Експерт з комерційної нерухомості Володимир Дмитренко: "При оренді приміщень зазвичай вартість фіксується на рік, а потім сума переглядається"

10 хв

Володимир Дмитренко – один з провідних експертів з комерційної нерухомості у Києві. Він допомагає людям придбати або взяти у оренду приміщення їхньої мрії. Його робота – справжнє мистецтво. Адже угода відбудеться тільки тоді, якщо клієнт закохається у об’єкт нерухомості.

З початку війни на ринку нерухомості відбулося чимало змін. Ситуація досить складна, адже темпи будівництва знизились, доходи людей теж. 

Про актуальні тенденції у оренді та продажу офісів, торгових площ, а також житла Володимир Дмитренко розповів у інтерв’ю порталу НЕРУХОМІ

"Зараз всі хочуть орендувати офісні приміщення не вище десятого поверху"

– Володимире, як би ви охарактеризували нинішню ситуацію на ринку нерухомості у Києві?

– Почну з комерційної нерухомості. Попит на її оренду та покупку дуже низький. Якщо до війни щоденно я приймав у середньому близько тридцяти дзвінків із запитами від орендаторів та покупців, то зараз – не більше десяти. Всю комерційну нерухомість можна поділити на два сегменти: офісну та торгову (приміщення під кафе, ресторани, салони краси, хімчистки…). Торговий сегмент, або як його ще називають street retail , останнім часом трохи ожив, особливо з потеплінням на вулиці та поверненням чималої кількості людей до Києва. Щодо офісних приміщень, оренди та продажів дуже мало. Суттєво змінилися й ціни на оренду приміщень. Вони впали на 50-70 відсотків у порівнянні з цінами, які були до війни. Попит на купівлю офісної нерухомості пожвавлюється, коли ціна приміщення нижче від ринкової на 20-30 відсотків.

– Які приміщення комерційного сегменту користуються більшим попитом?

– По-перше, із зрозумілих причин перевагу мають офісні приміщення з автономним генератором та старлінком. По-друге, у пріоритеті офіси з меблями, щоб можна було підключити сервери та одразу почати працювати. 

– Чи має значення для потенційних клієнтів поверх?

– Так. Раніше орендарі намагались вибирати офісні приміщення на верхніх поверхах бізнес-центрів. Скажімо, це міг бути п’ятнадцятий або двадцятий поверх. Це вважалось статусним. З вікон таких офісів відкривались чудові панорамні види. Нижчі поверхи часом були навіть дешевші. Зараз всі хочуть орендувати офісні приміщення не вище десятого поверху, адже, коли зникає світло, не працюють ліфти, а підніматися вгору пішки зазвичай ніхто не хоче. 

"Оптимально, коли офіс знаходиться у пішохідній доступності до житла"

– Які ще тенденції превалюють у виборі офісного приміщення?

– Більшість орендарів віддають перевагу офісам не з кабінетами, а open space . Такі приміщення зараз дуже актуальні та модні. Із зрозумілих причин дуже затребувані нині приміщення з обладнаними для роботи бомбосховищами, які розташовані у підвалах. Також у деяких бізнес-центрах дуже добре пристосовані під укриття підземні паркінги. Там є мережа Wi-Fi, потрібна кількість стільців, щоб люди могли працювати. Навіть санвузли обладнані. 

– А які пріоритети у розташуванні офісів?

– Дбаючи про безпеку, люди переважно обирають приміщення, що знаходяться подалі від центрів прийняття рішень та об’єктів енергетичної інфраструктури. У пріоритеті офіси, які знаходяться поближче до спальних районів, де проживають співробітники. Роботодавці піклуються про те, щоб людям було легше добиратися до роботи та назад додому, адже у реаліях війни це непросто. Оптимально, коли офіс знаходиться у пішохідній доступності до житла.

– А які особливості оренди торговельних приміщень?

– У Київ приїхало чимало власників бізнесу з Харкова, Маріуполя, Херсона… Вони відкривають бізнес у столиці. Отож, орендують приміщення. Популярні локації, що знаходяться біля метро, з привабливими для потенційних клієнтів фасадами. Менш популярними із міркувань безпеки стали приміщення, де фасад повністю скляний.

– Чи могли б ви дати поради щодо того, на які моменти варто звертати увагу орендарю?

– Власне про пріоритети я вже сказав. А ще у нинішніх умовах я б радив звертати увагу на ті приміщення, що мають вводи електрики з двох різних вулиць. Якщо на одній вимкнули енергію, можна скористатися іншою лінією. Перемикання зазвичай відбувається автоматично.

"Зараз найбільшим попитом користуються квартири у будинках, де є генератори, що забезпечують роботу ліфтів, водопостачання, освітлення"

– Ви сказали, що ціни на оренду та продаж комерційної нерухомості дуже впали. Як думаєте, коли ситуація зміниться вигідно для власників нерухомості, що прагнуть продати чи здати приміщення у оренду?

– Відповім так. Довоєнних цін на оренду та продаж приміщень ми можемо ще довго не побачити. І щоб бізнес орендодавця працював, варто не перечікувати складні часи, а знижувати ціни, шукаючи консенсус – прийнятний варіант і для орендодавця, і для орендатора. Треба розуміти, що бізнес зараз переживає складні часи у всіх галузях. При оренді приміщень зазвичай вартість фіксується на рік, а потім ця сума переглядається. 

– Існує думка, що коли війна закінчиться, ціни на нерухомість (і оренду, і продаж) можуть космічно зрости. Що ви думаєте з цього приводу?

– Важко прогнозувати. Але можна сказати одне: повернення до довоєнних цін не станеться у одну мить. Для відновлення економіки країни, бізнесів буде потрібен час. Проте нерухомість – завжди є нерухомість. Придбавши нерухомість сьогодні за ціну нижче ринкової, люди сподіваються, що у перспективі вона буде коштувати значно дорожче.

– Яка зараз ситуація на ринку житлової нерухомості?

– У Києві з квітня до червня минулого року був великий запит на оренду квартир. Люди поверталися до роботи, адже потрібно заробляти гроші на життя. У той час ціни на оренду квартир впали майже на 70 відсотків. Зараз ситуація змінилась. Ціни на оренду квартир у економ- та середньому сегменті, такі як до війни. Якщо однокімнатна квартира у сегменті "економ" коштувала до війни 8-10 тисяч гривень, вона так коштує і зараз. Точно так і у середньому сегменті. Однокімнатна квартира коштувала до війни 12-15 тисяч гривень, ця ж ціна і нині. А от ціни на житло у сегменті "преміум" значно впали – майже на тридцять відсотків. Орендарі зрозуміли, що не готові платити надто великі гроші (однокімнатна квартира коштувала 30-50 тисяч гривень) і перейшли з сегменту "преміум" у середній. 

– Уточніть, будь-ласка, у чому різниця між сегментами.

– Сегмент "економ" – це старі квартири у "хрущовках". "чешках" та панельних будинках радянських часів. Середній сегмент – це новобудови. В цих квартирах сучасний ремонт, є лічильники на тепло та воду, бо у сегменті "економ" вони є далеко не завжди. У деяких новобудовах може бути навіть паркінг. У преміум сегменті він є обов’язково. Також у сегменті "преміум" є відеонагляд, серйозна охорона…

– Мабуть, і площа квартир у цьому сегменті набагато більша?

– Так. Площа однокімнатної квартири – 60-70 квадратних метрів. У помешканні зазвичай припливно-витяжна вентиляція, дуже великі холи – площею 100-150 квадратних метрів. Є комфортні дивани та столи, щоб було можна поспілкуватися з людиною, яку не обов’язково запрошувати до квартири. Крім того, важлива прибудинкова інфраструктура. Це і двір, і різноманітні дитячі майданчики, і тенісні корти… Квартири преміум -класу можуть знаходитися не обов’язково у центрі, проте зазвичай з вікон відкривається чудова панорама. 

– А які зараз ціни на оренду двокімнатних квартир у Києві?

– У сегменті "економ" – 10-13 тисяч гривень, у середньому – 14-20 тисяч, у сегменті "преміум" – 50-70 тисяч.

– Які квартири сьогодні користуються найбільшим попитом?

– У будинках, де є генератори, що забезпечують роботу ліфтів, водопостачання, освітлення. 

 "Купуючи квартиру на верхніх поверхах, дуже важливо оцінити технічний стан ліфтів"

– Скільки сьогодні коштують квартири у столиці?

– У різних районах Києва різні ціни. Вони можуть відрізнятися у кілька разів. Тому узагальнювати не має сенсу. 

– Що у ремонті помешкання сприяє вищій ціні при продажу квартири?

– Перш за все, якісна електрика та сантехніка, броньовані вхідні двері з сучасними замками, підлога з підігрівом, якісно засклений балкон… Щодо вбудованих меблів, для одних покупців вони можуть бути плюсом, для інших – ні, якщо люди хочуть облаштувати квартиру меблями за своїм смаком.

– На що звертати увагу при придбанні квартири на першому та останньому поверсі?

– Щодо першого поверху, щоб уникнути проблем, потрібно подивитися стан підвалу, вентиляції, систем опалення, решіток на вікнах, впевнитись, що на стінах немає плісняви. На останньому поверсі варто перевірити стан дренажних отворів на даху та покриття, звернути увагу на відсутність плісняви на стику стін та стелі. Бажано, щоб зверху був ще технічний поверх. Якщо його немає, купувати житло на верхньому поверсі не рекомендую. Купуючи квартиру на останніх поверхах, дуже важливо оцінити технічний стан ліфтів, знати коли вони ремонтувались.

"З метою інвестування рекомендую купувати квартири у новобудовах, що на 80 відсотків готові до введення в експлуатацію"

– Читала, що особливим попитом користуються квартири у будинках з газопостачанням, адже газова плита дозволяє варити їжу практично у будь-який час. 

– У Києві все ж більше будинків з електроплитами. Газові переважно у старих будинках. Також чимало багатоповерхових будинків з газопостачанням є у Київській області.

– Чи грає роль поверх?

– Зараз на це не дуже звертають увагу, а перші пів року війни люди все ж обирали не найвищі поверхи. 

– Чи охоче зараз купують приватні будинки?

– Певний бум спостерігався, коли відключали світло, оскільки у приватному будинку легше встановити потужний генератор. Навіть офіси переїжджали тоді у приватні будинки. Шукали великі – площею від 200 до 400 квадратних метрів. Зараз зі світлом стало краще – і будинки почали звільнятися. На оренду та купівлю будинків попит сьогодні дуже низький. 

– Яке житло, на вашу думку, буде більше цінуватися у перспективі?

– З метою інвестування рекомендую купувати квартири у новобудовах, що на 80 відсотків готові до введення в експлуатацію. У новому житлі все нове, а старі будинки – це як гра у рулетку: невідомо у якому стані комунікації та стеля. Після введення новобудови у експлуатацію протягом десяти років ціна квадратного метру тільки зростає. А у старих будинках ("хрущовках" та панельних будинках) вона з часом падає. Але це не стосується "сталінок". Це інша категорія житла, де високі стелі, стіни товщиною до метра, тому влітку в цих будинках прохолодно, а взимку тепло. В них вже не раз оновлювались комунікації. На такі будинки завжди є свій клієнт. Ціни на них практично не змінюються. І навіть неважливо, який у квартирі ремонт і чи є він взагалі. Повертаючись до теми новобудов, хочу сказати, що особисто мені вони подобаються ще й тим, що всі сусіди практичного одного віку, у таких житлових комплексах дуже багато дітей. А скільки різних "фішок"! У новобудовах зараз роблять великі просторі балкони, іноді є колясочні – спеціальні приміщення для колясок та велосипедів, які не потрібно тягати на верхні поверхи. Це дуже зручно. Бо як спустися вниз жінці з коляскою та дитиною на руках без сторонньої допомоги?

"Робота рієлтора – закохати клієнта у приміщення"

А яке житло вашої мрії?

– Мрію про будинок у Києві площею 120-130 квадратних метрів, з невеличким клаптиком землі та басейном для дитини. Альтернативою приватному будинку може бути квартира на якомусь середньому поверсі – обов’язково з терасою, щоб завжди можна було подихати свіжим повітрям. Тераси зазвичай є у сегменті житла "преміум", але зараз інколи трапляються й у середньому сегменті. Влітку можна поставити на такій терасі стіл та крісла й спілкуватися з рідними та друзями. Який район Києва мені подобається? Я проживав у багатьох районах. У мене є два улюблені: Подільський та Голосіївський. Там дуже сучасні квартали нового житла – з парками та доріжками для велосипедистів.

– Який стиль інтер’єру вам до вподоби?

– Мені подобається скандинавський стиль. Він зараз дуже популярний. Світлі відтінки, багато простору, мінімалізм у всьому… Ще до вподоби хай-тек. А от класика, зізнаюсь, – не моє. Взагалі ж обирати стиль варто так, як радить мій товариш-дизайнер, який займається кухнями преміум-класу. Він каже так: "Ви бачите у магазині кухню, яка вас зачарувала і яку ви готові купити хоч зараз. Проте її купувати не варто! Краще вибрати кухню, на яку дивишся і думаєш: "Непогана". Саме така кухня не набридне і через 5-10 років. 

– До речі, а яка кухня вашої мрії? Адже, на думку фахівців, що займаються дизайном інтер’єру, вона має пробуджувати смак до життя… 

– На мою думку, кухня має бути великою – 15-25 квадратних метрів. Простір важливий, адже більшість свого часу ми проводимо на кухні. Вранці прокинулися – і йдемо робити каву. На кухні не тільки готуємо, а й спілкуємося з рідними та друзями. Отож, із меблів обов’язкові великий стіл та зручний диван. Якщо говорити про кольорову гамму, мені подобаються світло-сірі та кремові відтінки.

– Провідні стилісти світу стверджують, що на сірому фоні дуже гарно виглядають фрукти (апельсини, лимони, яблука, груші, сливи…) та свіжа зелень. 

– Справді. Знання таких "фішок", до речі, може дуже знадобитися власникам у продажі квартир. Поділюсь деякими професійними секретами. Хочете продати квартиру – звільніть кухню від усього зайвого. На видному місці ні миючих засобів, ні ганчірок не має бути. Окрасою кухні може стати тарілка з червоними яблуками на столі. Або щось інше, що приємне оку. Червоні яблука – варіант безпрограшний. Вони викликають бажання – і це головне. "О, і я таке хочу", –часто думаємо ми, коли бачимо апетитні фрукти. Чи не так? Робота рієлтора – закохати клієнта у приміщення. Для цього потрібно попередньо з’ясувати його потреби. Якщо людина любить готувати, для неї дуже важлива кухня. Якщо хоче працювати вдома за комп’ютером, їй буде зручно це робити у власному домашньому кабінеті. Коли клієнту подобається житло, яке він придбав чи взяв у оренду, – мене це завжди дуже надихає у моїй роботі.

– Чи траплялось, що нове житло змінило долі людей? 

– Запам’яталось подружжя, яке п'ятнадцять років не мало дітей. Через два роки після придбання великої квартири у новобудові в сім’ї народилась донечка.

– Володимире, за що ви любите свою роботу і яке ваше професійне кредо? 

– Мені подобається у моїй діяльності можливість спілкування з абсолютно різними людьми. Це дуже цікаво. А професійне кредо: ніколи не зупинятись, рухатись вперед. Якщо спіткнувся та упав, підіймайся та іди далі. Думаю, це важливо у кожній професії.

– Який, на вашу думку, секрет щасливого дому? 

– Це дім, де класні сусіди. Якщо мешканці будинку вітаються, дружать, підтримують один одного, готові прийти на допомогу – це дуже важливо.

Автор:

Ольга Сметанська

Інтерв'юер

Ольга Ліснича (творчий псевдонім – Сметанська). 20 років стажу роботи в ЗМІ. Перший в Україні тренд- редактор. Автор інтерв'ю з експертами та лідерами галузей у різних сферах. Інтерв'юер творців всесвітньо відомих брендів. Експерт Національного репутаційного рейтингу компаній

Усі статті автора

Коментарі

443

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом