І. О соблюдении проектных решений ДПТ и требований ГУО
1. ДПТ определена предельно допустимая высота зданий ЖК OK`LAND - 25 этажей для домов, согласно согласования высоты: письмо Госавиаслужбы Украины от 16.05.2016 № 114/3153 и письмо Государственного предприятия обслуживания воздушного движения Украины от 30.09.2015 № 5.19-875 .
Согласно эскизу застройки детального плана территории на земельном участке ЖК OK`LAND должо быть размещено три 4-секционных жилых дома переменной этажности (23-25 этажей) и 3-этажное административное здание (около 4 секции дома № 2).
Однако, застройщик решил несколько отойти от ДПТ и иначе реализовать намерения застройки. Проектным решения в ЖК предусмотрено три 4-секционные жилые дома этажностью 24-26 этажей (дома № 1 и № 3) и 12-26 этажей (дом № 2) с размещением двухуровневых квартир на последних этажах. Административное здание спроектировано 8-этажным.
комментарий эксперта
Превышение этажности, ограниченной ДПТ, свидетельствует о проектировании объекта без учета исходных данных. Указанное является нарушением градостроительного законодательства. Однако это не стало препятствием в получении разрешения на строительные работы и основанием для отказа в согласовании высотности Госавиаслужбы.
2. Максимально допустимый процент застройки территории ЖК OK`LAND определенный ГУО, приведенными в ДПТ, составляет 18 - 20%.
ЖК возводится на земельном участке площадью 3,2826 га. Площадь застройки под всеми объектами ЖК OK`LAND - 8 196,74 м² = 0, 8197 га. Таким образом, под застройкой будет находится около 25% площади земельного участка, больше чем максимально допустимый процент застройки, установленный в ГУО.
3. Застройщиком не превышены показатели по количеству и общей площади квартир, что свидетельствует о соблюдении допустимой плотности населения в соответствии с градостроительной документацией.
II. О согласовании Госавиаслужбы
Земельный участок попадает в зону ограничения застройки при условии безопасности полетов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой. На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что КП по вопросам жилых домов "Житлоинвестбуд-УКБ" предоставлено заключение от 28.10.2016 № 1.19-10908 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: просп. Воздухофлотский, 56 в Соломенском районе г. Киева.
комментарий эксперта
Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании.
III. По размещению на Воздухофлотском проспекте
Участок проектирования попадает в зону акустического загрязнения, звукового давления до 70 дБ, в частности, в зону акустического воздействия ГП "Антонов" с максимальными уровнями звука от 70 дБА до 85 дБА.
Допустимые уровни шума на территории жилой застройки проектируемого в зонах источников шума, не должны превышать 55 дБА днем и 45 дБА ночью, а кратковременный максимально допустимый уровень шума составляет 70 дБА днем и 60 дБА ночью.
В проекте ЖК OK`LAND разработан раздел "Защита от шума", в котором учтены внешние (транспорт автомобильный и авиационный) и внутренние источники шума (инженерное оборудование зданий). Для создания комфортных акустических условий в жилых и во встроенных помещениях общественного назначения все оборудование монтируется с тщательной звукоизоляцией (крепление и проходы через строительные конструкции изолируются упругими прокладками и др.).
После выполнения работ по монтажу оборудования проектом предусмотрено обязательное проведение контрольных инструментальных измерений уровней шума и, в случае выявления превышений допустимых уровней шума, разработки и выполнения дополнительных шумозащитных мероприятий.
комментарий эксперта
Данные факты никоим образом не увеличивают финансовых рисков инвестирования в ЖК. Однако, важны для тех, кто сознательно относится к своему здоровью и здоровью близких. Поэтому целесообразно выяснить результаты контрольных измерений уровней шума, проведенных после монтажа оборудования.
IV. Участок будущей застройки ЖК OK`LAND - подтоплен, расположена в зоне подтоплений природного и техногенного характера.
В феврале 2017 года ГП "Институт Киевгео", ООО "НЕШ" Киевпроект "выполнены инженерно-геологические изыскания. Геологическое строение участка исследовано на глубину до 35 м. На период изысканий зафиксировано два водоносных горизонта.
Постоянный уровень подземных вод залегает на глубинах 1,3-3,1 м в пределах абсолютных отметок 197.7-181.0 м. Прогнозный уровень подземных вод не будет превышать 1,5 м относительно устойчивого уровня.
Для защиты от подтопления подземных частей сооружений ЖК проектом предусмотрено устройство вертикальной гидроизоляции.
комментарий эксперта
Вместе с тем, проверкой ГАСИ в октябре 2019 года зафиксировано отсутствие в проектной документации, разработанной ООО "Авалонпроект", комплекса мероприятий, обеспечивающих предотвращение подтопления и затопления или устранения негативного влияния этих процессов. Судом установлено, что корректировкой проекта предусмотрено наличие комплекса мероприятий, которые бы обеспечили предотвращения подтопления, однако без указания, какие именно меры предусмотрены проектом.
V. Девелопер представляет ЖК OK`LAND как комплекс класса "комфорт".
Соответствует комфорт-классу по следующих параметрах:
І. Месторасположение:
В системе города: район удаленный от центральной части города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: через дорогу от ЖК находится сквер, в пешей доступности (2 мин) - парк Защитников Украины.
По отношению к городскому общественному транспорту: ЖК расположен рядом с Севастопольской площадью с удобной транспортной развязкой, что обеспечит соединение с различными частями города, ближайшая остановка общественного транспорта - на расстоянии 240 м до 3 мин пешком. Ближайшие станции метро Вокзальная и Шулявская - на расстоянии до 5 км, железнодорожная станция Караваевы Дачи - на расстоянии около 2 км.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса (NOVUS, АТБ-Маркет, Фуршет, лоток, Billa, Сильпо, детские сады, школы, отделения банков, аптеки, медицинские учреждения, фитнес-клубы, тренажерные залы), базовый набор необходимых объектов в составе комплекса.
ІІ. Внешний вид:
Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
Наружные стены: газоблок толщиной 250 мм с утеплением (минеральная вата толщиной 150 мм).
Внутренние межквартирные стены: газоблоки толщиной 250 мм.
Благоустройство придомовой территории: 4 спортивных зоны, 3 детских площадки, зеленые зоны для отдыха, хозяйственные площадки, автостоянки на 153 м/м.
ІІІ. Общие характеристики:
Количество квартир в доме / подъезде: в ЖК OK`LAND в доме № 3 - 626 квартир, в доме № 2 - 574 квартиры, в доме № 1 - 636 квартир.
Количества квартир на этаже: в первой секции по 5 квартир, в второй секции по 7 квартир, в третьей секции по 8 квартир, в четвёртой секции по 6 квартир.
Площадь квартир: 1-комнатные квартиры от 40,1 м² до 52,0 м², 2-комнатные от 65,6 м² до 78,1 м², 3-комнатные от 77,7 м² до 103,3 м², 5-комнатные квартиры от 114,9 м² до 199,4 м², 7-комнатные площадью 190,6 м².
Высота потолка: 2,7 м.
IV. Инженерные системы:
Отопление: автономное отопление (2 крышные котельные) - признак бизнес-класса.
Вертикальный транспорт: в каждой секции 3 лифта - 2 пассажирских и 1 грузовой.
Кондиционирование: приточно-вытяжная вентиляция (признак бизнес-класса).
V. Комфорт жителей:
Консьерж-сервис.
Охрана и видеонаблюдение территории.
Закрытая территория от автомобилей.
Инфраструктура комплекса: открытая для внешних посетителей. Наличие нежилых площадей для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры. Наличие собственной поликлиники на 60 посетителей.
Не соответствует комфорт-классу по следующих параметрах:
Количество машиномест: в ЖК комфорт-класса на 1836 квартир должно быть предусмотрено 918 машино-мест (0,5 машино-места на квартиру) в подземном или крытом паркинге. В ЖК OK`LAND запланировано - 760 машино-мест в паркинге и 153 мест на автостоянке. При этом на сайте ЖК размещена информация о еще меньшем количестве машино-мест в паркинге - 750 .
