Покупка квартиры в строящемся ЖК является довольно рискованной затеей. В Украине нередки случаи, когда сроки строительства затягиваются, объект не принимают в эксплуатацию, а одну квартиру продают несколько раз. Реальной историей покупки жилья, которая привела к судебному разбирательству с таким недобросовестным застройщиком поделился с НЕРУХОМІ адвокат, основатель юридической компании SATTORS Владимир Крекотень. Он рассказал, как избежать подобных неприятностей и уберечь свои деньги, инвестируя в новостройку на этапе котлована.
Поспешная сделка
За девять месяцев 2021 года в нашу юридическую компанию обратилось 215 человек по вопросам, которые связаны с покупкой недвижимости в строящихся комплексах. Из них 74% – те, кто уже инвестировал, но всё пошло совсем не так, как ожидалось (затягивание сроков строительства, сложности с вводом объекта в эксплуатацию, перепродажи одной квартиры несколько раз и т.п.). Мы проанализировали каждую из этих ситуаций. В 85% случаев проблем можно было бы избежать, если бы перед принятием решения о покупке люди получили бы больше информации об объекте и застройщике.
Вот, к примеру, свежая история, которую поневоле пришлось пережить Ивану и его семье при покупке долгожданной квартиры в одном из новых жилых комплексов.
Иван, его супруга Светлана и девятилетний сын Миша ютились в маленькой съёмной однушке на отшибе Киева, много лет мечтая однажды переехать в свою собственную квартиру. Обязательно в новом ЖК. Копили деньги.
В конце 2016 года они решили, что время пришло и занялись поиском той самой. Как и большинству из нас, хотелось купить дешевле. Решили брать на самом начальном этапе строительства, как говорится, с котлована. Сомнения, которые иногда к ним закрадывались, развеял знакомый Ивана – Андрей, который именно так когда-то купил квартиру и уже год счастливо в ней живёт. А теперь она ещё и стоит почти в два раза дороже, чем тот заплатил застройщику.
Искали около месяца, перебирая вариант за вариантом. Подбирали по расположению ЖК и стоимости квадратного метра. Наконец, нашли, как им казалось, отличный вариант: большая площадь, хорошая транспортная развязка, школа и магазины – всё рядом. Хоть и пригород Киева, но цена хорошая. В отделе продаж консультант уверенно рассказывал о предыдущем успешном опыте застройщика и о преимуществах инвестирования именно в этот современный инновационный комплекс, красочно описывая Ивану и Светлане открывающиеся перед ними перспективы. Всё это, подогреваемое огромным желанием скорее осуществить давнюю мечту, напрочь отключило критическое мышление. Приняли решение покупать именно здесь.
Специалисты застройщика оперативно подготовили документы. Пригласили к нотариусу, где позаботились обо всех формальностях, окружив максимальной заботой. Сервис на самом высоком уровне. Помощники нотариуса уверили, что с юридической точки зрения, сделка абсолютно чистая, все документы у застройщика в порядке. Более того, им дали для ознакомления папку с разными документами, касающимися будущей застройки. Иван какое-то время перелистывал страницу за страницей. Толком ничего не понял, но вес папки с документами на инстинктивном уровне подсказал ему, что проблем быть не должно.
К моменту, когда Иван окончил изучать документы, уже был готов предварительный договор купли-продажи. Иван передал представителю застройщика 94 700$. Тут же на месте представитель банка, который тоже был приглашён на сделку, выдал заранее подготовленную квитанцию о зачислении денежных средств на счёт. После этого Иван подписал все необходимые документы. Дело было сделано. Осталось дождаться окончания строительства ЖК.
Задержка сдачи дома
По условиям предварительного договора, дом с квартирой Ивана и Светланы должен был быть сдан в эксплуатацию в мае 2019 года.
Время шло. Дом визуально достроился. Продолжалось строительство других секций и облагораживание придомовой территории. А Иван с семьёй уже могли даже пройти к своей квартире. Они были очень рады и мысленно строили планы на ремонт.
Июнь 2019 года. Дом в эксплуатацию не сдан. Представители застройщика объяснили это незначительными сложностями с подключением коммуникаций. Убедили Ивана, что вот-вот юридические формальности будут улажены и дом будет сдан.
Прошел год. К июню 2020 года коммуникации всё не подключались, дом всё еще сдан не был. Представители застройщика уверяли, что беспокоиться не о чем. Просто нужно ещё немного подождать.
Махинации застройщика
Иван обратился к нам за советом. Вопрос был один: что делать дальше?
Чтобы ответить на этот вопрос мы начали разбираться в ситуации. Помимо документов, которые были у Ивана, проверили информацию во всех доступных реестрах (от прав на землю и лицензии подрядчика, который производил строительные работы до судебных споров застройщика и наличия у него долга по уплате налогов). В ответ на адвокатские запросы получили документы и от застройщика, и от официальных органов, от которых зависело принятие решений о подключении коммуникаций и принятии дома в эксплуатацию.
