Фонд финансирования строительства: преимущества и недостатки при покупке жилья

Эльмира Масимова
12.07.2022 13:55

7 мин

Одним из основных механизмов привлечения средств от покупателей первичной недвижимости является инвестирование через фонд финансирования строительства (ФФС).

Этот механизм лоббировался на строительном рынке под активную пропагандистскую позицию отдельных застройщиков, позиционировался как надежный инструмент привлечения средств и должен был вытеснить все другие существующие схемы. Однако, на практике, ФФС применяет довольно ограниченный круг застройщиков, учитывая нехватку возможностей для оптимизации налогов.

С другой стороны, эта схема проста для понимания инвесторов недвижимости, а потому характеризуются маркетинговой привлекательностью. Для застройщиков привлечение средств через ФФС позволяет убедить покупателей в наличии контроля за целевым использованием средств, идущих на финансирование строительства, что воспринимается как гарантия успешной реализации проекта.

Понятность схемы обусловлена ​​законодательной регламентированностью. Так, Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" регулирует вопросы инвестирования от прав и обязанностей участников, порядка заключения и расторжения договоров до момента регистрации права собственности на недвижимость.

Что такое ФФС?

ФФС – это не юридическое лицо, а аккумулируемые от покупателей средства. Фонд выступает финансовым посредником между застройщиком и покупателями будущей недвижимости.

Управление таким фондом осуществляет Управляющий ФФС (банк или финансовое учреждение, имеющее лицензию от НКЦБФР). По существу, схема предполагает предоставление доверительного управления денежными средствами инвестора к Управителю.

Управление и функционирование фонда определяется Правилами ФФС. Указанные правила – это публичное предложение для желающих стать доверителями такого фонда на основании признания этих правил.

ФФС считается созданным после утверждения Управителем Правил ФФС, заключения договора с застройщиком и открытия счета ФФС.

ФФС может быть двух видов:

  1. вида А, когда застройщик полностью несет ответственность за застройку, реализацию проекта, а управляющий контролирует целевое использование средств.

  2. вида Б, вся ответственность переводится на Управителя.

Обычно у банков нет желания создавать ФФС типа Б, избегая рисков и ответственности. В свою очередь, управляющие фонда типа А это преимущественно компании, связанные с застройщиком.

Кроме того, согласно Закону, объект строительства – это здание или комплекс сооружений, строительство которых организует застройщик и финансирование строительства которых осуществляет управляющий за счет полученных в управление средств.

То есть, ФФС может привлекать средства на любые объекты застройщика. Такое определение само по себе чревато рисками нецелевого использования средств путем возможности направления их не на строительство того объекта, в который вложился инвестор, а предоставление их на любой объект застройщика, нуждающийся во вливании.

Именно поэтому этот механизм дискредитировал себя на рынке недвижимости. Покупатели фактически лишены законодательно определенных гарантий контроля использования средств через Управителя. А самые громкие строительные пирамиды УКРБУД и банк "Аркада" привлекали средства инвесторов через фонд финансирования строительства.

Управляющий ФФС

В определенных законом случаях управляющий несет ответственность перед покупателями собственным имуществом. Для этого ее собственный капитал должен быть не менее 1 миллиона евро, что формируется в процесс привлечения средств от инвесторов.

За деятельностью Управителя предусмотрен надзор НКЦБФР путем представления отчетности, так предусмотрена ежемесячная, ежегодная (аудиторский отчет) и нерегулярная отчетность, которая подается в комиссию.

Нерегулярная отчетность представляется при изменении сроков ввода в эксплуатацию объекта, изменении объемов финансирования, а также изменении технических характеристик объекта строительства. НКЦБФР может осуществлять более полноценный надзор за деятельностью Управителей благодаря получению информации о существенных изменениях.

За нарушение требований законодательства НКЦБФР может принять решение об аннулировании лицензии Управителя, что приведет к прекращению деятельности последнего. При аннулировании лицензии Управителя нужно заключить договор о дальнейшем управлении ФФС с новым Управителем.

До получения застройщиком разрешения выполнения строительных работ Управителю фонда запрещается привлекать средства покупателей для финансирования сооружения объекта строительства.

Финансирование объектов строительства осуществляется согласно согласованным графикам финансирования, при этом застройщики ежемесячно отчитываются Управителям о целевом использовании средств.

В настоящее время на период действия военного положения финансовая деятельность Управителей ФФС приостановлена, на осуществление каждого отдельного действия по финансированию строительства, в том числе привлечению средств, требуется отдельное разрешение НКЦБФР. Указанное ограничение, на время подготовки публикации, касается Управителей ФФС относительно объектов строительства, расположенных на территориях Запорожской, Кировоградской, Николаевской, Одесской, Харьковской, Херсонской, Черновицкой, Луганской и Донецкой областей, АР Крым.

Алгоритм привлечения средств

Участники:

  • Застройщик – лицо, имеющее право на выполнение функций заказчика;

  • Управляющий ФФС — банк, финансовое учреждение, имеющее лицензию от НКЦБФР;

  • Доверитель – покупатель имущественных прав.

Первый этап. Правоотношений между Управителем и Застройщиком

Между Управителем ФФС и Застройщиком заключается договор организации строительства объектов строительства, по которому Управителю передаются имущественные права на будущие квартиры. Наличие этого договора прямо предусмотрено Законом.

Обязательство Застройщика перед Управителем по настоящему договору обеспечивается заключением еще рядом обязательных договоров:

  • ипотечный договор (предметом которого являются имущественные права на недвижимость застройщика или объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, принадлежащее застройщику);

  • договор переуступки имущественных прав на строящуюся недвижимость с отлагательным условием;

  • договор поручения с отлагательными условиями.

В случае выявления Управляющим нарушений Застройщика своих обязательств, являющихся рисками, определенными договором, Застройщик обязан передать имущество и имущественные права Управителю на объект строительства.

Как правило, речь идет о рисках, которые являются критическими для доверителей (рост цены более чем на 20%, увеличение сроков строительства более чем на 90 дней, изменение технических характеристик, ухудшение свойств объекта строительства).

В этом случае к Управителю переходят функции застройщика, и он может их выполнять самостоятельно или делегировать эти функции.

Второй этап. Подписание договора между покупателем и Управителем фонда

Заключение Управляющим ФФС с Доверителем договора об участии в ФФС на основе типового договора, утвержденного НКЦБФР. За Доверителем закрепляется определенный объект инвестирования. В результате закрепления объекта инвестирования Доверитель обязуется вносить средства за него, а Управляющий исключает этот объект из перечня объектов инвестирования. После внесения покупателем средств он получает свидетельство об участии в ФФС.

После того, как Доверитель полностью проинвестирует объект, Управляющий по договору о уступке имущественных прав передает Доверителю имущественные права на него.

Третий этап. Оформление права собственности

После ввода объекта в эксплуатацию на основании данных относительно фактической общей площади объекта инвестирования осуществляется окончательные расчеты с Управителем. Покупатель получает справку о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования.

Эту справку Доверитель предоставляет Застройщику для дальнейшей государственной регистрации права собственности на закрепленный за ним объект инвестирования. А Застройщик передает Доверителю по акту приемки-передачи объект инвестирования.

В случае выявления обоснованных претензий по поводу объекта инвестирования со стороны Доверителя застройщик обязан устранить выявленные недостатки.

На основании этой справки, застройщик своими силами и за свой счет осуществляет регистрацию прав на жилье за ​​покупателем, на нежилые помещения – доверитель осуществляет регистрацию самостоятельно и за свой счет.

Преимущества:

  • схема прямо предусмотрена законом, а потому не несет в себе рисков, по незаконности привлечении средств;

  • простота в применении для покупателя будущей недвижимости. В отделе продаж первоначально подписывается один договор с Управителем ФФС, где в одном документе определено покупаемое и за сколько;

  • деятельность Управителя фонда контролируется НКЦБФР, законодательно определены требования к Управителю ФФС; возможность смены Управителя в случае нарушений требований законодательства и аннулирования лицензии;

  • контроль управляющего за соблюдение сроков строительства, технических характеристик объекта строительства, целевым использованием средств; возможность смены застройщика в случае наступления обоснованных рисков;

  • финансирование строительства и привлечение средств возможно в случае наличия разрешительных документов у застройщика;

  • теоретическая возможность возврата средств покупателей в случае расторжения договора на участие в ФФС;

  • отсутствие расходов покупателя на регистрацию право собственности, в случае инвестирования в жилые помещения.

Недостатки:

  • Управляющий как правило связан с застройщиком, что нивелирует возможность эффективного контроля за целевым использованием средств покупателей и возможность смены застройщика;

  • право Управителя в одностороннем порядке, в определенных случаях, открепить инвестора от объекта инвестирования, в результате чего инвестор лишается прав на нее;

  • возможность возврата средств только в случае продажи Управляющим объектом инвестирования другому инвестору или после ввода в здание в эксплуатацию. Фактически, в случае проблемного объекта, возврат средств невозможен;

  • вознаграждение Управителю ФФС в сумме, не превышающей 5% от суммы переданных средств. Хотя на практике вознаграждение ФФС от доверителя составляет до 2% от суммы объекта инвестирования, однако эти суммы больше расходов за нотариальное удостоверение договоров и регистрацию права собственности.

Хотя эта схема и предусмотрена Законом, и проста в применении, но, как и любой механизм привлечения средств не является залогом успешной реализации проекта.

Участие в ФФС позиционировалось одним из самых надежных способов инвестирования через четкую законодательную регуляцию и механизмы защиты прав инвесторов. Однако фактически все законодательные определенные гарантии нивелированы практической реализацией этого механизма на строительном рынке.

Узнавать все новости о рынке недвижимости Украины можно, перейдя по ссылке.

Автор:

Эльмира Масимова

Главный эксперт

Образование – «правоведение» КНУ имени Тараса Шевченко.

Опыт работы в земельных правоотношениях и сфере градостроительства с 2014 года. Работала в Департаменте земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (КГГА) и Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Знаю, как работает Киевсовет (бывший помощник депутата)

Курсы:

Real Property Law 3.0. (юридическое сопровождение недвижимости и строительства).

«Юридическое сопровождение недвижимости, строительства и земли в период действия военного положения»

«Финансирование строительства жилой и коммерческой недвижимости»

На проекте НЕРУХОМІ с 2019 года.

Комментарии

2.8т

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время