Клас новобудови дає загальне уявлення про ступінь комфорту житла та є допоміжним інструментом при здійсненні вибору для інвестування. Однак якщо між житловим комплексом класу економ та класу еліт різниця та наші очікування є більш-менш зрозумілими, то підстави розмежування, наприклад, економ- від комфорт-класу не завжди є очевидними для інвестора.
Тому команда експертів НЕРУХОМІ проаналізувала столичні будівельні тренди та виокремила ознаки, притаманні для того чи іншого класу ЖК.
Законодавчі вимоги
Державними будівельними нормами не регламентований поділ житла на класи, проте закріплені вимоги, які є обов'язковими щодо проектування та будівництва багатоквартирних житлових будинків.
Так, чітко встановлена кількість паркомісць в залежності від кількості квартир та кімнат у них. Також нормами визначені вимоги щодо обов’язкової наявності прибудинкової території, майданчиків для ігор дітей, відпочинку дорослих, занять фізкультурою тощо. А от такі чинники, як якість та наповненість соціальної інфраструктури ЖК, наявність паркінгу, закритої та охоронюваної території, відеоспостереження, консьєрж-сервісу, системи розумний будинок тощо, законодавством не закріплені.
Відхилення від будівельних норм в бік зменшення кількості паркувальних місць або відсутність відповідного майданчика свідчить про порушення зі сторони забудовника та контролюючого органу, який видав дозвіл на будівельні роботи, а не про приналежність ЖК до того чи іншого класу.
Отже, з одного боку, чим вищий клас, тим більше дотримано норм будівництва (хоча вони, начебто, на то й норми, що мають бути дотримані всі і усіма). А з іншого боку, відсутність чи наявність якогось з факторів комфорту безпосередньо має впливати на ціноутворення квадратного метра в житловому будинку та встановлення класу житла забудовником.
Економ
Головна ознака класу економ – панельна технологія будівництва, що не допускається у ЖК, які відносяться до будь-якого іншого класу.
Проте наразі житло класу економ не означає лише панельні будівлі з залізобетонними стінами без комерційних приміщень.
Так, житловий комплекс з керамічної цегли та закритою територією може відноситись до класу економ у зв’язку з місцерозташуванням на околиці, відсутністю паркінгу, охорони та консьєрж-сервісу, а також малою площею квартир.
Водночас панельний будинок неможливо прирахувати до комфорт-класу і вище навіть за умов наявності паркінгу, закритої охоронюваної території та просторих квартир. Проте таке житло буде мати високий попит у своєму сегменті, враховуючи наявність критеріїв, що не є обов'язковими для класу економ.
Комфорт
Комфорт відрізняється від економа більш якісним житлом, наявністю соціальної інфраструктури в межах доступності та зручним розташуванням біля транспортних розв'язок.
ЖК комфорт-класу мають концептуальний характер, а не тільки відповідають вимогам до технології будівництва, прибудинкової території та інфраструктури.
Однак у житлових будинках, які є складовими мікрорайонів комфорт-класу, можливе планування невеликих площ квартир (що є характерною ознакою класу економ).
Водночас забудовниками активно формується клас “комфорт +” (комфорт з елементами бізнес-класу), що означає обов'язкову наявність паркінгу, закритої території та консьєрж-сервісу.
Бізнес
Житлові комплекси класу бізнес завжди будуються за індивідуальним проектом з використанням екологічних та високоенергофективних матеріалів. Відрізняються великими просторими квартирами з можливістю індивідуального планування.
Будинки бізнес-класу зазвичай мають закриту територію з охороною і відеоспостереженням та розвинутою внутрішньою інфраструктурою.
Еліт
Відмінною рисою житла еліт сегменту, окрім усіх обов'язкових ознак бізнес-класу, є наявність певної ексклюзивної ознаки в організації простору для задоволення потреб вимогливих мешканців.
Наприклад, постійно діючий всесезонний парк зі штучним озером і зимовим садом на даху комплексу, панорамний лаунж-ресторан та лаунж-бар, сигарний клуб, спа-зона, барбекю, фітнес-зона, дитяча кімната, приватний кінозал, кімнати для водіїв та охорони, особистий кухар тощо.
Порівняння вимог до класів житла
Що обрати
Варто зазначити, що клас житлового будинку дає лише орієнтовне уявлення про житло. Наразі в умовах конкуренції на будівельному ринку забудовники активно запозичують елементи з бізнес та еліт сегменту для масового житла, що будується.
Таким чином, забудовник може присвоїти новобудові більш високий клас і використовувати цей маркетинговий інструмент для встановлення завищеної ціни, спонукаючи інвесторів до нераціонального інвестування коштів.
Тому в кожному конкретному випадку інвестору необхідно вивчати техніко-економічні показники будинку, прибудинкову територію, інфраструктуру, наявність додаткових послуг для визначення обґрунтованості ціноутворення та відповідності встановлених вимог до житла, що є необхідними для комфортного проживання.
Маючи чітку структуру та враховуючи обов'язкові критерії для того чи іншого класу, Ви зможете обрати кращу пропозицію у співвідношенні ціна/якість.
Хоча забудовники, що дорожать своєю репутацією, переважно обирають бути "клас плюс" та надати своїм покупцям опції, що перевищують їх очікування, ніж навпаки недотягнути до планки класу та отримати статус “клас мінус”. І саме такі об'єкти слід обирати.