Документы ЖК OK'LAND

Киев Соломенский р-н

просп. Воздухофлотский, 56

ЖК OK'LAND

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 14.06.2023

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:72:232:0029

Целевое назначение: 03.10 Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли)

Вид использования: для осуществления эксплуатации целостного имущественного комплекса и строительства

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная

Площадь земельного участка: 3.2826 га

Место расположения: г. Киев, р-н Соломенский, ул. Воздухофлотский, 56

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Для оформления разрешения был разработан детальный план территории, который противоречит Генплану, и выдано разрешение на строительство жилых домов. Это приводит к возникновению проблем с контролирующими органами.

Землепользование

Арендатор: ЧАО "КИЕВГОРОФОРМЛЕНИЕ" (ЕГРПОУ 32955565)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка, зарегистрированный Главным управлением земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) 08.10.2008 под № 72-6-00538

Срок действия: 25 лет, до 08.10.2033, с правом пролонгации, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 26.08.2020

Решение Киевского городского совета от 02.02.2006 N20/3111 "О внесении изменений в решения Киевсовета от 12.02.2004 N36/1246 и от 18.03.2004 N100/1310 о приватизации"

комментарий эксперта

Данным решением целостный имущественный комплекс ЗАО "Киевгороформление" по просп. Воздухофлотскому, 56 включен в перечень объектов коммунальной собственности, подлежащих приватизации (пункт 121 приложения 1).

Решение Хозяйственного суда г. Киева от 15.04.2008 по делу № 2/125 о признании права на аренду, о признании заключенным договора аренды земельного участка между ЗАО "КИЕВГОРОФОРМЛЕНИЕ" и Киевским городским советом

комментарий эксперта

Судебное решение, вступившее в законную силу, является обязательным к исполнению, поэтому заказчик строительства (владелец целостного имущественного комплекса по просп. Воздухофлотскому, 56) является надлежащим арендатором земельного участка. Срок аренды земли значительно больше, чем заявленный срок завершения строительства, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории коммунально-складские и частично-жилой застройки многоэтажной.

Детальным планом территории (ДПТ) в границах улиц Донецкой, Воздухофлотского проспекта, ул. Смелянской, ул. Фастовской и железной дороги в Соломенском районе города Киева, утвержденным решением Киевского городского совета от 20.12.2017 № 1006/4013, предусмотрено изменение функционального назначения с коммунально-складских территории на территории многоэтажной жилой и общественной застройки. В частности, в квартале ограниченном улицами просп. Воздухофлотский, ул. Смелянская, Молодогвардейская, Михаила Мишина, на территории ЗАО "Киевгороформление" запланировано строительство трех 25-этажных жилых домов.

Также, согласно ДПТ определены градостроительные условия и ограничения для новой жилой застройки участка № 1 (72:232:029).

комментарий эксперта

Изменение функционального назначения участка застройки уменьшает риски инвестирования в ЖК. Согласно ДПТ это место предусматривает строительство жилого комплекса, хотя и противоречит Генплану города.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 14.02.2018 № 113 Строительство многоэтажных жилых домов с подземными паркингами и поликлиникой по просп. Воздухофлотскому, 56 в Соломенском районе г. Киева

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 31.08.2018 № ИУ 113182432505 Строительство многоэтажных жилых домов с подземными паркингами и поликлиникой по просп. Воздухофлотскому, 56 в Соломенском районе г. Киева

Посмотреть разрешение

ТЭП: площадь застройки - 8 097,94 м²,

общая площадь объекта: 161 740,88 м², этажность - 12, 24-26 этажей,

общая площадь квартир: 111 601,47 м², общее количество квартир: 1703,

общая площадь общественных зданий: 4 068,7 м², вместимость паркинга - 760 м/м; открытые автостоянки - 153 машиноместа.

Посмотреть экспертный отчет проекта

Уведомление об изменении данных в разрешении на строительные работы:

- от 27.11.2018 № ИУ 123183312040 (изменение генподрядчика, лица, осуществляющего технический надзор);

- от 29.09.2020 № ИУ 083200929510 (изменение лица, ответственного за выполнение работ, лица, осуществляющего технический надзор, корректировка проекта)

ТЭП: площадь застройки - 8 196,74 м²,

общая площадь объекта: 162 147,06 м², этажность - 12, 24-26 этажей,

общая площадь квартир: 110 341,04 м², общее количество квартир: 1835,

общая площадь общественных зданий: 4 068,74 м², вместимость паркинга - 760 м/м

Посмотреть экспертный отчет корректировки проекта

- от 08.06.2021 № ИУ 113182432505 (корректировка проекта)

ТЭП: площадь застройки - 8 196,74 м²,

общая площадь объекта: 162 147,06 м², этажность - 12, 24-26 этажей,

общая площадь квартир: 110 211,13 м², общее количество квартир: 1836,

общая площадь общественных зданий: 4 068,74 м², вместимость паркинга - 760 м/м

Посмотреть экспертный отчет корректировки № 2 проекта

комментарий эксперта

Разрешение соответствует заявленному заказчиком объекту строительства.

комментарий эксперта

В результате корректировок проекта уменьшено количество пусковых комплексов, увеличено общее количество квартир, существенно изменено (увеличено) количество однокомнатных квартир, предусмотрено котельные, исключено места для хранения велосипедов.

Строительство предусмотрено в 6 очередей с выделением пусковых комплексов (п.к.)

І очередь

1 п.к. - дом № 3 и котельная № 1,

2 п.к. - встроенная поликлиника,

3 п.к. - ТП № 1.

II очередь

1 п.к. - дом № 2,

2 п.к. - ТП № 2.

III очередь - дом № 1 и крышная котельная № 2

ІV очередь - подземный паркинг № 1,

V очередь - подземный паркинг № 2,

VІ очередь - административное здание.

Орган, выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ЗАО "КИЕВГОРОФОРМЛЕНИЕ" (ЕГРПОУ 32955565)

Проектировщик: ООО "Авалонпроект" (ЕГРПОУ 7939616)

Авторский надзор: Серветник Наталья Юрьевна

Технический надзор: Иванец Богдан Максимович (АТ 003194, АТ 006728)

Подрядчик: ООО "Дипроинбуд" (ЕГРПОУ 33296568).

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 18.05.2024

Название

ТОВ "МОНОЛІТ БУДСЕРВІС / ЕГРПОУ: 39778632

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

04.05.2015

Размер уставного капитала

1 500 грн

Уполномоченные лица

СТЕПАНОВ СЕРГІЙ ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Бенефициары

ЛУКАШОВ РОМАН ВАЛЕНТИНОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

1

Заказчик

Обновлено: 18.05.2024

Название

ПРАТ "КИЇВМІСЬКОФОРМЛЕННЯ" / ЕГРПОУ: 32955565

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

26.04.2004

Размер уставного капитала

13 672 000 грн

Уполномоченные лица

ФЕДОР ВАСИЛЬ ІВАНОВИЧ

Бенефициары

БОНДАРЧУК ЮРІЙ ІВАНОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

1

Принятие ЖК в эксплуатацию

Паспорт объекта

Факторы риска

1. Судебный спор о ДПТ

Заместитель прокурора г. Киева обратился с иском к Киевсовету, в котором просил признать противоправным и отменить решение от 20.12.2017 № 1006/4013 "Об утверждении детального плана территории в границах ул. Донецкой, Воздухофлотского проспекта, ул. Смелянской, ул. Фастовской и железной дороги в Соломенском районе г. Киева ", как такое, что принято с превышением полномочий и вопреки интересам государства.

Решением Окружного административного суда г. Киева от 18.09.2018 иск был удовлетворен.

Одно из оснований для отмены градостроительной документации было то, что ДПТ, не соответствует градостроительной документации высшего уровня: Генеральному плану города Киева, поскольку именно в части, выделенной для размещения коммунально-складских помещений, предусмотрено строительство многоэтажных жилых домов.

Однако, постановлением Шестого апелляционного административного суда от 15.01.2019 решение суда первой инстанции отменено и принято новое, которым отказано в удовлетворении иска. Данное судебное решение вступило в законную силу и обжаловано не было.

комментарий эксперта

В процессе рассмотрения дела суд пришел к выводам о законности действий Киевсовета при утверждении ДПТ, который предусматривает строительство ЖК OK`LAND, что уменьшает риски в инвестировании.

2. Проверки ДАБИ

Департаментом ГАСИ в г. Киеве трижды выдавались направления на проведение внеплановых проверок ЖК OK`LAND.

2.1. По направлениям от 26.12.2018 и от 03.01.2020 б/н проверки не состоялись,

в связи с отсутствием субъектов градостроительства или уполномоченных лиц.

2.2. На основании обращения физического лица было выдано направление от 15.10.2019 на проведение внепланового мероприятия - проверки соблюдения требований законодательства в сфере градостроительной деятельности на объекте строительства ЖК OK`LAND.

По результатам проведенной проверки составлен акт от 20.11.2019, которым, в частности, было установлено:

- застройка земельного участка жилыми домами осуществляется не в соответствии с целевым назначением;

- заказчиком строительства - ЗАО "Киевгороформление" не сообщалось ДАБИ Украины о корректировке проектной документации;

- в проектной документации, разработанной ООО "Авалонпроект", отсутствует комплекс мероприятий, обеспечивающих предотвращение подтопления и затопления или устранения негативного влияния этих процессов;

- в проектной документации отсутствует расчет по обеспечению жителей комплекса объектами социальной сферы;

- в проектной документации отсутствуют проектные решения поликлиники с медицинскими задачами и медицинской программой;

- проектная документация, частично разработана в соответствии с недействующих ДБН 360-92 ** (расчет размеров придомовых площадок, расчет нормативного количества машиномест, не обеспечено удельный размер участка для размещения домов);

- при выполнении строительных работ генподрядчиком - ООО "Дипроинбуд" нарушены требования строительных норм, стандартов и правил, а именно: лифтовые шахты не снаряженные защитными настилами; отсутствует пешеходная галерея со стороны Воздухофлотского проспекта, предусмотренная строительным генпланом проекта выполнения работ.

20.11.2019 были составлены протоколы о правонарушениях в сфере градостроительной деятельности относительно заказчика, генподрядчика и проектной организации и выдано им предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, стандартов и правил. Также 20.11.2019 было выдано предписание ЗАО "Киевгороформление" и ООО "Дипроинбуд" о приостановлении подготовительных и строительных работ с 20.11.2019 до устранения выявленных правонарушений.

комментарий эксперта

Предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ было отменено в судебном порядке по иску заказчика.

комментарий эксперта

Предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, стандартов и правил не обжаловались в судебном порядке, в том числе и предписание, адресованное герпидряднику. Внеплановая проверка их выполнения 03.01.2020 не состоялась. Указанные обстоятельства увеличивают риски в инвестировании, ведь некоторые нарушения устранены не были (целевое назначение участка, количество паркомест).

3. Решением Окружного административного суда города Киева от 05.02.2020 по делу № 640/23518/19 удовлетворен в полном объеме иск ЗАО "Киевгороформление" к Госархстройинспекции, признано противоправным и отменено предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ от 20.11.2019. Решение вступило законную силу 14.09.2020 после возвращения апелляционной жалобы Госархстройинспекции без рассмотрения.

комментарий эксперта

Отмена предписания о приостановлении подготовительных и строительных работ позволила возобновить работы на стройке, которые не осуществлялись почти 10 месяцев.

комментарий эксперта

Несмотря на положительное решение суда, некоторые выявленные проверкой недостатки были устранены постфактом (уведомление о корректировке проектной документации было зарегистрировано в ГАСИ только 29.09.2020).

4. Постановлением Окружного административного суда города Киева от 19.02.2021 удовлетворено заявление представителя генподрядчика ООО "Дипроинбуд" и закрыто производство по делу № 640/23507/19 об отмене предписания о приостановлении подготовительных и строительных работ от 20.11.2019, так как предписание уже отменен по иску заказчика строительства в другом судебном производстве.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

І. О соблюдении проектных решений ДПТ и требований ГУО

1. ДПТ определена предельно допустимая высота зданий ЖК OK`LAND - 25 этажей для домов, согласно согласования высоты: письмо Госавиаслужбы Украины от 16.05.2016 № 114/3153 и письмо Государственного предприятия обслуживания воздушного движения Украины от 30.09.2015 № 5.19-875 .

Согласно эскизу застройки детального плана территории на земельном участке ЖК OK`LAND должо быть размещено три 4-секционных жилых дома переменной этажности (23-25 этажей) и 3-этажное административное здание (около 4 секции дома № 2).

Однако, застройщик решил несколько отойти от ДПТ и иначе реализовать намерения застройки. Проектным решения в ЖК предусмотрено три 4-секционные жилые дома этажностью 24-26 этажей (дома № 1 и № 3) и 12-26 этажей (дом № 2) с размещением двухуровневых квартир на последних этажах. Административное здание спроектировано 8-этажным.

комментарий эксперта

Превышение этажности, ограниченной ДПТ, свидетельствует о проектировании объекта без учета исходных данных. Указанное является нарушением градостроительного законодательства. Однако это не стало препятствием в получении разрешения на строительные работы и основанием для отказа в согласовании высотности Госавиаслужбы.

2. Максимально допустимый процент застройки территории ЖК OK`LAND определенный ГУО, приведенными в ДПТ, составляет 18 - 20%.

ЖК возводится на земельном участке площадью 3,2826 га. Площадь застройки под всеми объектами ЖК OK`LAND - 8 196,74 м² = 0, 8197 га. Таким образом, под застройкой будет находится около 25% площади земельного участка, больше чем максимально допустимый процент застройки, установленный в ГУО.

3. Застройщиком не превышены показатели по количеству и общей площади квартир, что свидетельствует о соблюдении допустимой плотности населения в соответствии с градостроительной документацией.

II. О согласовании Госавиаслужбы

Земельный участок попадает в зону ограничения застройки при условии безопасности полетов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой. На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что КП по вопросам жилых домов "Житлоинвестбуд-УКБ" предоставлено заключение от 28.10.2016 № 1.19-10908 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: просп. Воздухофлотский, 56 в Соломенском районе г. Киева.

комментарий эксперта

Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании.

III. По размещению на Воздухофлотском проспекте

Участок проектирования попадает в зону акустического загрязнения, звукового давления до 70 дБ, в частности, в зону акустического воздействия ГП "Антонов" с максимальными уровнями звука от 70 дБА до 85 дБА.

Допустимые уровни шума на территории жилой застройки проектируемого в зонах источников шума, не должны превышать 55 дБА днем и 45 дБА ночью, а кратковременный максимально допустимый уровень шума составляет 70 дБА днем и 60 дБА ночью.

В проекте ЖК OK`LAND разработан раздел "Защита от шума", в котором учтены внешние (транспорт автомобильный и авиационный) и внутренние источники шума (инженерное оборудование зданий). Для создания комфортных акустических условий в жилых и во встроенных помещениях общественного назначения все оборудование монтируется с тщательной звукоизоляцией (крепление и проходы через строительные конструкции изолируются упругими прокладками и др.).

После выполнения работ по монтажу оборудования проектом предусмотрено обязательное проведение контрольных инструментальных измерений уровней шума и, в случае выявления превышений допустимых уровней шума, разработки и выполнения дополнительных шумозащитных мероприятий.

комментарий эксперта

Данные факты никоим образом не увеличивают финансовых рисков инвестирования в ЖК. Однако, важны для тех, кто сознательно относится к своему здоровью и здоровью близких. Поэтому целесообразно выяснить результаты контрольных измерений уровней шума, проведенных после монтажа оборудования.

IV. Участок будущей застройки ЖК OK`LAND - подтоплен, расположена в зоне подтоплений природного и техногенного характера.

В феврале 2017 года ГП "Институт Киевгео", ООО "НЕШ" Киевпроект "выполнены инженерно-геологические изыскания. Геологическое строение участка исследовано на глубину до 35 м. На период изысканий зафиксировано два водоносных горизонта.

Постоянный уровень подземных вод залегает на глубинах 1,3-3,1 м в пределах абсолютных отметок 197.7-181.0 м. Прогнозный уровень подземных вод не будет превышать 1,5 м относительно устойчивого уровня.

Для защиты от подтопления подземных частей сооружений ЖК проектом предусмотрено устройство вертикальной гидроизоляции.

комментарий эксперта

Вместе с тем, проверкой ГАСИ в октябре 2019 года зафиксировано отсутствие в проектной документации, разработанной ООО "Авалонпроект", комплекса мероприятий, обеспечивающих предотвращение подтопления и затопления или устранения негативного влияния этих процессов. Судом установлено, что корректировкой проекта предусмотрено наличие комплекса мероприятий, которые бы обеспечили предотвращения подтопления, однако без указания, какие именно меры предусмотрены проектом.

V. Девелопер представляет ЖК OK`LAND как комплекс класса "комфорт".

Соответствует комфорт-классу по следующих параметрах:

І. Месторасположение:

В системе города: район удаленный от центральной части города.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: через дорогу от ЖК находится сквер, в пешей доступности (2 мин) - парк Защитников Украины.

По отношению к городскому общественному транспорту: ЖК расположен рядом с Севастопольской площадью с удобной транспортной развязкой, что обеспечит соединение с различными частями города, ближайшая остановка общественного транспорта - на расстоянии 240 м до 3 мин пешком. Ближайшие станции метро Вокзальная и Шулявская - на расстоянии до 5 км, железнодорожная станция Караваевы Дачи - на расстоянии около 2 км.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса (NOVUS, АТБ-Маркет, Фуршет, лоток, Billa, Сильпо, детские сады, школы, отделения банков, аптеки, медицинские учреждения, фитнес-клубы, тренажерные залы), базовый набор необходимых объектов в составе комплекса.

ІІ. Внешний вид:

Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

Наружные стены: газоблок толщиной 250 мм с утеплением (минеральная вата толщиной 150 мм).

Внутренние межквартирные стены: газоблоки толщиной 250 мм.

Благоустройство придомовой территории: 4 спортивных зоны, 3 детских площадки, зеленые зоны для отдыха, хозяйственные площадки, автостоянки на 153 м/м.

ІІІ. Общие характеристики:

Количество квартир в доме / подъезде: в ЖК OK`LAND в доме № 3 - 626 квартир, в доме № 2 - 574 квартиры, в доме № 1 - 636 квартир.

Количества квартир на этаже: в первой секции по 5 квартир, в второй секции по 7 квартир, в третьей секции по 8 квартир, в четвёртой секции по 6 квартир.

Площадь квартир: 1-комнатные квартиры от 40,1 м² до 52,0 м², 2-комнатные от 65,6 м² до 78,1 м², 3-комнатные от 77,7 м² до 103,3 м², 5-комнатные квартиры от 114,9 м² до 199,4 м², 7-комнатные площадью 190,6 м².

Высота потолка: 2,7 м.

IV. Инженерные системы:

Отопление: автономное отопление (2 крышные котельные) - признак бизнес-класса.

Вертикальный транспорт: в каждой секции 3 лифта - 2 пассажирских и 1 грузовой.

Кондиционирование: приточно-вытяжная вентиляция (признак бизнес-класса).

V. Комфорт жителей:

Консьерж-сервис.

Охрана и видеонаблюдение территории.

Закрытая территория от автомобилей.

Инфраструктура комплекса: открытая для внешних посетителей. Наличие нежилых площадей для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры. Наличие собственной поликлиники на 60 посетителей.

Не соответствует комфорт-классу по следующих параметрах:

Количество машиномест: в ЖК комфорт-класса на 1836 квартир должно быть предусмотрено 918 машино-мест (0,5 машино-места на квартиру) в подземном или крытом паркинге. В ЖК OK`LAND запланировано - 760 машино-мест в паркинге и 153 мест на автостоянке. При этом на сайте ЖК размещена информация о еще меньшем количестве машино-мест в паркинге - 750 .

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. Первоначально на сайте ЖК OK`LAND была размещена информация о планируемых сроках ввода в эксплуатацию следующего содержания:

дом № 3 - I квартал 2021 года;

дом № 2 - III квартал 2021 года;

дом № 1 - I квартал 2022 года.

Сейчас изменены сроки сдачи комплекса в эксплуатацию. Дома № 3 и № 2 - в I квартале 2022 года, а дом № 1 - в I квартале 2023 года.

Таким образом, отсрочка завершения строительства составляет около одного года.

2. Кто стоит за строительством

ПО данным аналитической системы "YouControl" учредителями ЧАО "КИЕВГОРОФОРМЛЕНИЕ" (заказчик строительства) являются акционеры согласно реестру, который ведется ООО "МЕЖОТРАСЛЕВОЙ РЕГИСТРАЦИОННЫЙ ЦЕНТР". Владелец крупного пакета акций (> 5%) - "БАЙКОНА ГМБХ БАУКОНСАЛТ УНД АУССЕНХАНДЕЛЬ" (BAYCONA GmbH BauConsult und Aubenhandel).

ЧАО "КИЕВГОРОФОРМЛЕНИЕ" имеет отношение к финансово-промышленной группы "ИМК", которая является интегрированной сельскохозяйственной компанией. Основные направления деятельности: производство, хранение и переработка сельскохозяйственных культур и производство молока. Земельный банк в обработке более 123 тыс.га.

Также в группу входят ООО "ЭНЕРГИЯ - ИНВЕСТ" и ЧАО "УКРПРОМПРОЕКТ".

Ключевая лицо - Александр Петров.

Девелопером заявлено Корпорация РИЕЛ , по данным аналитической системы "YouControl" основателем и конечным бенефициаром ЧП "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ" РИЕЛ "(40273888) есть ПАНОЧКО ИРИНА МИХАЙЛОВНА.

Руководитель - МОСЬПАН КРИСТИНА РОМАНОВНА.

ПАНОЧКО ИРИНА МИХАЙЛОВНА является также конечным бенефициаром в ООО "МОЛПРОМ-РЕЗЕРВ", что имеет отношение к группе "Континиум".

Ключевые лица группы - Роман и София Еремеевы, народный депутат Украины 8-9 созывов Степан Ивахив, Сергей Лагур. "Континиум" - группа компаний, осуществляющая деятельность в различных отраслях экономики. Созданная в 1992 году Игорем Еремеевым, который погиб в 2015 году, и Степаном Ивахивым. Основную прибыль группе приносят сеть АЗС под брендом WOG и молочный холдинг.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время