НЕРУХОМІ восстановили рубрику обзоров жилых комплексов. Мы решили сравнить два объекта эконом-класса на окраине Киева, расположенных на расстоянии 3,5 км друг от друга. Речь идет о ЖК Милос от Киевгорстроя в пер. Милославском и ЖК Деснянский от ДСК-Жилстрой по ул. Электротехнической, 43.
Законность строительства
ЖК Милос и ЖК Деснянский строятся на землях с соответствующим целевым назначением на основании предоставленных для строительства разрешений. Оба комплекса имеют полный пакет документов, необходимых для строительства указанных объектов, включают действующие градостроительные условия и ограничения и технические условия.
Однако, как выяснили эксперты, территория, на которой строится ЖК Милос, имеет свою историю. Так, земельный участок образовался путем объединения 23-х участков с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства. В 2016-17 годах через суд было изменено целевое назначение и получены градостроительные условия (ГУО) для строительства многоквартирного жилого комплекса.
Судебный порядок получения документов был использован в связи с тем, что Генпланом Киева строительство ЖК здесь не предусматривается. Фактически девелопер и заказчик строительства при поиске соответствующей строительной площадки снизили финансовые и временные затраты проекта, уклонившись от разработки градостроительной документации (ДПТ) для изменения целевого назначения участка и получения ГУО.
Вместе с тем, довоенная практика ГИАГ шла путем отказов в принятии в эксплуатацию готовых объектов в связи с несоответствующим функциональным назначением земельных участков. Вероятно, именно этот вопрос будет предметом "торгов" и может вызвать задержку при вводе ЖК в эксплуатацию.
Относительно ЖК Деснянский здесь изменение целевого назначения земельного участка произошло в соответствии с законодательством – после утверждения детального плана территории, которым предусмотрено размещение многоэтажного жилого комплекса.
По критерию "законность строительства", эксперты НЕРУХОМІ присуждают один балл ЖК Деснянский.
Технико-экономические показатели (ТЭП)
В условиях господствовавшей в довоенное время конкуренции на строительном рынке, застройщики активно заимствовали элементы из более высоких классов, о чем свидетельствует наличие детских садиков в обоих комплексах эконом-класса.
В целом же технические характеристики этих ЖК соответствуют эконом-классу, учитывая панельную технологию строительства, локацию и открытую территорию. Однако имеют также ряд критериев, которые дают основания для получения отметки "+" к своему классу.
Общее количество машиномест и площадь квартир в ЖК Милос отвечает комфорт-классу, в то время как ЖК Деснянский имеет более просторные квартиры и их небольшое количество на этаже и в подъезде, имеет автономное отопление, что более характерно для бизнес-класса.
Что касается детских садиков на территории каждого комплекса, то обращаем внимание, что ЖК Деснянский будет иметь детсад с полным днем, а ЖК Милос – с неполным днем (работают до 4 часов).
Еще одной разницей сравниваемых комплексов является реализация ДСК-Жилстрой квартир в ЖК Деснянский с отделкой от застройщика.
Анализируя показатели в соответствии с классификацией классов жилья, НЕРУХОМІ предоставляет балл ЖК Деснянский.
Паркинг и парковка
Проектом Киевгорстроя предусмотрено строительство подземного паркинга на 592 паркоместа и обустройство 132-х мест на открытых гостевых стоянках на собственной территории, тогда как проектом от ДСК-Жилстрой – наземные автоматизированные гаражи на 400 мест и только 28 автостоянок на территории комплекса. Как выяснилось, нехватка мест в ЖК Деснянском покрывается за счет соседних территорий гаражных кооперативов. (КП "Киевтранспарксервис" согласовал использование 450 мест для обеспечения потребностей жителей комплекса).
Таким образом, при почти равной численности квартир в жилых комплексах, ЖК Милос имеет 724 машиноместа на территории комплекса, а ЖК Деснянский – 428.
Эксперты НЕРУХОМІ по критерию "паркинг и автостоянки" справедливо присуждают балл ЖК Милос от Киевгорстроя.
Планирование
В обоих комплексах представлены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.
Квартирам ЖК Деснянский присущи большие площади, соответствующие ЖК бизнес-классу. Все квартиры оборудованы балконами. Двумя санузлами оснащены двух и трехкомнатные квартиры, а также некоторые однокомнатные.
В ЖК Милос квартиры поменьше. Их площади соответствуют ЖК комфорт-классу. А количество квартир на этаже и в подъезде здесь присуще именно бюджетному жилью.
Однокомнатные квартиры в ЖК Милос представлены обычными квартирами (49 кв.м) и студиями (от 38 до 39 кв.м). Двухкомнатные квартиры предусматривают один санузел, хотя имеется вариация планировки с двумя туалетами.
В то же время все трехкомнатные квартиры имеют два санузла, а вот балконы/лоджии не предусмотрены. Некоторые планировки 1-х и 2-х комнатных квартир предусматривают совмещенные лоджии и кухни.
Безусловно, более удачная планировка квартир ЖК Деснянский отражаются на ценнике.
По состоянию на 11.10.2022:
В связи с реализацией квартир с ремонтом от застройщика и большим метражом стоимость квартиры в ЖК Деснянском на 25% дороже, чем в ЖК Милос.
Экспертам НЕРУХОМІ импонирует планирование ЖК Деснянский, поэтому еще один балл получает комплекс от ДСК-Жилстрой.
Придомовая территория
На придомовой территории ЖК Деснянский предусмотрены площадки для детей и отдыха взрослого населения между домами №1 и №2
Небольшие площадки для отдыха взрослого населения и отсутствие места для выгула домашних питомцев компенсируются за счет территории озера Среднее Выгуровское. Недостаток же спортивных площадок компенсируется за счет использования территорий школьных стадионов.
Придомовая территория ЖК Милос включает в себя площадки для детей, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой и для выгула домашних животных.
На территории обоих комплексов предусмотрено размещение велосипедных стоянок.
Учитывая, что придомовая территория ЖК Милос имеет большую площадь и включает площадки на территории комплекса, эксперты НЕРУХОМІ дают балл именно этому ЖК.
Локация
ЖК Милос и ЖК Деснянский расположены на жилом массиве Выгуровщина-Троещина в Деснянском районе Киева.
ЖК Деснянский расположен на окраине восточной части массива. С юга комплекс граничит с территорией коммунального предприятия по очистке сливных вод и гаражным кооперативом "Алмаз", с запада – с долгостроем ЖК НебоSky (Жемчужина Троещины), с востока – с зелеными насаждениями.
С южной стороны на прилегающем к ЖК участке расположены действующие СТО и автомойка. Рядом находятся парк "Молодежный" и озеро Среднее Выгуровское.
Парк Молодежный
ЖК Милос расположен на самой окраине города, с северной стороны массива граничит с Киевской областью. К востоку – уже существующая многоквартирная жилая застройка. Рекреационные места отдыха возле ЖК отсутствуют, однако в 10 мин езды на авто – можно добраться до пляжа "Троещина" на реке Десенка.
Пляж Троещина
Экспертам НЕРУХОМІ понравился парк "Молодежный" в 350 метрах от ЖК Деснянский, за что комплекс получает балл.
Транспортная инфраструктура
Место расположения ЖК Милос на окраине Киева обусловило создание конечных остановок общественного транспорта рядом с ЖК: в 500 м "ул. Милославская (Радунская)" и в 700 м – "микрорайон №25". Также на расстоянии 380 м расположена остановка "Микрорайон №23 (ул.Милославская)".
Напротив ЖК Деснянский обустроены остановки "Поликлиника" (ул. Н.Закревского) на расстоянии 350 и "Данькевича" в 700 м. Обе остановки находятся в направлении выезда в центр города.
Расчетное время поездки в часы пик
Отсутствие метро на Троещине особенно ощущается для жителей массива в час пик, что необходимо учитывать для желающих инвестировать в новостройку в этой местности.
Учитывая удобство конечных остановок для пользователей общественного транспорта, а также меньшее расчетное время поездки на авто в сторону Почайной и центра, балл получает ЖК Милос.
Социальная бытовая и торговая инфраструктура
Эксперты НЕРУХОМІ отмечают плюс для жителей ЖК Деснянский в расположенном в 2 км гипермаркета METRO, однако за количество и пешую доступность повседневных маркетов, балл присуждается ЖК Милос.
Текущее состояние и темп строительства
Строительство ЖК Деснянский началось в 2021 году и продолжается в условиях войны. По состоянию на октябрь 2022 года дом №1 построен до 20 этажа (заявленная дата принятия в эксплуатацию – 4 квартал 2022 г.), второй дом – до 14 этажа (2 квартал 2023 г.), третий дом уже имеет 6 этажей из 25.
ЖК Милос также строится с лета 2021 г., однако с началом полномасштабного вторжения строительные работы были приостановлены. За время строительства построено 9 этажей в доме №1, 4 этажа в доме №2 и 5 в доме №3. В четвертом доме обустроен фундамент. Весь комплекс должен сдать сразу в четвертом квартале 2024 года.
На сегодняшний день застройщики обоих ЖК официально не заявляли о переносе сроков принятия в эксплуатацию.
По критерию "текущее состояние и темпы строительства" балл получает ЖК Деснянский, где продолжается строительство даже в период военного положения.
Укрытия
В современных реалиях надежное обустроенное укрытие необходимо в жилых комплексах. Подземный паркинг в ЖК Милос, который должен быть построен согласно проекту, может использоваться для защиты жильцов.
В то же время в ЖК Деснянский предусмотрены подвальные помещения, которые могут быть использованы в случае опасности.
За подземный паркинг, который может быть использован в качестве сооружения двойного назначения, бал присуждается ЖК от Киевгорстроя.
Подводя итоги
ЖК Деснянский на ул. Электротехнической, 43 и ЖК Милос в пер. Милославском получили равное количество баллов.
НЕРУХОМІ присуждает баллы ЖК Милос по критериям:
- наличие паркинга и достаточное количество мест на собственной территории;
- наличие спортивных площадок и отдыха на собственной территории;
- конечные остановки общественного транспорта в пешей доступности;
- маркеты и районные ТЦ в пешей доступности;
- возможность использования подземного паркинга в целях защиты.
НЕРУХОМІ присуждает баллы ЖК Деснянский по критериям:
- соответствие целевого и функционального назначения, разработанный детальный план территории;
- некоторые технико-экономические показатели соответствуют бизнес-классу, детский сад полного дня;
- удобная и просторная планировка квартир, ремонт от застройщика;
- рекреационные места отдыха в пешей доступности;
- продолжение строительства в условиях военного положения.
Немного лирики
Низкая девелоперская активность, возобновление строительства столичными застройщиками на отдельных площадках в зависимости от степени готовности, отсутствия стабильности и защищенности, привело к падению активности инвесторов на первичном рынке недвижимости.
Однако есть вероятность в долгосрочной перспективе стабилизировать строительство благодаря запуску программы ипотечного кредитования.
Стандартная практика застройщиков: проектирование паркинга в ЖК эконом-класса для соблюдения норм ГСН и получения разрешения. При этом, как известно, реальное строительство паркинга требует значительных финансовых затрат, которые не окупаются в комплексах указанного класса, а потому не реализуются застройщиками.