Іпотека по 10%: міф чи реальність

Президент Володимир Зеленський під час своєї великої прес-конференції у черговий раз пообіцяв українцям іпотеку під 10% річних. Дешеві кредити на житло – досить болюча тема в Україні з урахуванням того, що у нас найвищі іпотечні відсотки в Європі. Підкреслимо, що в Норвегії, наприклад, взагалі негативна кредитна ставка. Проживання на орендованій або у тісній квартирі для більшості сімей – сувора реальність. Тому слова глави держави – це саме те, що дуже хочуть почути люди. Але наскільки реально їх втілити у життя, давайте розберемося.

Так що ж сказав президент

За словами глави держави Володимира Зеленського, у кожного громадянина України буде можливість оформити іпотечний кредит під 10%. Більш того, такий відсоток буде доступний вже "найближчим часом". Однак президент обмовився, що рішення цього питання залежить, перш за все, від готовності українських банків.

"Ми дотиснемо банківську систему, і банки будуть не настільки обережними, видаючи кредити нашому населенню. Тому що зараз криза не в Україні, а криза у світі. Ми повинні думати про нашу країну і наших громадян", – підкреслив глава держави.

Що думають банкіри

У фінансовому секторі слова президента зустріли без особливого ентузіазму. Вираз "дотиснемо банківську систему", сказаний Зеленським, явно несподобався багатьом банкірам. Тому, кажучи про іпотеку по 10%, вони практично одноголосно заявили, що таке в нашій країні практично неможливо. Принаймні, точно не найближчим часом, а заплатити за це доведеться або вкладникам, або державі.

"Якщо говорити про іпотеку по 10%, то населенню слід звикнути до депозиту по 5-6%. Я не впевнений, що клієнти готові так різко втрачати свою прибутковість. Плюс утримання податків. Тобто чиста ставка буде 3-4%. Не впевнений , що населення готове до такої ставки. Це (іпотека по 10%) може бути тільки за рахунок держпрограми компенсації ставки і допомоги у кредитуванні дешевої іпотеки", – вважає заступник голови правління ТАСкомбанку Олег Поляк.

У якості вирішення, банки відзначають, що можливі програми часткової компенсації відсоткової ставки, а також фінансові інструменти, що дозволяють відійти від плаваючої ставки і фіксувати ставки на довгий період.

Позиція регулятора

Заступник глави НБУ Дмитро Сологуб вважає, що дешева іпотека цілком реальна, але найближчим часом її не буде.

"Теоретично, це можливо. Але в такому випадку ціна ресурсу повинна складати десь 6%. Водночас подивіться на ті ж держбанки: середня ставка по депозитах 11%, а по деяких продуктах – 13-14%. Тобто, як мінімум, має пройти час, поки депозитні ставки не знизяться майже вдвічі", – заявив він.

У свою чергу, перший заступник голови Нацбанку Катерина Рожкова розповіла про фактори, які заважають знизити відсотки на іпотеку. Перш за все – це карантин, введений на тлі пандемії коронавірусу. Через нього терміни доведеться істотно відстрочити.

"Для відновлення іпотеки потрібна прозорість на ринку нерухомості та платоспроможний позичальник. Тому дуже багато залежить від того, яким буде вихід з карантину. Якщо до кінця II кварталу всі обмеження будуть зняті і бізнес почне відновлюватися, то до кінця року ми можемо говорити про запуск іпотеки", – підкреслила вона.

При цьому регулятор теж підкреслив, що таки доведеться знизити депозитні ставки. Проте, запуск низьких кредитів на житло позитивно відіб'ється на суміжних галузях і стане додатковим стимулом для відновлення економіки.

А ось у Мінфіні відзначили законодавчі обмеження, що заважають десятипроцентній іпотеці. Зокрема, йдеться про норму, пов'язану з пропискою дітей, заявив міністр фінансів Сергій Марченко.

"Якщо в квартирі прописали дитину, банк не зможе стягнути цю квартиру через несплату за іпотекою. Якщо вирішити це питання, це спростить багато процедур", – розповів міністр.

Прем'єр Денис Шмигаль вирішив не відставати від президента і в одному з останніх інтерв'ю пообіцяв ще більше – зниження іпотечних ставок до 7-5%.

"Наша мета взагалі 5-7%, а не 10%. 10% – це початкова мінімальна мета для іпотеки, щоб зараз зрушити економіку з місця", – говорить глава уряду, при цьому він пообіцяв, що вже восени буде спостерігатися здешевлення фінансових ресурсів.

Які відсотки сьогодні пропонують банки

Деякі фінустанови вже зараз пропонують іпотеку по 10%. Але такі пропозиції робляться далеко не всім і за певних умов. При цьому середні ефективні ставки на ринку 15%. Однак, можемо відзначити тенденцію до їх поступового здешевлення. Наприклад, директор департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку Ольга Муха розповіла, що у них з нового року вже двічі знижувалися іпотечні кредити і сьогоднішня ставка – далеко не межа.

У Правекс Банку відзначили, що у них є програми, які пропонують кредити на житло під 10% річних, але видають їх далеко не всім і при первинному внеску в 50%. Тим часом, банкіри однієї думки, що забезпечити низьку ставку за всіма програмами без підтримки держави складно. Низька процентна ставка може бути націлена на вузький клієнтський сегмент, наприклад, на ветеранів або колишніх військових.

"З огляду на вартість ресурсів ми не можемо собі дозволити зробити у чистому вигляді ефективну процентну ставку у 10%. Для реалізації 10% і нижче нам буде необхідна підтримка державних інституцій: або рефінансування НБУ під дешевший ресурс, або компенсація відсоткової ставки позичальникові з держбюджету, або місцеві програми", – пояснив начальник управління департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку Віталій Годун.

Коли кредити на житло подешевшають?

Як вже зазначалося вище, передумови для зниження ставок по іпотеці все-таки є. НБУ вже знизив вартість кредитів для банків до історичного мінімуму – 6%. Зниження облікової ставки – це позитивний сигнал для ринку, але, як правило, кредитні ставки реагують на зміну монетарної політики з великою затримкою.

За прогнозами економістів, за самого оптимістичного сценарію українська економіка почне поступово відновлюватися не раніше вересня. Чи буде на той час банківська система готова до різкого здешевлення іпотеки – складне питання. Виходячи з сьогоднішніх умов, десятивідсоткова іпотека можлива лише через два роки.

Яка може бути альтернатива

Як запасний варіант – із забудовниками можна домовитися про розстрочку. Девелопери пропонують більш прийнятні відсотки, але питання безпеки для них теж актуальне. Великий плюс розстрочки – її отримати набагато простіше, ніж іпотеку. Однак видають її на більш короткі терміни. Якщо, наприклад, іпотека може виплачуватися близько 20 років, то розстрочка – в середньому, 2-3 роки.

Підводячи підсумок, можна сказати, що питання іпотеки вирішать не гучні слова політиків, а тільки системні реформи банківської сфери, розвиток економіки в країні, правильний перерозподіл державних ресурсів і цільова підтримка банків, що видають кредити на житло.

Ринок іпотечного кредитування – це можливість для сотень тисяч українських родин отримати якісне доступне житло. Але зараз цю можливість не завжди можна реалізувати.

У нас в країні склалося історично, що інтереси простих українців завжди ставилися на останнє місце. Представники влади звикли обіцяти золоті гори, але до реальних змін, справа, як правило, не доходить. Президент, розповідаючи про дешеву іпотеку, не врахував низку фундаментальних факторів, які суттєво ускладнюють реалізацію цієї ініціативи в зазначений строк. А до кінця року залишилося не так багато часу...