Документи ЖК Лісова казка 2

Київ Деснянський р-н

вул. Радистів, 40

ЖК Лісова казка 2

Консультація юриста

Замовити

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:62:039:0002

Цільове призначення: 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку

Вид використання: Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови

Форма власності: Комунальна

Площа земельної ділянки: 2.1238 га

Місце розташування: м. Київ, Деснянський р-н, вулиця Радистів, 40.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце передбачає будівництво житлового комплексу.

Землекористування

Орендар: ПрАТ “РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" (ЄДРПОУ 01190178)

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 1072, виданий 04.09.2018

Строк дії: 04.09.2021, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду)

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 04.09.2018.

Рішення Київської міської ради від 05.07.2018 № 1131/5195 “Про передачу приватному акціонерному товариству "РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на вул. Радистів, 40 у Деснянському районі м. Києва".

Коментар експерта

На початку будівництва ЖК земельна ділянка з цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування виробничої бази, належала на праві постійного користування ПрАТ “РЕМБУДЗВ'ЯЗОК". В подальшому ПрАТ “РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" здійснило дії щодо зміни цільового призначення та приведення його до відповідності із намірами забудови: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Розпорядження Київської міської державної адміністрації від 30.01.1998 № 162 "Про надання відкритому акціонерному товариству "Рембудзв'язок" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування виробничої бази на вул. Радистів, 40 у Ватутінському районі".

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво. Звертаємо увагу, що строк оренди земельної ділянки закінчується 04.09.2021, раніше, ніж забудовник обіцяє ввести деякі будинки в експлуатацію (в ІV кварталі 2021).

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території комунально-складські.

Проте Детальним планом території (ДТП) селища Биківні, що затверджений рішенням Київської міської ради від 14.04.2016 № 330/330, на етап 20 років дана територія відводиться під багатоквартирну житлову забудову на ділянках, які будуть звільнені від виробничо-комунально-складських підприємств.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 04.08.2016 № 669/16/12-3/009-16 Будівництво багатоквартирних житлових будинків.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 28.07.2020 № ІУ013200728766 Будівництво багатоквартирних житлових будинків на вул. Радистів, 40 у Деснянському районі м. Києва

Кількість поверхів – 5; загальна кількість квартир – 408.

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ПрАТ “РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" (ЄДРПОУ 01190178)

Проектувальник: ТОВ "СОЛО АРТ"(34692493)

Авторський нагляд: Коваль Андрій Михайлович

Технічний нагляд: Ніцкевич Олександр Миколайович (АТ 001798)

Підрядник: ТОВ "АЕС-ГРУПП" (ЄДРПОУ 38202783).

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 13.08.2022

Назва

ТОВ"АЕС-ГРУПП" / ЕГРПОУ: 38202783

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

20.05.2012

Розмір статутного капіталу

10 000 грн

Уповноважені особи

КРУШЕЛЬНИЦЬКИЙ ВІКТОР СЕРГІЙОВИЧ

Бенефіціари

СІЛІН РУСЛАН ВАЛЕРІЙОВИЧ

Нерухомість та земельні ділянки

0

Замовник

Оновлено: 05.08.2022

Назва

ПРАТ "РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" / ЕГРПОУ: 01190178

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

06.06.1995

Розмір статутного капіталу

440 369 грн

Уповноважені особи

ДРІЖДЕНКО ОЛЕГ ЯРОСЛАВОВИЧ

Бенефіціари

ЗГІДНО РЕЄСТРУ ВЛАСНИКІВ ІМЕННИХ ЦІННИХ ПАПЕРІВ ФІЗИЧНИХ ОСІБ 02089, М.КИЇВ, ВУЛИЦЯ РАДИСТІВ, будинок 40.

Нерухомість та земельні ділянки

3

Паспорт об'єкта

Фактори ризику

1. Постанова Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 19.03.2019 у справі №826/5689/18 за позовом ТОВ "Комфорт-Групп" до Департаменту ДАБК у м. Києва про визнання протиправним та скасування наказу № 79 від 02.04.2018 щодо анулювання декларацій про початок ведення будівельних робіт від 24.04.2017 № КВ 083171140384 та від 02.06.2017 № КВ 083171532666.

Постановою Касаційного адміністративного суду постанова апеляційної інстанції, якою відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ "Комфорт-Групп" про забезпечення адміністративного позову стосовно зупинення дії наказу, залишено без змін.

2. Ухвала Господарського суду м. Києва від 11.10.2018 у справі № 910/6074/18 за позовом Заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до ПРАТ "РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" про припинення права постійного користування земельною ділянкою.

Суд ухвалив закрити провадження у справі про припинення права постійного користування земельною ділянкою у зв'язку з відсутністю предмету спору, а саме: Рішенням Київської міської ради № 1131/5195 було припинено право постійного користування земельною ділянкою ПРАТ "РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" та укладено з ПРАТ "РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" договір оренди земельної ділянки.

Коментар експерта

Вищеказані судові справи не несуть ризиків для інвестування, оскільки провадження по справам закриті за відсутністю спору. Справа №826/5689/18 про анулювання декларацій про початок ведення будівельних робіт була закрита, так як замовником було отримано дозвіл на виконання будівельних робіт. Справа № 910/6074/18 про припинення права постійного користування земельною ділянкою була закрита, оскільки між Київською міською радою та ПРАТ "РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" було укладено договір оренди земельної ділянки.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Як вказувалось вище, ДПТ вздовж вул. Радистів передбачається багатоквартирна житлова забудова поверховістю 4-5 поверхів, а на земельній ділянці ЖК - тільки 5-поверхові будинки. Відповідно до цього, видано дозвіл на будівництво 5-поверхових будинків. Проте, як видно з візуалізації на сайті ЖК, забудовник планує будувати 6-поверхові будинки.

