Документы ЖК Лесная сказка 2

Киев Деснянский р-н

ул. Радистов, 40

ЖК Лесная сказка 2

Консультация юриста

Заказать

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:62:039:0002

Целевое назначение: 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

Вид использования: Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Площадь земельного участка: 2.1238 га

Место расположения: г. Киев, Деснянский р-н, улица Радистов, 40.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ЧАО "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ" (ЕГРПОУ 01190178)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка, серия и номер: 1072, выдан 04.09.2018

Срок действия: 04.09.2021, с правом пролонгации, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 04.09.2018.

Решение Киевского городского совета от 05.07.2018 № 1131/5195 "О передаче частному акционерному обществу "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ" земельного участка для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома на ул. Радистов, 40 в Деснянском районе г. Киева ".

комментарий эксперта

В начале строительства ЖК земельный участок с целевым назначением - для эксплуатации и обслуживания производственной базы, принадлежал на праве постоянного пользования ЧАО "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ". В дальнейшем ЧАО "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ" осуществило действия по изменению целевого назначения и приведению его в соответствие с намерениями застройки: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома.

Распоряжение Киевской городской государственной администрации от 30.01.1998 № 162 "О предоставлении открытому акционерному обществу "Ремстройсвязь" земельного участка для эксплуатации и обслуживания производственной базы на ул. Радистов, 40 в Ватутинском районе".

комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство. Обращаем внимание, что срок аренды земельного участка заканчивается 04.09.2021, т.е. раньше, чем застройщик обещает ввести некоторые дома в эксплуатацию (в IV квартале 2021).

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории коммунально-складские.

Однако Детальным планом территории (ДТП) поселка Быковня, утвержденного решением Киевского городского совета от 14.04.2016 № 330/330, на этап 20 лет данная территория отводится под многоквартирную жилую застройку на участках, которые будут освобождены от производственно-коммунально-складских предприятий.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 04.08.2016 № 669/16/12-3/009-16 Строительство многоквартирных жилых домов.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 28.07.2020 № ИУ013200728766 Строительство многоквартирных жилых домов на ул. Радистов, 40 в Деснянском районе г. Киева

Количество этажей - 5; общее количество квартир - 408

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ЧАО "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ" (ЕГРПОУ 01190178)

Проектировщик: ООО "СОЛО АРТ" (34692493)

Авторский надзор: Коваль Андрей Михайлович

Технический надзор: Ницкевич Александр Николаевич (АО 001798)

Подрядчик: ООО "АЭС-ГРУПП" (ЕГРПОУ 38202783).

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 30.09.2022

Название

ТОВ"АЕС-ГРУПП" / ЕГРПОУ: 38202783

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

20.05.2012

Размер уставного капитала

10 000 грн

Уполномоченные лица

КРУШЕЛЬНИЦЬКИЙ ВІКТОР СЕРГІЙОВИЧ

Бенефициары

СІЛІН РУСЛАН ВАЛЕРІЙОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 22.09.2022

Название

ПРАТ "РЕМБУДЗВ'ЯЗОК" / ЕГРПОУ: 01190178

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

06.06.1995

Размер уставного капитала

440 369 грн

Уполномоченные лица

ДРІЖДЕНКО ОЛЕГ ЯРОСЛАВОВИЧ

Бенефициары

ЗГІДНО РЕЄСТРУ ВЛАСНИКІВ ІМЕННИХ ЦІННИХ ПАПЕРІВ ФІЗИЧНИХ ОСІБ 02089, М.КИЇВ, ВУЛИЦЯ РАДИСТІВ, будинок 40.

Недвижимость и земельные участки

3

Паспорт объекта

Факторы риска

1. Постановление Кассационного административного суда в составе Верховного Суда от 19.03.2019 по делу № 826/5689/18 по иску ООО "Комфорт-Групп" к Департаменту ГАСК в г. Киева о признании противоправным и отмене приказа № 79 от 02.04.2018 по аннулированию деклараций о начале ведения строительных работ от 24.04.2017 № КВ 083171140384 и от 02.06.2017 № КВ 083171532666.

Постановлением Кассационного административного суда постановление апелляционной инстанции, которым было отказано в удовлетворении ходатайства ООО "Комфорт-Групп" об обеспечении административного иска относительно остановки действия приказа, оставлено без изменений.

2. Определение Хозяйственного суда г. Киева от 11.10.2018 по делу № 910/6074/18 по иску заместителя прокурора города Киева в интересах государства в лице Киевского городского совета к ЧАО "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ" о прекращении права постоянного пользования земельным участком.

Суд постановил закрыть производство по делу о прекращении права постоянного пользования земельным участком в связи с отсутствием предмета спора, а именно: Решением Киевского городского совета № 1131/5195 было прекращено право постоянного пользования земельным участком ЧАО "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ" и заключен с ЧАО "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ" договор аренды земельного участка.

комментарий эксперта

Выше указанные судебные дела не несут рисков для инвестирования, поскольку производство по делам закрыты за отсутствием спора. Дело № 826/ 5689/18 об аннулировании деклараций о начале ведения строительных работ было закрыто, так как заказчиком было получено разрешение на выполнение строительных работ. Дело № 910/6074/18 о прекращении права постоянного пользования земельным участком было закрыто, поскольку между Киевским городским советом и ЧАО "РЕМСТРОЙСВЯЗЬ" был заключен договор аренды земельного участка.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Как указывалось выше, ДПТ вдоль ул. Радистов предполагается многоквартирная жилая застройка этажностью 4-5 этажей, а на земельном участке ЖК - только 5-этажные дома. В соответствии с этим, выдано разрешение на строительство 5-этажных домов. Однако, как видно из визуализации на сайте ЖК, застройщик планирует строить 6-этажные дома.

