Мінський масив на Оболоні, який ще кілька років тому мав репутацію спокійного житлового району, сьогодні опинився під тиском хаотичної забудови. Нові житлові комплекси виростають один за одним, часто без урахування містобудівних норм і без узгодження з наявною транспортною та соціальною інфраструктурою. Забудовники активно використовують кожен вільний клаптик землі — від прибудинкових територій до колишніх зелених зон — не передбачаючи при цьому ні додаткових стоянок, ні громадських просторів, ні шкіл чи дитсадків.
Наслідком цього стало стрімке перевантаження району: дороги постійно забиті автомобілями мешканців новобудов, на парковках триває боротьба за кожне місце, а громадський транспорт працює на межі можливостей. Черги до дитсадків і шкіл ростуть, лікарні й поліклініки не справляються з потоком пацієнтів. Мінський масив, який мав потенціал стати зразком комфортного міського середовища, поступово перетворюється на приклад того, як відсутність контролю над забудовою руйнує якість життя у місті.
Початок хаосу
Торговий центр "Полярний", який звели у 2013 році на місці колишнього заводу дитячого харчування, став центральним об’єктом Мінського масиву. Згодом поруч почали будувати житловий комплекс Яскравий від компанії Інтергал-Буд, остаточно введений в експлуатацію у 2019 році. Архітектурно він складався з п’яти висотних будинків по 25 поверхів, а близькість до ТЦ забудовник використовував як перевагу під час продажу квартир.
Однак згодом компанія збільшила кількість будинків у комплексі до семи, зведених частково на місці парковок, які були передбачені початковим проєктом. На території, де мешканці мали паркувати авто, з’явилася чергова 25-поверхівка, що лише підсилило навантаження на транспортну систему району.
Юрист і голова ГО "Міста і Села" Олександр Кучерявий зазначає, що ще під час будівництва Яскравого Інтергал-Буд пов’язував ЖК із торговим центром "Полярний", позиціонуючи його як зручну інфраструктурну перевагу. Та у 2021 році мешканці дізналися, що ТЦ планують знести, а на його місці виросте новий житловий проєкт — Polar Park. Як з’ясувалося, забудовник мав такий план ще від самого початку, фактично використавши торговий центр як тимчасову ланку в масштабній житловій забудові Мінського масиву.
"Треба побудувати більше зіккуратів" (War Craft ©)
ЖК на вул. Калнишевського, 2 — це новий комплекс комфорт-класу від Інтергал-Буд, який активно зводять на місці демонтованого торговельно-розважального центру "Полярний". Формально проєкт є п’ятою чергою забудови ЖК Яскравий, однак реалізується під новою комерційною назвою Polar Park. Перші три черги "Яскравого" були завершені ще до 2019 року, а дозвіл на четверту та п’яту черги компанія отримала у 2021-му. Втім, фактичне будівництво на цій ділянці розпочалося лише нещодавно — після знесення "Полярного" та перезапуску проєкту у новому форматі.
Будівництво ведеться на ділянці площею 4,7 гектара, частина якої вже забудована попередніми чергами "Яскравого". Для нового проєкту залишилося приблизно 3 гектари, на яких заплановано спорудити п’ять 25-поверхових будинків. Площа забудови становитиме понад 53% території, що майже вдвічі перевищує нормативи і може спричинити суттєве навантаження на інженерну та транспортну інфраструктуру Мінського масиву.
Окреме занепокоєння викликає нестача паркомісць. Як повідомляє спільнота "Моя Оболонь", Мінрегіон дозволив забудовнику відхилення від будівельних норм, унаслідок чого кількість паркомісць скоротили з передбачених 750 до лише 398. Забудовник планує компенсувати різницю за рахунок відкритих стоянок і гаражних кооперативів поблизу, але місцеві мешканці вважають це неприйнятним. Район уже потерпає від гострого дефіциту місць для авто — двори переповнені, спецтехніка не може проїхати, а після знесення "Полярного", на території якого раніше була велика парковка, ситуація лише погіршилася.
За Яскравим фасадом
Мешканці житлового комплексу Яскравий вже кілька років скаржаться на низьку якість будівництва та проблеми з побутом у нових будинках. Попри те, що комплекс позиціонувався як комфорт-клас, багато власників квартир кажуть, що реальність виявилася далекою від рекламних обіцянок. Один із мешканців розповів, що після купівлі квартири з ремонтом від забудовника довелося переробляти практично все — від підлоги до електрики. За його словами, звукоізоляція настільки погана, що чути кожен крок сусідів, а про спокій у вихідний день годі й мріяти.
"Якби знав, що буде так, ніколи б не обирав опцію ремонту від забудовника", — зізнається він.
Окрім цього, мешканці щодня стикаються з перевантаженими дорогами та дефіцитом паркувальних місць. Ранкові та вечірні затори стали звичною справою, а вільне місце для авто знайти майже неможливо. Дехто з місцевих уже планує переїзд до інших районів, де комфорт проживання відповідає ціні квадратного метра.
Не менш критичними залишаються і проблеми з інженерними мережами. Люди скаржаться на слабкий напір води, її низьку температуру або іржавий колір у кранах. Часто виникають збої в роботі ліфтів, а технічний стан комунікацій викликає сумніви навіть у профільних фахівців.
Окрема проблема — сьомий будинок ЖК Яскравий, який досі не під’єднали до системи "Київводоканалу" через порушення будівельних норм під час зведення. Через це мешканці регулярно стикаються з перебоями у водопостачанні — воду можуть відключати на кілька годин або навіть на добу, що створює додаткові незручності для сотень людей.
Коментар експерта
На думку юриста, засновника та головного аналітика порталу Нерухомі Дениса Петрова, історія Polar Park демонструє не лише конфлікт навколо однієї ділянки — це хрестоматійний приклад того, як у столиці роками легалізується "пластичне" тлумачення Генплану.
"На папері — громадська та комунально-складська зона. У реальності — п’ять житлових 25-поверхівок на місці діючого торгового центру. Замовник — ПП "Харон-Вестоіл", пов’язаний із групою Інтергал-Буд через КУА "Крістал Ессет Менеджмент". Попри кримінальне провадження за фактом службового підроблення, будівництво триває", – зазначає він.
Денис Петров нагадує, що Київська міська рада у 2024 році поновила оренду цієї землі на новий строк, хоча попередній договір сплив ще у 2022-му. Саме це рішення Київради сьогодні оскаржують мешканці Оболоні в суді, доводячи, що воно ухвалене з порушенням містобудівних норм і без належної публічної процедури.
За словами юриста, Апеляційний суд уже підтвердив, що спір належить до цивільної юрисдикції — тобто йдеться не про формальну адмінскаргу, а про захист права громади на землю. Паралельно прокуратура досліджує, як торговий об’єкт перетворився на житловий, і хто поставив підпис під "оновленим" дозволом.
"На тлі цього рішення про відмову в забезпеченні позову виглядає симптоматично: місто дозволяє будувати, поки суд розглядає питання — чи законно взагалі було будувати. Polar Park — це не просто ще одна "черга Яскравого". Це — ілюстрація, як в Україні формується "місто без правил", де кожен дозвіл можна переписати, а кожен клаптик простору — забудувати під чергову висотку", – резюмує експерт.
Підбиваючи підсумки
Ситуація з ЖК Polar Park є симптомом глибшої проблеми — системної відсутності контролю та політичної волі у столичній владі. Київські чиновники, які відповідають за земельні питання, неодноразово ставали фігурантами розслідувань антикорупційних органів, зокрема у справі так званої "туалетної схеми", організованої одіозним депутатом Дмитром Комарницьким. Такі приклади демонструють, як гнучко у столиці можна "переосмислити" призначення ділянок — особливо коли йдеться про прибуткову житлову забудову.
Тим часом забудовник Інтергал-Буд продовжує активно просувати Polar Park, попри те що в судах тривають процеси щодо законності будівництва. Для майбутніх інвесторів це означає серйозні ризики: у разі негативного рішення суду продаж квартир може бути заморожено, а документи на власність — оскаржено. За відсутності прозорих гарантій та незалежного контролю кожен новий проєкт на Оболоні перетворюється на чергову лотерею, у якій головний програш — не лише гроші, а й довіра до міського розвитку.
Сьогодні Оболонь поступово стає полігоном для експериментів великих девелоперів, яким вдається реалізовувати проєкти без належного громадського обговорення чи екологічної експертизи. Відсутність чітких меж між інтересами бізнесу та міської влади лише поглиблює кризу міського планування. Якщо Київ не почне послідовно дотримуватися принципів відкритості, публічного контролю та відповідальності забудовників, навіть найпривабливіші райони столиці ризикують перетворитися на бетонні лабіринти без обличчя — замість комфортного міського середовища.