Object 1 Єгора Масленнікова продає нерухомість у Дубаї, посилаючись на успішний досвід команди в Україні. Нерухомі зіставили ці заяви з історією харківських недобудов, фінансовою звітністю компанії та даними про готовність її дубайських проєктів.
З Харкова до Дубая
Object 1 представляє Єгора Масленнікова як засновника й голову компанії, а Тетяну Тону — як CEO та Managing Director.
11 лютого 2022 року Тону, тоді директорка маркетингу "Строй Сіті Девелопмент", називала головними інвесторами компанії харків’ян, які вірять у майбутнє міста та країни. До повномасштабного вторгнення залишалося менш як два тижні.
У грудні 2024-го вона вже представляла Object 1 в інтерв’ю Gulf Today та пояснювала розвиток у Дубаї досвідом успішних проєктів в Україні й Іспанії.
Зміна власниці тривала вже під час війни
За даними аналітичної системи YouControl, власницею "Фалко Україна" зараз є Людмила Рябих. Через цю компанію вона контролює "Строй Сіті Девелопмент". "Українська правда" у своєму розслідуванні називає Рябих сестрою дружини Єгора Масленнікова.
Історія змін складніша за одноразовий вихід забудовника з бізнесу напередодні вторгнення. У зрізі YouControl на 9 лютого 2022 року Рябих уже записана учасницею "Фалко Україна", але кінцевим бенефіціаром залишається Масленніков. Так само — у травневому зрізі. Рябих як бенефіціарка з’являється в історичному записі на 8 березня 2023 року.
У самому "Строй Сіті Девелопмент" зміни відображені ще пізніше. На 24 червня 2024 року Масленніков записаний прямим учасником і бенефіціаром. На 28 червня прямим учасником уже є "Фалко Україна", а бенефіціаром іще залишається він. У зрізі на 11 жовтня 2024 року бенефіціаркою зазначена Рябих. Це дати історичних зрізів системи; точний день кожної реєстраційної дії потребує окремого витягу.
Отже, корпоративні зміни в Україні відбувалися і тоді, коли дубайський бізнес уже працював. Умови передачі часток і розрахунків за них у перевірених документах не розкриті. Нині "Строй Сіті" очолює Денис Пантєлєєв, "Фалко Україна" — Максим Лісовець.
Водночас Масленніков залишається зазначеним бенефіціаром інвестфонду "Вілард". Фонд володіє, зокрема, 40% "Строй Сіті Кепітал" і приблизно 24,98% "Ріелті Бізнес". Тобто зміна власності у двох компаніях не означала припинення всіх його українських корпоративних інтересів.
Що залишилося харківським інвесторам
На сайті "Строй Сіті" паузу на частині харківських майданчиків пояснюють обстрілами, тривалими повітряними тривогами та небезпекою монолітних робіт. Компанія посилається на висновок фахівців університету міського господарства. У переліку — Klochkivska Apartments, Naukova Apartments, "Дім на Подолі", High Hills і Manufactura BASE.
Для Manufactura NEXT забудовник 31 січня 2025 року повідомив про підготовку відновлення робіт і монтаж інженерних систем. Це повідомлення про окремий корпус. Воно не встановлює готовності всього комплексу на вересень 2026 року й не дає покупцям актуального графіка отримання нерухомості.
У випадку Naukova Apartments до будівельної паузи додається земельний спір, який уже пройшов Верховний Суд. Постановою від 8 липня 2026 року у справі №922/4414/21 залишено в силі рішення про повернення ділянки на Серповій, 4, зі знесенням визначеного самочинно збудованого майна. Обов’язок покладено на ТОВ "Наукова Апартментс".
Йдеться про ділянку площею 0,2862 га та зазначені в рішенні паркан, фундаментну плиту й частину цоколя. Постанова не означає знесення всіх будівель комплексу, проте встановлює конкретний обов’язок проєктної компанії. Перевірена 21 вересня англомовна сторінка Naukova Apartments усе ще описувала справу через переговори про мирову угоду й експертизу. Остаточна липнева постанова в цьому поясненні не відображена.
Rolls-Royce біля казино Монте-Карло
На цьому тлі родина Масленнікових потрапила до розслідування Михайла Ткача для "Української правди", опублікованого 27 грудня 2024 року. Воно стосувалося українських власників Rolls-Royce Spectre — моделі, вартість якої автор оцінював у понад пів мільйона євро.
В епізоді про харківського забудовника Ткач показує біля казино Монте-Карло чоловіка, якого називає схожим на Єгора Масленнікова. За даними, наведеними УП, автомобіль зареєстрували на Ольгу Масленнікову 14 червня 2024 року. Наступного дня він перетнув українсько-польський кордон; показані в розслідуванні фотографії з Монако датовані 24 серпня.
Саме розслідування не встановлює, що автомобіль придбали за кошти покупців квартир. Воно документує інший бік історії родини — дорогу приватну покупку в той період, коли частина пов’язаних із нею українських будівництв залишалася незавершеною.
Що відкрили документи еміратської компанії
Корпоративні документи Object One доступні у британському реєстрі Companies House. У 2025 році еміратська Object One Real Estate Development LLC зареєструвала британський підрозділ і подала пакет установчих документів та фінансову звітність. Вони розкривають власність і фінансові зобов’язання компанії на початку роботи в Дубаї.
У реєстраційному пакеті вказано, що компанію створили в Дубаї 30 вересня 2022 року. Форма — товариство з обмеженою відповідальністю з одним власником. Власником 100% зазначений Єгор Масленніков, сплачений статутний капітал — 200 тисяч дирхамів. Для листування в установчих документах використано адресу на домені stroycity.com.ua. Зв’язок із харківським бізнесом простежується без припущень про схожі назви.
Звітність за перший період роботи — від 30 вересня 2022 року до 31 грудня 2023 року — показує 23 млн дирхамів доходу та 41 млн дирхамів чистого збитку. На кінець 2023-го зобов’язання становили 255,1 млн дирхамів при активах 214,3 млн. Власний капітал був від’ємним: мінус 40,8 млн дирхамів.
Це баланс на кінець 2023 року, затверджений у квітні 2025-го, а не оцінка поточного стану Object One у 2026-му. Аудитор Crowe Mak надав немодифіковану думку про звітність. Від’ємний капітал сам по собі не встановлює банкрутства. Але він показує, що ранній розвиток спирався на залучене фінансування за накопичених збитків.
У примітках розкрито 64,7 млн дирхамів зобов’язань перед пов’язаними сторонами. З них 39,4 млн — перед Object One Investment in Commercial Enterprise and Management Co LLC, 20,8 млн — перед Alumni Investment LLC, 4,5 млн — позика самого Масленнікова. Значна частина перших двох сум відображає вартість земельних ділянок: партнери передавали їх для проєктів, отримуючи право на частку прибутку.
Окремо в балансі стоять 94,1 млн дирхамів коштів інвесторів за угодами фінансування V1TER та 1WOOD і 69,2 млн авансів покупців. Водночас Object One обліковувала 13,2 млн дирхамів позик, наданих пов’язаним структурам, переважно D S C A Building Contracting LLC та TSZ Investment in Commercial Enterprises & Management LLC. Для цих двох позик зазначені нульова ставка й відсутність фіксованого графіка повернення.
Так документи розкривають механізм старту: невеликий внесок у статутний капітал, земля від пов’язаних партнерів за участь у прибутку, інвесторське фінансування та аванси покупців. Вони також ставлять конкретне питання про повернення позик усередині групи. Первинне походження грошей партнерів і фінансовий зв’язок цих операцій з Україною зі звітності не встановлені.
Рекламний календар розійшовся з інспекціями
Проблемні питання є і всередині дубайського портфеля. Нерухомі зіставили рекламні строки передачі проєктів, збережені в пошуковому індексі з попередніх матеріалів Object 1, з картками Dubai Land Department. Частина сторінок, де компанія публікувала ці строки, уже змінена або недоступна.
- RA1N. Рекламний строк передачі — I квартал 2025 року. Інспекція DLD від 10.03.2026 зафіксувала 100% готовності.
- V1TER. Рекламний строк передачі — III квартал 2025 року. Інспекція від 02.07.2026 — 100% готовності.
- 1WOOD. Рекламний строк передачі — III квартал 2025 року. Інспекція від 08.07.2026 — 93,67% готовності.
- OZONE 1. Рекламний строк передачі — II квартал 2026 року. Інспекція від 14.07.2026 — 56,83% готовності.
Картки DLD перевірені 22 вересня 2026 року. Наведено останні зазначені в них інспекції та попередні публічні строки Object 1.
Цифри означають готовність на дату відповідної технічної інспекції. Наприклад, для RA1N реєстр показує ще й попередню перевірку: 24 грудня 2025 року об’єкт мав 96%, хоча рекламний строк передачі припадав на перший квартал того року. Для 1WOOD та OZONE 1 наведені інспекції 2026 року теж відбулися вже після рекламованих строків.
100% у DLD не встановлюють дня, коли конкретний покупець отримав ключі. А висновок про порушення договору потребує самого договору, погоджених продовжень і пільгових періодів. Проте розбіжність із публічно обіцяним календарем уже підтверджується зіставленням цих джерел.
За одним брендом працюють різні юридичні девелопери. У перевірених картках DLD RA1N та 1WOOD оформлені на Object One Real Estate Development LLC, Luminar Tower 1–3 — на Obj1 Real Estate Development LLC, а Tetris Tower — на Le Luminous Real Estate Development LLC. Спільний бренд не замінює документів про те, хто з них і в яких межах відповідає перед покупцем.
Дубайський закон про ескроу передбачає окремі рахунки проєктів і контроль цільового використання коштів. Наявність такого рахунку не дорівнює державній гарантії рекламної дохідності чи передачі квартири в обіцяний квартал. Покупець усе одно залежить від фінансування й виконання конкретного проєкту.
На які питання реклама не відповідає
В Україні до історії забудовника додалася податкова справа. 8 квітня 2026 року Бюро економічної безпеки повідомило про підозру директору неназваного інвестфонду в ухиленні від сплати 53,3 млн грн податків. РБК-Україна з посиланням на власні джерела назвала Масленнікова. Ім’я походить із повідомлення медіа; БЕБ його публічно не вказало. Підозра не є вироком. Про цю підозру Нерухомі писали у квітні.
БЕБ не повідомляло, що описані ним кошти спрямували в ОАЕ. Так само перевірені документи не встановлюють незаконного виведення грошей з України чи порушення Object One еміратського законодавства. Для таких тверджень потрібні окремі докази. Наявні джерела вже дозволяють поставити предметні питання: хто профінансував партнерів, як повертаються позики, чим пояснюються розбіжності зі строками та хто фінансує незавершені українські об’єкти.
Український досвід, на який посилається Object 1, включає і зупинені майданчики, і земельний спір з остаточним судовим рішенням. Власна звітність дубайської компанії показує старт зі збитком та значною залежністю від партнерів і покупців. Ці факти мають таку саму вагу для оцінки команди, як кількість нових запусків у її презентаціях.
Відкриття нових продажів у Дубаї не пояснює, як будуть виконані старі зобов’язання в Харкові. Саме підтверджене фінансування добудови, актуальні строки та виконання судового рішення мають стати відповіддю тим інвесторам, чию довіру "Строй Сіті" колись називала своїм головним ресурсом.