A136 Highlight House: 33 поверхи в тумані

Забудовник позиціонує житловий комплекс A136 Highlight House як ЖК бізнес-класу поруч з основними магістралями та історичним центром Києва. На сайті об’єкту стверджують, що "A136 – місце сили, предмет гордості та ознака високого статусу". Окремо наголошується, що майбутні жителі комплексу зможуть зберегти найважливішу інвестицію – час. Адже ЖК розташований "у центрі подій та інфраструктури".

Експерти НЕРУХОМІ проаналізували, наскільки інвестори, які волітимуть зберегти час, ризикують іншими інвестиціями – своїми грошима, вкладеними у це будівництво. І знайшли цілий спектр загроз: від порушення цільового призначення до підтоплень, недотримання пожежної безпеки і судів.

Що хорошого

Розташований ЖК A136 Highlight House на вул. Антоновича, 136-138. Вочевидь, розташування комплексу є предметом гордості. Іншою родзинкою комплексу, окрім його вдалого місця розміщення, забудовник DIM Group називає "унікальну архітектуру": 33-поверховий будинок матиме навісний фасад, дизайнерську вхідну групу, багато скляних вікон-вітрин, що виділятимуться на фоні старої забудови. Перші поверхи будівлі будуть відведені під комерційні цілі – там обіцяють відкрити крамниці, ресторан, хімчистку, фітнес-центр тощо. А останні поверхи матимуть повністю скляні стіни і тераси, з яких можна буде милуватися на Київ з висоти пташиного польоту: там облаштують пентхауси.

Здати комплекс в експлуатацію обіцяють у 1 кварталі 2022 року.

Реклама "на мільйон"

Рекламна кампанія ЖК A136 Highlight House велася під декількоми гаслами, що, переважно, підкреслювали висотність будинку як головну "фішку" та формували враження про надзвичайну інвестиційну привабливість об’єкту.

Проте одне з цих повідомлень, по суті, говорить про порушення законодавства, а інше треба оцінювати виходячи з ризиків проекту.

33-поверховий… офіс. Чи ні?

Перша проблема, яку наші експерти помітили, аналізуючи будівництво комплексу A136 Highlight House – порушення цільового призначення земельної ділянки. В документах воно визначено: "для іншої комерційної діяльності". Київська міськрада дозволяла використовувати землю для будівництва, експлуатації та обслуговування офісного центру. Така невідповідність є порушенням містобудівного законодавства. Житловий комплекс тут не міг будуватися взагалі. Наслідком такого порушення використання земельної ділянки законом передбачено анулювання дозвільних документів на будівництво багатофункціонального комплексу. Тож майбутній будинок з "умовно-законного" в будь-який момент може перетворитися на фантом у центрі столиці.

На сайті комплексу використовується обидва поняття: і "апартаменти", і "квартири". А площі, що визначаються як "апартаменти", мають ряд відмінностей від звичних для більшості українців квартир.

Апартаменти – приміщення для тимчасового проживання і не належать до житлового фонду. Недоліки такого юридичного статусу в тому, що за адресою неможливо отримати реєстрацію місця проживання, щорічний податок на нерухомість (1% від мінімальної зарплати за кв.м). Та й комунальні послуги мешканцям апартаментів доведеться оплачувати за тарифами для юридичних осіб. Вже зараз вони на 15% перевищують тарифи для населення. І, якщо вірити заявам влади, зростатимуть ще більше.

Будинок-гігант у історичній частині міста

Інша проблема з будівництвом та отриманими забудовником містобудівними умовами та обмеженнями стосується висотності будинку. Недотримання граничного обмеження з висотності є кричущим порушенням чинного законодавства.

Більше того, у Центральному історичному ареалі, в якому розташована земельна ділянка на Антоновича, 136-138, відповідно до Генерального плану Києва до 2020 року, будівлі вище 27 м будувати не можна. Запроектований будинок у 33 поверхи перевищує максимальну межу десь учетверо. Чи погоджував проєкт Мінкульт та якій підставі – питання варто адресувати до контолюючих та правоохоронних органів.

До того ж, з офіційними даними на інформаційному стенді ознайомитися вкрай важко. Прочитати інформацію можливо тільки якщо докласти зусиль.

Важливий нюанс: у безпосередній близькості до ділянки розташована загальноосвітня школа. Можна уявити, яким буде навчальний процес фактично на будмайданчику. До того ж, після завершення будівництва школярам значно бракуватиме сонячного проміння через порушення вимог інсоляції.

"Затишок для щасливого життя". А що насправді?

А насправді, як нам вдалося встановити, на шляху до затишного і щасливого життя у Голосіївському районі потенційних мешканців комплексу можуть чекати серйозні перешкоди.

Насамперед, вони потерпатимуть від шуму: у цьому куточку столиці він удвічі перевищує максимальні санітарні показники. Річ у тім, що за Державними санітарними нормами максимальний допустимий рівень звуку у житлових будинках становить 40 дБа вдень та 30 дБа вночі. А земельна ділянка, на якій будується ЖК A136 Highlight House, належить до території, де рівень шуму від транспорту становить 71-75 дБа. Переконатися у цьому можна, відкривши геопортал містобудівного кадастру Києва.

Проблеми є і з анонсованим двоповерховим підземним паркінгом. Адже територія, на якій будується ЖК – підтоплювана. Через високий рівень ґрунтових вод будівництво підземного паркінгу може впливати на якість та довговічність експлуатації будівлі. Аби цього не сталося, мають бути вжиті заходи інженерного захисту, що передбачені містобудівними умовами та обмеженнями. Недостатність таких заходів може призвести до руйнації прилеглих будинків. Стурбовані мешканці яких, до речі, вже звернулися щодо цього з позовом до суду.

Але найстрашнішим потенційним лихом для майбутніх мешканців цього ЖК є виникнення пожежі. При проектуванні будинку було допущено низку відхилень від державних будівельних норм, зокрема, стосовно пожежної безпеки.

Так, через велику відстань до найближчого пожежного депо, проектом передбачили установку двох додаткових пожежних гідрантів. Чи достатньо цього при виникненні пожежі – поки що предмет теоретичного розрахунку. До того ж, навколо будинку не передбачений круговий проїзд та розворотний майданчик для пожежної машини, що суттєво ускладнить роботу пожежників у разі виникнення надзвичайної ситуації. Ці відхилення забудовник намагався узаконити шляхом погодження з Мінрегіоном. Але заява забудовника станом на 26.05.2020, відповідно до інформації сайту міністерства, на Науково-технічній раді міністерства не розглядалась. А будівництво – продовжується.

Вишенька на тортик: два кримінальні провадження

Відкрито кримінальне провадження стосовно передачі земельної ділянки ТОВ "ПІРІТ", досудове розслідування якого здійснюється поліцією. В рамках іншого кримінального провадження, прокуратурі надано доступ до документів, що супроводжують будівництво багатофункціонального комплексу, зокрема, до містобудівних умов та обмежень та дозвільної документації.

Також наявні претензії сусідів майбутнього ЖК, ОСББ "Акон-140", які звинуватили землекористувача у порушенні умов договору оренди: використанні землі не за цільовим призначенням і порушенні порядку укладання договору оренди.

До речі, за зверненнями цього ОСББ на місце будівництва з перевірками 5 разів виїздили інспектори ДАБІ. Однак їм жодного разу так і не вдалося потрапити на будмайданчик. Задокументовані причини недопуску ­– через відсутність замовника чи його уповноважених осіб. Останній факт перевірки ДАБІ, яка так і не відбулася, зафіксували у січні 2020 року.

Крапку у судах довкола будівництва ЖК A136 Highlight House ставити поки зарано.

Порушення, допущені при будівництві цього об’єкту, є достатньо серйозними для того, аби поставити під питання або сильно ускладнити його завершення. За верховенством закону такі порушення могли б означати тільки одне: анулювання дозволу на виконання будівельних робіт.

Прогнози, наскільки проблемною буде виглядати ця висотка на мапі Києва і що робить забудовник, аби мінімізувати ризики юридичної сторони проекту – це те, про що кожен потенційний покупець має запитувати у відділі продажу під час візиту. Кожен інвестор самостійно вирішуватиме, в яку перспективу вірити: або насолоджуватися думками про "затишок щасливого життя", або звертатися з вимогами до державних органів повернути свої гроші.

Тому потенційним інвесторам, які все ж зважаться вкласти свої кошти у цей ризикований і досить дорогий проект, краще бути готовими до того, що на шляху до введення об’єкту в експлуатацію і отримання ними майнових прав вже є законні перепони. А порушення шумового режиму та норм пожежної безпеки навряд чи подарують очікуваний комфорт.

НЕРУХОМІ підготували поради для потенційних інвесторів A136 Highlight House, які допоможуть мінімізувати ризики. З ними можна ознайомитися на сторінці ЖК, у розділі Документи.