Документи ЖК POLAR PARK (Калнишевського Петра, 2)

Кадастровий номер: 8000000000:78:134:0064

Площа: 4.6526 га

Цільове призначення: 02.07 — для іншої житлової забудови

Категорія земель: землі житлової та громадської забудови

Місце розташування: вул. Петра Калнишевського, 2, Оболонський район, Київ

Форма користування землею

Орендодавець: Київська міська рада

Орендар: ПП «Харон-Вестоїл» (ЄДРПОУ 34667870)

Первинний договір оренди: від 23.08.2012

Фактичний строк дії: до 13.10.2022

Поновлення: рішення Київради від 2024 року — оскаржується в суді мешканцями

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Орендар: ПП "ХАРОН-ВЕСТОІЛ" (ЄДРПОУ 34667870)

Договір оренди земельної ділянки від 23.08.2012 № 6045;

Угода про поновлення договору оренди земельної ділянки від 13.10.2017 № 327

Строк оренди: до 13.10.2022.

Державна реєстрація речового права (в державному реєстрі прав):

Рішення Київської міської ради від 26.04.2012 N 544/7881 “Про передачу приватному підприємству "ХАРОН-ВЕСТОІЛ" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, торговельно-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та наземно-підземним паркінгом на вул. Михайла Майорова, 2 в Оболонському районі м. Києва".

Відповідно до Генплану Києва функціональне призначення земельної ділянки визначено як території комунально-складські (існуючі).

Містобудівні умови та обмеження від 16.05.2013 № 7462/0/12/009-13 Будівництво житлового торговельно-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та наземно-підземним паркінгом

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 17.08.2021 № ІУ 013210726504 Будівництво житлового торговельно-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та наземно-підземним паркінгом на вул. Михайла Майорова, 2 в Оболонському районі м. Києва (V черга будівництва)

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 27.08.2021 № ІУ 013210726315 Будівництво житлового торговельно-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та наземно-підземним паркінгом на вул. Михайла Майорова, 2 в Оболонському районі м. Києва (IV черга будівництва)

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ПП "ХАРОН-ВЕСТОІЛ" (ЄДРПОУ 34667870)

Проектувальник: ТОВ "АБК "КВАДРАТ" (38234050).

Авторський нагляд: Городчанін Денис Юрійович (АА 003868)

Технічний нагляд: Надточій Сергій Борисович (АТ 006327, АТ 006952 )

Підрядник: ТОВ "БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ "ІНТЕРГАЛ-БУД" (ЄДРПОУ 34692645).

V черга:

Експертиза: EX01:6365-2238-1613-6631 — позитивний висновок від 28.06.2019

ТЕП (офіційні, опубліковані в ЄДЕССБ)

(система не розкриває повний ТЕП → доступні лише ключові показники)

Площа забудови: 15 665,5 м²

Загальна площа: 100 721 м²

У т.ч. торговий центр + паркінг: 19 226 м²

Поверховість: 25

Кількість квартир: 1 048

Загальна площа квартир: 54 030 м²

ІV черга: (заклад громадського харчування — McDonald’s)

Статус: введено в експлуатацію у 2025 р.

Сертифікат готовності: № ІУ123250909242 від 18.09.2025

ТЕП (офіційні дані в ЄДЕССБ)

Площа забудови: 544,5 м²

Загальна площа: 510 м²

Поверховість: 1

18.09.2025 прийняття в експлуатацію ІУ123250909242 Будівництво житлового торговельно-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та наземно-підземним паркінгом на вул. Михайла Майорова, 2 в Оболонському районі м. Києва (IV черга будівництва). Заклад громадського харчування.

1. Судовий спір щодо поновлення оренди земельної ділянки

Рішення Київради про поновлення договору оренди ПП «Харон-Вестоїл» у 2024 році оскаржується мешканцями.

Судове провадження створює юридичну невизначеність щодо подальшої реалізації проєкту та оформлення прав власності.

2. Відсутність поділу землі під існуючими МКД (ЖК «Яскравий»)

Згідно зі ст. 42 ЗКУ та ст. 7 Закону про багатоквартирні будинки, земельна ділянка під збудованими житловими будинками має передаватися співвласникам.

Фактично — ділянка не поділена, що створює конфлікт між правами співвласників та чинною орендою.

3. Використання МУО 2012–2013 рр. для дозволів 2021 року

Містобудівні умови були видані під попередні черги «Яскравого» та ТРЦ «Полярний».

Після завершення цих об’єктів у 2019 році їхня дія фактично вичерпана.

Їх повторне використання — юридичний ризик, зазначений у зверненнях громади та предмет прокурорської перевірки.

4. Невідповідність Генеральному плану м. Києва

Первинне функціональне використання ділянки було громадським — тут розташовувався ТРЦ «Полярний», а МУО 2012–2013 рр. передбачали торговельно-офісну або змішану функцію. Нинішня висотна житлова забудова суттєво змінює характер використання території та навантаження на район.

5. Перевищення щільності забудови

Згідно з відкритими ТЕП, площа забудови становить 15 665,5 м², що дорівнює приблизно 53% доступної площі для IV–V черг.

Це майже удвічі вище за рекомендовані ДБН показники для багатоповерхових житлових кварталів (до 30%).

6. Системна невідповідність нормативної потреби в паркомісцях

Нормативна потреба для POLAR PARK складає орієнтовно 524 машиномісця (0,5 місця/квартира за ДБН Б.2.2-12).

Первинне погоджене відхилення у –352 місця поширювалося на старий комплекс «Яскравий» та ТРЦ «Полярний» (2768 квартир + громадська функція). Після додавання п’яти нових секцій (POLAR PARK) і знесення ТРЦ це відхилення не переглядалося, що формує дисбаланс між нормативною і фактичною забезпеченістю паркуванням.

7. Інфраструктурне навантаження на район

Мінський масив має обмежену пропускну здатність транспортної, соціальної та інженерної інфраструктури.

POLAR PARK збільшує щільність населення без створення нових шкіл, дитячих садків або медичних закладів.

8. Непрозорість доступу до повних ТЕП і експертизи

У відкритій частині ЄДЕССБ доступні лише базові ТЕП.

Повна експертиза, ТЕПи та інженерні розрахунки відсутні, що ускладнює незалежну оцінку технічних рішень проєкту.

9. Комплексний юридичний та експлуатаційний ризик

Поєднання незавершених земельних процедур, відхилених МУО, обмеженої інфраструктурної пропускної здатності та високої щільності формує комплексну групу ризиків, які необхідно враховувати інвесторам.

10. Кримінальне провадження щодо законності видачі дозвільних документів

Прокуратура м. Києва проводить досудове розслідування щодо обставин видачі дозволів на IV–V черги та відповідності поданих документів фактичним характеристикам ділянки.

У фокусі провадження — використання МУО 2012–2013 рр., зміна функціонального призначення території (ТРЦ → житло) та коректність вихідних даних, на підставі яких було зареєстровано дозволи 2021 року.

Цей розділ підготовлений на основі документів та матеріалів проєкту, доступних станом на 2021 рік (включно з архівними експертизами та техніко-економічними показниками, які зараз недоступні у відкритих джерелах). Нижче наведено історичні зауваження, що залишаються релевантними для оцінки проєкту, із врахуванням уточнень станом на 2025 рік.

1. Паркування та відхилення від ДБН (історичні дані)

Первинні матеріали проєкту передбачали двоярусний паркінг із сумарною розрахунковою потребою понад 700 місць.

У 2013 році Мінрегіон погодив зменшення нормативної кількості машиномісць на 352 місця з компенсацією за рахунок зовнішніх стоянок.

У результаті фактична забезпеченість паркуванням для IV–V черг була зменшена до приблизно ~400 місць.

Уточнення 2025: офіційні актуальні цифри в ЄДЕССБ не оприлюднені.

Хитрість із перенесенням відхилення Мінрегіону (історичний механізм)

У 2013 році Мінрегіон погодив відхилення від планувальних норм (ДБН Б.2.2-12) для всієї первинної забудови ЖК «Яскравий» та ТРЦ «Полярний», що передбачало зменшення нормативної кількості машиномісць на 352 місця. Після демонтажу ТРЦ та запуску п’яти нових 25-поверхових секцій (POLAR PARK) це відхилення було перенесене на V чергу, хоча склад комплексу, функція ділянки та кількість квартир істотно змінилися. Це створює системну невідповідність між фактичними показниками паркування і нормативною потребою.

2. Щільність забудови (історичний показник)

За архівними ТЕПами 2021 року, площа забудови V черги становила понад половину доступної площі ділянки (~53%).

Це значно перевищує рекомендовані планувальні показники ДБН.

Уточнення 2025: у відкритому доступі доступні лише узагальнені ТЕПи, але їхня логіка підтверджує цей висновок.

3. Планувальні рішення та інсоляція

Конфігурація п’яти секцій формує вузькі міжсекційні простори та зони з обмеженою інсоляцією — це було зафіксовано в аналізах 2021 року.

Уточнення 2025: актуальні геометричні параметри збігаються з історичними даними.

4. Трансформація ділянки та зміна функції

Історично територія виконувала громадську функцію (ТРЦ «Полярний»).

Перехід до висотної житлової забудови без зміни базових містобудівних умов залишався одним із ключових зауважень у попередніх аналізах.

5. Відсутність соціальної інфраструктури у проєкті

У ранніх матеріалах комплексу не передбачалось створення шкіл чи дитячих садків.

Уточнення 2025: актуальна документація підтверджує відсутність нових соціальних об’єктів у складі проєкту.

6. Інженерні обмеження (історично зафіксовані)

Попередні черги ЖК «Яскравий» мали проблеми з підключенням до інженерних мереж та тиском води.

Станом на 2021 рік це розглядалося як ключовий стиковий ризик для нових черг.

7. Відповідність заявленому класу

За внутрішніми історичними бенчмарками, фактичні параметри не відповідали заявленому комфорт-класу.

Цей висновок залишається актуальним і у 2025 році.

Блок є історичним аналізом 2021 року, доповненим уточненнями станом на 2025 рік. Основні висновки щодо щільності забудови, паркування, соціальної інфраструктури та планувальних рішень залишаються релевантними.

1. Щодо коригування проекту

ЖК на вул. Калнишевського, 2 є 5-ю чергою проекту, відповідно до якого реалізовувався об'єкт будівництва - ЖК Яскравий від Інтергал-Буд. Обидва ЖК розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:78:134:0064, проекти розроблялися на підставі одних і тих же містобудівних умов та обмежень від 16.05.2013 № 7462/0/12/009-13.

Будівництво ЖК Яскравий почалося на початку 2010-х років. В ході будівництва ЖК проект житлового комплексу кілька разів змінювався. В 2013 році планувалося лише , 4 будинки, потім їх кількість збільшилась до 8. Проте в кінцевому результаті було побудовано 7 житлових 25-поверхових будинків на 2768 квартир та ТРЦ Полярний (загальна площа - 12 400 кв.м)

Проектом ЖК Яскравий було передбачено будівництво в 5 черг. І, ІІ та ІІІ черги були введені в експлуатацію в 2013-2019 роках. І ось в серпні 2021 замовником отримано дозволи на IV та V черги, що реалізовується як фактично окремий ЖК, оскільки в будинках перших трьох черг ЖК Яскравий давно живуть мешканці, а будинки передані в обслуговування або керуючій компанії або мешканцями створено ОСББ.

У складі V черги будівництва споруджуються п’ять 25-поверхових житлових будинків. До житлових будинків №№ 1-5 прибудовані двоповерховий наземний паркінг та одноповерховий торговий центр. Будівництво V черги передбачено з виділенням восьми пускових комплексів, а саме:

1, 2, 3, 6, 7 пускові комплекси - житлові будинки №№ 1-5;

4 пусковий комплекс - торговий центр площею 3531,8 кв.м;

5, 8 пускові комплекси - наземні паркінги №№ 6.1., 6.2.

У складі IV черги буде споруджено заклад громадського харчування.

2. Щодо допустимого відсотку забудови території

ЖК на вул. Калнишевського, 2 зводиться на земельній ділянці площею 4,6526 га, частина якої забудована будинками, що входять до складу ЖК Яскравий. Для IV та V черги, що наразі реалізуються, залишається близько 3 га земельної ділянки. При цьому, п’ять будинків ЖК та заклад громадського харчування займуть площу в 1,6210 га.

Таким чином, відсоток забудови ділянки становитиме 53,3%. Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для будинків 11 поверхів і вище - 30%.

3. Щодо ТРЦ Полярний

Як згадувалося вище, на частині земельної ділянки (8000000000:78:134:0064) розташовано ЖК Яскравий, на другій частині цієї ділянки знаходиться ТРЦ Полярний. Власником ТРЦ Полярний є замовник будівництва - ПП "ХАРОН-ВЕСТОІЛ".

Розмістити поряд ТРЦ Полярний 5 житлових будинків на цій частині земельної ділянки практично неможливо, так як ТРЦ займає майже всю площу. Тому, щоб побудувати житлові будинки, доведеться знести ТРЦ Полярний.

Разом з тим, замовником будівництво укладено договори оренди приміщень з “ДОМІНАС ПІЦЦА ЮКРЕЙН", ТОВ “СІЛЬПО-ФУД", ТОВ “ЮСК УКРАЇНА".

4. Щодо кількості машиномісць

В ЖК Калнишевського,2 заплановано два наземні паркінги на 426 машиномісць. Щодо кількості і площі гостьових стоянок інформація відсутня.

Згідно ДБН загальна кількість машиномісць для 5 житлових будинків ЖК повинна становити 437 м/м, з них для постійного зберігання (паркінг) 380 м/м та 57 м/м для тимчасового зберігання. Крім того, для співробітників офісів, кафе, ресторанів та магазинів, що розміщені в вбудовано-прибудованих приміщеннях житлових будинків, потрібно 97 машиномісць. Всього – 534 м/м.

5. Щодо звукоізоляції

Мешканці багатьох раніше побудованих цим забудовником ЖК скаржаться на дуже погану звукоізоляцію між квартирами, порівнюючи її зі звукоізоляцією в хрущовках. Тому велика ймовірність, що з такою ж проблемою доведеться зіткнуться і мешканцям ЖК Калнишевського, 2

6. Відповідність ЖК заявленому комфорт-класу:

Девелопер презентує ЖК Калнишевського, 2 як комплекс класу "комфорт".

Місце розташування: відповідає

В системі міста: район, віддалений від центральної частини міста.

По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: до Бережанського парку - 750 м.

По відношенню до міського громадського транспорту: доступність до зупинок громадського транспорту - близько 250 м. Найближчі станції метро Мінська та Героїв Дніпра - на відстані близько 3 км.

По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торгової інфраструктури (найближчі): супермаркет "Сільпо" (700 м), АТБ (300 м), дитсадок № 448, № 804, № 527, № 190 (близько 1 км); школа № 29 (300 м), школа № 285 (700 м), школа № 9 (750 м), Київська міська клінічна лікарня № 8 (900 м), фітнес-клуб "СпортЛенд" (650 м),

Загальні характеристики: відповідає частково

Зовнішній вигляд: відповідає

1) Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.

2) Зовнішні стіни: керамічні блоки;

3) Благоустрій прибудинкової території:

- облаштовується дворовий простір (майданчики різного призначення)

- озеленення - газони, дерева та кущі.

Інженерні системи: відповідає

Система опалення, водопостачання – централізована;

Система протипожежної сигналізації – пожежна сигналізація; система автоматичного пожежогасіння спринклерна;

Вертикальний транспорт: інформація відсутня

Комфорт мешканців: відповідає

Інфраструктура комплексу: дитячі майданчики, майданчики для відпочинку дорослих, спортивні зони.

1. Повторне використання застарілих МУО

Містобудівні умови 2012–2013 років були видані під попередні черги ЖК «Яскравий» та ТРЦ «Полярний».

Після завершення первинних об’єктів у 2019 році їхня дія фактично вичерпана, однак саме вони стали підставою для отримання дозволів у 2021 році.

2. Поновлення оренди землі без поділу ділянки під МКД

Під будинками ЖК «Яскравий» земля не була виділена співвласникам, хоча це передбачено земельним законодавством.

Поновлення оренди на всю ділянку у 2024 році відбулося без поділу території, що стало предметом судового спору.

3. Демонтаж ТРЦ “Полярний" та зміна функції ділянки

ТРЦ «Полярний» був ключовою громадською інфраструктурою району.

Його демонтаж і заміна на висотний житлово-комерційний комплекс істотно змінили функціональне навантаження на територію, хоча громадські слухання щодо цього не проводилися.

4. Перенесення старого відхилення Мінрегіону на новий об’єкт

Відхилення 2013 року, погоджене Мінрегіоном для комплексу «Яскравий» та ТРЦ «Полярний», охоплювало 2768 квартир та великий торговельно-офісний об’єкт. POLAR PARK додає ще 1048 квартир після демонтажу ТРЦ, однак отримує «успадковане» відхилення від ДБН без повторного погодження. Це призвело до того, що нові секції формально користуються відхиленням, яке було розраховане для зовсім іншого функціонального складу території.

5. Невідповідність фактичної щільності забудови рекомендаціям ДБН

Площа забудови IV–V черг становить понад 53% від доступної площі.

Це майже удвічі вище за рекомендовані межі для багатоповерхових житлових кварталів.

6. Неповна прозорість ТЕП та проєктної документації

У відкритій частині ЄДЕССБ оприлюднені лише базові техніко-економічні показники.

Повні ТЕПи, інженерні розрахунки та експертиза, на які спирався проєкт у 2019–2021 роках, недоступні для громадськості.

7. Наявність досудового розслідування прокуратури Києва

Правомірність отримання дозволів 2021 року та використання МУО 2012–2013 рр. перебувають у полі уваги прокуратури.

Основний фокус — відповідність документів фактичним параметрам ділянки та зміна її функціонального призначення.

8. Інженерні обмеження району

Попередні черги ЖК «Яскравий» мали зафіксовані проблеми з водопостачанням, тиском та підключенням до мереж.

POLAR PARK розширює навантаження на ту ж саму інфраструктуру без її модернізації.

🟣 Висновок

Сукупність історичних рішень, особливостей документів та технічних параметрів формує низку системних питань, які не є критичними самі по собі, але вимагають уваги при оцінці проєкту. POLAR PARK зводиться в умовах складної юридичної історії ділянки, високої щільності забудови та обмеженої інфраструктурної ємності району.

POLAR PARK позиціонується девелопером як комплекс комфорт-класу. Nerukhomi оцінює відповідність заявленого класу фактичним характеристикам за ключовими параметрами житлових проєктів.

1. Локація

Відповідає базовим вимогам комфорт-сегменту: сформований житловий район з основними сервісами у пішій доступності.

2. Архітектура та технологія

Монолітно-каркасна конструктивна схема та наявність стилобатної комерції відповідають ринковим стандартам комфорт-класу.

3. Щільність забудови

Фактична щільність понад 53% значно перевищує рекомендовані ДБН показники для комфорт-сегменту. Планувальна структура проєкту відповідає щільній масовій забудові.

4. Паркування: нижче нормативів навіть з урахуванням старого відхилення

За нормами ДБН Б.2.2-12 для периферійної житлової зони нормативна потреба для 1048 квартир POLAR PARK становить близько 524 машиномісць.

Разом із первинними секціями ЖК «Яскравий» (2768 квартир) нормативна потреба для всієї ділянки сягає близько 1900 місць.

Погоджене Мінрегіоном відхилення на –352 місця було розраховане для попереднього складу території (7 секцій + ТРЦ), однак було фактично перенесене на V чергу. Забезпеченість паркуванням у проєкті лишається значно нижчою за очікуваний рівень комфорт-класу.

5. Внутрішній простір та інсоляція

Конфігурація секцій може створювати тіньові зони та обмежувати інсоляцію частини квартир — показники на межі сегменту комфорт.

6. Соціальна інфраструктура

У складі проєкту не передбачено школи чи дитячого садка. Існуюча інфраструктура району працює на межі навантаження, що не відповідає очікуванням від комфорт-сегменту.

7. Інженерні мережі

Комплекс підключається до існуючих мереж Мінського масиву, які мають ознаки перевантаження. Для комфорт-класу типовими є поліпшені інженерні рішення.

8. Юридична визначеність

Судовий спір щодо поновлення оренди землі та використання МУО 2012–2013 рр. не відповідають рівню стабільності, очікуваному від проєктів комфорт-класу.

Висновок:

Показники щільності, паркування, соціальної інфраструктури та юридичної визначеності не підтверджують заявлений комфорт-клас. POLAR PARK має низку характеристик, властивих щільним масовим проєктам нижчого підсегменту.