Выяснилось несколько неприятных фактов: несоответствие застройки целевому назначению земельного участка; несоответствие строящегося объекта плану застройки населенного пункта; существенные отклонения от технических условий. Дело в том, что многоквартирный дом построен на массиве земельных участков по 5-6 соток, каждый из которых предназначен под строительство индивидуального жилого дома, высотой не более 3-х этажей. И техническая документация оформлялась застройщиком соответствующим образом. А фактически строилась серия 5-этажных многоквартирных домов. Отсюда и проблемы с подключением коммуникаций, и сложности со сдачей дома в эксплуатацию. Всё указывало на то, что застройщик осуществил самовольное строительство (ст. 376 ГК Украины). Но это не самое страшное. Выяснилось, что квартира, которую рассчитывал получить Иван, была ещё раз продана другому человеку.
Расторжение договора и возврат денег
При таком положении вещей Ивану было неинтересно ввязываться в борьбу за квартиру. Мы решили вернуть деньги.
Начали с переговоров и выставления претензии застройщику. Застройщик предсказуемо избрал тактику уклонения от ответственности и затягивания времени. На переговорах представитель уверял, что произошло недоразумение, обещая во всём разобраться. А на претензии ответов не давали.
В таких ситуациях нет смысла верить обещаниям. Это приведёт только к потере драгоценного времени. Мы ждали ровно столько, сколько нам было необходимо времени для подготовки иска в суд. Так и не получив адекватной реакции от застройщика, мы обратились в суд с требованием о расторжении договора и взыскании убытков.
Дело шло туго. Застройщик привлёк к нему одну из известных юридических компаний, которая занимает достаточно высокие позиции в различных национальных рейтингах. Они не придумали ничего лучше, чем под любым предлогом затягивать сроки рассмотрения дела. Потом Ивану стали поступать угрозы от неизвестных людей с требованием остановиться. По заявлению Ивана было открыто уголовное производство, но расследовать дело никто не собирался. Приходилось периодически скандалить и обжаловать бездействие следователя, добиваясь проведения необходимых следственных действий.
Оппоненты понимали, что проигрыш дела создал бы для них опасный прецедент и повлёк бы неминуемый крах компании застройщика. Как бы там ни было, мы добились назначения судебной экспертизы, которая должна была бы подтвердить факты нарушений, допущенных застройщиком при строительстве ЖК.
Проведение экспертизы затянулось. Прошло больше чем полгода. Мы были уверены в своей позиции, но понимали, что получить судебное решение и отстоять его в последующих инстанциях гораздо проще, чем потом получить реальные деньги по нему, особенно если начнётся ажиотаж.
Нужен был "ход конём". Решили стимулировать оппонентов непрямыми методами. Понимая сложность и резонанс дела, мы запустили слух о том, что ситуацией решила воспользоваться третья сторона-конкурент, которой интересно дискредитировать застройщика и выбить его с рынка. В этом нам помог наш давний клиент.
Примерно через неделю мне поступил звонок от одного из судебных представителей застройщика. Он предложил провести переговоры и мирно урегулировать конфликт. Иван не возражал. Переговоры заняли примерно две недели. В итоге, мы подписали мировое соглашение, которое суд утвердил.
Согласно достигнутой нами договорённости, договор с застройщиком был расторгнут, а Ивану компенсированы абсолютно все убытки: расходы на приобретение квартиры по рыночному курсу доллара, расходы на нотариуса, судебные расходы, в том числе, судебный сбор, стоимость экспертизы и нашей правовой помощи.
Как избежать проблем при покупке квартиры в новостройке
Весь процесс занял пятнадцать месяцев. И, к счастью, всё закончилось благополучно. Но этого всего можно было бы избежать на самом раннем этапе переговоров с представителем застройщика. Важно было не верить красивым рассказам продажников, а начать с проверки юридического статуса, целевого назначения земельного участка и прав на него у застройщика.
К примеру, можно было использовать: публичную кадастровую карту Украины; портал Единой государственной системы в сфере строительства; Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Уже на этом этапе стало бы понятно, что застройщиком затевается не совсем законная игра, которая может сопровождаться значительными рисками. В таком случае, я рекомендовал бы отказаться от сделки.
Отметим, что на ресурсе НЕРУХОМІ в карточке каждого ЖК в разделе "Документы" наши эксперты указывают наличие или отсутствие документов на стройку, а также осуществляют их оценку на соответствие законодательству. Там собрана информация, содержащаяся в Государственном земельном кадастре, реестре строительной деятельности, актуальные сведения из Государственного реестра вещных прав. Также отмечается наличие судебных споров и уголовных производств, факторы риска и другие данные.
Кроме того, НЕРУХОМІ собрали статистику о застройщиках, которые переносили сроки строительства, для помощи инвесторам с оценкой рисков при покупке недвижимости у конкретного девелопера. Результаты статистики построены на основе данных каталога новостроек Киева и Одессы. Команда ресурса отслеживает сроки строительства каждого дома и публикует данные в разделе "Аналитика".