будинку №3. В четвертому будинку облаштовано фундамент. Увесь комплекс має здатися одночасно у четвертому кварталі 2024 року.
На сьогоднішній день забудовники обох ЖК офіційно не заявляли про перенесення строків прийняття в експлуатацію.
За критерієм "поточний стан та темпи будівництва" бал отримує ЖК Деснянський, що продовжує будівництво навіть в період воєнного стану.
Укриття
У сучасних реаліях надійне облаштоване укриття є необхідністю в житлових комплексах. Підземний паркінг в ЖК Мілос, що має бути споруджений відповідно до проєкту, може використовуватись для захисту мешканців.
В той же час в ЖК Деснянський передбачені підвальні приміщення, які можуть бути використані у разі небезпеки.
За підземний паркінг, що може бути використаний як споруда подвійного призначення, бал присуджується ЖК від Київміськбуду.
Підбиваючи підсумки
ЖК Деснянський на вул. Електротехнічній, 43 та ЖК Мілос на пров. Милославському отримали рівну кількість балів.
НЕРУХОМІ присуджує бали ЖК Мілос за критеріями:
- наявність паркінгу та достатньої кількості місць на власній території;
- наявність спортивних майданчиків та для відпочинку на власній території;
- кінцеві зупинки громадського транспорту в пішій доступності;
- маркети та районні ТЦ в пішій доступності;
- можливість використання підземного паркінгу з метою захисту.
ЖК Деснянський:
- відповідність цільового та функціонального призначення, розроблений детальний план території;
- деякі техніко-економічні показники відповідають бізнес-класу, дитячий садок повного дня
- зручні та просторі планування квартир, ремонт від забудовника;
- рекреаційні місця відпочинку у пішій доступності;
- продовження будівництва в умовах воєнного стану.
Трохи лірики
Низька девелоперська активність, відновлення будівництва столичними забудовниками на окремих майданчиках в залежності від ступеня готовності, відсутність стабільності та захищеності, призвело до падіння активності інвесторів на первинного ринку нерухомості.
Проте є ймовірність у довготривалій перспективі стабілізувати будівництво завдяки запуску програми іпотечного кредитування.
Стандартна практика забудовників: проєктування паркінгу в ЖК економ-класу задля дотримання норм ДБН та отримання дозволу. При цьому, як відомо, реальне будівництво паркінгу потребує значних фінансових витрат, які не окупаються у комплексах вказаного класу, а тому не реалізується забудовниками.