Помпезне відкриття ARCHotel в серпні 2025 року представили як тріумф одеського девелопменту – перший п’ятизірковий готель Аркадії, новий "архітектурний символ" курортного району. Проте за глянцевим фасадом ховаються небезпечні реалії. На момент урочистого відкриття об’єкт не мав офіційного сертифіката готовності, що дозволяє введення в експлуатацію, земельна ділянка отримана сумнівним шляхом із парку, а серед бенефіціарів спливають імена, пов’язані з сумнозвісним забудовником, якого розшукує НАБУ. Розбираємось, чому інвесторам варто поглянути за блискучу вивіску ARCHotel і які ризики стоять за готельним пафосом.
Презентації ARCHotel обіцяють інвесторам п’ятизірковий комфорт і прибутки в 17% річних – мовляв, Одеса отримала новий символ розкоші навіть під час війни. Але юридичні ризики та тінь одіозного "сірого кардинала" Одеси викриває контраст між пафосними заявами піарників та фактами, зафіксованими в реєстрах і документах.
Глянцева стрічка vs реальність
У серпні 2025 року в Одесі з розмахом відкрили 16-поверховий апарт-готель ARCHotel. На церемонії перерізали символічну червону стрічку, а піарники оголосили про народження нового "архітектурного символу Аркадії" – першого п’ятизіркового готелю на знаменитій Аркадійській алеї. Місцеві медіа поширили переможні реляції групи компаній "Пространство" (під окремим брендом девелопера для цього проєкту Spatium) про успіх проєкту навіть у розпал війни. З’явилися і партнерські публікації: зокрема, Forbes Ukraine писав про високий інтерес інвесторів напередодні офіційного відкриття, а на сайті The Village стверджували, що "в Одесі відчинив двері ARCHotel – перший і єдиний п’ятизірковий апарт-готель в Аркадії". На перший погляд, місто отримало яскраву "перлину біля моря".
Та за святковими промовами ховалася невидима широкому загалу сторона. Реальність виявилася куди менш глянцевою: станом на день відкриття комплекс не мав необхідного державного сертифіката, що засвідчує законне завершення будівництва. Іншими словами – будівля існувала фізично, проте юридично лишалася незавершеним об’єктом. Цей та інші факти, які замовчувалися під час презентацій, роблять ARCHotel радше архітектурним скандалом, ніж символом. Далі – детально про кожен із таких фактів, підкріплених документами і реєстрами.
Готель без сертифіката: що це означає для інвесторів
Усі новобудови в Україні перед введенням в експлуатацію повинні отримати сертифікат готовності – офіційний документ державної інспекції, що підтверджує: будівництво завершено законно, об’єкт безпечний і придатний до використання. Без цього сертифіката жодна будівля не вважається введеною в експлуатацію, а її експлуатація заборонена законом. Порушення тягне штрафи, відключення комунікацій, неможливість оформити право власності для покупців тощо.
Станом на серпень 2025 року ARCHotel такого сертифіката не має – інформація про нього відсутня в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ). На порталах нерухомості комплекс також досі значиться як об’єкт, що будується, зі статусом "не введено в експлуатацію".
Попри це, 15 серпня девелопер публічно заявив про "успішне введення в експлуатацію першого 5-зіркового готелю на Аркадійській алеї". Іншими словами, ринку подали бажане за дійсне – оголосили про відкриття, не маючи на руках належних документів. Представники Spatium Group запевнили, що "об’єкт повністю відповідає буднормам, а всі інвестиційні зобов’язання перед покупцями виконані". Однак відсутність офіційного сертифіката ставить під сумнів ці заяви. Поки держава не прийняла готель, усі обіцянки про його роботу залишаються маркетинговими гаслами без юридичної сили.
Для інвесторів наслідки критичні. Без сертифіката власники апартів не можуть оформити права власності на свої номери та вільно ними розпоряджатися. Будівля перебуває в "підвішеному" статусі – ні як житлова, ні як нежитлова, а фактично як довгобуд із незакритими дозвільними питаннями. Якщо органи контролю діятимуть за законом, експлуатацію ARCHotel можуть призупинити до отримання сертифіката. Таким чином, інвестори наразі володіють квадратними метрами "на папері", які не легалізовані для використання чи отримання прибутку. Ризик очевидний: у разі конфлікту вони залишаться сам на сам із проблемою, адже девелопер формально виконав свої зобов’язання (побудував стіни) і навіть влаштував гучне відкриття. Не випадково експертне середовище оцінює відсутність сертифіката як ключовий маркер ненадійності проєкту, що підриває довіру до забудовника та його дітища.
"Сірий кардинал" у пляжному халаті: хто стоїть за ARCHotel
Формальним замовником будівництва і землекористувачем ділянки під ARCHotel є одеське ТОВ "Аркадія-Сіті" (ЄДРПОУ 37812482) – компанія, яка з 2011 року розвиває однойменний розважальний комплекс на узбережжі (нічні клуби, ресторани, аквапарк тощо). Саме "Аркадія-Сіті" отримала від міста право забудувати цю територію, виступала офіційним замовником у дозволах та уклала інвестиційний договір з групою "Пространство" (нині Spatium) на спільну реалізацію проєкту готелю. Керівником "Аркадії-Сіті" значиться Олег Біньковський – давній топменеджер бізнес-структур Володимира Галантерника. Біньковський і раніше фігурував як директор чи підписант ключових активів, що пов’язують з Галантерником (наприклад, ТРЦ City Center). Ця деталь недарма привертає увагу, адже саме прізвище Галантерника найчастіше звучить у кулуарах, коли мова заходить про справжніх власників ARCHotel.
Володимир Галантерник – одеський бізнесмен, відомий як неформальний "хазяїн" значної частини курортної Одеси. За даними журналістських розслідувань, Галантерник багато років непублічно контролював міське майно й землю через мережу підставних осіб та дружні зв’язки з посадовцями. У 2021 році НАБУ оголосило йому підозру в межах розслідування масштабних махінацій із одеською землею на 689 млн грн, у якому фігурує також мер Геннадій Труханов. Сам Галантерник втік за кордон (проживає в Лондоні) і офіційно не визнає бізнес-активів в Україні, оформлюючи їх на інших осіб. Аркадія – одна з головних "вотчин" цього підприємця. Ще у 2021-му Forbes підтверджував, що до імперії Галантерника входить розважальний комплекс "Аркадія-Сіті" (поряд з ринками "Привоз" та "7-й кілометр", ТРЦ City Center тощо), де бізнесмену належить близько 50% акцій. Іншу частку контролюють його партнери – напряму їхні імена часто не розкриваються. Така ж ситуація і з ARCHotel: Галантерник не значиться у жодних документах, проте фактично проєкт реалізований підконтрольними йому структурами.
Структура власності ТОВ "Аркадія-Сіті" багаторазово змінювалася. Станом на середину 2025 року основними засновниками значаться дві одеські фірми й один іноземний інвестор: ТОВ "Керуюча компанія "Кепесіті"" (40%), ПП "Шторм-57" (40%) та Леонід Молдавський, громадянин Ізраїлю (20%). Кінцевими бенефіціарами в реєстрі значаться Микола Булига (Україна) та Олександр Шнайдер (Ізраїль) – їх внесли до ЄДР у жовтні 2023 року замість попереднього власника Олега Дегтярьова. Олег Дегтярьов – ключова постать: британський юрист українського походження, якого називають представником інтересів Галантерника. Вікіпедія прямо вказує, що "одним із власників "Аркадії-Сіті" є Олег Дегтярьов – керівник лондонської юрфірми, яка управляє компанією дружини Галантерника". Іншими словами, до недавнього часу бенефіціаром готелю був адвокат Галантерника; восени 2023 його формально замінили на нових осіб, але це радше косметична зміна перед відкриттям. Сукупність даних дозволяє пов’язати реальних власників ARCHotel із оточенням одеського олігарха: проєкт опосередковано контролюється групою Галантерника, хоч юридично й оформлений на низку інших фірм. Саме в цьому сенсі багатьом він нагадує "сірого кардинала у пляжному халаті" – непублічну особу, чия присутність відчувається за фасадом курортного бізнесу.
