Купівля квартири в ЖК, що будується, є досить ризикованою справою. В Україні нерідкі випадки, коли терміни будівництва затягуються, об'єкт не приймають в експлуатацію, а одну квартиру продають декілька разів. Реальною історією купівлі житла, яка призвела до судового розгляду з таким недобросовісним забудовником поділився з НЕРУХОМІ адвокат, засновник юридичної компанії SATTORS Володимир Крекотень. Він розповів, як уникнути подібних неприємностей та вберегти свої гроші, інвестуючи у житло на етапі котловану.
Поспішна угода
За дев'ять місяців 2021 року до нашої юридичної компанії звернулося 215 осіб з питань, пов'язаних з купівлею нерухомості в комплексах, що будуються. З них 74% – ті, хто вже інвестував, але все пішло зовсім не так, як очікувалося (затягування термінів будівництва, складності із введенням об'єкта в експлуатацію, перепродаж однієї квартири кілька разів тощо). Ми проаналізували кожну із цих ситуацій. У 85% випадків проблем можна було б уникнути, якби перед ухваленням рішення про купівлю люди отримали б більше інформації про об'єкт та забудовника.
Ось, наприклад, свіжа історія, яку мимоволі довелося пережити Івану та його сім'ї, купуючи довгоочікувану квартиру в одному з нових житлових комплексів.
Іван, його дружина Світлана і дев'ятирічний син Мишко тулилися в маленькій орендованій "однушці" на відшибі Києва, багато років мріючи одного разу переїхати у свою власну квартиру. Обов'язково у новому ЖК. Збирали гроші.
Наприкінці 2016 року вони вирішили, що час настав і зайнялися пошуком тієї самої. Як і більшості з нас, хотілося купити дешевше. Вирішили брати на початковому етапі будівництва, як кажуть, з котловану. Сумніви, які іноді до них закрадалися, розвіяв знайомий Івана – Андрій, який саме так колись купив квартиру і вже рік щасливо в ній живе. А тепер вона ще й коштує майже вдвічі дорожче, ніж той заплатив забудовнику.
Шукали близько місяця, перебираючи варіант за варіантом. Підбирали за розташуванням ЖК та вартості квадратного метра. Нарешті, знайшли, як їм здавалося, відмінний варіант: велика площа, хороша транспортна розв'язка, школа та магазини – все поряд. Хоч і передмістя Києва, але ціна хороша. У відділі продажу консультант впевнено розповідав про попередній успішний досвід забудовника і про переваги інвестування саме в цей сучасний інноваційний комплекс, яскраво описуючи Івану та Світлані перспективи, що відкриваються перед ними. Все це, разом із величезним бажанням швидше здійснити давню мрію, геть-чисто відключило критичне мислення. Вирішили купувати саме тут.
Фахівці забудовника оперативно підготували документи. Запросили до нотаріуса, де подбали про всі формальності, оточивши максимальною турботою. Сервіс на найвищому рівні. Помічники нотаріуса запевнили, що з юридичної точки зору угода абсолютно чиста, всі документи у забудовника в порядку. Більш того, їм дали для ознайомлення папку з різними документами щодо майбутньої забудови. Іван якийсь час перегортав сторінку за сторінкою. Толком нічого не зрозумів, але вага папки з документами на інстинктивному рівні підказала йому, що проблем не повинно бути.
На момент, коли Іван закінчив вивчати документи, вже був готовий попередній договір купівлі-продажу. Іван передав представнику забудовника 94700 $. Тут же на місці представник банку, який теж був запрошений на угоду, видав заздалегідь підготовлену квитанцію про зарахування коштів на рахунок. Після цього Іван підписав усі необхідні документи. Справа була зроблена. Залишилось дочекатися закінчення будівництва ЖК.
Затримка здачі будинку
За умовами попереднього договору, будинок із квартирою Івана та Світлани мав бути зданий в експлуатацію у травні 2019 року.
Час йшов. Будинок візуально добудувався. Продовжувалося будівництво інших секцій та облагородження прибудинкової території. А Іван із сім'єю вже могли навіть пройти до своєї квартири. Вони були дуже раді й подумки будували плани на ремонт.
Червень 2019 року. Будинок в експлуатацію не зданий. Представники забудовника пояснили це незначними труднощами із підключенням комунікацій. Переконали Івана, що ось-ось юридичні формальності буде улагоджено і будинок буде зданий.
Пройшов рік. До червня 2020 року комунікації все не підключалися, будинок все ще зданий не був. Представники забудовника запевняли, що турбуватися нема про що. Просто потрібно ще трохи зачекати.
Махінації забудовника
Іван звернувся до нас за порадою. Питання було одне: що робити далі?
Щоб відповісти на це питання, ми почали розбиратися в ситуації. Крім документів, які були у Івана, перевірили інформацію у всіх доступних реєстрах (від прав на землю та ліцензії підрядника, який провадив будівельні роботи до судових спорів забудовника та наявності у нього боргу зі сплати податків). У відповідь на адвокатські запити отримали документи і від забудовника, і від офіційних органів, від яких залежало ухвалення рішень щодо підключення комунікацій та прийняття будинку в експлуатацію.
З'ясувалося кілька неприємних фактів: невідповідність забудови цільовому призначенню земельної ділянки; невідповідність об'єкта, що будується, плану забудови населеного пункту; суттєві відхилення від технічних умов. Справа в тому, що багатоквартирний будинок побудований на масиві земельних ділянок по 5-6 соток, кожна з яких призначена під будівництво індивідуального житлового будинку, висотою не більше 3-х поверхів. І технічна документація оформлялася забудовником відповідним чином. А фактично зводилася серія 5-поверхових багатоквартирних будинків. Звідси і проблеми із підключенням комунікацій, та складнощі з введенням будинку в експлуатацію. Усе свідчило про те, що забудовник здійснив самовільне будівництво (ст. 376 ЦК України). Але це не найстрашніше. З'ясувалося, що квартиру, яку розраховував отримати Іван, ще раз продали іншій людині.
Розірвання договору і повернення грошей
За такого стану речей Івану було нецікаво вплутуватися в боротьбу за квартиру. Ми вирішили повернути гроші.
Почали з переговорів та виставлення претензії забудовнику. Забудовник передбачувано обрав тактику ухилення від відповідальності та затягування часу. Під час переговорів представник запевняв, що сталося непорозуміння, обіцяючи у всьому розібратися. А на претензії відповіді не давали.
У таких ситуаціях немає сенсу вірити обіцянкам. Це призведе лише до втрати дорогоцінного часу. Ми чекали рівно стільки, скільки нам було потрібно часу для підготовки позову до суду. Так і не отримавши адекватної реакції від забудовника, ми звернулися до суду з вимогою про розірвання договору та стягнення збитків.
Справа йшла туго. Забудовник залучив до неї одну з відомих юридичних компаній, яка займає досить високі позиції у різних національних рейтингах. Вони не вигадали нічого кращого, ніж під будь-яким приводом затягувати термін розгляду справи. Потім Іванові почали надходити погрози від невідомих людей із вимогою зупинитися. За заявою Івана було відкрито кримінальне провадження, але розслідувати справу ніхто не збирався. Доводилося періодично скандалити та оскаржувати бездіяльність слідчого, домагаючись проведення необхідних слідчих дій.
Опоненти розуміли, що програш справи створив би для них небезпечний прецедент і спричинив би неминучий крах компанії забудовника. Як би там не було, ми домоглися призначення судової експертизи, яка мала б підтвердити факти порушень, допущених забудовником під час будівництва ЖК.
Проведення експертизи тривало. Минуло понад півроку. Ми були впевнені у своїй позиції, але розуміли, що отримати судове рішення та відстояти його в наступних інстанціях набагато простіше, ніж потім отримати реальні гроші за ним, особливо якщо почнеться ажіотаж.
Потрібен був "хід конем". Вирішили стимулювати опонентів непрямими методами. Розуміючи складність та резонанс справи, ми запустили чутку про те, що ситуацією вирішила скористатися третя сторона-конкурент, якою цікаво дискредитувати забудовника та вибити його з ринку. У цьому нам допоміг наш давній клієнт.
Приблизно за тиждень мені надійшов дзвінок від одного із судових представників забудовника. Він запропонував провести переговори та мирно врегулювати конфлікт. Іван не заперечував. Переговори зайняли приблизно два тижні. У результаті ми підписали мирову угоду, яку суд затвердив.
Згідно з досягнутою нами домовленістю, договір із забудовником був розірваний, а Івану компенсовано абсолютно всі збитки: витрати на придбання квартири за ринковим курсом долара, витрати на нотаріуса, судові витрати, зокрема судовий збір, вартість експертизи та нашої правової допомоги.
Як уникнути проблем при купівлі квартири у новобудові
Весь процес зайняв п'ятнадцять місяців. І, на щастя, все закінчилося добре. Але цього всього можна було б уникнути на ранньому етапі переговорів із представником забудовника. Важливо було не вірити гарним розповідям продажників, а розпочати з перевірки юридичного статусу, цільового призначення земельної ділянки та прав на неї у забудовника.
Наприклад, можна було використати: публічну кадастрову карту України; портал Єдиної державної системи у сфері будівництва; Державний реєстр майнових прав на нерухоме майно. Вже на цьому етапі стало б зрозуміло, що забудовником починається не зовсім законна гра, яка може супроводжуватися значними ризиками. У такому разі я рекомендував би відмовитися від угоди.
Зазначимо, що на ресурсі НЕРУХОМІ в картці кожного ЖК у розділі "Документи" наші експерти вказують наявність чи відсутність документів на будівництво, а також здійснюють їх оцінку на відповідність законодавству. Там зібрано інформацію, що міститься у Державному земельному кадастрі, реєстрі будівельної діяльності, актуальні відомості з Державного реєстру речових прав. Також зазначається наявність судових спорів та кримінальних проваджень, фактори ризику та інші дані.
Крім того, НЕРУХОМІ зібрали статистику про забудовників, які переносили терміни будівництва для допомоги інвесторам з оцінкою ризиків при купівлі нерухомості у конкретного девелопера. Результати статистики побудовано на основі даних каталогу новобудов Києва та Одеси. Команда ресурсу відстежує терміни будівництва кожного будинку та публікує дані у розділі "Аналітика".