Коментар експерта

При отриманні дозволу на будівельні роботи забудовник тричі отримував відмову. І однією з причин була саме невідповідність запроектованої поверховості вимогам містобудівних умов та обмежень. Ймовірно, що забудовник добудує останній шостий поверх як технічний, але по факту там будуть облаштовані квартири.

2. Забудовником з метою максимізації прибутків перевищено нормативну щільність населення. Так ДПТ передбачена наявність 356 квартир в усіх будинках ЖК, але забудовником буде реалізовано 408 квартир в чотирьох будинках.

3. ЖК Лісова казка-2 відповідає комфорт-класу за такими параметрами:

- місце розташування (віддалення від центру міста, близькості розташування зупинок громадського транспорту, віддаленості від станції метро)

- наявність шкіл і дитячих садків в пішій доступності.

- наявність об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу.

- кількість квартир в будинку (в будинку - від 100 до 112 квартир в будинку, при необхідних – до 200).

-кількість квартир на поверсі (на поверсі – 4-8 квартир, при необхідних - до 10).

- наявні 2-кімнатні квартири з площею від 58,7 кв.м ( для комфорт-класу допускається не менше 50 кв.м).

- висота від підлоги до стелі: 2,7 м

Не відповідає комфорт-класу:

- на поверховому плані відсутні ліфти.

- наявні 1-кімнатні квартири з площею від 32,13 кв.м (для комфорт-класу допускається не менше 36 кв.м).

- кількість машиномісць: в ЖК комфорт-класу на 408 квартиру має бути передбачено 204 машиномісць в підземному або критому паркінгу.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

1. Будівництво ЖК Лісова казка-2 розпочато у 2017 році. Але, декларації про початок виконання будівельних робіт від 24.04.2017 на І та ІІ черги, були скасовані наказом Департаменту ДАБК в м.Києва від 02.04.2018 № 79.

Наказ про скасування оскаржувався в судовому порядку.

В подальшому, замовником неодноразово було подано заяви на отримання дозволу, однак було отримано відмови (№ ІУ 133200220728 від 22.01.2020; № ІУ 133201351677 від 14.05.2020; № ІУ 133201821975 від 30.06.2020).

Підстави для надання відмов: порушення вимог порядку складання проектної документації; недотримання ДБН щодо кількості машиномісць; невідповідність запроектованої поверховості вимогам містобудівних умов та обмежень; невідповідність площі забудови в проектній документації вихідним даним; майданчики для ігор та дітей запроектовано на відстані менше 20 метрів від автостоянок та ін.

Та лише в липні 2020 року замовником було отримано дозвіл на будівельні роботи на підставі експертного звіту на проектну документацію що датований ще 19.02.2018. Вказане може свідчити, що проект на будівництво фактично не змінювали. Тобто, існує велика ймовірність, що кількість машиномісць буде недостатньою, а майданчики для ігор та дітей будуть знаходитись біля автостоянок.

2. На підставі ухвали Новозаводського районного суду м. Чернігова від 20.10.2020 у справі № 750/8909/20 старшим слідчим в ОВС управління досудового розслідування Головного слідчого управління СБУ в ДАБІ було проведено виїмку всіх документів щодо об’єкта будівництва “Будівництво багатоквартирних житлових будинків на вул. Радистів, 40 у Деснянському районі м. Києва".

Коментар експерта

Враховуючи відсутність документів в ДАБІ, експерти НЕРУХОМІ не змогли ознайомитись з експертним звітом на проектну документацію та надати інвесторам повну інформацію щодо ЖК. Наш експерт також намагався отримати інформацію у представників забудовника, проте у телефонній розмові було повідомлено про відсутність експертного звіту у відділі продажу.

3. Продаж квартир забудовником розпочато в квітні 2017 року. Забудовником було заявлено, що орієнтовний строк будівництва – 2 роки. Проте в 2019 році будинки в експлуатацію введені не були. В 2020 році строки введення в експлуатацію знову двічі переносилися. На даний момент забудовник обіцяє в 2-му кварталі 2021 ввести в експлуатацію будинки № 3 та № 4, в 4-му кварталі 2021 - будинки № 1 та № 2.

Коментар експерта

Наявність оформлених прав на земельну ділянку є умовою прийняття ЖК до експлуатації. Однак, строк введення в експлуатацію будинків № 1 та № 2 не кореспондується з терміном дії договору оренди .Враховуючи, що строк дії договору оренди закінчується 9 вересня 2021 року - він підлягає поновленню у визначеній процедурі на засіданні Постійної Комісії Київради для уникнення відтермінування введення будинків до експлуатації.

4. На сайті ЖК забудовник повідомляє, що поруч з ЖК знаходиться дитячий садок. В Биківні працює всього один дитячий садок №175 на 75 місць, в якому зараз вже навчається майже на 40 дітей більше норми. Так само, є лише одна загальноосвітня школа №23, яка розрахована на 240 учнів, але фактично в ній зараз вчитися близько 600 дітей. Тобто, вже на сьогоднішній день селище гостро потребує додаткових навчальних закладів або розширення існуючих. В селищі спостерігається критична нестача дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів, що є відчутною проблемою для його жителів.

ДПТ Биківні передбачає необхідність будівництва в селищі двох дитячих садків реконструкцію загальноосвітньої школи №23 з метою збільшення її місткості. Проте коли і хто буде будувати - невідомо.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом