Инвестирование в строительство новостроек – весьма популярный способ приобретения жилья украинцами, потому как имеет свои существенные преимущества. Одно из них – низкая стоимость. Ведь если приобретать жилье, которое уже введено в эксплуатацию, то цена за квадратный метр будет значительно выше.
В этой статье коснемся одного из наиболее распространенных на сегодня способов инвестирования – участия в фонде финансирования строительства (ФФС). Так как деятельность таких фондов детально урегулирована украинским законодательством, этот способ считают наиболее надежным. Однако и ему присущи свои, неочевидные риски.
Что такое ФФС
Фонд финансирования строительства – это механизм привлечения денег от инвесторов (доверителей), за которые будет осуществляться строительство жилья. Фонд – не юридическое лицо, а внесенные деньги доверителя размещаются на счету отдельном от счета управляющего.
Участниками такой схемы инвестирования являются: инвестор, управляющий ФФС и застройщик.
Управляющий ФФС – это финансовое учреждение, получившее в установленном законодательством порядке лицензию на осуществление определенной деятельности по управлению активами.
С 1 июля 2020 года порядок выдачи лицензий управляющим и их аннулирования, условия осуществления ими деятельности, а также порядок контроля за их соблюдением будет осуществляться Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. До 1 июля 2020 года эти полномочия были возложены на Государственную комиссию по регулированию рынков финансовых услуг Украины или Национальную комиссию, осуществляющую государственное регулирование в сфере рынков финансовых услуг.
Наличие контролирующего органа за деятельностью управляющего, привлекающего средства, является дополнительной гарантией для инвесторов, ведь контроль заключается в надзоре за самой деятельностью финансовых учреждений и установлении четких требований и условий для получения лицензии.
Застройщиком в указанной схеме может быть лицо, имеющее право на выполнение функций заказчика строительства и заключившее договор с управляющим. А доверителем лицо, которое приняло участие в ФФС путем передачи денежных средств управляющему на основании договора с ним.
Договором, заключаемым между застройщиком и управляющим, передается перечень объектов и имущественные права на эти объекты инвестирования для дальнейшей их передачи управляющим ФФС доверителям.
Дополнительно следует отметить, что законом, которым урегулирована схема инвестирования в ФФС, компании по управлению активами наделены полномочиями с осуществлением контроля за деятельностью застройщика для достижения цели создания ФФС. Так, в случае выявления управляющим риска нарушений условий договора, он имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения договора, возврата застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, возмещения причиненных застройщиком убытков.
Вместе с тем задекларированные механизмы контроля выполнения условий договора, заключенного между застройщиком и управляющим, не имеют практической реализации, а их использование может привести к увеличению рисков инвестирования.
Виды ФФС
Согласно украинскому законодательству, существует два вида ФФС: "А" и "Б". Однако, как правило, работают ФФС только вида "А".
При ФФС вида "А" застройщик определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства и устанавливает требования относительно свойств объекта инвестирования. При этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, независимо от объема финансирования.
При ФФС вида "Б", управляющий определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства и устанавливает требования относительно свойств объекта инвестирования. Управляющий также принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и может заключить с определенным ним страховщиком договор страхования коммерческих рисков.
Учитывая, что при ФФС вида "Б" управляющий несет дополнительные риски и берет на себя полномочия застройщика, эта схема инвестирования в Украине не используется, хотя и предусмотрена законодательством.
Риски участия в ФФС
Главный риск для инвесторов содержится во взаимодействии между управляющим и застройщиком.
Дело в том, что основная задача управителя ФФС – контроль за целевым использованием застройщиком привлеченных денег – может быть не выполнена, если управляющий и застройщик являются лицами, связанными между собой. Часто девелоперы создают своих управляющих ФФС, которые не то, что не способны, а даже не задаются целью контролировать ход строительства и следить за использованием денег по назначению. В результате это может привести, проще говоря, к долгострою. Ведь, по сути, застройщик сможет использовать вложенные деньги инвесторов как ему заблагорассудится и их может не хватить для того, чтобы завершить стройку (стоит отметить, что этот риск свойственен и для любого другого способа инвестирования).
Наиболее безопасным является вариант, если управляющим фонда выступает солидный банк, который ценит свою репутацию. Такое учреждение скрупулезно отбирает партнеров. Более того, если банк кредитует участников ФФС под залог имущественных прав строящегося объекта недвижимости, то в таком случае он рискует и своими финансами, поэтому будет осуществлять контроль над их использованием и в качестве кредитора.
Даже если учесть, что управляющий фонда имеет право отстранить нечестного застройщика и передать строительство другой строительной компании – такие случаи очень редки.
Также, кроме замены застройщика, управляющий ФФС может по договору уступки получить от него имущественные права на объект, но законом не определен порядок таких действий, если, к примеру, земля под строительство оформлена на застройщика. В общем, процедура может затянуться на значительное время, что, опять же, приведет к долгострою.
Договор на участие в ФФС
Договор об участии в ФФС – это договор управления имуществом, за которым доверитель передает управляющему в доверительную собственность денежные средства для фонда финансирования строительства с целью получения имущества в собственность.
То есть, если инвестор вкладывает средства в строительство через ФФС, то он становится доверителем в этом фонде, а договор заключается между ним и управляющей компанией. При этом взаимоотношения регулируются законом, договором, а также Правилами ФФС, что являются приложением к договору.
По сути, инвестор не связан с застройщиком объекта строительства и не вступает в правоотношения с ним.
Доверитель является участником договорных отношений с управляющей компанией и имеет право заключать сделку, где его права будут защищены, а обязанности участников строительства четко регламентированы.
Перед подписанием договора, по которому происходит заключение сделки о инвестировании, следует обращать внимание на:
предмет договора.
Предметом договора об участии в ФФС являются обязательства доверителя передать управляющему в управление денежные средства с целью получения в собственность объекта инвестирования, а управляющий обязуется осуществлять управление этими средствами за вознаграждение;
четкие характеристики объекта инвестирования: секция, этаж, номер и площади квартиры, количество комнат, а также цену измеримой единицы объекта инвестирования (квадратный метр);
в каком состоянии сдается квартира (отделка квартиры);
сумма и порядок оплаты (части, объем, сроки, условия инвестирования, привязка стоимости квартиры к курсу гривны и пр.
После внесения доверителем средств в ФФС, управляющий выдает доверителю свидетельство об участии в фонде;
наличие закрепленной в договоре запланированной даты (месяц и год) ввода объекта строительства в эксплуатацию;
на кого возлагается обязанность регистрации права собственности.
Так, доверитель получает в собственность закрепленный за ним объект инвестирования после ввода дома в эксплуатацию на условиях, определяемых договором и соответствуют Правилам ФФС.
Документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования.
Обязанность оформления права собственности может полагаться на застройщика или на инвестора.
Обращаем внимание инвесторов, что сам договор на участие в ФФС не является документом, подтверждающим приобретение в собственность объекта инвестирования и не подается для государственной регистрации права собственности.
Для государственной регистрации права собственности подаются, в частности, справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования, технический паспорт, документ, подтверждающий присвоение адреса объекта недвижимого имущества;
условия досрочного расторжения договора и возврата средств, предусмотрено возвращение средств в случае невыполнения обязательств застройщиком.
Законодательно закреплено право управляющего откреплять инвестора от квартиры, в результате чего инвестор лишается прав на нее. Эта опция предусмотрена законом и применяется в случае невыполнения доверителя своих обязанностей согласно договору и Правил ФФС, отказа инвестора от участия в ФФС, а также в случае, если в течение 2-х месяцев после ввода объекта в эксплуатацию инвестор без уважительных причинам не подписывает акт приема-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования и не подал в письменной форме свои замечания относительно невыполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства.
Следует отметить, что управляющий ФФС в случае открепления инвестора обязан выплатить доверителю деньги на условиях и в порядке, определенных Правилами фонда. Только после осуществления управляющим последующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования или после ввода объекта строительства в эксплуатацию;
предусмотрена ли ответственность за невыполнение обязательств застройщика за просрочку ввода объекта в эксплуатацию;
дополнительные обязательства по договору.
При ознакомлении с условиями договора обратите особое внимание на свои обязательства. Например, обязательство подписания договора с эксплуатирующей организацией не предусмотрено законом. Соответственно, инвестор имеет полное право, в случае с несогласием, требовать исключения такого пункта;
возможность перепланировки квартиры, стоимость перепланировки;
порядок процедуры переуступки права третьим лицам, стоимость переуступки.
Как итог
Участие в ФФС считается одним из самых надежных способов инвестирования из-за якобы четкой законодательной регуляции и механизмов защиты прав инвесторов. Но, все же, такая схема инвестирования не гарантирует, что инвесторы, вложившие свои средства через фонд, в итоге получат жилье. Соответственно, о возврате денег в проблемном объекте, где будущая квартира не реализовывается либо объект не может быть сдан в эксплуатацию, не может быть и речи.
Поэтому перед тем, как инвестировать через ФФС, нужно выяснить, каковы взаимоотношения управляющего фонда и строительной компании. Потому как у застройщика, над которым не осуществляется контроль, может не хватить денег на возведение всех домов – здесь инвесторы и рискуют остаться ни с чем.