Одним з основних механізмів залучення коштів від покупців первинної нерухомості є інвестування через фонд фінансування будівництва (ФФБ).
Цей механізм лобіювався на будівельному ринку під доволі активну пропагандистську позицію окремих забудовників, позиціонувався як надійний інструмент залучення коштів та мав витіснити усі інші існуючі схеми. Проте, на практиці, ФФБ застосовує доволі обмежене коло забудовників, враховуючи брак можливостей для оптимізації податків
З іншого боку, ця схема є простою для розуміння інвесторів нерухомості, а тому характеризуються маркетинговою привабливістю. Для забудовників залучення коштів через ФФБ дає змогу переконати покупців у наявності контролю за цільовим використання коштів, які йдуть на фінансування будівництва, що сприймається як гарантія успішної реалізації проєкту.
Зрозумілість схеми обумовлена законодавчою регламентованістю. Так, Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (Закон) врегульовує питання інвестування від прав та обов'язків учасників, порядку укладання та розірвання договорів до моменту реєстрації права власності на нерухомість.
Що таке ФФБ?
ФФБ – це не юридична особа, а кошти, що акумулюється від покупців. Фонд виступає фінансовим посередником між забудовником та покупцями майбутньої нерухомості.
Управління таким фондом здійснює Управитель ФФБ (банк або фінансовою установою, що має ліцензію від НКЦПФР). По суті схема передбачає надання довірчого управління грошовими коштами інвестора до Управителя.
Управління та функціонування фонду визначаються Правилами ФФБ. Вказані правила - це публічна пропозиція для бажаючих стати довірителями такого фонду на підставі визнання цих правил.
ФФБ вважається створеним після затвердження Управителем Правил ФФБ, укладання договору з забудовником та відкриття рахунку ФФБ.
ФФБ може бути двох видів:
виду А, коли, забудовник повністю несе відповідальність за забудову, реалізацію проєкту, а управитель контролює цільове використання коштів.
виду Б, уся відповідальність перекладається на Управителя.
Зазвичай банки не мають бажання створювати ФФБ типу Б, уникаючи ризиків та відповідальності. В свою чергу управителі фонду типу А це переважно компанії, що пов’язані з забудовником.
Крім того, відповідно до Закону, об'єкт будівництва – це будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.
Тобто ФФБ може залучати кошти на будь-які об'єкти забудовника. Таке визначення само по собі несе в себе ризики нецільового використання коштів шляхом можливості направлення їх не на будівництво того об'єкта, в який вклався інвестор, а надання їх на будь-який об'єкт забудовника, що потребує вливань.
Саме тому, цей механізм дискредитував себе на ринку нерухомості. Покупці фактично позбавлені законодавчо визначених гарантій контролю за використанням коштів через Управителя. А найбільш гучні будівельні піраміди УКРБУД та банк "Аркада" залучали кошти інвесторів через фонд фінансування будівництва.
Управитель ФФБ
У визначених Законом випадках Управитель несе відповідальність перед покупцями власним майном. Для цього її власний капітал має бути не менше 1 мільйона євро, що формується до процесу залучення коштів від інвесторів.
За діяльності Управителя передбачено нагляд НКЦПФР шляхом подання звітності, так передбачена щомісячна, щорічна (аудиторський звіт) та нерегулярна звітність, що подається до комісії.
Нерегулярна звітність подається у разі зміни термінів введення в експлуатацію об’єкту, зміну обсягів фінансування, а також зміну технічних характеристик об’єкту будівництва. НКЦПФР може здійснювати більш повноцінний нагляд за діяльністю Управителів завдяки отриманню інформації про суттєві зміни.
За порушення вимог законодавства НКЦПФР може прийняти рішення про анулювання ліцензії Управителя, що призведе до припинення діяльності останнього. У разі анулювання ліцензії Управителя має укласти договір про подальше управління ФФБ з новим Управителем.
До отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт Управителю фонду забороняється залучати кошти покупців для фінансування спорудження об’єкта будівництва.
Фінансування об’єктів будівництва здійснюється згідно із узгодженими графіками фінансування, при цьому забудовники щомісяця звітують Управителям про цільове використання коштів.
Наразі на період дії воєнного стану фінансова діяльність Управителів ФФБ призупинена, на здійснення кожної окремої дії стосовно фінансування будівництва, у тому числі залучення коштів, потребується окремий дозвіл НКЦПФР. Вказане обмеження, на час підготовки публікації, стосується Управителів ФФБ стосовно об'єктів будівництва, що розташовані на територіях Запорізької, Кіровоградської, Миколаївської, Одеської, Харківської, Херсонської, Чернівецької, Луганської та Донецької області, АР Крим.
Алгоритм залучення коштів
Учасники:
Забудовник — особа, що має право на виконання функцій замовника
Управитель ФФБ — банк, фінансова установа, що має ліцензію від НКЦПФР
Довіритель — покупець майнових прав.
Перший етап. Правовідносин між Управителем та Забудовником
Між Управителем ФФБ та Забудовником укладається договір організації спорудження об’єктів будівництва, за яким Управителю передаються майнові права на майбутні квартири. Наявність цього договору прямо передбачено Законом.
Зобов'язання Забудовника перед Управителем за цим договором забезпечується укладанням ще низкою обов'язкових договорів:
іпотечний договір (предметом якого є майнові права на нерухомість забудовника, або об'єкт незавершеного будівництва чи інше нерухоме майно, що належить забудовнику).
договір переуступки майнових прав на нерухомість, що будується, з відкладальною умовою.
договір доручення з відкладальними умовами.
У випадку виявлення Управителем порушень Забудовника своїх зобов'язань, що являються ризиками визначеними договором, Забудовник зобов'язаний передати майно та майнові права Управителю на об'єкт будівництва.
Зазвичай, мова йде про ризики які є критичними для довірителей (зростання ціни більше ніж на 20 %, збільшення термінів будівництва більше ніж на 90 днів, зміна технічних характеристик, погіршення властивостей об'єкту будівництва).
В цьому випадку до Управителя переходять функції забудовника і він може їх виконувати самостійно або делегувати ці функції.
Другий етап. Підписання договору між покупцем та Управителем фонду
Укладання Управителем ФФБ з Довірителем договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого НКЦПФР. За Довірителем закріплюється визначений об’єкт інвестування. В результаті закріплення об'єкта інвестування, Довіритель зобов'язується вносити кошти за нього, а Управитель виключає цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування. Після внесення покупцем коштів, він отримує свідоцтво про участь у ФФБ.
Після того, як Довіритель повністю проінвестує об'єкт, Управитель за договором про уступку майнових прав передає Довірителю майнові права на нього.
Третій етап. Оформлення права власності
Після введення об’єкта в експлуатацію, на підставі даних відносно фактичної загальної площі об'єкта інвестування здійснюється остаточні розрахунки з Управителем. Покупець отримує довідку про право довірителя на набуття у власність об’єкта інвестування.
Цю довідку Довіритель надає Забудовнику для подальшої державної реєстрації права власності на закріплений за ним об’єкт інвестування. А Забудовник передає Довірителю за актом приймання-передачі об'єкт інвестування.
У випадку виявлення обґрунтованих претензій стосовно об'єкта інвестування зі сторони Довірителя забудовник зобов'язаний усунути виявлені недоліки.
На підставі цієї довідки, забудовник своїми силами та за свій рахунок здійснює реєстрацію речових прав на житло за покупцем, на нежитлові приміщення - довіритель здійснює реєстрацію самостійно та за свій рахунок.
Переваги:
схема прямо передбачено законом, а тому не несе в собі ризиків, щодо незаконності залученні коштів;
простота у застосуванні для покупця майбутньої нерухомості. У відділі продажу первісно підписується один договір з Управителем ФФБ, де в одному документі визначено що купується та за скільки;
діяльність Управителя фонду контролюється НКЦПФР, законодавчо визначені вимоги до Управителя ФФБ; можливість зміни Управителя у випадку порушень вимог законодавства та анулювання ліцензії;
контроль Управителя за дотримання строків будівництва, технічних характеристик об'єкта будівництва, цільовим використанням коштів; можливість зміни забудовника у випадку настання обґрунтованих ризиків;
фінансування будівництва та залучення коштів можливе у випадку наявності дозвільних документів у забудовника;
теоретична можливість повернення коштів покупців, у випадку розірвання договору на участь у ФФБ;
відсутність витрат покупця на реєстрацію право власності, у випадку інвестування в житлові приміщення.
Недоліки:
Управитель як правило пов'язаний з забудовником, що нівелює можливість ефективного контролю за цільовим використанням коштів покупців та можливість зміни забудовника;
право Управителя в односторонньому порядку, у визначених випадках, відкріпити інвестора від об'єкта інвестування, в результаті чого інвестор позбавляється прав на неї;
можливість повернення коштів лише у випадку продажу Управителем об'єкта інвестування іншому інвестору або після введення в будинку в експлуатацію. Фактично, у випадку проблемного об'єкта, повернення коштів унеможливлено;
винагорода Управителю ФФБ у сумі, що не перевищує 5% від суми переданих коштів. Хоча на практиці винагорода ФФБ від довірителя становить до 2% від суми об'єкта інвестування, проте ці суми більші ніж витрати за нотаріальне посвідчення договорів та реєстрацію права власності.
Хоча ця схема і передбачена Законом, і є простою у застосуванні, але, як і будь-який механізм залучення коштів не є запорукою успішної реалізації проекту.
Участь у ФФБ позиціонувався одним з найнадійніших способів інвестування через чітку законодавчу регуляцію та механізми захисту прав інвесторів. Проте, фактично усі законодавчі визначені гарантії нівельовані практичною реалізацією цього механізму на будівельному ринку.
Дізнаватись всі новини про ринок нерухомості України можна, перейшовши за посиланням.