комментарий эксперта

При получении разрешения на строительные работы застройщик трижды получал отказ. И одной из причин была именно несоответствие запроектированной этажности требованиям градостроительных условий и ограничений. Вероятно, что застройщик достроит последний шестой этаж как технический, но по факту там будут обустроены квартиры.

2. Застройщиком с целью максимизации прибыли превышена нормативная плотность населения. Так ДПТ предусмотрено наличие 356 квартир во всех домах ЖК, но застройщиком будет реализовано 408 квартир в четырех домах.

3. ЖК Лесная сказка-2 соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:

- местоположение (удаление от центра города, близость расположения остановок общественного транспорта, удаленность от станции метро)

- наличие школ и детских садов в пешей доступности.

- наличие объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса.

- количество квартир в доме (в доме - от 100 до 112 квартир в доме, при необходимых - до 200).

-количество квартир на этаже (на этаже - 4-8 квартир, при необходимых - до 10).

- имеющиеся 2-комнатные квартиры с площадью от 58,7 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 50 кв.м).

- высота от пола до потолка: 2,7 м

Не соответствует комфорт-классу:

- на поэтажном плане отсутствуют лифты.

- имеющиеся 1-комнатные квартиры с площадью от 32,13 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м).

- количество машиномест: в ЖК комфорт-класса на 408 квартиру должно быть предусмотрено 204 машиномест в подземном или крытом паркинге.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. Строительство ЖК Лесная сказка-2 начато в 2017 году. Но декларации о начале выполнения строительных работ от 24.04.2017 на I и II очереди, были отменены приказом Департамента ГАСК в г. Киева от 02.04.2018 № 79.

Приказ об отмене оспаривался в судебном порядке.

В дальнейшем, заказчиком неоднократно были поданы заявления на получение разрешения, однако было получено отказа (№ ИУ 133200220728 от 22.01.2020, № ИУ 133201351677 от 14.05.2020, № ИУ 133201821975 от 30.06.2020).

Основания для отказов: нарушение требований порядка составления проектной документации; несоблюдение ДБН по количеству машиномест; несоответствие запроектированной этажности требованиям градостроительных условий и ограничений; несоответствие площади застройки в проектной документации исходным данным; площадки для игр и детей запроектированы на расстоянии менее 20 метров от автостоянок и др.

И только в июле 2020 заказчиком было получено разрешение на строительные работы на основании экспертного отчета на проектную документацию, который датирован еще 19.02.2018. Указанное может свидетельствовать о том, что проект на строительство фактически не меняли. То есть, существует большая вероятность, что количество машиномест будет недостаточным, а площадки для игр и детей будут находиться возле автостоянок.

2. На основании определения Новозаводского районного суда г. Чернигова от 20.10.2020 по делу № 750/8909/20 старшим следователем в ОВД управления предварительного расследования Главного следственного управления СБУ в ГАСК было проведено выемку всех документов по объекту строительства "Строительство многоквартирных жилых домов на ул. Радистов, 40 в Деснянском районе г. Киева ".

комментарий эксперта

Учитывая отсутствие документов в ГАСИ, эксперты НЕРУХОМІ не смогли ознакомиться с экспертным отчетом на проектную документацию и предоставить инвесторам полную информацию о ЖК. Наш эксперт также пытался получить информацию у представителей застройщика, однако в телефонном разговоре было сообщено об отсутствии экспертного отчета в отделе продаж.

3. Продажа квартир застройщиком начата в апреле 2017 года. Застройщиком было заявлено, что ориентировочный срок строительства - 2 года. Однако в 2019 году дома в эксплуатацию введены не были. В 2020 году сроки введения в эксплуатацию вновь дважды переносились. На данный момент застройщик обещает во 2-м квартале 2021 ввести в эксплуатацию дома № 3 и № 4, в 4-м квартале 2021 - дома № 1 и № 2.

комментарий эксперта

Наличие оформленных прав на земельный участок является условием принятия ЖК в эксплуатацию. Однако, срок ввода в эксплуатацию домов № 1 и №2 образом не корреспондируется со сроком действия договора аренды. Учитывая, что срок действия договора аренды заканчивается 9 сентября 2021 года - он подлежит возобновлению по определенной процедуре на заседании Постоянной комиссии Киевсовета для избежания отсрочки ввода домов в эксплуатацию.

4. На сайте ЖК застройщик сообщает, что рядом с ЖК находится детский сад. В Быковне работает всего один детский сад №175 на 75 мест, в котором сейчас уже учится почти на 40 детей больше нормы. Так же существует только одна общеобразовательная школа №23, которая рассчитана на 240 учеников, но фактически в ней сейчас учиться около 600 детей. То есть, уже на сегодняшний день поселок остро нуждается в дополнительных учебных заведений или расширении существующих. В поселке наблюдается критическая нехватка дошкольных и общеобразовательных учебных заведений, что является ощутимой проблемой для его жителей.

ДПТ Быковня предусматривает необходимость строительства в поселке двух детских садов и реконструкцию общеобразовательной школы №23 с целью увеличения ее емкости. Однако когда и кто будет строить - неизвестно.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время