Експерти НЕРУХОМІ продовжують огляд нового Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" тепер вже крізь призму інтересів забудовників. Нагадаємо, раніше документ розглянули з позиції інтересів інвесторів.
Що залишилось незмінним, а що нового запроваджено новим Законом, детально розбирались юристи нашого порталу.
Коли починається застосування нових норм Закону
Сфера застосування закону розповсюджується щодо будь-яких об'єктів (незалежно від функціонально призначення), що будуть будуватися за дозволом отриманим після 10 жовтня 2022 року. За бажанням замовника, нові норми можуть застосовуватися і до об'єктів, будівництво яких розпочалось до дати набуття чинності закону.
Наскільки процедура приведення у відповідність документації об'єкта будівництва до нових норм закону буде зручна та економічно обґрунтована для забудовників, що отримали дозвіл до 10 жовтня 2022 року, покаже практика та якість підзаконних актів.
Оновлення терміну "замовник будівництва"
Вперше за 11 років дефініція замовника будівництва змінюється. Відповідно до нововведення, замовником може бути не лише юридична чи фізична особа, що має права на земельну ділянку, а й та, що має у власності чи управлінні будівлю/споруду. Крім того, у разі виконання підготовчих/будівельних робіт щодо багатоквартирного будинку замовником будівництва може бути ОСББ або управитель чи ЖБК, який здійснюватиме утримання такого будинку.
Ще одна новела пов'язана зі статусом замовника – це можливість прямого залучення коштів для фінансування будівництва. Проте, певна річ, що така можливість надається лише суб'єктам господарювання.
Нарешті в правовому полі є "девелопер"
Мабуть, найкраща новела прийнятих змін – це законодавче закріплення самого поняття та надання дефініції учасника будівельного ринку – девелопера, яке до цього часу не існувало в правовому полі.
Девелопером може бути лише юридична особа, яка на підставі договору з замовником будівництва забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).
Після розроблення проєктної документації та отримання дозволу на виконання будівельних робіт, відповідно до розподілу майбутніх об’єктів нерухомості між замовником та девелопером, за ними здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості. Це перш за все має захистити інтереси девелопера.
Взаємовідносини між девелопером та замовником
Законом жорстко регламентовано договірні відносини між учасниками будівельного ринку. Між замовником та девелопером має бути укладений договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта, який підлягає нотаріальному посвідченню. Також встановлений перелік істотних умов, що мають бути врегульовані договором.
Цей договір має бути нотаріально посвідчений, проте сьогодні нотаріуси не мають досвіду та практичних знань у містобудівній сфері, що суттєво ускладнить життя учасникам будівельного ринку на початкових етапах.
Так, джерела НЕРУХОМІ повідомляють, що один зі столичних нотаріусів відмовив у нотаріальному посвідчені договору між замовником та девелопером, мотивуючи відмову відсутністю порядку реєстрації спеціальних майнових прав на майбутні об'єкти нерухомості. Проте вказаний договір укладений до розроблення проєктної документації та не є підставою для реєстрації спеціальних майнових прав у Державному реєстрі речових прав.
Гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна
Гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна – це сукупність приміщень (майбутніх об’єктів нерухомості), що обчислюються у певному відсотковому відношенні до площі об'єкта та не може відчужуватись до введення об'єкта в експлуатацію. При цьому гарантійна частка визначається для кожної черги та пускового комплексу.
Мета запровадження гарантійної частки – це гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва).
Заборона продажу (обтяження речових прав) майбутніх об’єктів нерухомості, що включені до гарантійної частки, припиняється одночасно з прийняттям в експлуатацію об’єкта, або на підставі рішення суду з метою добудови об'єкта.
Закон не визначає який саме відсоток площі від проєктної документації має бути обтяжений. Вказане питання має бути врегульоване Кабінетом Міністрів України. Уряд своєю чергою планує встановити базовий розмір в 5-10%. Але такий підхід до визначення частки не забезпечить поставленої мети. На різних етапах будівництва змінюється собівартість добудови. А інвестиційна привабливість квадратних метрів житлових та комерційних площ суттєво змінюється навіть в межах одного комплексу.
Залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна
Інвестування та фінансування будівництва об’єктів, право на виконання будівельних робіт буде здійснюватися відповідно до законодавства яке діяло до цього часу. А усі угоди зберігають свою чинність до повного виконання сторонами своїх зобов’язань.
Залучення коштів від фізичних та юридичних осіб для спорудження об’єкта нерухомого майна можуть здійснювати замовник, девелопер та управитель ФФБ. Законом передбачено виключні способи залучення коштів шляхом:
- укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва) замовником будівництва або девелопером. При цьому замовник може мати організаційно-правову форму юридичної особи або фізичної особи - підприємця. А девелопер має бути виключно юридичною особою;
- укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва;
- шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
Таким чином, серед можливих схем інвестування законодавець залишив повністю дискредитований механізм залучення коштів через фонд фінансування будівництва та найменш популярну схему розміщення цільових облігацій. Можливість залучення коштів через житлово-будівельні кооперативи та на підставі попереднього договору купівлі-продажу зберігається.
Разом з тим в переліку визначеного Законом відсутні інститути спільного інвестування (ІСІ) стосовно можливості прямого чи опосередкованого залучення коштів від фізичних та юридичних осіб для будівництва.
Умови для першого відчуження
Договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва (майбутнього об’єкта нерухомості) укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Договори про відчуження майбутніх об’єктів нерухомості укладаються за умов наявності у замовника будівництва:
- права на земельну ділянку;
- діючих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки;
- діючого права на виконання будівельних робіт;
- за відсутності факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- визначеної гарантійної частки.
Такі умови діють лише на перший продаж майбутньої нерухомості. Насправді відсутність передбачених документів чи зупинення будівельних робіт не призведе до ефективного запобігання реалізації об'єктів майбутньої нерухомості в незаконних забудовах. Продавці такої нерухомості мають лазівку, як не зупиняти продаж в проблемному об'єкті.
Тож, як бачимо, прийнятті зміни що покликані здійснити гарантування речових прав покупців на первинному ринку нерухомості не посилюють відповідальності інших учасників будівельного ринку, або передбачають можливості встановлення контролю за діяльністю забудовників, у тому числі за цільовим використанням залучених коштів.