Документи ЖК Русанівська Гавань

Кадастровий номер: 8000000000:66:105:0002

Цільове призначення: 02.07 Для іншої житлової забудови

Вид використання: Для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-культурного призначення та підземними паркінгами

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови

Форма власності: Комунальна

Площа: 19.1819 га

Місце розташування: м. Київ, р-н Дніпровський, вул. Степана Сагайдака, 101

Орендодавець: Територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради (ЄДРПОУ 2288314)

Орендар: ПрАТ “ДАРНИЦЬКИЙ КОМБІНАТ БУДІВЕЛЬНИХ МАТЕРІАЛІВ І КОНСТРУКЦІЙ" (ЄДРПОУ 04012299)

Договір оренди земельних ділянок, серія та номер: 499, виданий 14.03.2006, видавник: Рильська Л. С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.

Строк дії: 21.03.2021.

Державна реєстрація речового права (в державному реєстрі прав): 07.06.2019.

Рішення Київської міської ради від 05.07.2004 № 419-5/1829 “Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".

Рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2249/2290 “Про поновлення приватному акціонерному товариству "Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій" договору оренди земельних ділянок від 21 березня 2006 року N 66-6-00328 (зі змінами)“

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території громадських будівель і споруд.

Відповідно до ДПТ території по вул. Степана Сагайдака, 101 у Дніпровському районі, затвердженого рішенням Київської міської ради від 17.11.2005 року № 399/2860, функціональне призначення земельної ділянки - територія багатоповерхової житлової забудови з об’єктами торговельного та соціально-побутового призначення.

Архітектурно-планувальне завдання від 16.10.2003 № 03-0677 Житлові будинки з об’єктами соціальної інфраструктури вул. Степана Сагайдака, 101 у Дніпровському районі м. Києва.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 24.04.2009 № 1335-Дп/р Будівництво житлових будинків з об'єктамисоціально-культурного призначення та підземними паркінгами по вул. Степана Сагайдака, 101 у Дніпровському районі м. Києва

І черга (житловий будинок № 22-25 з паркінгом № 36, житловий будинок № 30 з паркінгом № 43-а):

Кількість поверхів – 26; загальна кількість квартир – 849 ( № 22-25 - 575 квартир, № 30 - 274 квартири), загальна кількість машиномісць в паркінгах – 317.

ІІ черга (житловий будинок № 29 з паркінгом № 43):

Кількість поверхів – 26; загальна кількість квартир – 274; загальна кількість машиномісць в паркінгу – 110.

ІІІ черга (житловий будинок № 18-21 з паркінгом № 35):

Кількість поверхів – 26; загальна кількість квартир – 595; загальна кількість машиномісць в паркінгу – 194.

Всього: квартир – 1718; машиномісць – 621.

Повідомлення про внесення змін до дозволу:

• від 23.05.2013 № ІУ 120131440381

• від 30.12.2014 № ІУ 120143641024

• від 07.04.2015 № ІУ 120150970550

• від 09.09.2015 № ІУ 120152521950

• від 17.11.2016 № ІУ 125163221929

• від 29.03.2017 № ІУ 120170880217

• від 23.12.2019 № ІУ 123193572361 (коригування проектної документації)

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ПрАТ “ДАРНИЦЬКИЙ КОМБІНАТ БУДІВЕЛЬНИХ МАТЕРІАЛІВ І КОНСТРУКЦІЙ" (ЄДРПОУ 04012299)

Проектувальник: ТОВ "БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ "МІСЬКБУДІНВЕСТ" (ЄДРПОУ 31175387)

Технічний нагляд: Пилипенко Михайло Іванович (АТ 000487)

Авторський нагляд: Павлюк Артем Вячеславович

Підрядник: ТОВ “БК “Міськбудінвест" (ЄДРПОУ 31175387)

Клас енергетичної ефективності, будинок № 18-21: С

Клас енергетичної ефективності, будинок № 29: С

ІІ та ІІІ черги будівництва - Сертифікат № ІУ123210818962 від 28.08.2021

Житловий будинок №18-21 з вбудовано-прибудованим паркінгом № 35: кількість поверхів - 26, кількість квартир - 595, кількість машино-місць - 194

Житловий будинок № 29 з вбудовано-прибудованим паркінгом № 43: кількість поверхів - 26, кількість квартир - 274, кількість машино-місць - 110

Трансформаторна підстанція (ТП) №40.3.

