Інвестування у будівництво новобудов – вельми популярний спосіб придбання житла українцями, тому як має свої суттєві переваги. Одна з них – низька вартість. Адже якщо купувати житло, яке вже введено в експлуатацію, то ціна за квадратний метр буде значно вище.
У цій статті торкнемося одного з найбільш поширених наразі способів інвестування – участі у фонді фінансування будівництва (ФФБ). Так як діяльність таких фондів детально врегульована українським законодавством, цей спосіб вважають найбільш надійним. Однак і йому притаманні свої, неочевидні ризики.
Що таке ФФБ
Фонд фінансування будівництва – це механізм залучення грошей від інвесторів (довірителів), за які здійснюватиметься будівництво житла. Фонд – не юридичне обличчя, а внесені гроші довірителя розміщуються на рахунку окремому від рахунку керуючого.
Учасниками такої схеми інвестування є: інвестор, управитель ФФБ і забудовник.
Управитель ФФБ – це фінансова установа, яка отримала в установленому законодавством порядку ліцензію на здійснення певної діяльності з управління активами.
З 1 липня 2020 року порядок видачі ліцензій управляючим та їх анулювання, умови здійснення ними діяльності, а також порядок контролю за їх дотриманням здійснюватиметься Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. До 1 липня 2020 року ці повноваження були покладені на Державну комісію з регулювання ринків фінансових послуг України або Національну комісію, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг.
Наявність контролюючого органу за діяльністю управляючого, який залучає кошти, є додатковою гарантією для інвесторів, адже контроль полягає в нагляді за самою діяльністю фінансових установ та встановлення чітких вимог і умов для отримання ліцензії.
Забудовником у зазначеній схемі може бути особа, яка має право на виконання функцій замовника будівництва та уклала договір з управителем. А довірителем особа, яка взяла участь у ФФБ шляхом передачі грошових коштів управляючому на підставі договору з ним.
Договором, що укладається між забудовником та управителем, передається перелік об'єктів та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої їх передачі управителем ФФБ довірителям.
Додатково слід зазначити, що законом, яким врегульована схема інвестування у ФФБ, компанії з управління активами наділені повноваженнями зі здійсненням контролю за діяльністю забудовника для досягнення мети створення ФФБ. Так, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору, він має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків.
Разом з тим задекларовані механізми контролю виконання умов договору, укладеного між забудовником та управителем, не мають практичної реалізації, а їх використання може призвести до збільшення ризиків інвестування.
Види ФФБ
Згідно з українським законодавством, існує два види ФФБ: "А" та "Б". Однак, як правило, працюють ФФБ тільки виду "А".
При ФФБ виду "А" забудовник визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва і встановлює вимоги щодо властивостей об'єкта інвестування. При цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації, незалежно від обсягу фінансування.
При ФФБ виду "Б", управитель визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва і встановлює вимоги щодо властивостей об'єкта інвестування. Управитель також приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та може укласти з визначеним ним страховиком договір страхування комерційних ризиків.
З огляду на, що при ФФБ виду "Б" управитель несе додаткові ризики та бере на себе повноваження забудовника, ця схема інвестування в Україні не використовується, хоча і передбачена законодавством.
Ризики участі у ФФБ
Головний ризик для інвесторів міститься у взаємодії між управителем та забудовником.
Справа в тому, що основне завдання управителя ФФБ – контроль за цільовим використанням забудовником залучених грошей – може бути не виконано, якщо керуючий і забудовник є особами, пов'язаними між собою. Часто девелопери створюють своїх управителів ФФБ, які не те, що не здатні, а навіть не ставлять за мету контролювати хід будівництва та стежити за використанням грошей за призначенням. В результаті це може привести, простіше кажучи, до довгобуду. Адже, по суті, забудовник зможе використовувати вкладені гроші інвесторів як йому заманеться і їх може не вистачити для того, щоб завершити будівництво (варто зазначити, що цей ризик властивий і для будь-якого іншого способу інвестування).
Найбільш безпечним є варіант, якщо керуючим фонду виступає солідний банк, який цінує свою репутацію. Така установа скрупульозно відбирає партнерів. Більш того, якщо банк кредитує учасників ФФБ під заставу майнових прав споруджуваного об'єкта нерухомості, то в такому випадку він ризикує і своїми фінансами, тому буде здійснювати контроль над їх використанням і як кредитор.
Навіть якщо врахувати, що керівник фонду має право відсторонити нечесного забудовника і передати будівництво до іншої будівельної компанії – такі випадки дуже рідкісні.
