Документи ЖК Obolon Plaza

Київ Оболонський р-н

вул. Маршала Малиновського / просп. Оболонський

ЖК Obolon Plaza

Консультація юриста

Замовити

Дата оновлення 29.10.2021

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:78:098:0022

Цільове призначення: 02.07 Для іншої житлової забудови

Категорія земель: землі житлової та громадської забудови

Вид використання: для будівництва,експлуатації та обслуговування житлово-ділового центру багатофункціонального призначення

Форма власності: комунальна

Площа земельної ділянки: 0.2595 га

Місце розташування: м. Київ, р-н Оболонський, перетин вул. Маршала Малиновського та просп. Оболонського.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце передбачає можливість будівництва житлового комплексу. Але наш Урбаніст сумує, що не буде скверу.

Кадастровий номер земельної ділянки: 8000000000:78:098:0002

Цільове призначення: для будівництва, експлуатації та обслуговування відкритої автостоянки для обслуговування ділового центру багатофункціонального призначення

Категорія земель: землі житлової та громадської забудови

Вид використання: для будівництва, експлуатації та обслуговування відкритої автостоянки для обслуговування ділового центру багатофункціонального призначення

Форма власності: комунальна

Площа земельної ділянки: 0.0859 га

Місце розташування: м. Київ, р-н Оболонський, перетин вул. Маршала Малиновського та просп. Оболонського

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки відповідає намірам її використання. Відповідно до проектної документації, тут буде влаштована відкрита автостоянка та розміщені елементи благоустрою території. Проте замовником не отримано містобудівні умови на її забудову, що є ризиком для інвестування.

Землекористування

Орендар: ТОВ "Соллур" (ЄДРПОУ 32307056)

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди, земельної ділянки, серія та номер: б/н, виданий 03.07.2006; Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, серія та номер: 1923, виданий 26.05.2017.

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 10.07.2014.

Строк дії: 17.07.2024, з правом передачі в піднайм (суборенду).

Рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 486-5/646 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".

Рішення Київської міської ради від 31.03.2016 № 272/272 "Про зміну виду використання земельної ділянки ТОВ "СОЛЛУР" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-ділового центру багатофункціонального призначення на перетині вул. Маршала Малиновського та просп. Оболонського в Оболонському районі м. Києва та внесення змін до договору оренди земельної ділянки".

Орендар: ТОВ "Соллур" (ЄДРПОУ 32307056)

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 384, виданий 27.12.2007.

Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, серія та номер: 227, виданий 17.07.2019.

Строк дії: 17.07.2024, з правом передачі в піднайм (суборенду).

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 17.07.2019.

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельних ділянок, а термін дії договорів більше, ніж заявлені сроки введення в експлуатацію, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території громадських будівель та споруд, частково території вулиць і доріг.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 15.06.2018 № 498 Будівництво багатофункціонального комплексу у складі закладів громадського харчування, торгівлі, офісних приміщень, житлових приміщень та підземного паркінгу.

Право на виконання будівельних робіт

Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт від 22.12.2018 № КВ 010183560063 Будівництво багатофункціонального комплексу у складі закладів громадського харчування, торгівлі, офісних приміщень, житлових приміщень та підземного паркінгу; м.Київ, Оболонський, інше перетин вул. Маршала Малиновського та просп. Оболонського.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 21.02.2020 № ІУ113200520938 Будівництво багатофункціонального комплексу у складі закладів громадського харчування, торгівлі, офісних приміщень, житлових приміщень та підземного паркінгу на перетині вул. Маршала Малиновського та проспекту Оболонського

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ "Соллур" (ЄДРПОУ 32307056)

Проектувальник: ТОВ "Целина" (ЄДРПОУ 33938954)

Авторський нагляд: Щербак Василь Михайлович

Технічний нагляд: Мороз Валерій Васильович (№ АТ 002791)

Підрядник: ТОВ "БП-4 КМБ-1" (ЄДРПОУ 32107779).

Клас енергетичної ефективності: A

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 03.08.2022

Назва

ТОВ "БП-4 КМБ-1" / ЕГРПОУ: 32107779

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

06.10.2002

Розмір статутного капіталу

516 500 грн

Уповноважені особи

ЛЯДЕЦЬКИЙ КОСТЯНТИН ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Бенефіціари

ЛЯДЕЦЬКИЙ КОСТЯНТИН ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Нерухомість та земельні ділянки

0

Замовник

Оновлено: 03.08.2022

Назва

ТОВ "СОЛЛУР" / ЕГРПОУ: 32307056

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

23.01.2003

Розмір статутного капіталу

19 500 000 грн

Уповноважені особи

ГЛАВА ЮРІЙ ОЛЕКСІЙОВИЧ

Бенефіціари

КІНЦЕВИЙ БЕНЕФІЦІАРНИЙ ВЛАСНИК (КОНТРОЛЕР) ФІАЛА ТОМАШ

Нерухомість та земельні ділянки

4

Паспорт об'єкта

Фактори ризику

Цільове призначення земельних ділянки відповідає намірам забудови, наявний дозвіл на виконання будівельних робіт на будівництво багатофункціонального комплексу, що включає жилі приміщення. Перевірок контролюючих органів ми не виявили. Разом з тим, ми виявили декілька фактів:

1. З лютого 2019 року слідчі Оболонського управління поліції ГУ Національної поліції у м. Києві проводять досудове слідство у кримінальній справі за фактом вчинення самоправства (ст. 356 КК України) при будівництві ЖК OBOLON PLAZA. Постановою прокурора від 31.01.2020 призначено комплексну експертизу з питань землеустрою та будівельно-технічну експертизу. Судом неодноразово надавався тимчасовий доступ до оригіналів документів, необхідних для проведення дослідження, що знаходяться у ТОВ “Соллур", КП “Київський метрополітен" та у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради.

Коментар експерта

Ми не вбачаємо ризиків у зв'язку з відкриттям вказаного провадження. Скоріш за все, це пов'язане з переходом підготовчих робіт в будівельні до отримання дозволу. Питання правомірності дозвільних документів не є предметом цієї справи.

2. Вищий антикорупційний суд 30.03.2020 зобов'язав НАБУ внести до ЄРДР відомості про вчинення кримінального правопорушення за заявою представника ТОВ “Торговий дім “Глорія Трейд" про можливе вчинення кримінального правопорушення заступником голови КМДА. У заяві міститься інформація про те, що капітальний ремонт за адресою: м. Київ, Оболонська площа, 6 забезпечується коштами ТОВ “Соллур" задля незаконної можливості під час капітального ремонту побудувати на території земельної ділянки зовнішньобудинкові інженерні мережі ЖК OBOLON PLAZA.

Коментар експерта

Кримінальне провадження відкрито відносно посадових осіб органів державної влади, а не забудовника. Ми не вбачаємо особливих ризиків для інвестування в ЖК OBOLON PLAZA у зв'язку з відкриттям вказаного кримінального провадження.

3. Будівництво ЖК OBOLON PLAZA отримало активний спротив місцевих жителів. Їх обурює, що будинок споруджується над станцією метрополітену. В соцмережах активісти зазначають, що для майбутніх мешканців відсутній паркувальний простір, що будівництво нового ЖК загрожує перекриттям аварійних проїздів у другий мікрорайон Оболонського району.

Коментар експерта

Цілком зрозуміла негативна реакція суспільства на ущільнення забудови. Але вказана протидія не несе ризиків для для інвестування, враховуючи, що місцеві жителі не зверталися до суду з позовом про зупинення будівництва та не зверталися до контролюючих органів з метою проведення перевірок.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва від 15.06.2018 № 498 були видані на забудову однієї земельної ділянки площею 0,2595 га (кадастровий номер 8000000000:78:098:0022).