Сертифікат про прийняття в експлуатацію від 31.01.2022 № ІУ123220125301 Будівництво житлових будинків з об'єктами соціально-культурного призначення та підземними паркінгами по вул. Степана Сагайдака, 101 у Дніпровському районі м. Києва - І черга будівництва (1-й пусковий комплекс: житловий будинок №22-25 з вбудовано-прибудованим паркінгом №36; 2-й пусковий комплекс: ТП (споруда №40.1); 3-й пусковий комплекс: житловий будинок №30 з вбудовано-прибудованим паркінгом №43-а; 4-й пусковий комплекс: ТП (споруда№40.2))

1. Перевірки

Відповідно до виданого дозволу замовником будівництва є ПрАТ “ДАРНИЦЬКИЙ КОМБІНАТ БУДІВЕЛЬНИХ МАТЕРІАЛІВ І КОНСТРУКЦІЙ" (далі - Замовник), а генпідрядником є ТОВ “Будівельна компанія “Міськбудінвест", яке одночасно є проектною організацією (далі – Проектувальник/Генпідрядник).

1. У травні 2019 року на підставі звернення ГО “Забудовам Ні" було проведено позапланову перевірку на об’єкті будівництва по вул. Степана Сагайдака, 101 у Дніпровському районі м. Києва. За результатами перевірки 14.05.2019, на підставі виявлених порушень, ДАБІ складено акт від 14.05.2019. Проектувальнику/Генпідряднику та Замовнику надано:

- приписи про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності у термін до 14.06.2019;

- припис про зупинення виконання будівельних робіт на об'єкті до усунення виявлених порушень.

Замовника та Проектувальника/Генпідрядника притягнуто до відповідальності.

2. 13.06.2019 ДАБІ проведено позапланову перевірку виконання вимог приписів про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 14.05.2019. За результатами перевірки ДАБІ складено акт від 13.06.2019. Проектувальнику/Генпідряднику та Замовнику видано приписи про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 13.06.2019, та їх притягнуто до відповідальності.

3. У липні 2019 року проведено позапланову перевірку виконання вимог приписів про усунення порушень законодавства від 14.05.2019 та приписів про зупинення будівельних робіт від 13.06.2019. За результатами перевірки складено акт від 26.07.2019. З акта перевірки вбачається, що:

- виконавча документація на об’єкті генпідрядною організацією ТОВ "БК "Міськбудінвест", ведеться з порушеннями, а саме, в журналі загальних робіт № 3 відсутні записи щодо здійснення будівельних робіт з влаштування 3-го та 4-го поверху секції Б житлового будинку №31, які на момент перевірки були вже зведені;

- коригований проект розроблений без містобудівних умов і обмежень;

- не забезпечено мінімальну розрахункову площу ділянки для житлових будинків, оскільки згідно ДБН Б.2.2-12:2018 "Планування і забудова територій" при поверховості 11 поверхів і більше приймається розрахункова площа не менше 10,5 кв. м/особу та при кількості мешканців 7974 особи мінімальна площа становить 83,727 га, проте, фактична площа ділянки проектування становить 21,5168 га;

- невірно визначено та не забезпечено нормативну потребу площі озеленення: з розрахунку 6 кв.м/людину при кількості мешканців 7974 особи потрібно 47844 кв.м, згідно проекту - 35450 кв.м.;

- для маломобільних груп населення не забезпечено доступ у підземний паркінг № 35, № 36, № 43-а, оскільки ухил пандусу складає 18%, відповідно до ДБН максимальний ухил пандусу повинен бути 10%;

- до житлових секцій будинків № 6-8, 10-22, 25, 27а, 27б, 28а, 28б, 29а, 29б, 30а, 30б не забезпечено проїзд з усіх сторін для пожежних машин та ін.

Винесено припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 26.07.2019, яким зобов'язано "БК "Міськбудінвест" зупинити виконання будівельних робіт на об'єкті до усунення виявлених порушень.

Проектувальнику винесено припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності у термін до 26.08.2019.

