Минский массив на Оболони, который еще несколько лет назад имел репутацию спокойного жилого района, сегодня оказался под давлением хаотичной застройки. Новые жилые комплексы вырастают один за другим, часто без учета градостроительных норм и без согласования с имеющейся транспортной и социальной инфраструктурой. Застройщики активно используют каждый свободный клочок земли — от придомовых территорий до бывших зеленых зон — не предусматривая при этом ни дополнительных стоянок, ни общественных пространств, ни школ или детских садов.
Следствием этого стала стремительная перегрузка района: дороги постоянно забиты автомобилями жителей новостроек, на парковках продолжается борьба за каждое место, а общественный транспорт работает на пределе возможностей. Очереди в детские сады и школы растут, больницы и поликлиники не справляются с потоком пациентов. Минский массив, который имел потенциал стать образцом комфортной городской среды, постепенно превращается в пример того, как отсутствие контроля над застройкой разрушает качество жизни в городе.
Начало хаоса
Торговый центр "Полярный", построенный в 2013 году на месте бывшего завода детского питания, стал центральным объектом Минского массива. Впоследствии рядом начали строить жилой комплекс Яскравый от компании Интергал-Буд, окончательно введенный в эксплуатацию в 2019 году. Архитектурно он состоял из пяти высотных домов по 25 этажей, а близость к ТЦ застройщик использовал как преимущество при продаже квартир.
Однако впоследствии компания увеличила количество домов в комплексе до семи, построенных частично на месте парковок, которые были предусмотрены первоначальным проектом. На территории, где жители должны были парковать автомобили, появилась очередная 25-этажка, что только усилило нагрузку на транспортную систему района.
Юрист и председатель ОО "Города и Села" Александр Кучерявый отмечает, что еще во время строительства "Яскравого" Интергал-Буд связывал ЖК с торговым центром "Полярный", позиционируя его как удобное инфраструктурное преимущество. Но в 2021 году жители узнали, что ТЦ планируют снести, а на его месте вырастет новый жилой проект — Polar Park. Как выяснилось, застройщик имел такой план с самого начала, фактически использовав торговый центр как временное звено в масштабной жилой застройке Минского массива.
"Надо построить больше зиккуратов" (War Craft ©)
ЖК на ул. Калнышевского, 2 — это новый комплекс комфорт-класса от Интергал-Буд, который активно возводят на месте демонтированного торгово-развлекательного центра "Полярный". Формально проект является пятой очередью застройки ЖК Яскравый, однако реализуется под новым коммерческим названием Polar Park. Первые три очереди "Яскравого" были завершены ещё до 2019 года, а разрешение на строительство четвертой и пятой очередей компания получила в 2021-м. Тем не менее фактическое строительство на этом участке началось лишь недавно — после сноса "Полярного" и перезапуска проекта в новом формате.
Строительство ведется на участке площадью 4,7 гектара, часть которого уже застроена предыдущими очередями "Яскравого". Для нового проекта осталось примерно 3 гектара, на которых планируется построить пять 25-этажных домов. Площадь застройки составит более 53% территории, что почти вдвое превышает нормативы и может вызвать существенную нагрузку на инженерную и транспортную инфраструктуру Минского массива.
Отдельное беспокойство вызывает нехватка парковочных мест. Как сообщает сообщество "Моя Оболонь", Минрегион разрешил застройщику отклонение от строительных норм, в результате чего количество парковочных мест сократили с предусмотренных 750 до всего 398. Застройщик планирует компенсировать разницу за счет открытых стоянок и гаражных кооперативов поблизости, но местные жители считают это неприемлемым. Район уже страдает от острого дефицита мест для авто — дворы переполнены, спецтехника не может проехать, а после сноса "Полярного", на территории которого раньше была большая парковка, ситуация только ухудшилась.
За ярким фасадом
Жители жилого комплекса Яскравый уже несколько лет жалуются на низкое качество строительства и проблемы с бытом в новых домах. Несмотря на то, что комплекс позиционировался как комфорт-класс, многие владельцы квартир говорят, что реальность оказалась далека от рекламных обещаний. Один из жителей рассказал, что после покупки квартиры с ремонтом от застройщика пришлось переделывать практически все — от пола до электричества. По его словам, звукоизоляция настолько плохая, что слышен каждый шаг соседей, а о покое в выходной день нечего и мечтать.
