І. Щодо дотримання проектних рішень ДПТ та вимог МУО
1. ДПТ визначена гранично допустима висота будівель ЖК OK`LAND - 25 поверхів для будинків, відповідно до погодження висоти: лист Державіаслужби України від 16.05.2016 № 114/3153 та лист Державного підприємства обслуговування повітряного руху України від 30.09.2015 № 5.19-875.
Згідно з ескізом забудови детального плану території на земельній ділянці ЖК OK`LAND мало бути розміщено три 4-секційних житлових будинки змінної поверховості (23-25 поверхів) та 3-поверхова адміністративна будівля (біля 4 секції будинку № 2).
Однак, забудовник вирішив дещо відійти від ДПТ та інакше реалізувати наміри забудови. Проектним рішення у ЖК передбачено три 4-секційні житлові будинки поверховістю 24-26 поверхів (будинки № 1 та № 3) та 12-26 поверхів (будинок № 2) з розміщенням дворівневих квартир на останніх поверхах. Адміністративна будівля спроектована 8-поверховою.
Коментар експерта
Перевищення поверховості, що обмежена ДПТ, свідчить про проектування об'єкту без урахування вихідних даних. Зазначене є порушенням містобудівного законодавства. Проте це не стало перешкодою в отриманні дозволу на будівельні роботи та підставою для відмови у погодження висотності Державіаслужби.
2. Максимально допустимий відсоток забудови території ЖК OK`LAND визначений МУО, наведеними в ДПТ, складає 18 – 20 %.
ЖК зводиться на земельній ділянці площею 3,2826 га. Площа забудови під всіма об’єктами ЖК OK`LAND - 8 196,74 м²=0, 8197 га. Таким чином, під забудовою буде знаходиться близько 25 % площі земельної ділянки, що більше за максимально допустимий відсоток забудови, встановлений у МУО.
3 . Забудовником не перевищені показники щодо кількості та загальної площі квартир, що свідчить про дотримання допустимої щільності населення відповідно до містобудівної документації.
II. Щодо погодження Державіаслужби
Земельна ділянка потрапляє в зону обмеження забудови за умови безпеки польотів. Тому будівництво можливе за умов погодження місця розташування та висоти об’єкта Державіаслужбою. На запит експертів НЕРУХОМІ Державіаслужбою було проінформовано, що КП з питань житлових будинків “Житлоінвестбуд-УКБ" надано висновок від 28.10.2016 № 1.19-10908 щодо погодження місця розташування об’єкта будівництва та висоти за адресою: просп. Повітрофлотський, 56 у Солом'янському районі м. Києва.
Коментар експерта
Виконання вимог містобудівної документації на проектування замовником зменшує ризики в інвестування.
III. Щодо розташування на Повітрофлотському проспекті
Ділянка проектування потрапляє в зону акустичного забруднення, звукового тиску до 70 дБ, зокрем, в зону акустичного впливу ДП “Антонов" з максимальними рівнями звуку від 70 дБА до 85 дБА.
Допустимі рівні шуму на території житлової забудови, що проектується в зонах джерел шуму, не повинні перевищувати: 55 дБА вдень та 45 дБА вночі, а короткочасний максимально припустимий рівень шуму становить 70 дБА вдень та 60 дБА вночі.
У проекті ЖК OK`LAND розроблений розділ “Захист від шуму, в якому враховані зовнішні (транспорт автомобільний та авіаційний) та внутрішні джерела шуму (інженерне обладнання будинків). Для створення комфортних акустичних умов в житлових та у вбудованих приміщеннях громадського призначення все обладнання монтується з ретельною звукоізоляцією (кріплення та проходи через будівельні конструкції ізолюються пружними прокладками та ін.).
Після виконання робіт з монтажу обладнання проектом передбачено обов’язкове проведення контрольних інструментальних вимірів рівнів шуму та, в разі виявлення перевищень допустимих рівнів шуму, розроблення та виконання додаткових шумозахисних заходів.
Коментар експерта
Дані факти жодним чином не збільшують фінансових ризиків інвестування в ЖК. Однак, важливі для тих, хто свідомо ставиться до свого здоров’я та здоров’я близьких. Тому доцільно з’ясувати результати контрольних вимірів рівнів шуму, проведених після монтажу обладнання.
IV. Ділянка майбутньої забудови ЖК OK`LAND - підтоплена, розташована в зоні підтоплень природного та техногенного характеру.
У лютому 2017 року ДП “Інститут Київгео", ТОВ “НЕШ “Київпроект" виконані інженерно-геологічні вишукування. Геологічна будова ділянки досліджена на глибину до 35 м. На період вишукувань зафіксовано два водоносних горизонти.
Сталий рівень підземних вод залягає на глибинах 1,3-3,1 м в межах абсолютних відміток 197.7-181.0 м. Прогнозний рівень підземних вод не буде перевищувати 1,5 м відносно сталого рівня.
Для захисту від підтоплення підземних частин споруд ЖК проектом передбачено влаштування вертикальної гідроізоляції.
Коментар експерта
Разом з тим, перевіркою ДАБІ в жовтні 2019 року зафіксовано відсутність в проектній документації, розробленій ТОВ “Авалонпроект", комплексу заходів, які б забезпечували запобігання підтопленню та затопленню або усунення негативного впливу цих процесів. Судом встановлено, що коригуванням проекту передбачено наявність комплексу заходів, які б забезпечили запобігання підтопленню, однак без зазначення, які саме заходи передбачено проектом.
V. Девелопер презентує ЖК OK`LAND як комплекс класу “комфорт".
Відповідає комфорт-класу за такими параметрами:
І. Місцерозташування:
В системі міста: район віддаленний від центральної частини міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: через дорогу від ЖК знаходиться сквер, в пішій доступності (2 хв) - парк Захисників України.
По відношенню до міського громадського транспорту: ЖК розташовано поруч з Севастопольською площею з зручною транспортною розв’язкою, що забезпечить сполучення з різними частинами міста, найближча зупинка громадського транспорту - на відстані 240 м до 3 хв пішки. Найближчі станції метро Вокзальна і Шулявська - на відстані до 5 км, залізнична станція Караваєві Дачі - на відстані близько 2 км.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу (NOVUS, АТБ-Маркет, Фуршет, ЛотОК, Billa, Сільпо, дитячі садки, школи, відділення банків, аптеки, медичні заклади, фітнес-клуби, тренажерні зали), базовий набір необхідних об'єктів в складі комплексу.
ІІ. Зовнішній вигляд:
Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
Зовнішні стіни: газоблок товщиною 250 мм з утепленням (мінеральна вата товщиною 150 мм).
Внутрішні міжквартирні стіни: газоблоки товщиною 250 мм.
Благоустрій прибудинкової території: 4 спортивні зони, 3 дитячі майданчики, зелені зони для відпочинку, господарські майданчики, автостоянки на 153 м/м.
ІІІ. Загальні характеристики:
Кількість квартир в будинку/під'їзді: у ЖК OK`LAND в будинку № 3 - 626 квартир, в будинку № 2 - 574 квартири, в будинку № 1 - 636 квартир.
Кількості квартир на поверсі: в 1-ій секції по 5 квартир, в 2-ій секції по 7 квартир, в 3-ій секції по 8 квартир, в 4-ій секції по 6 квартир.
Площа квартир: 1-кімнатні квартири від 40,1 м² до 52,0 м², 2-кімнатні від 65,6 м² до 78,1 м², 3-кімнатні від 77,7 м² до 103,3 м², 5-кімнатні квартири від 114,9 м² до 199,4 м², 7-кімнатні площею 190.6 м².
Висота стелі: 2,7 м.
IV. Інженерні системи:
Опалення: автономне опалення (2 дахові котельні) - ознака бізнес-класу.
Вертикальный транспорт: в кожній секції 3 ліфти - 2 пасажирські та 1 вантажний.
Кондиціювання: припливно-витяжна вентиляція (ознакою бізнес-класу).
V. Комфорт мешканців:
Консьєрж-сервіс.
Охорона та відеонагляд території.
Закрита територія від автомобілів.
Інфраструктура комплексу: відкрита для зовнішніх відвідувачів. Наявність нежитлових площ для розміщення об'єктів соціально-побутової інфраструктури. Наявність власної поліклініки на 60 відвідувачів.
Не відповідає комфорт-класу за такими параметрами:
Кількість машиномісць: в ЖК комфорт-класу на 1 836 квартири має бути передбачено 918 машино-місць (0,5 машино-місця на квартиру) в підземному або критому паркінгу. В ЖК OK`LAND заплановано - 760 машино-місць в паркінгу та 153 місць на автостоянці. При цьому на сайті ЖК розміщена інформація про ще меншу кількість машино-місць у паркінгу - 750.
