Документы ЖК Obolon Plaza

Киев Оболонский р-н

ул. Маршала Малиновского / просп. Оболонский

ЖК Obolon Plaza

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 29.10.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:78:098:0022

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-делового центра многофункционального назначения

Форма собственности: коммунальная

Площадь земельного участка: 0.2595 га

Место расположения: г. Киев, р-н Оболонский, пересечение ул. Маршала Малиновского и просп. Оболонського.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает возможность строительства жилого комплекса. Но наш Урбанист грустит, что не будет сквера.

Кадастровый номер: 8000000000:78:098:0002

Целевое назначение: для строительства, эксплуатации и обслуживания открытой автостоянки для обслуживания делового центра многофункционального назначения

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания открытой автостоянки для обслуживания делового центра многофункционального назначения

Форма собственности: коммунальная

Площадь земельного участка: 0.0859 га

Место расположения: г. Киев, р-н Оболонский, пересечение ул. Маршала Малиновского и просп. Оболонського.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям его использования. Согласно проектной документации, здесь будет оборудована открытая автостоянка и размещены элементы благоустройства территории. Однако, заказчиком не получено градостроительные условия на его застройку, что является риском для инвестирования.

Землепользование

Арендатор: ООО "Соллур" (ЕГРПОУ 32307056)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды, земельного участка, серия и номер: б/н, выдан 03.07.2006; Договор о внесении изменений в договор аренды земельного участка, серия и номер: 1923, выдан26.05.2017.

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 10.07.2014.

Срок действия: 17.07.2024 с правом передачи в поднаем (субаренду).

Решение Киевского городского совета от 29.05.2003 №486-5/646 "О предоставлении и изъятии земельных участков и прекращении права пользования землей".

Решение Киевского городского совета от 31.03.2016 № 272/272 "Об изменении вида использования земельного участка ООО "Соллур" для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-делового центра многофункционального назначения на пересечении ул. Маршала Малиновского и просп. Оболонского в Оболонском районе г. Киева и внесении изменений в договор аренды земельного участка".

Арендатор: ООО "Соллур" (ЕГРПОУ 32307056)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка, серия и номер 384, выдан 27.12.2007.

Договор о возобновлении договора аренды земельного участка, серия и номер: 227, выдан 17.07.2019.

Срок действия 17.07.2024, с правом передачи в поднаем (субаренду).

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 17.07.2019.

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельных участков, а срок действия договоров больше, чем заявленные сроки ввода в эксплуатацию, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений, частично территории улиц и дорог.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 15.06.2018 № 498 Строительство многофункционального комплекса в составе заведений общественного питания, торговли, офисных помещений, жилых помещений и подземного паркинга.

Право на выполнение строительных работ

Уведомление о начале выполнения подготовительных работ от 22.12.2018 № КВ 010183560063 Строительство многофункционального комплекса в составе заведений общественного питания, торговли, офисных помещений, жилых помещений и подземного паркинга; г. Киев, Оболонский, другое пересечение ул. Маршала Малиновского и просп. Оболонского.

Разрешение на выполнение строительных работ от 21.02.2020 № ИУ 113200520938 Строительство многофункционального комплекса в составе заведений общественного питания, торговли, офисных помещений, жилых помещений и подземного паркинга на пересечении ул. Маршала Малиновского и проспекта Оболонского

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "Соллур" (ЕГРПОУ 32307056)

Проектировщик: ООО "Целина" (ЕГРПОУ 33938954)

Авторский надзор: Щербак Василий Михайлович

Технический надзор: Мороз Валерий Васильевич (№ АТ 002791)

Подрядчик: ООО "БП-4 КМБ-1" (ЕГРПОУ 32107779).

Класс энергетической эффективности: A

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 23.11.2022

Название

ТОВ "БП-4 КМБ-1" / ЕГРПОУ: 32107779

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

06.10.2002

Размер уставного капитала

516 500 грн

Уполномоченные лица

ЛЯДЕЦЬКИЙ КОСТЯНТИН ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Бенефициары

ЛЯДЕЦЬКИЙ КОСТЯНТИН ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 24.11.2022

Название

ТОВ "СОЛЛУР" / ЕГРПОУ: 32307056

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

23.01.2003

Размер уставного капитала

19 500 000 грн

Уполномоченные лица

ГЛАВА ЮРІЙ ОЛЕКСІЙОВИЧ

Бенефициары

КІНЦЕВИЙ БЕНЕФІЦІАРНИЙ ВЛАСНИК (КОНТРОЛЕР) ФІАЛА ТОМАШ

Недвижимость и земельные участки

4

Принятие ЖК в эксплуатацию

Комплекс построен и сдан в эксплуатацию в сентябре 2022 года (Сертификат № ІУ123220914449 от 19.09.2022). Источник: сайт новостройки

Паспорт объекта

Факторы риска

Целевое назначение земельных участков соответствует намерениям застройки, в наличии имеется разрешение на выполнение строительных работ по сооружению многофункционального комплекса, включающего жилые помещения. Проверок контролирующих органов мы не обнаружили. Вместе с тем, мы обнаружили несколько фактов:

1. С февраля 2019 года следователи Оболонского управления полиции ГУ Национальной полиции в г. Киеве проводят досудебное следствие по уголовному делу по факту совершения самоуправства (ст. 356 УК Украины) при строительстве ЖК OBOLON PLAZA. Постановлением прокурора от 31.01.2020 назначена комплексная экспертиза по вопросам землеустройства и строительно-техническая экспертиза. Судом неоднократно предоставлялся временный доступ к оригиналам документов, необходимых для проведения исследования, которые находятся у ООО "Соллур", КП "Киевский метрополитен" и в Департаменте земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета.

Комментарий эксперта

Мы не видим рисков в связи с открытием указанного производства. Скорее всего, это связано с переходом подготовительных работ в строительные до получения разрешения. Вопрос правомерности разрешительных документов не является предметом этого дела.

2. Высший антикоррупционный суд 30.03.2020 обязал НАБУ внести в ЕРДР сведения о совершении уголовного преступления по заявлению представителя ООО "Торговый дом "Глория Трейд"о возможном совершении уголовного преступления заместителем председателя КГГА. В заявлении содержится информация о том, что капитальный ремонт по адресу: г. Киев, Оболонская площадь, 6 обеспечивается средствами ООО "Соллур" для незаконной возможности во время капитального ремонта построить на территории земельного участка внешние инженерные сети ЖК OBOLON PLAZA.

Комментарий эксперта

Уголовное производство открыто в отношении должностных лиц органов государственной власти, а не застройщика. Мы не видим особых рисков для инвестирования в ЖК OBOLON PLAZA в связи с открытием указанного уголовного производства.

3. Строительство ЖК OBOLON PLAZA получило активное сопротивление местных жителей. Их возмущает, что дом строится над станцией метрополитена. В соцсетях активисты отмечают, что для будущих жителей отсутствует парковочное пространство, что строительство нового ЖК грозит перекрытием аварийных проездов во второй микрорайон Оболонского района.

Комментарий эксперта

Вполне понятна негативная реакция общества на уплотнение застройки. Но указанное противодействие не несет рисков для инвестирования, учитывая, что местные жители не обращались в суд с иском о приостановлении строительства и не обращались в контролирующие органы с целью проведения проверок.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Градостроительные условия и ограничения для проектирования объекта строительства от 15.06.2018 № 498 были выданы на застройку одного земельного участка площадью 0,2595 га (кадастровый номер 8000000000:78:098:0022).

Согласно Экспертного отчета по рассмотрению проектной документации проектирование проведено на двух земельных участках в соответствии с их целевым назначением: 8000000000:78:098:0022 (0,2595 га) - для строительства ЖК; 8000000000:78:098:0002 (0.0859 га) - для строительства открытой автостоянки и благоустройства. (Этот земельный участок был передан в аренду для строительства, эксплуатации и обслуживания открытой автостоянки для обслуживания делового центра многофункционального назначения. Вид использования не менялся).

Комментарий эксперта

Указанное несоответствие в документах является существенным нарушением, учитывая отсутствие ГУО на застройку двух земельных участков, и может привести к осложнениям процедуры введения ЖК в эксплуатацию до устранения указанного недостатка.

2. Общая площадь двух земельных участков: 0,3454 га.

Площадь застройки комплекса: 1 899,5 м.кв. = 0,18995 га.

Под застройкой находится около 55% площади обоих земельных участков.

Комментарий эксперта

ТУчитывая, что проектная документация утверждена до вступления новых ДБН, застройка земельного участка на 55% не является нарушением и не несет рисков для инвестування. Однако, будущие жители столкнутся с проблемой нехватки площади придомовой территории.

3. Проектом предусмотрено на 71 квартиру строительство подземного паркинга на 45 машиномест. Также запланировано строительство открытой гостевой автостоянки на 21 место. Всего - 66 машиномест.

Однако, следует учесть, что на 1-4 этажах здания будут размещены офисные и торговые помещения, и для их обслуживания тоже нужны машиноместа.

Комментарий эксперта

Учитывая, что ЖК OBOLON PLAZA - комплекс бизнес класса, количество машиномест для соответствия заявленному классу должно быть 71 (1 место на квартиру). Вместе с тем, имеющегося количества машиномест недостаточно как для соблюдения норм ДБН, так и для соответствия классу ЖК. Тем более, что большинство покупателей такого уровня недвижимости имеет, обычно, 2 машины на семью.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Интересен тот факт, что ООО "Соллур" получило разрешение на строительство ЖК OBOLON PLAZA только с седьмой попытки.

До этого, с июня 2019 по декабрь 2019 года, ГАСИ шесть раз на разных основаниях отказала заказчику в предоставлении разрешения на строительство многофункционального комплекса.

Последний отказ был предоставлен ​​27 декабря 2019 года и объединял в себе все замечания, которые были изложены в предыдущих отказах, но не учтены ООО "Соллур". Так, застройка не соответствует функциональному назначению земельного участка; земельные участки, на застройку которых заказчик хотел получить разрешение, не соответствовали земельному участку в ГУО; недостаточно придомовых площадок; в проекте отсутствовали решения по выполнению всех обязательных элементов обустройства детских площадок.

(Просмотреть последний отказ от 27.12.2019 № ИУ 133193610997).

Комментарий эксперта

24.02.2020 ООО "Соллур" все же получил разрешение на строительство. Однако, несоответствия между кадастровыми номерами земельных участков, между намерениями строительства и функциональным назначением земли остались. А это может усложнить процедуру введения ЖК в эксплуатацию.

Рекомендации инвестору

При рассмотрении предложения ЖК Obolon Plaza стоит:

1) Выяснить вопрос в отделе продаж по состоянию досудебных расследований по уголовным производствам, касающимся правомерности строительства ЖК Obolon Plaza.

2) Выяснить в отделе продаж информацию о согласовании проектных решений с КП "Киевский метрополитен".

3) Договориться о скидке, учитывая, что ЖК в отдельных позициях не совсем соответствует заявленному застройщиком бизнес классу.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время