"Если бы знал, что будет так, никогда бы не выбирал опцию ремонта от застройщика", — признается он.
Кроме этого, жители ежедневно сталкиваются с перегруженными дорогами и дефицитом парковочных мест. Утренние и вечерние пробки стали привычным делом, а свободное место для авто найти почти невозможно. Некоторые из местных уже планируют переезд в другие районы, где комфорт проживания соответствует цене квадратного метра.
Не менее критическими остаются и проблемы с инженерными сетями. Люди жалуются на слабый напор воды, ее низкую температуру или ржавый цвет в кранах. Часто возникают сбои в работе лифтов, а техническое состояние коммуникаций вызывает сомнения даже у профильных специалистов.
Отдельная проблема — седьмой дом ЖК Яскравый, который до сих пор не подключили к системе "Киевводоканала" из-за нарушения строительных норм при возведении. Из-за этого жители регулярно сталкиваются с перебоями в водоснабжении — воду могут отключать на несколько часов или даже на сутки, что создает дополнительные неудобства для сотен людей.
Комментарий эксперта
По мнению юриста, основателя и главного аналитика портала Нерухомі Дениса Петрова, история Polar Park демонстрирует не только конфликт вокруг одного участка — это хрестоматийный пример того, как в столице годами легализуется "пластическое" толкование Генплана.
"На бумаге — общественная и коммунально-складская зона. В реальности — пять жилых 25-этажек на месте действующего торгового центра. Заказчик — ЧП "Харон-Вестоил", связанное с группой Интергал-Буд через КУА "Кристал Эссет Менеджмент". Несмотря на уголовное производство по факту служебного подлога, строительство продолжается", — отмечает он.
Денис Петров напоминает, что Киевский городской совет в 2024 году возобновил аренду этой земли на новый срок, хотя предыдущий договор истек еще в 2022-м. Именно это решение Киевсовета сегодня оспаривают жители Оболони в суде, доказывая, что оно принято с нарушением градостроительных норм и без надлежащей публичной процедуры.
По словам юриста, Апелляционный суд уже подтвердил, что спор относится к гражданской юрисдикции — то есть речь идет не о формальной административной жалобе, а о защите права общины на землю. Параллельно прокуратура исследует, как торговый объект превратился в жилой, и кто поставил подпись под "обновленным" разрешением.
"На фоне этого решения об отказе в обеспечении иска выглядит симптоматично: город позволяет строить, пока суд рассматривает вопрос — законно ли вообще было строить. Polar Park — это не просто еще одна "очередь Яскравого". Это — иллюстрация того, как в Украине формируется "город без правил", где каждое разрешение можно переписать, а каждый клочок пространства — застроить очередной высоткой", — резюмирует эксперт.
Подводя итоги
Ситуация с ЖК Polar Park является симптомом более глубокой проблемы — системного отсутствия контроля и политической воли у столичной власти. Киевские чиновники, отвечающие за земельные вопросы, неоднократно становились фигурантами расследований антикоррупционных органов, в частности по делу так называемой "туалетной схемы", организованной одиозным депутатом Дмитрием Комарницким. Такие примеры демонстрируют, как гибко в столице можно "переосмыслить" назначение участков — особенно когда речь идет о прибыльной жилой застройке.
Между тем застройщик Интергал-Буд продолжает активно продвигать Polar Park, несмотря на то что в судах продолжаются процессы по законности строительства. Для будущих инвесторов это означает серьезные риски: в случае негативного решения суда продажа квартир может быть заморожена, а документы на собственность — обжалованы. При отсутствии прозрачных гарантий и независимого контроля каждый новый проект на Оболони превращается в очередную лотерею, в которой главный проигрыш — не только деньги, но и доверие к городскому развитию.
Сегодня Оболонь постепенно становится полигоном для экспериментов крупных девелоперов, которым удается реализовывать проекты без надлежащего общественного обсуждения или экологической экспертизы. Отсутствие четких границ между интересами бизнеса и городской власти только усугубляет кризис городского планирования. Если Киев не начнет последовательно придерживаться принципов открытости, публичного контроля и ответственности застройщиков, даже самые привлекательные районы столицы рискуют превратиться в бетонные лабиринты без лица — вместо комфортной городской среды.