Многие люди со всего мира мечтают приобрести собственное жилье в США. Эту страну часто называют страной возможностей и воплощения мечтаний. А это не может не привлекать.
В интервью порталу Нерухомі эксперт по американской недвижимости Юлия Бушлова рассказала об особенностях приобретения жилья в Сан-Диего, одном из самых привлекательных городов солнечной Калифорнии — штата, где находятся Голливуд и Силиконовая долина. В Сан-Диего проживает немало всемирно известных людей, потому что влюбляются в этот город на побережье Тихого океана раз и на всю жизнь.
"Настоящая жемчужина Сан-Диего - побережье Тихого океана с песчаными пляжами"
– Юлия, почему Калифорнию называют "золотым штатом" Америки?
– Калифорния получила название Golden State из-за Золотой лихорадки 1848 года, когда сюда хлынули золотоискатели и экономика резко выросла. Средства от добычи золота были использованы для строительства и развития штата, который стал одним из самых богатых в США. Также название связано с золотыми полями калифорнийских маков, золотыми пляжами и красивыми золотыми закатами. Калифорния имеет прекрасную разнообразную природу. Здесь есть горы, пустыни, живописные побережья. Калифорния имеет развитую экономику и уникальные города - Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Сан-Диего. В Калифорнии находятся Голливуд и Силиконовая долина, которая является мировым центром информационных технологий. Солнечный климат и высокий уровень жизни делают Калифорнию настоящим магнитом для людей со всего мира.
Иметь жилье в солнечной Калифорнии – мечта многих людей мира
Фото из альбома Юлии Бушловой
– Чем особенен город Сан-Диего, на продажах недвижимости которого вы специализируетесь?
– Сан-Диего – восьмой по величине город в США с населением около 1,4 миллиона человек. Он считается одним из самых привлекательных городов США для жизни и отдыха. Здесь прекрасный климат и природа, есть возможности для получения качественного образования и трудоустройства. Мягкий средиземноморский климат – это теплое лето без изнурительной жары и нехолодная зима. Мы замерзаем в Сан-Диего уже при температуре плюс десять градусов. Настоящая жемчужина Сан-Диего – побережье Тихого океана с песчаными пляжами. Жители города и туристы любят просто здесь прогуливаться. Круглый год можно заниматься серфингом, дайвингом, парусным спортом, пешими походами. А еще привлекает высокое качество жизни. В Сан-Диего довольно спокойный несуетливый ритм, если сравнивать, например, с Лос-Анджелесом. Сан-Диего отличается безопасной атмосферой, что тоже очень важно. Привлекательным является высокий уровень образования. Здесь есть университеты и немало научно-исследовательских институтов. Сан-Диего – крупный центр биотехнологий, медицины, оборонной промышленности и ИТ, что предполагает большие возможности для трудоустройства и карьеры. Также очень хорошо развита туристическая индустрия. В прошлом году Сан-Диего посетили около 32 миллионов туристов. Это мегаполис, где есть все для культурного отдыха и досуга: музеи, театры, концертные залы, выставки и фестивали. Для детей — всемирно известный зоопарк Сан-Диего, Сафари-парк, SeaWorld. В Сан-Диего есть немало ресторанов с разнообразной кухней. Также есть все для активного отдыха и спорта. В частности, это гольф-поля мирового уровня. Есть возможность поездок в горы и пустыню.
Красота океана завораживает и туристов, и местных жителей Сан-Диего
Фото из альбома Юлии Бушловой
"Если в Украине при продаже жилья обычно указывают количество комнат, то в США - количество спален"
– Плюсы проживания в Калифорнии и Сан-Диего понятны. А какие есть минусы?
– Относительно плюсов стоит добавить: благодаря климату, природным условиям и возможностям вести активный образ жизни и заниматься круглый год спортом многие чувствуют себя здесь здоровее и спокойнее. Люди в Сан-Диего обычно открыты и доброжелательны, и это создает расслабленную атмосферу. На самом деле плюсов очень много – и благодаря им Сан-Диего является одним из лучших рынков для инвестиций в недвижимость. Что касается минусов, они существуют, как и везде. В частности, здесь дорогое жилье и высокий уровень цен. Налоги в Калифорнии выше, чем во многих других штатах. Трафик может быть утомительным, если попадаете в час пик. И еще один момент: здесь очень высокая конкуренция. Например, в моей индустрии в Сан-Диего насчитывается около 24 тысяч агентов по недвижимости.
– Какой диапазон цен на недвижимость в Сан-Диего? И от чего зависит стоимость жилья?
– По понятным причинам в Сан-Диего цены на недвижимость достаточно высокие. Стоимость жилья зависит от района и типа жилья. Стоимость квартир и таунхаусов стартует от 600–700 тысяч долларов, а отдельного дома – от миллиона долларов. Если речь идет о престижных районах у океана, цены на жилье там могут составлять и два-три миллиона долларов и выше. Многое зависит от района: ближе к океану и хорошим школам – дороже. Также учитывается и такой момент: если из окон открывается вид на океан или закат, цена жилья взлетает до космических высот.
– На сколько процентов может повысить цену на жилье красивый вид, открывающийся из окна? И почему это так важно для людей?
– В среднем панорамный вид на океан, залив или закат может добавить от 10 до 30 процентов к цене дома, а в элитных районах – даже больше. Океан – один из главных факторов, ради которых люди переезжают в Сан-Диего. Возможность видеть его каждый день – это элемент роскоши и даже статуса. Также такое жилье – это хорошая инвестиция: дома с видом на океан всегда легче продать, и они меньше теряют цену при колебаниях рынка. Поэтому при покупке недвижимости в Сан-Диего вид из окна – не просто приятный бонус, а реальный фактор, влияющий на стоимость и ликвидность недвижимости.
Красивый вид из окон может существенно повлиять на цену недвижимости
Фото из альбома Юлии Бушловой
– Чем американское жилье отличается от украинского?
– Если говорить о частных домах, в США они в основном одно- или двухэтажные, почти каждый имеет свой двор, гараж и парковку. Многие дома деревянные или каркасные, из гипсокартона. В Украине же много строят из кирпича или бетона, поэтому дома кажутся более "капитальными". Есть особенности и в планировке. В Америке кухни почти всегда соединены с гостиными. В домах по две-три ванные комнаты, встроенная мебель – все для удобства. И вот еще интересный момент. Если в Украине при продаже жилья указывают количество комнат, то в США – количество спален. Например, "2 bedroom house" - это означает, что в доме есть две спальни, плюс обязательно гостиная, столовая и кухня.
"Дома растут в цене быстрее, чем квартиры. В среднем дома – на 7-8 процентов в год, квартиры – на 4,5 процента"
– Что лучше выбрать: новостройку или вторичку?
– Все зависит от желаний человека, который планирует приобрести недвижимость. Новостройка – это современные планировки, энергоэффективные материалы, меньше затрат на ремонт в ближайшие годы. Но обычно это типовые здания. Не стоит ожидать какой-то "изюминки". Часто жилье в новостройках может быть дороже из-за высокой оплаты взносов в HOA (ассоциация домовладельцев) и дополнительных налогов. Владельцы платят за благоустройство района. И эта оплата включает оплату коммуникаций, пожарной охраны, обслуживания территории... Этот налог уплачивается в течение 30-35 лет. Вторинка - это уже обжитой район, развитая инфраструктура, часто большие участки земли. Цена может быть ниже за квадратный фут, но, возможно, потребуются ремонт или обновление.
– Лучше выбрать квартиру или дом?
– Квартира или таунхаус стоят дешевле. К тому же, с таким жильем меньше забот: не нужно думать о состоянии крыши и двора. Но придется платить HOA сборы, а также учитывать определенные ограничения, касающиеся аренды, перестройки и даже парковки. Дом предполагает больше приватности, свой участок, свободу перестройки. Но если перестройки планируются значительные, например, если хотите достроить комнату, нужно разрешение от города. Цена дома выше, чем квартиры и таунхауса. Дороже и содержание дома – крыша, уход за территорией, ремонт. Еще важный момент, который стоит знать тем, кто планирует инвестировать в недвижимость: дома быстрее растут в цене, чем квартиры. В среднем дома – на 7-8 процентов в год, квартиры – на 4,5 процента.
При покупке жилья нужно учитывать множество факторов
Фото из альбома Юлии Бушловой
"По закону, продавец обязан заполнить специальные документы о состоянии недвижимости, где указываются все известные ему проблемы или дефекты в доме"
– На что особенно нужно обращать внимание при покупке жилья, чтобы избежать разочарований?
– Есть такая популярная фраза: локация, локация и еще раз локация. И это абсолютно верно! Выбирая район, изучите его инфраструктуру. Стоит убедиться, насколько вам удобно добираться до работы, школы, магазинов, парков. Также поинтересуйтесь, не шумная ли локация, которую вы выбираете, не находятся ли по соседству с домом бар или ночной клуб, насколько место безопасно для проживания. Обязательно нужно проверить состояние дома и коммуникаций. Поинтересуйтесь, в каком состоянии крыша, окна, водопровод, электросети, отопление и кондиционер. Это важно, чтобы потом не пришлось тратиться на неожиданный ремонт. Одним из обязательных условий покупки недвижимости является следующее: покупатель заказывает услуги инспектора по проверке состояния дома или квартиры. Иногда случается, что после отчета инспектора покупатель отказывается от сделки или продавец идет на уступку в цене. Также подумайте, подходит ли планировка дома под ваш стиль жизни: спальни, гардеробы, кухня, гараж. Если жилье в кондоминиуме или таунхаусе, узнайте, сколько будете платить за обслуживание и что оно включает (ландшафт, бассейн, ремонт фасада и т.д.).
– Известно, что проблемный момент в домах на побережьях – плесень, которую иногда продавцы скрывают под свежим ремонтом. Как избежать таких "сюрпризов"?
– По закону, продавец обязан заполнить специальные документы о состоянии недвижимости, где указываются все известные ему проблемы или дефекты дома. Если продавец их скроет и эти проблемы обнаружатся после продажи, покупатель имеет полное право подать в суд. В таком случае продавец может быть привлечен к ответственности за сокрытие информации и обязан компенсировать убытки. Именно поэтому процесс покупки недвижимости в Калифорнии очень строго регулируется законом, защищающим интересы покупателей. Чтобы избежать неприятных сюрпризов или скрытых проблем, всегда проводится инспекция — это обязательный этап при покупке. Эту услугу оплачивает покупатель. Независимый инспектор тщательно проверяет состояние дома — крышу, электричество, сантехнику, вентиляцию, наличие термитов и другие возможные проблемы. После инспекции покупатель получает подробный отчет, исходя из которого можно обсудить с продавцом необходимость ремонта или пересмотреть цену. По желанию можно заказать дополнительные специализированные проверки — например, фундамента, канализации, на наличие термитов.
Юлия Бушлова: "В Сан-Диего я переехала в 2018 году. Мне очень нравится здесь жить"
Фото из альбома Юлии Бушловой
– Вы рассказывали, что в Сан-Диего безопасно. И при этом говорите, что при покупке жилья нужно учитывать безопасность района. Что вы имеете в виду?
– В целом Сан-Диего – безопасный город. Однако, как и в любом большом городе, здесь есть районы, которые считаются менее благополучными.
"Будьте готовы к конкуренции – в популярных районах дома продаются быстро"
– Может ли нерезидент покупать недвижимость в США?
– Да, как в Калифорнии, так и в других штатах, – без ограничений. Банки работают с иностранными покупателями, но условия отличаются: кредитная ставка обычно выше – около 7-9 процентов годовых (у резидентов на данный момент ставка примерно 6,37 процентов), а необходимый первоначальный взнос составляет около 30-40 процентов от стоимости объекта (для резидентов от 3-5 процентов). Процесс оформления сделки в обоих случаях стандартный.
– Как не стать жертвой мошенников?
– Имейте дело только с лицензированным агентом недвижимости — опытный агент поможет с переговорами, проверкой документов и подстрахует от ошибок. Советую работать только через официальные компании по оформлению сделки. Убедитесь, что нет долгов по налогам, судебных исков или залогов на недвижимость.
И еще один важный совет: необходимо включить двухфакторную защиту на почте и не открывать подозрительные письма.
– Какие еще практические советы вы бы дали людям, планирующим приобрести жилье?
– Оцените свой бюджет и получите предварительное одобрение на ипотеку в банке – это даст понимание, на какую сумму вы можете рассчитывать при выборе недвижимости. Изучите выбранный район, в Сан-Диего цена и стиль жизни очень зависят от локации. Как я уже говорила, важно обратить внимание на наличие школ поблизости, уровень безопасности, транспорт и инфраструктуру. Учтите налоги и страховку. В Калифорнии ежегодный налог на недвижимость обычно составляет около 1–1,2 процента. Он рассчитывается не от рыночной цены, а от оценочной стоимости жилья, которую устанавливает город при покупке. Также не забудьте о страховке. Узнайте, какие ежемесячные платежи и правила ассоциации домовладельцев. Обязательно перед покупкой недвижимости сделайте инспекцию на предмет скрытых дефектов — состояния крыши, фундамента, электросетей, наличия плесени. Ведь устранение проблем может стоить очень дорого. Будьте готовы к конкуренции – в популярных районах дома продаются быстро.
– Какие типичные ошибки при покупке недвижимости и как их избежать?
– Одна из самых распространенных ошибок при покупке – учитывать только цену дома. Многие думают: вот дом за определенную сумму, значит, мне нужно иметь первоначальный взнос от 3-5 процентов его стоимости. А потом появляются налоги, страховка, взносы HOA, ремонт и счет от сантехника на пару тысяч долларов. Перед тем как приобрести жилье, необходимо понимать, в какую сумму реально обойдется содержание дома в месяц (со всеми сопутствующими расходами). Вторая ошибка – покупать жилье на эмоциях. В Сан-Диего дома востребованы и уходят быстро. И если сильно влюбиться в объект недвижимости и "перебить" цену, можно переплатить десятки тысяч долларов. Лучше сохранять холодную голову и упустить такой дом, чем потом сожалеть из-за огромной переплаты. Третья ошибка – отказываться от инспекции в процессе покупки. Иногда, чтобы выиграть торги, покупатели отказываются от проверки недвижимости инспектором. А зря. Потом могут всплыть проблемы, которые решать непросто: течет крыша или старые электросети. Инспекция жилья нужна обязательно — даже при покупке новостройки. Лучше знать обо всех проблемах сразу и договариваться о скидках с продавцом. Четвертая ошибка – не изучить локацию. Дом может быть идеальным, но если до работы ехать очень долго, рядом нет парковки, а по вечерам шум – радости мало. Я рекомендую своим клиентам, если они не знакомы с районом, присмотреться к нему в разное время суток, понаблюдать, где паркуются соседи, шумно ли вечером... К сожалению, многие покупатели не читают правила HOA. И это пятая ошибка. Правила ассоциации домовладельцев могут быть довольно строгими: например, нельзя ставить солнечные панели без разрешения, сдавать жилье посуточно, парковаться на улице (а только в гараже или на участке перед гаражом).
– Столько нюансов!
– Также ошибкой является выбор неквалифицированного агента. И еще: в большинстве случаев при покупке недвижимости важно учитывать два ключевых фактора: мотивацию продавца — насколько срочно ему нужно продать, и цену — насколько она соответствует реальной рыночной стоимости.
– Легко ли продать жилье в Сан-Диего при необходимости?
– Многие покупатели думают, что можно быстро перепродать недвижимость с прибылью, забывая о расходах при продаже – например, налог на прибыль, расходы на закрытие сделки, комиссию агента, расходы на ремонт. Иногда выгоднее пожить в доме 3–5 лет, чем продавать его сразу. В целом же продать достаточно легко, особенно если недвижимость в хорошем районе и по цене, соответствующей рынку. В Сан-Диего всегда есть спрос. Но все зависит от деталей: если цена завышена – жилье может "зависнуть", если дом требует ремонта, возможно, придется снижать цену. Элитные или нестандартные объекты продаются дольше. Лучшее время для продажи – весна и начало лета, когда активность покупателей максимальна. В целом, если недвижимость в хорошем состоянии и месте и по адекватной цене, в Сан-Диего она в продаже долго не задержится...
– Чем лично вам нравится жизнь в Сан-Диего?
– В США я живу более тридцати лет. В Сан-Диего переехала в 2018 году. Мне очень нравится Сан-Диего за его мягкий сказочный климат, возможность проводить время на свежем воздухе круглый год и близость к океану. Это невероятно красивый, чистый и уютный город с прекрасными ресторанами и возможностями вести активный образ жизни. Здесь можно наслаждаться природой, гулять у океана, ходить на концерты и фестивали, и просто чувствовать себя спокойно — атмосфера очень доброжелательная и уютная. Это то, что делает мою жизнь комфортной.