Эксперт по коммерческой недвижимости Владимир Дмитренко: "При аренде помещений как правило стоимость фиксируется на год, а затем пересматривается сумма"

Владимир Дмитренко – один из ведущих экспертов по коммерческой недвижимости в Киеве. Он помогает людям приобрести или взять в аренду помещение их мечты. Его работа – настоящее искусство. Ведь сделка состоится только тогда, когда клиент влюбится в объект недвижимости.

С начала войны на рынке недвижимости произошло немало перемен. Ситуация достаточно сложная, ведь темпы строительства снизились, доходы людей тоже.

Об актуальных тенденциях в аренде и продаже офисов, торговых площадей, а также жилья Владимир Дмитренко рассказал в интервью порталу НЕРУХОМІ .

"Сейчас все хотят арендовать офисные помещения не выше десятого этажа"

– Владимир, как бы вы охарактеризовали нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости в Киеве?

– Начну с коммерческой недвижимости. Спрос на ее аренду и покупку очень низок. Если до войны ежедневно я принимал в среднем около тридцати звонков с запросами от арендаторов и покупателей, то сейчас не больше десяти. Всю коммерческую недвижимость можно разделить на два сегмента: офисную и торговую (помещения под кафе, рестораны, салоны красоты, химчистки…). Торговый сегмент, или как его еще называют street retail, в последнее время немного ожил, особенно с потеплением на улице и возвращением большого количества людей в Киев. Относительно офисных помещений, аренды и продаж очень мало. Существенно изменились цены на аренду помещений. Они упали на 50-70 процентов по сравнению с ценами, которые были до войны. Спрос на покупку офисной недвижимости оживляется, когда цена помещения ниже рыночной на 20-30 процентов.

– Какие помещения коммерческого сегмента пользуются большим спросом?

– Во-первых, по понятным причинам преимущество имеют офисные помещения с автономным генератором и старлинком. Во-вторых, в приоритете офисы с мебелью, чтобы можно было подключить серверы и сразу начать работу.

– Имеет ли значение для потенциальных клиентов этаж?

– Да. Ранее арендаторы пытались выбирать офисные помещения на верхних этажах бизнес-центров. Скажем, это мог быть пятнадцатый или двадцатый этаж. Это считалось статусным. Из окон таких офисов открывались отличные панорамные виды. Нижние этажи порой были даже дешевле. Сейчас все хотят арендовать офисные помещения не выше десятого этажа, ведь когда исчезает свет, не работают лифты, а подниматься вверх пешком обычно никто не хочет.

"Оптимально, когда офис находится в пешеходной доступности к жилью"

– Какие еще тенденции превалируют в выборе офисного помещения?

– Большинство арендаторов предпочитают офисы не с кабинетами, а open space. Такие помещения сейчас очень актуальны и модны. По понятным причинам очень востребованы ныне помещения с оборудованными для работы бомбоубежищами, расположенными в подвалах. Также в некоторых бизнес-центрах очень хорошо приспособлены под укрытие подземные парковки. Там есть сеть Wi-Fi, нужное количество стульев, чтобы люди могли работать. Даже санузлы оборудованы.

– А какие приоритеты в расположении офисов?

– Заботясь о безопасности, люди предпочитают выбирать помещения, которые находятся подальше от центров принятия решений и объектов энергетической инфраструктуры. В приоритете офисы находятся ближе к спальным районам, где проживают сотрудники. Работодатели заботятся о том, чтобы людям было легче добираться до работы и обратно домой, ведь в реалиях войны это непросто. Оптимально, когда офис находится в пешеходной доступности жилья.

– А каковы особенности аренды торговых помещений?

– В Киев приехало немало владельцев бизнеса из Харькова, Мариуполя, Херсона… Они открывают бизнес в столице. Итак, арендуют помещение. Популярные находящиеся возле метро локации с привлекательными для потенциальных клиентов фасадами. Менее популярными из соображений безопасности стали помещения, где фасад полностью стеклянный.

– Могли бы вы дать советы по поводу того, на какие моменты стоит обращать внимание арендатору?

– Собственно о приоритетах я уже сказал. А еще в нынешних условиях я бы советовал обращать внимание на помещения, имеющие вводы электричества с двух разных улиц. Если на одной выключили энергию, можно воспользоваться другой линией. Переключение обычно происходит автоматически.

"Сейчас наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, где есть генераторы, обеспечивающие работу лифтов, водоснабжения, освещения"

– Вы сказали, что цены на аренду и продажу коммерческой недвижимости очень упали. Как вы думаете, когда ситуация изменится выгодно для владельцев недвижимости, стремящихся продать или сдать помещение в аренду?

– Отвечу так. Довоенные цены на аренду и продажу помещений мы можем еще долго не увидеть. И чтобы бизнес арендодателя работал, следует не пережидать сложных времен, а снижать цены, ища консенсус – приемлемый вариант и для арендодателя, и для арендатора. Следует понимать, что бизнес сейчас переживает сложные времена во всех отраслях. При аренде помещений обычно цена фиксируется на год, а потом эта сумма пересматривается.

– Есть мнение, что когда война закончится, цены на недвижимость (и аренду, и продажу) могут космически вырасти. Что вы думаете по этому поводу?

– Трудно прогнозировать. Но можно сказать одно: возврат к довоенным ценам не произойдет в мгновение ока. Для восстановления экономики страны, бизнесов потребуется время. Однако недвижимость – всегда есть недвижимость. Купив недвижимость сегодня за цену ниже рыночной, люди надеются, что в перспективе она будет стоить гораздо дороже.

– Какая сейчас ситуация на рынке жилой недвижимости?

– В Киеве с апреля по июнь прошлого года был большой запрос на аренду квартир. Люди возвращались к работе, ведь нужно зарабатывать деньги на жизнь. В то же время цены на аренду квартир упали почти на 70 процентов. Сейчас ситуация поменялась. Цены на аренду квартир в эконом- и среднем сегменте, такие как до войны. Если однокомнатная квартира в сегменте "эконом" стоила до войны 8-10 тысяч гривен, она стоит так и сейчас. Точно так же и в среднем сегменте. Однокомнатная квартира стоила до войны 12-15 тысяч гривен, эта цена и сейчас. А вот цены на жилье в сегменте премиум значительно упали – почти на тридцать процентов. Арендаторы поняли, что не готовы платить слишком большие деньги (однокомнатная квартира стоила 30-50 тысяч гривен) и перешли из сегмента премиум в средний.

– Уточните пожалуйста, в чем разница между сегментами.

– Сегмент "эконом" – это старые квартиры в "хрущевках". "чешках" и панельных домах советских времен. Средний сегмент – это новостройки. В этих квартирах современный ремонт, есть счетчики на тепло и воду, потому что в сегменте "эконом" они далеко не всегда. В некоторых новостройках может быть даже паркинг. В премиум сегменте он обязательно. Также в сегменте "премиум" есть видеонаблюдение, серьезная…

– Пожалуй, и площадь квартир в этом сегменте гораздо больше?

– Да. Площадь однокомнатной квартиры – 60-70 квадратных метров. В помещении обычно приточно-вытяжная вентиляция, очень большие холлы – площадью 100-150 квадратных метров. Есть комфортные диваны и столы, чтобы можно было пообщаться с человеком, которого не обязательно приглашать в квартиру. Кроме того, важна придомовая инфраструктура. Это и двор, и разнообразные детские площадки, и теннисные корты… Квартиры премиум-класса могут находиться не обязательно в центре, однако из окон обычно открывается великолепная панорама.

– А какие сейчас цены на аренду двухкомнатных квартир в Киеве?

– В сегменте "эконом" – 10-13 тысяч гривен, в среднем – 14-20 тысяч, в сегменте "премиум" – 50-70 тысяч.

– Какие квартиры сегодня пользуются наибольшим спросом?

– В домах, где есть генераторы, обеспечивающие работу лифтов, водоснабжения, освещения.

"Покупая квартиру на верхних этажах очень важно оценить техническое состояние лифтов"

– Сколько сегодня стоят квартиры в столице?

– В разных районах Киева разные цены. Они могут отличаться в несколько раз. Поэтому обобщать нет смысла.

– Что в ремонте дома способствует более высокой цене при продаже квартиры?

– Прежде всего, качественное электричество и сантехника, бронированная входная дверь с современными замками, пол с подогревом, качественно застеклен балкон… Относительно встроенной мебели, для одних покупателей она может быть плюсом, для других – нет, если люди хотят обустроить квартиру мебелью по своей вкусом.

– На что обращать внимание при покупке квартиры на первом и последнем этаже?

– Что касается первого этажа, чтобы избежать проблем, нужно посмотреть состояние подвала, вентиляции, систем отопления, решеток на окнах, убедиться, что на стенах нет плесени. На последнем этаже следует проверить состояние дренажных отверстий на крыше и покрытии, обратить внимание на отсутствие плесени на стыке стен и потолка. Желательно, чтобы сверху был еще технический этаж. Если его нет, покупать жилье на верхнем этаже не рекомендую. Покупая квартиру на последних этажах, очень важно оценить техническое состояние лифтов, знать, когда они ремонтировались.

"С целью инвестирования рекомендую покупать квартиры в новостройках, которые на 80 процентов готовы к вводу в эксплуатацию"

– Читала, что особым спросом пользуются квартиры в домах с газоснабжением, ведь газовая плита позволяет варить еду практически в любое время.

– В Киеве все же больше домов с электроплитами. Газовые преимущественно в старых домах. Также много многоэтажных домов с газоснабжением есть в Киевской области.

– Играет ли роль поверх?

– Сейчас на это не очень обращают внимание, а первые полгода войны люди все же выбирали не самые высокие этажи.

– Охотно ли сейчас покупают частные дома?

– Некоторый бум наблюдался, когда отключали свет, поскольку в частном доме легче установить мощный генератор. Даже офисы переезжали в частные дома. Искали большие – площадью от 200 до 400 квадратных метров. Сейчас со светом стало лучше – и дома начали увольняться. На аренду и покупку домов спрос сегодня очень низок.

– Какое жилье, по-вашему, будет больше цениться в перспективе?

– В целях инвестирования рекомендую покупать квартиры в новостройках, которые на 80 процентов готовы к вводу в эксплуатацию. В новом жилье все новое, а старые дома – это как игра в рулетку: неизвестно, в каком состоянии коммуникации и потолок. После ввода новостройки в эксплуатацию в течение десяти лет, цена квадратного метра только растет. А в старых домах (хрущевках и панельных домах) она со временем падает. Но это не касается "сталинок". Это другая категория жилья, где высокие потолки, стенки шириной до метра, потому летом в этих домах холодно, а зимой тепло. В них уже не раз обновлялись коммуникации. На такие дома всегда есть клиент. Цены на них практически не изменяются. И даже неважно, какой в квартире ремонт и есть ли он вообще. Возвращаясь к теме новостроек, хочу сказать, что лично мне они нравятся еще и тем, что все соседи практически одного возраста, в таких жилых комплексах очень много детей. А сколько разных "фишек"! В новостройках сейчас делают большие просторные балконы, иногда колясочные – специальные помещения для колясок и велосипедов, которые не нужно таскать на верхние этажи. Это очень удобно. Как спуститься вниз женщине с коляской и ребенком на руках без посторонней помощи?

"Работа риелтора – влюбить клиента в помещение"

– А какое жилье вашей мечты?

– Мечтаю о доме в Киеве площадью 120-130 квадратных метров, с небольшим клочком земли и бассейном для ребенка. Альтернативой частному дому может быть квартира на каком-нибудь среднем этаже – обязательно с террасой, чтобы всегда можно было подышать свежим воздухом. Террасы обычно есть в сегменте жилья "премиум", но сейчас иногда встречаются и в среднем сегменте. Летом можно поставить на такой террасе стол и кресла и общаться с родными и друзьями. Какой район Киева мне нравится? Я жил во многих районах. У меня есть два любимых: Подольский и Голосеевский. Там очень современные кварталы нового жилья – с парками и дорожками для велосипедистов.

– Какой стиль интерьера вам нравится?

– Мне нравится скандинавский стиль. Он сейчас очень популярен. Светлые оттенки, много пространства, минимализм во всем… Еще нравится хай-тек. А вот классика, признаюсь, – не мое. Вообще же выбирать стиль стоит так, как советует мой товарищ-дизайнер, занимающийся кухнями премиум-класса. Он говорит так: "Вы видите в магазине кухню, которая вас очаровала и которую вы готовы купить хоть сейчас. Однако ее покупать не стоит! Лучше выбрать кухню, на которую смотришь и думаешь: "Неплохая". Именно такая кухня не надоест и через 5-10 лет.

– Кстати, а какая кухня вашей мечты? Ведь, по мнению специалистов, занимающихся дизайном интерьера, она должна пробуждать вкус к жизни.

– По-моему, кухня должна быть большой – 15-25 квадратных метров. Пространство важно, ведь большинство в свое время мы проводим на кухне. Утром очнулись – и идем делать кофе. На кухне не только готовим, но и общаемся с родными и друзьями. Итак, из мебели обязательны большой стол и удобный диван. Если говорить о цветовой гамме, мне нравятся светло-серые и кремовые оттенки.

– Ведущие стилисты мира утверждают, что на сером фоне очень хорошо смотрятся фрукты (апельсины, лимоны, яблоки, груши, сливы…) и свежая зелень.

– В самом деле. Знание таких "фишек", кстати, может очень пригодиться владельцам в продаже квартир. Поделюсь некоторыми профессиональными секретами. Хотите продать квартиру – освободите кухню от всего лишнего. На видном месте ни моющих средств, ни тряпок не должно быть. Украшением кухни может стать тарелка с красными яблоками на столе. Или что-то другое, что приятно глазу. Красные яблоки – вариант беспроигрышный. Они вызывают желание – и это главное. "О, и я такое хочу", – часто думаем мы, когда видим аппетитные фрукты. Не так ли? Работа риелтора – влюбить клиента в помещение. Для этого следует предварительно выяснить его потребности. Если человек любит готовить, для него очень важна кухня. Если он хочет работать дома за компьютером, ему будет удобно это делать в собственном домашнем кабинете. Когда клиенту нравится жилье, которое он купил или взял в аренду, меня это всегда очень вдохновляет в моей работе.

– Случалось ли, что новое жилье изменило судьбы людей?

– Запомнились супруги, у которых пятнадцать лет не было детей. Через два года после покупки большой квартиры в новостройке в семье родилась дочь.

– Владимир, за что вы любите свою работу и каково ваше профессиональное кредо?

– Мне нравится в моей деятельности возможность общения с совершенно разными людьми. Это очень любопытно. А профессиональное кредо: никогда не останавливаться, двигаться вперед. Если споткнулся и упал, поднимайся и иди дальше. Думаю, это важно в каждой профессии.

– Каков, по вашему мнению, секрет счастливого дома?

– Это дом, где классные соседи. Если жильцы дома здороваются, дружат, поддерживают друг друга, готовы прийти на помощь – это очень важно.