Відповідно до Експертного звіту щодо розгляду проектної документації проектування здійсне на двох земельних ділянках відповідно до їх цільового призначення: 8000000000:78:098:0022 (0,2595 га) - для будівництва ЖК; 8000000000:78:098:0002 (0.0859 га) - для влаштування відкритої автостоянки та благоустрою. (Ця земельна ділянка була передана в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування відкритої автостоянки для обслуговування ділового центру багатофункціонального призначення. Вид використання не змінювався).

Коментар експерта

Зазначена невідповідність в документах є суттєвим порушенням, враховуючи відсутність МУО на забудову двох земельних ділянок, та може мати наслідком ускладнення процедури введення ЖК в експлуатацію до усунення вказаного недоліку.

2. Загальна площа двох земельних ділянок: 0,3454 га.

Площа забудови комплексу: 1 899,5 м.кв. = 0,18995 га.

Під забудовою знаходиться близько 55% площі обох земельних ділянок.

Коментар експерта

Враховуючи, що проектна документація затверджена до вступу нових ДБН, забудова земельної ділянки на 55 % не є порушенням та не несе ризиків для інвестування. Проте, майбутні мешканці зіткнуться з проблемою нестачі площі прибудинкової території.

3. Проектом передбачено на 71 квартиру будівництво підземного паркінгу на 45 машиномісць. Також заплановано будівництво відкритої гостьової автоянки на 21 місце. Всього - 66 машиномісць.

Однак, варто врахувати, що на 1-4 поверхах будинку будуть розміщенні офісні та торгові приміщення, і для їх обслуговування теж потрібні машиномісця.

Коментар експерта

Враховуючи, що ЖК OBOLON PLAZA - комплекс бізнес класу, кількість машиномісць для відповідності заявленому класу має складти 71 (1 місце на квартиру). Разом з тим, наявної кількості машиномісць не достатньо як для дотримання норм ДБН, так і для відповідності класу ЖК. Тим більше, що більшість покупців такого рівня нерухомості має, зазвичай, 2 автівки на родину.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

Цікавим є той факт, що ТОВ "Соллур" отримав дозвіл на будівництво ЖК OBOLON PLAZA лише з сьомої спроби.

До того, з червня 2019 по грудень 2019 року, ДАБІ шість разів з різних підстав відмовила замовнику в наданні дозволу на будівництво багатофункціонального комплекс.

Остання відмова була надана 27 грудня 2019 року та об’єднувала у собі всі зауваження, що були викладені в попередніх відмовах, та не враховані ТОВ "Соллур". Так, забудова не відповідає функціональному призначення земельної ділянки; земельні ділянки, на забудову яких замовник бажав отримати дозвіл, не відповідали земельній ділянці в МУО; недостатньо прибудинкових майданчиків; в проекті були відсутні рішення щодо виконання усіх обов’язкових елементів облаштування дитячих майданчиків.

(Переглянути останню відмову від 27.12.2019 № ІУ 133193610997).

Коментар експерта

24.02.2020 ТОВ "Соллур" все таки отримав дозвіл на будівництво. Однак, невідповідності між кадастровими номерами земельних ділянок, між намірами будівництва і функціональним призначенням землі залишилися. А це може ускладнити процедуру введення ЖК в експлуатацію.

Рекомендації інвестору

При розгляді пропозиції ЖК Obolon Plaza варто:

1) З’ясувати питання у відділі продажу щодо стану досудових розслідувань у кримінальних провадженнях, що стосуються правомірності будівництва ЖК Obolon Plaza.

2) З'ясувати у відділі продаж інформацію про узгодження проектних рішень з КП “Київський метрополітен".

3) Домовитись про знижку, враховуючи, що ЖК в окремих позиціях не зовсім відповідає заявленому забудовником бізнес класу.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом