В Європі довгобуди рідкість, бо у фінансуванні проєктів будівництва беруть участь банки, які виступають ескроу-агентами. Вони ретельно перевіряють забудовника та контролюють цільове використання виданих йому грошей на будівництво. Крім того, страхування ризиків – обов'язкова умова в Європі. В Україні ж інвестування у первинну нерухомість справа ризикована – тут ніхто не застрахований. Влада перманентно намагається щось вигадати, аби захистити інвесторів, проте далі розмов справа поки не заходить.Так, законодавча ініціатива щодо запровадження для фінансування будівництва європейської практики застосування ескроу-рахунків, на думку учасників ринку, не дасть результатів без комплексного регулювання галузі.
Про механізми фінансування будівництва в Європі та Україні зокрема – читайте у матеріалі НЕРУХОМІ.
Як все влаштовано в Європі
У розвинених західноєвропейських країнах покупці житла на стадії будівництва укладають договір не з забудовником, а з банком або фінансовою установою, що фінансує це будівництво. Банк для майбутнього власника нерухомості в цьому разі виступає ескроу-агентом. Гроші інвестора зараховуються на рахунок умовного зберігання (ескроу-рахунок) у банку, а забудовник може їх отримати тільки після того, як виконає свої зобов'язання. Таким чином забезпечується збереження коштів інвестора-покупця. Крім того, для фінансування кожного конкретного об'єкта будівництва створюється спеціальний рахунок, де зосереджуються всі гроші, які інвестори вклали в цей об'єкт. Це дозволяє використовувати кошти за цільовим призначенням та уникнути "будівельних пірамід".
В Європі фінансування будівництва завжди поетапне. Інвестор ніколи не платить всю вартість до закінчення будівництва – платежі прив'язані до ступеня готовності об'єкта. На етапі котловану покупець вносить певний відсоток вартості, після покрівельних робіт – ще відсоток, і далі частинами в міру завершення. Банк, у свою чергу, контролює хід будівництва, перевіряє рівень готовності кожного з етапів і тільки потім перераховує гроші будівельній компанії. Тобто банк виділяє перший транш – будується перша стадія. Після того як забудовник її виконує – фінансується наступна фаза.
Обов'язкова умова банків, що надають кошти – страхування ризиків. Через це продовження термінів будівництва – дороге задоволення для забудовників. При здачі будинку пізніше заявленого, в кращому випадку, забудовнику потрібно буде заплатити величезний штраф, а в гіршому – його можуть позбавити ліцензії. Наприклад, у Франції забудовники зобов'язані страхувати приховані дефекти об'єкта терміном на перші 10 років експлуатації новобудови. А якщо забудовник не встигне добудувати будинок у зазначений в договорі термін – інвесторам відшкодують збитки.
В європейських країнах питання будівництва та фінансування системно вирішуються кодифікованими актами у вигляді містобудівних, будівельно-житлових кодексів, де законодавець комплексно регулює всю будівельну сферу.
У той же час в Україні
В Україні ж інвестори можуть платити повну вартість за квартиру відразу, коли будинок ще на етапі котловану. При цьому законодавство України не дає гарантій покупцям об'єктів, що будуються. Простіше кажучи, у нас немає законів, що захищають права інвесторів. А механізм державного контролю будівництва не будемо говорити, що відсутній, а скажемо – налагоджений погано. Наприклад, в Одесі масову забудову узбережжя Держархбудконтроль належним чином не обмежує. А якщо і намагається, то суд перебирає на себе повноваження ДАБІ та вирішує все на власний розсуд. Однак високоризиковий ринок дає і можливості заробітку. Ціна на етапі "від паркану до котловану" може значно збільшитися до моменту перекриття верхніх поверхів та оздоблювальних робіт.
"Діряве" і несистематизоване законодавство призводить до того, що будівництвом часто займаються авантюристи, які забудовують житлом будь-які вільні ділянки. Випадки, коли в Україні будинки зводяться на землі, не призначеній для житлової забудови – вже буденність. У підсумку, звичайно, факти порушення містобудівних норм виявляються, але заходи щодо цього застосовуються не завжди і не надто. Як би перипетії не протікали, ситуації, коли забудовник не може ввести будинок в експлуатацію через порушення норм будівництва, відбуваються часто. Як наслідок, інвестори страждають, інвестори мітингують, інвестори просять владу їх захистити. Варто зазначити, що особливо авантюрні забудовники свідомо йдуть на порушення містобудівних норм, розраховуючи отримати потім документи, використовуючи постраждалих інвесторів для тиску на контролюючі та дозвільні органи.
Влада ж поки тільки міркує над способами запобіганню появі проблемних новобудов, але поки без результатів. 24 лютого 2021 року відбувся перший круглий стіл у режимі відеоконференції, де учасники фінансового ринку, представники органів нагляду та контролю, народні депутати і забудовники обговорювали законопроєкт №4247 про захист прав інвесторів, зареєстрований в жовтні 2020 року народним депутатом Олександром Дубінським. З документа випливає, що він повинен перешкодити появі "будівельних пірамід" шляхом заборони можливості фінансування декількох об'єктів цільовими грошима інвестора, коли кошти з одного ЖК перекидаються в інший. Також проєкт закону має впровадити для фінансування будівництва європейську практику застосування ескроу-рахунків та цільове, поетапне використання коштів. Крім того, забудовник зобов'язаний буде застрахувати свою відповідальність на своєчасне виконання всіх робіт.
Так, під час круглого столу його учасники переважно висловлювали думки, що ввівши в дію механізм проєктного фінансування житлового будівництва і ескроу-рахунки в тому вигляді, який пропонує законопроект, означає створити черговий регулятивний інструмент, який не працюватиме. Законопроєкт не вирішує питання нагляду за функціонуванням механізму, а етапи будівельних робіт для проведення платежів прописані недосконало. Крім того, банківська інфраструктура не готова до контролю за веденням будівництва. Хоча для банків це дуже вигідна схема: залучаючи гроші інвестора, якими фактично фондує кредитну лінію забудовника, він заробляє двічі, збільшуючи свою ліквідність. Відсотки ж за можливість використовувати гроші інвестора, як у випадку депозитного розміщення, не виплачуються, при цьому банк отримує відсотки від забудовника за користування кредитом. У кінцевому результаті вартість банківських відсотків та послуг для забудовника збільшить собівартість квадратного метра для покупця-інвестора.
З огляду на те, що значна частина українців інвестують у будівництво з метою перепродажу, при впровадженні ескроу-рахунків вартість житла на старті буде зростати, а темпи зміни ціни за квадратний метр в міру готовності новобудови – знижуватися. Як наслідок, інтерес до інвестування з боку населення скорочуватиметься. Тобто люди перестануть інвестувати, тому що не матимуть прибутку. В цілому, це досить закономірно: зниження ризиків тягне за собою і зниження прибутковості ринку.
Ініціатива впровадження ескроу-рахунків можливо точково і вирішить питання з цільовим використанням грошей, але виступає лише одним з елементів у регулюванні будівельного ринку, який в Україні поки ще є "диким" за словами самих учасників круглого столу. Рахунки тимчасового утримання не врятують від "сірих" схем незаконної забудови та перепродажу нерухомості (наприклад, коли квартири продаються недобросовісними забудовниками по кілька разів).
Що залишається інвесторам
Поки українська влада в роздумах, інвестору, перед покупкою нерухомості на стадії будівництва, важливо вивчити стан справ забудовника та його вже завершені проєкти. Варто підкреслити, що основним критерієм надійності будівельної компанії служить не кількість років "гри на ринку", лідерство або впізнаваний бренд (згадаємо успішний Укрбуд і Аркаду), а те, як він дотримується містобудівного законодавства, чи замішаний в судових розглядах тощо.
Зазначимо, що про це можна дізнатися на ресурсі НЕРУХОМІ у розділі Документи в картках ЖК.