Замовнику та Генпідряднику винесено приписи про зупинення підготовчих та будівельних робіт.

Проектувальника/Генпідрядника притягнуто до відповідальності.

Крім того, ДАБІ винесено рішення №20 від 30.07.2019 про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 24.04.2009 №1335-Дн/Р.

4. Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 17.12.2019 по справі № 640/16016/19 задоволено позов ТОВ "БК "Міськбудінвест" до ДАБІ про визнання протиправним та скасування:

- приписів від 14.05.2019 та від 26.07.2019 про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;

- припису від 26.07.2019 року про зупинення підготовчих та будівельних робіт;

- постанов про накладання штрафів в сумі 30 105 грн та 72 252 грн;

Ухвалою Окружного адміністративного суду м. Києва від 03.10.2019, що залишена в силі апеляційною інстанцією, задоволено заяву ТОВ "БК "Міськбудінвест" про забезпечення позову, та зупинено дію припису від 26.07.2019 відносно ТОВ "БК "Міськбудінвест" про зупинення підготовчих та будівельних робіт.

Ухвалою Шостого апеляційного адміністративного суду від 31.01.2020 апеляційна скарга на рішення Окружного адміністративного суду м. Києва від 17.12.2019 була повернута ДАБІ без розгляду.

5. Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 30.12.2020 по справі № 640/15029/19 задоволено позов ПрАТ "Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій" до ДАБІ про визнання протиправним та скасування припису від 26.07.2019 про зупинення підготовчих та будівельних робіт на будівельному об'єкті по вул. Сагайдака (Маланюка), 101 у м. Києві.

Ухвалою Шостого апеляційного адміністративного суду від 20.05.2021 по справі № 640/15029/19 апеляційну скаргу ДАБІ, яка була оформлена з порушенням вимог, повернуто скаржнику без розгляду.

6. Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 02.02.2021 по справі № 640/17532/19 задоволено позов ПрАТ "Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій" до ДАБІ про 1) визнання протиправним та скасування рішення від 30.07.2019 №20 про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 24.04.2009 №1335-Дн/Р; 2) зобов`язання ДАБІ поновити відомості щодо дозволу на виконання будівельних робіт від 24.04.2009 №1335-Дн/Р в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 14.06.2021 по справі № 640/17532/19 рішення першої інстанції від 02.02.2021 залишено без змін.

7. Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 18.09.2020 по справі № 640/13179/19 задоволено позов Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у м. Києві (далі - ГУ ДСНС у м. Києві) про застосування заходів реагування до ПрАТ "Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій" до об'єкту будівництва, у вигляді повного зупинення проведення будівельно-монтажних робіт на будівництві житлових будинків з об'єктами соціально-культурного призначення та підземними паркінгами та припинення експлуатації приміщень будівлі приміщень заводу, шляхом відключення джерела електроживлення та накладання печаток на розподільні електрощити будівництва та заводу. Заходи реагування застосовано до замовника будівництва до повного усунення порушень, зазначених в Акті перевірки від 22.04.2019 №326.

Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 02.03.2021 рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 18.09.2020 скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні адміністративного позову ГУ ДСНС у м. Києві відмовлено.

1. Рішення Окружного адміністративного суду м. Києва від 18.09.2020 по справі № 640/13179/19 означає не тільки потенціальну затримку вводу в експлуатацію будинків ЖК. Цим рішенням вказано, що забудовник проігнорував численні вимоги ДБН щодо пожежної безпеки, що і було зафіксовано в Акті перевірки додержання суб'єктом господарювання вимог законодавства у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки від 22.04.2019 №326, складеного ГУ ДСНС у м. Києві.

Ось тільки деякі з 27 порушень, що вказані в Акті:

а) не підтверджено що будівництво будівель здійснюються на підставі проектної документації, яка затверджена у встановленому порядку;

б) при наявності на території об`єкта або поблизу нього (у радіусі до 200 м) природних або штучних вододжерел до них не влаштовано під`їзди з майданчиками (пірсами) розміром не менше 12 х 12 м для встановлення пожежних автомобілів і забирання води будь-якої пори року;

в) не підтверджено проведення оцінювання вогнестійкості конструктивної системи будинків що будуються (пункт 5.5 ДБН В.1.1-7);

г) будинки, що зводяться, не забезпечено первинними засобами пожежогасіння з розрахунку: на 200 кв.м площі підлоги - один вогнегасник (якщо площа поверху менша за 200 кв.м - два вогнегасники на поверх), бочка з водою, ящик з піском;

д) в будинках, що будуються, до початку опоряджувальних робіт не введено в дію протипожежний водогін;

е) не підтверджено що проектування об'єкта здійснено з урахуванням вимог інженерно-технічних заходів цивільного захисту;

є) в будинку, що зводиться № 30, ширина у просвіті виходів (дверей) на площадки, що використовуються в якості другого евакуаційного виходу, влаштовано менше 0,8 метра, висота - менше 2,0 метра;

ж) в будинку, що зводиться, № 18-21 з умовною висотою понад 26,5 м; з сходовою кліткою типу НІ шляхи евакуації на першому поверсі влаштовано через ліфтовий хол;

з) в будинках що зводяться № 18-21, № 29, № 30 ширина сходових маршів сходової клітки типу Н1 менше ніж 1,2 м. в порушення пункту 2.12 ДБН В.2.2-15-2005.

2. Проектом благоустрою території ЖК Русанівська гавань передбачені рекреаційні зони, що об'єднані між собою пішохідними доріжками, якими можна дістатися до набережної. Також, передбачені майданчики для дітей, для відпочинку дорослих, для занять фізкультурою, господарські майданчики (для збирання побутових відходів), відкриті автостоянки. Площі спортивних майданчиків проектуються за нормою 0,2 на одну особу, враховуючи наявність мікрорайонного скверу з фізкультурно-спортивною зоною. Наявні дитячі майданчики, які запроектовані на покрівлі паркінгу біля будинку № 18-21, що будуть обнесені парканом.

3. Проектом передбачені шумозахисні заходи від інженерного обладнання та від транспортного шуму. Зменшення рівнів шуму від інженерного обладнання досягається шляхом використання сучасного малошумного обладнання, виконання звукопоглинаючого оздоблення технічних приміщень, підвищеної звукоізоляцією дверей, застосування “плаваючої" підлоги, глушників шуму для вентиляційних систем та ін.

Також, відповідно до проекту проведено аналіз та виконанні розрахунки від транспортного шуму по вул. Микільська-Слобідська. Розрахунки еквівалентних і максимальних рівнів звуку на території та у приміщеннях будинків проведено для нічного часу доби. Згідно отриманих результатів, звукоізоляція світлопрозорих конструкцій у приміщеннях будинку № 29 повинна складати не менше 29 дБА, для будинку № 18-21 - 26 дБА. По периметру вікон необхідне їх ретельне ущільнення пружними прокладками.

4. Приймання квартир та видача ключів власникам квартир будинків № 18-21 та № 29 почалося ще в квітні 2020 року. Проте на 01.03.2021р. будинки в експлуатацію не введені.

5. Проектом ЖК передбачено для мешканців 1718 квартир (будинки № 18-21, № 29, № 22-25 та № 30) три вбудовано-прибудованих паркінга на 621 машиномісце. Кількість гостьових машиномісць на стоянках не вказана ні в експертному звіті проектної документації, ні на сайті ЖК. Проте відповідно до ДБН кількість машиномісць для мешканців в паркінгу повинна становити 1057м/м, кількість гостьових – 159 м/м, всього – 1216 м/м.

6. Проектом забудови мікрорайону "Сагайдака 101" передбачено, що будівництво відбуватиметься в 11 черг, в тому числі будівництво загальноосвітньої школи та двох дитячих садків. Проектом ЖК Русанівська гавань не передбачено будівництво ні школи, ні дитячого садку. Хто з забудовників і в яку чергу буде їх будувати – поки що невідомо.

7. ЖК Русанівська гавань відповідає комфорт-класу за такими параметрами:

- місце розташування (Дніпровський район, віддалений до центральної частини міста, в наявності пішохідна доступність до зупинок громадського транспорту, найближча станція метро Лівобережна - на відстані 1300 м ).

- кількість квартир на поверсі - 7;

- кількість квартир в будинку/під'їзді – до 200 квартир на секцію;

- наявність в радіусі до 500 м паркових зон, скверів, водойм;

- наявність шкіл і дитячих садків в пішій доступності;

- наявність об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу;

- наявність власної соціально-побутової інфраструктури

- висота від полу до стелі - 2,70 м.

Не відповідає комфорт-класу:

- кількість машиномісць у комплексі для мешканців - 621 машиномісць в паркингах, кількість гостьових машиномісць – інформація відсутня (для відповідності комфорт-класу необхідно не менше 859 машиномісць в паркінгу для мешканців ЖК).

1. Вкрай заплутаною є ситуація з забудовниками. Як можна зрозуміти з багаточисельних судових рішень, замовник будівництва (ПрАТ “Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій") ще в 2005 році уклав з ТОВ "Атланта Інвест енд Девелопмент" інвестиційний договір на забудову земельної ділянки площею 19.1819 га на вул. Сагайдака. На виконання умов цього договору ТОВ "Атланта Інвест енд Девелопмент" як інвестором було вкладено в проектування та підготовчі роботи більше 10 000 000 доларів. Проте в певний момент замовник вирішив змінити ТОВ "Атланта Інвест енд Девелопмент" на інших забудовників: АТ “ЗЗБК ІМ. КОВАЛЬСЬКОЇ" (будинки № 18-21, 29), КП "Житлоінвестбуд УКБ" (будинки № 22-25, 30), ТОВ "Компанія "Енергобудлізинг" (будинки №28, 31).

2. На сайті КП "Житлоінвестбуд УКБ" інформація про будівництво ЖК та початок продажу квартир з’явилася в листопаді 2014 року. Введення в експлуатацію обіцялося в ІІІ кварталі 2017р. Згодом забудовник АТ “ЗЗБК ІМ. КОВАЛЬСЬКОЇ" відокремив свої будинки в ЖК Русанівська гавань.

Першим інвесторам ЖК Русанівська гавань обіцяли, що будинки введуть в експлуатацію в ІV кварталі 2018р. Потім забудовник обіцяв отримання сертифікату про готовність об’єкту в ІІ кварталі 2020р.

В серпні 2020 року на сайті ЖК з’явилося повідомлення, що будинки № 22-25 та № 30 буде добудовувати не КП "Житлоінвестбуд УКБ", а АТ “ЗЗБК ІМ. КОВАЛЬСЬКОЇ". І зараз на сайті ЖК Русанівська гавань пропонуються квартири в чотирьох будинках №№ 18-21, 29, 22-25 та 30.

На сьогодні строк введення в експлуатацію будинків № 18-21, 29 перенесено на І квартал 2021, будинків № 22-25 та 30 – на ІІ квартал 2021р.

3. З червня 2020 року забудовник безуспішно намагається отримати сертифікат готовності на будинки № 18-21 та № 29 ( 2 та 3 черга).

Першу відмову забудовник отримав в червні 2020р (подивитись відмову від 18.06.2020 № ІУ 173201702022)

В листопаді 2020р. документи, подані на отримання сертифікату, були повернуті на доопрацювання з формулюванням: "Невідповідність об’єкта проектній документації на будівництво такого об’єкта та/або вимогам будівельних норм, стандартів і правил, а саме: будівельні роботи виконано з відхиленням від затверджених проектних рішень; не в повному обсязі виконані будівельні роботи, передбачені проектною документацією, в тому числі: благоустрій території та облаштування площадок; створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з інвалідністю та маломобільних груп населення" (подивитись документ від 12.11.2020 № ІУ 123201112877)

В січні 2021 року забудовник отримав чергову відмову. Основними підставами для відмови стало: "Не надано виконавчої документації, не виконані будівельні роботи, передбачені проектною документацією" (подивитись відмову від 04.01.2021 № ІУ123201217992)

03.06.2021 замовник знову отримав відмову в видачі сертифікату. Підстави для відмови: не в повному обсязі виконані роботи, що передбачені проектною документацією, в тому числі створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з інвалідністю та маломобільних груп населення; рішенням Держархбудінспекції України від 30.07.2019 №20 анульовано дозвіл на виконання будівельних робіт від 24.04.2009 №1335-Дн/Р. (подивитись відмову від 03.06.2021 № ІУ123210223744)