Також, окрім заміни забудовника, управитель ФФБ може за договором поступки отримати від нього майнові права на об'єкт, але законом не визначений порядок таких дій, якщо, наприклад, земля під будівництво оформлена на забудовника. Загалом, процедура може затягнутися на значний час, що, знову ж таки, призведе до довгобуду.
Договір на участь у ФФБ
Договір про участь у ФФБ – це договір управління майном, за яким довіритель передає управителю у довірчу власність грошові кошти для фонду фінансування будівництва з метою отримання майна у власність.
Тобто, якщо інвестор вкладає кошти в будівництво через ФФБ, то він стає довірителем в цьому фонді, а договір укладається між ним і компанією, що управляє. При цьому взаємини регулюються законом, договором, а також Правилами ФФБ, що є додатком до договору.
По суті, інвестор не пов'язаний із забудовником об'єкта будівництва і не вступає в правовідносини з ним.
Довіритель є учасником договірних відносин із компанією, що управляє і має право укладати угоду, де його права будуть захищені, а обов'язки учасників будівництва чітко регламентовані.
Перед підписанням договору, за яким відбувається укладення угоди про інвестування, слід звертати увагу на:
предмет договору.
Предметом договору про участь у ФФБ є зобов'язання довірителя передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання у власність об'єкта інвестування, а управитель зобов'язується здійснювати управління цими коштами за винагороду;
чіткі характеристики об'єкта інвестування: секція, поверх, номер і площі квартири, кількість кімнат, а також ціну вимірної одиниці об'єкта інвестування (квадратний метр);
в якому стані здається квартира (обробка квартири);
сума і порядок оплати (частини, обсяг, терміни, умови інвестування, прив'язка вартості квартири до курсу гривні тощо.
Після внесення довірителем коштів до ФФБ, управитель видає довірителю свідоцтво про участь у фонді;
наявність закріпленої в договорі запланованої дати (місяць і рік) введення об'єкта будівництва в експлуатацію;
на кого покладається обов'язок реєстрації права власності.
Так, довіритель отримує у власність закріплений за ним об'єкт інвестування після введення будинку в експлуатацію на умовах, що визначаються договором і відповідають Правилам ФФБ.
Документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є видана керівником довідка про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування.
Обов'язок оформлення права власності може покладатися на забудовника або на інвестора.
Звертаємо увагу інвесторів, що сам договір на участь у ФФБ не є документом, що підтверджує набуття у власність об'єкта інвестування і не подається для державної реєстрації права власності.
Для державної реєстрації права власності подаються, зокрема, довідка про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування, технічний паспорт, документ, що підтверджує присвоєння адреси об'єкта нерухомого майна;
умови дострокового розірвання договору та повернення коштів, передбачено повернення коштів у разі невиконання зобов'язань забудовником.
Законодавчо закріплено право управителя відкріпляти інвестора від квартири, в результаті чого інвестор позбавляється прав на неї. Ця опція передбачена законом і застосовується в разі невиконання довірителя своїх обов'язків згідно з договором і Правил ФФБ, відмови інвестора від участі у ФФБ, а також в разі, якщо протягом 2-х місяців після введення об'єкта в експлуатацію інвестор без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування і не подали в письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва.
Слід зазначити, що управитель ФФБ в разі відкріплення інвестора зобов'язаний виплатити довірителю гроші на умовах і в порядку, визначених Правилами фонду. Тільки після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об'єкта інвестування або після введення об'єкта будівництва в експлуатацію;
чи передбачена відповідальність за невиконання зобов'язань забудовника за прострочення введення об'єкта в експлуатацію;
додаткові зобов'язання за договором.
При ознайомленні з умовами договору зверніть особливу увагу на свої зобов'язання. Наприклад, зобов'язання підписання договору з експлуатуючою організацією не передбачено законом. Відповідно, інвестор має повне право, у випадку з незгодою, вимагати виключення такого пункту;
можливість перепланування квартири, вартість перепланування;
порядок процедури переуступки права третім особам, вартість переуступки.
Як підсумок
Участь у ФФБ вважається одним з найнадійніших способів інвестування через нібито чітку законодавчу регуляцію та механізми захисту прав інвесторів. Але, все ж, така схема інвестування не гарантує, що інвестори, які вклали свої кошти через фонд, в результаті отримають житло. Відповідно, про повернення грошей в проблемному об'єкті, де майбутня квартира не реалізовується або об'єкт не може бути зданий в експлуатацію, не може бути й мови.
Тому перед тим, як інвестувати через ФФБ, потрібно з'ясувати, які взаємовідносини управителя фонду та будівельної компанії. Тому як у забудовника, над яким не здійснюється контроль, може не вистачити грошей на зведення всіх будинків – тут інвестори і ризикують залишитися ні з чим.