Земля з парку, без конкурсу, із "реконструкції" – як ARCHotel виріс на заповідній землі
Місце, де нині стоїть ARCHotel, колись було частиною ландшафтного парку "Аркадія" – приморської зеленої зони, офіційно внесеної до переліку парків-пам’яток місцевого значення. У 2013 році Одеська міськрада ухвалила рішення фактично ліквідувати парк: під приводом благоустрою роздати землю в оренду інвесторам. Формально це виглядало так: депутати дозволили приватній компанії провести "реконструкцію і ремонт покриття Аркадійської алеї, парковки та систем водовідведення" за власний кошт. Натомість фірма отримувала право довгострокового користування ділянками уздовж алеї. Уже в лютому 2014 року щонайменше три суміжні земельні ділянки загальною площею близько 2 гектарів були передані в оренду ТОВ "Аркадія-Сіті" на 49 років (до 2063 р.) – значною мірою за рахунок території колишнього парку. Це класична схема: під виглядом благоустрою комунальну рекреаційну землю фактично віддали приватному бізнесу без конкурсу, на довгі десятиліття вперед, і на пільгових умовах оренди. Замість парку з алеями — бетон із глянцем. І все це під соусом "благоустрою".
Ділянка, на якій зведено ARCHotel, має адресу пляж "Аркадія", 16/1 (в народі – початок Аркадійської алеї). Її цільове призначення – землі рекреації; цільове використання записано доволі широко: "для експлуатації та обслуговування сімейно-оздоровчого комплексу – готелю, ресторану, кафе-бару, концертних залів, дитячих майданчиків, басейну, і подальшої реконструкції". Тобто вже у текст оренди заклали можливість звести на місці оздоровчого комплексу новий готельний об’єкт.
У 2018 році міськрада видала містобудівні умови №01-06/86, а ДАБІ — дозвіл №ІУ113182851530 на нове будівництво 13-поверхового готелю. Первісна концепція (2018–2020) справді передбачала 13 поверхів. Але у фінальному варіанті, реалізованому Spatium/"Пространством", проект виріс до 16. Це стало можливим тому, що в містобудівних умовах не було встановлено жодних конкретних обмежень по висотності — лише формулювання "розрахувати за ДБН". У результаті "реконструкція" обернулася повним знесенням старої одноповерхової будівлі та зведенням із нуля великого 16-поверхового готелю. Комунальний парк перетворився на приватний будмайданчик.
Схема виглядає настільки грубо, що зацікавила правоохоронців. В матеріалах НАБУ ідеться про незаконну передачу земель одеської громади під виглядом інвестиційних договорів, у тому числі в Аркадії. Журналісти Radio Svoboda зазначали: "у 2014-му завершили "реконструкцію" Аркадійського парку – території біля пляжу, де тепер працюють торгові ряди "Аркадія-Сіті" Галантерника, а незабаром там планувалося будівництво багатоповерхового готелю". Цей готель – не що інше, як ARCHotel. Фактично, ми маємо приклад, як частина природоохоронної зони опинилася в приватних руках за мінімальну плату. Економісти підрахували, що бюджет Одеси за 7,5 років недоотримав понад 80 млн грн вигоди від цього "благоустрою" (через занижену орендну плату та втрату рекреаційної землі). Проте жодних реальних санкцій чи перегляду умов оренди не відбулося: навпаки, забудовник сповна скористався лояльністю місцевої влади.
Ribas Hotels втекли, поки було не пізно: відсутність оператора – тривожний дзвіночок
Одним з аргументів на користь інвестицій у ARCHotel була співпраця з відомою готельною мережею Ribas Hotels Group. У липні 2021 року девелопер "Пространство" урочисто повідомив, що підписав меморандум із Ribas про управління майбутнім готелем. Проєкт тоді ще називали Ibiza Apart Hotel – на честь популярного клубу "Ібіца" в Аркадії. Засновник Ribas, одеський підприємець Артур Лупашко, – знане ім’я в готельному бізнесі України, його мережа успішно керує десятками готелів та апарт-готелів. Власне, Ribas мав стати тим "зовнішнім" професійним оператором, який забезпечив би сервіс п’ятизіркового рівня і прозору модель отримання доходу інвесторами. Девелопер акцентував на цій співпраці в рекламних матеріалах: мовляв, досвід Ribas гарантує успіх першого 5-зіркового готелю в Аркадії.
Однак вже за кілька місяців, у серпні 2021-го, стало відомо, що Ribas Hotels Group виходить з проєкту ARCHotel. Партнерство тихо припинили, обмежившись лаконічною заявою про "припинення співпраці" без пояснення причин. Що ж трапилося? За кулуарною інформацією, Артур Лупашко прийняв рішення дистанціюватися від ARCHotel, щойно ближче ознайомився з деталями проєкту. Він начебто побачив надто високі ризики для репутації своєї компанії. В одному з інтерв’ю у 2022 році Лупашко натякав, що відмовляється від проєктів, де "забудовник не дотримується заявлених стандартів". Фактично, це дипломатичний опис ситуації з ARCHotel: стандартами міг бути і прозорий дозвіл на будівництво, і наявність сертифіката, і зрозуміла структура власності. Якщо хоча б один з цих чинників під питанням – солідний готельєр воліє не ризикувати своєю репутацією.
В результаті перед самісіньким відкриттям готель залишився без зовнішнього оператора. Керувати ним довелося самотужки команді девелопера або афілійованій структурі. Для інвесторів, які розраховували на досвід Ribas, це тривожний дзвіночок. Дійсно, коли від проєкту відмовляється професіонал готельного ринку, який спершу був готовий взяти його в управління, – це сигнал про приховані проблеми. На момент відкриття ARCHotel не мав жодного авторитетного партнера, який би поставив на нього свою марку якості. Усі ризики управління і заповнюваності лягли виключно на девелопера, для якого це перший власний готель. Чи зможе компанія без належного досвіду самотужки досягти обіцяної прибутковості – відкрите питання. Як зазначав один з експертів, "в разі чого у інвесторів навіть спитати нема з кого, окрім забудовника, який і так зайнятий латанням юридичних дір проєкту".
Інвестуй у скандал: продажі, реклама, окупність і реальні ризики
Девелопер позиціонував ARCHotel як інвестиційний проєкт преміумкласу. Ще на старті продажів у 2021 році потенційних покупців переконували, що вони стають співвласниками п’ятизіркового готелю з високим дохідним потенціалом. В рекламних матеріалах фігурували цифри: прогнозована прибутковість 17% річних, окупність ~6 років. Апартаменти продавалися з дизайнерським ремонтом і меблями, "де кожен квадратний метр – мистецтво". За даними самого девелопера, за час будівництва вартість апартаментів суттєво зросла – мовляв, ціна квадрата до 2024 року підскочила на 40–66% ще до відкриття готелю. Станом на квітень 2024 ціни озвучувалися в діапазоні $2,1–5 тис. за м² (≈87–207 тис. грн/м²) залежно від типу апартаменту. Мінімальний чек за одну "номер-квартиру" стартував від ~$66 тис., максимальний сягав півмільйона доларів. Попит, за словами девелопера, був високим навіть попри війну – на цьому робив акцент згаданий вище Forbes у липні 2024 року. Здавалося б, успіх гарантовано.
Але агресивний маркетинг не скасовує реальності, в якій опинилися інвестори. По-перше, туристична привабливість Одеси різко впала через війну. Пляжний сезон 2022–2023 років був фактично зірваний обстрілами та мінною загрозою в морі. Потік туристів скоротився в рази, багато готелів ледь зводять кінці з кінцями. Отже, прогнози 17% річної дохідності виглядають, м’яко кажучи, завищеними. По-друге, юридичні проблеми ARCHotel ставлять під сумнів саму можливість легально отримувати дохід найближчим часом. Як зазначалося, без сертифіката власники не можуть офіційно здавати апартаменти в оренду або перепродати їх, оскільки не оформлено право власності. Будь-які угоди чи експлуатація де-юре незаконні. Фактично інвесторам залишається чекати, поки девелопер виправить ситуацію – але чітких строків ніхто не називає. По-третє, репутаційний шлейф скандалу вже б’є по вартості й ліквідності апартаментів. Об’єкт, який у медіа все частіше називають проблемним, ризикує втратити довіру і платоспроможних гостей, і потенційних перепродавців.
Варто згадати й ще один момент: спочатку проєкт називався Ibiza Apartments (на честь клубу "Ibiza"), однак згодом ця назва зникла. Можливо, девелопер переосмислив концепцію, а можливо – мав питання з правами на бренд або з партнерами. Зрештою комплекс перейменували на нейтральний ARCHotel Avenue. Так чи інакше, інвестори купували апартаменти, значну частину яких девелопер тепер позиціонує не як приватні, а як "готельні номери". У скоригованому проєкті заявлено, що замість окремих приватних апартаментів будуть лише готельні номери з єдиною службою управління. Це може означати, що права окремої власності на житло інвесторів будуть обмежені (щоб відповідати рекреаційному статусу землі). Таким чином, люди, які вклали гроші в "квартиру біля моря", по факту стають співвласниками номерного фонду готелю – з усіма витікаючими наслідками для контролю над своїм майном. Подібні юридичні казуси суттєво підвищують ризики та віддаляють реальну окупність. Експерти ринку нерухомості радять у подібних проєктах уважно читати договори: часто в них прописано, що девелопер не несе відповідальності за неприйняття об’єкта в експлуатацію чи за рівень доходу від оренди. Іншими словами, інвестор може залишитися і без очікуваних прибутків, і з нерухомістю "поза законом".
Кому вигідно мовчати: роль влади та піару у створенні позитивного образу
Скандальність ситуації з ARCHotel очевидна. Проте досі жоден державний орган або місцева влада публічно не відреагували на факт відкриття готелю без сертифіката. Міська влада Одеси – та сама, що у 2013–2014 роках віддала Аркадію на відкуп приватним структурам – нині вочевидь не зацікавлена псувати свято. Навпаки, мерія й профільні департаменти воліють не помічати порушень, адже проєкт подається як успіх "на благо міста". Мер Геннадій Труханов, попри свій статус підозрюваного у земельних оборудках, продовжує очолювати міськраду і не робить різких рухів щодо дітища старого знайомого (Галантерника). Ба більше, схеми "Аркадії-Сіті" свого часу створювалися саме під політичним прикриттям – тож розкручувати цю тему невигідно багатьом впливовим особам. У підсумку маємо негласний консенсус: усіх усе влаштовує, усі удають, що проблем немає.
Правоохоронні органи теж не демонструють активності. НАБУ та САП ще у 2021 році довели справу "одеської землі" до оголошення підозр, але з того часу процес рухається повільно. Галантерника заочно арештовано, проте він у Лондоні поза досяжністю. Обвинувачення проти мерії розглядає ВАКС, але рішення досі нема – мало того, майно по справі "Аркадії" в судовому реєстрі згадується, та дозволи на будівництво ARCHotel не скасовані. Тобто де-юре жодних перешкод забудовник не має. А орган контролю ДІАМ (колишня ДАБІ), в чиїй компетенції видача сертифіката, поки що не втручається: можливо, триває перевірка або девелопер просто не подав документи, розуміючи невідповідність деяким нормам. Знову ж, публічно ця ситуація ніяк не коментується. Складається враження, що всі причетні воліють перечекати – дати готелю пропрацювати, "притертися", щоб скандал вщух сам собою.
Тим часом в інформаційному просторі йде активна робота з образами. Девелопер вкладається в піар: окрім партнерських статей у центральних медіа, залучаються місцеві ресурси, блогери, які висвітлюють ARCHotel виключно з позитивного боку. Наголос робиться на тому, що "попри війну, інвестиції тривають, Одеса отримала новий символ, готель уже приймає гостей". Незручні запитання про сертифікат, власників чи судові справи просто не піднімаються у цих матеріалах. Щобільше, компанія Spatium позиціонує себе як експерт і реформатор галузі: її CEO Олександр Селезньов дає інтерв’ю про інновації, виступає на форумах, говорить про відбудову країни. У своїй колонці на Forbes він розповідає, як "робить бізнес чесно й прозоро – і тоді він буде привабливим для інвесторів". Подібні заяви створюють довкола ARCHotel ореол чогось прогресивного, навіть геройського (мовляв, будуємо під час війни, підтримуємо економіку). Центральні ЗМІ і влада також не поспішають псувати картинку – можливо, вважаючи цю тему локальною. До того ж на фоні війни будь-який новий проєкт вигідно подати як ознаку стійкості та віри в перемогу, тож негатив замовчується.
Вигодонабувачами такої інформаційної тиші є передусім сам забудовник та коло осіб, пов’язаних з ARCHotel. Вони отримують час і можливість завершити свої справи: продати решту апартаментів, врегулювати документи, легалізувати прибутки. Якщо ж ситуація загостриться – завжди можна послатися на "воєнні труднощі" або перемикнути увагу на інші події. В результаті громадськість майже не обізнана про справжній контекст появи цього готелю. Центральні медіа, які мали б ставити незручні запитання, натомість публікують рекламні тексти, погоджені пресслужбою. Міська влада, яка мала б захищати інтереси громади, фактично покриває старі схеми. Правоохоронці обмежуються півзаходами. Така змовницька тиша грає на руку лише організаторам забудови, тоді як інвестори і громада ризикують залишитися біля розбитого корита.
Висновок – ARCHotel як тест для інституцій в умовах війни
Історія ARCHotel – це більше ніж про один готель в Аркадії. Це показовий кейс того, як старі проблеми української нерухомості та корупції нікуди не зникли, навіть під час повномасштабної війни. Тут і "дерибан" землі рекреаційного парку, і будівництво на межі закону, і переплетення з бізнес-імперією одіозного олігарха, і інформаційна маніпуляція. На папері проєкт виглядає як інвестиція в майбутнє Одеси, на практиці ж – інвестиція у скандал. ARCHotel вже став своєрідним маркером: наразі він не має сертифіката, а репутаційно пов’язаний із сумнівними діями (тіньові схеми з землею, офшори, порушення буднорм). Чи перетвориться цей "архітектурний символ" на черговий довгобуд – залежить від реакції інституцій.
Для української влади та правоохоронців кейс ARCHotel – своєрідний тест на спроможність діяти принципово в нових умовах. З одного боку, є спокуса закрити очі: мовляв, іде війна, треба радіти будь-яким інвестиціям, не час чіпати бізнес. Але такий підхід хибний: потурання напівлегальним схемам підриває довіру до держави навіть більше, ніж заморожені будмайданчики. Якщо дозволити ARCHotel спокійно працювати без документів і відповідей на незручні запитання, це створить небезпечний прецедент. Потенційні недоброчесні девелопери отримають сигнал, що воєнний час – зручна нагода провернути оборудки, бо увага суспільства і контролю слабша.
З іншого боку, війна – це і вікно можливостей для змін. Україна декларує курс на європейські стандарти, на боротьбу з корупцією заради післявоєнної відбудови. У цьому контексті історія ARCHotel має стати уроком. Показово довести, що навіть найбагатші та найближчі до влади забудовники не стоять над законом. Що парки – це святе, і їх привласнення не буде прощене, незалежно від вивіски "5 зірок". Що інвестиційна привабливість складається не лише з гарних промо-роликів, а й з реальної законності та прозорості. Архітектурний об’єкт, побудований всупереч нормам, – це не символ розвитку, а символ безкарності.
Отже, ARCHotel – це тест для інституцій на місцях і в центрі. Чи здатні вони відреагувати: провести перевірку, притягнути до відповідальності за порушення, довести до кінця справу Галантерника-Труханова, захистити інвесторів і громаду? Чи й надалі в Одесі діятиме принцип "для друзів – усе, для закону – формальності"? Від відповіді на ці питання залежить не лише доля окремого готелю, а й довіра до правил гри у великій відбудові країни. Поки що ARCHotel — не символ відродження, а символ безкарності. Архітектурний скелет у шафі, який показує: старі схеми нікуди не зникли. Якщо його вчасно не витягнути на світло – є ризик, що після перемоги ми отримаємо не оновлену країну, а ті ж самі проблеми під новим глянцем. Інституції мають скласти цей іспит, довівши, що навіть у найскладніші часи закон має верховенство над чиїмось п’ятизірковим апетитом.