Документи ЖК Creator City

Київ Шевченківський р-н

вул. Дегтярівська, 17-19

ЖК Creator City

Консультація юриста

Замовити

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:88:061:0073

Цільове призначення: 02.10. Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури

Вид використання: будівництво, експлуатація та обслуговування багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом

Категорія земель: землі житлової та громадської забудови

Форма власності: приватна

Площа: 4.3291 га

Місце розташування: м. Київ, Шевченківський р-н, вул. Дегтярівська, 17-19.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце передбачає будівництво житлового комплексу.

Землекористування

Землевласник/Суперфіціар: ТОВ “БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ" (ЄДРПОУ 35690497)

Правокористувач/Суперфіціарій: ТОВ “БАУ-УКРАЇНА" (ЄДРПОУ 41031187).

Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 219758 від 11.02.2010 року, виданий ТОВ “БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ".

Договір суперфіція, серія та номер: 608, виданий 11.05.2018, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рева Н.І.

Строк дії: 10.05.2023.

Державна реєстрація речового права (в державному реєстрі прав): 11.05.2018.

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки - частково комунальна-складська та промислова територія, частково територія вулиць та доріг.

Містобудівні умови та обмеження від 01.03.2019 № 242 Будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями господарського призначення та підземним паркінгом по вул. Дегтярівська, 17-19 у Шевченківському районі м. Києва.

Коментар експерта

Департамент містобудування та архітектури не надав МУО на будівництво житлових будинків у зв'язку з невідповідністю функціонального призначення земельної ділянки (це комунальна-складська та промислова територія). МУО видані на виконання рішення суду, яким Департамент було зобов'язано надати вказаний документ.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від березня 2020 року № ІУ 113200650647 Будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями господарського призначення та підземним паркінгом по вул. Дегтярівська, 17-19 у Шевченківському районі м. Києва (І черга будівництва).

Поверховість - 24, загальна площа квартир - 17 547 м², кількість квартир - 264, місткість паркінгу (однорівневий підземний) - 90 паркомісць, місткість наземних автостоянок - 10 машиномісць.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 06.11.2020 року № ІУ013201106207 Будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями господарського призначення та підземним паркінгом по вул. Дегтярівська, 17-19 у Шевченківському районі м. Києва (ІІ черга будівництва).

Поверховість - 23, загальна площа квартир - 11394,97 м², Кількість квартир - 193, кількість паркомісць - 250, місткість наземних автостоянок - 30 машиномісць.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 17.06.2021 № ІУ013210602334 Будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями господарського призначення та підземним паркінгом за адресою: вул. Дегтярівська, 17-19 у Шевченківському районі м. Києва (ІІІ та ІV черги будівництва)

Поверховість - 23, Загальна площа квартир - 16023,29 м², Кількість квартир - 281.

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків:СС3

Замовник: ТОВ "БАУ-УКРАЇНА" ( 41031187)

Проектувальник: ТОВ “АБ АТЕЛЬЕР" (33447933)

Технічний нагляд: Коваль Сергій Григорович (АТ 001682)

Авторський нагляд: Прокопюк Олександр Борисович (АА 004034, АА 004034)

Підрядник: ПП "КРЕАТОР-БУД" (34227060)

Клас енергетичної ефективності, І черга будівництва: С

Клас енергетичної ефективності, будинок №2: С

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 24.11.2022

Назва

ПП "КРЕАТОР-БУД" / ЕГРПОУ: 34227060

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

09.03.2006

Розмір статутного капіталу

2 000 000 грн

Уповноважені особи

ЛАХИТА ОЛЕГ ВОЛОДИМИРОВИЧ

Бенефіціари

Гуда Ігор Богданович

Нерухомість та земельні ділянки

118

Замовник

Оновлено: 24.11.2022

Назва

ТОВ "БАУ-УКРАЇНА" / ЕГРПОУ: 41031187

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

14.12.2016

Розмір статутного капіталу

1 000 грн

Уповноважені особи

СИДОРКО ВАСИЛЬ МИКОЛАЙОВИЧ

Бенефіціари

Сидорко Василь Миколайович

Нерухомість та земельні ділянки

1

Введення ЖК в експлуатацію

Паспорт об'єкта

Фактори ризику

1. Земельна ділянка ЖК CREATOR CITY потрапляє в межі історичного ареалу, що потребує додаткового погодження проекту та дозволу на проведення робіт від органу охорони культурної спадщини. Згідно відповіді МКІП( Мінкультури) станом на листопад 2020 документи щодо погодження проектної документації та видачу дозволів на проведння земляних робіт відсутні.

Коментар експерта

Вказане суттево збільшує ризики в інвестування, так може вплинути на ускладнення процедури прийняття в експлуатацію ЖК.

2. Відкрито кримінальне провадження від 11.07.2018 № 12018000000000420 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 2 ст. 364 ( зловживання владою або службовим становищем), ч. 3 ст. 197-1 (самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво), ч. 3 ст. 358 (підроблення документів, печаток, штампів та бланків) КК України.

Підставою для відкриття кримінальної справи стали дії ГУ Держгеокадастру у м. Києві, які без розроблення проекту землеустрою та рішення Київської міської ради, видали ТОВ “Будівельний союз “Моноліт" витяг з Державного земельного кадастру, на підставі якого було внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо зміни цільового призначення земельної ділянки на якій здійснюється будівництво ЖК CREATOR CITY. Таким чином, замовником, в обхід визначеної законодавством процедури, було змінено цільове призначення земельної ділянки з “інша комерційна діяльність" на “для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури".

21.01.2019 земельну ділянку, де здійснюється будівництво визнано речовим доказом у вказаному кримінальному провадженні.

В рамках кримінального провадження 26.02.2019 було накладено арешт на земельну ділянку та 20.03.2019 передано в управління Національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (АРМА). В травні того ж року ТОВ “Будівельний союз “Моноліт" (власник земельної ділянки) в апеляційному порядку скасував арешт, а 28.02.2020 скасована також ухвала щодо передачів земельної ділянки в управління АРМА.

05.07.2019 на земельну ділянку, де здійснюється будівництво знов було накладено арешт, а 28.10.2019 також скасовано.

В грудні 2019 року слідчим суддею було надано доступ до документів, що перебувають у нотаріуса, а саме договір купівлі-продажу земельної ділянки між Київрадою та ТОВ “Будівельний союз “МОНОЛІТ".

Коментар експерта

В рамках кримінального провадження двічі накладався арешт на земельну ділянку та двічі скасовувався. Станом на листопад 2020 року, земельна ділянка не під арештом, проте досудове слідство триває. Вказане кримінальне провадження дає змогу правоохоронним органам суттєво впливати на господарську діяльність забудовника.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Забудовник в судовому порядку вирішував питання надання містобудівних умов та обмежень, так як Департаментом містобудування та архітектури була надана відмова від 22.06.2018 №528 у їх видачі на підставі невідповідності функціонального призначення земельної ділянки (територія будівництва знаходиться в межах промислової та комунально-складської території). Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 01.03.2019 видані на виконання рішення суду від 09.10.2018.

В грудні 2018 року Департамент містобудування та архітектури програв і апеляцію, не надавши будь-яких доказів на підтвердження невідповідності намірів забудови земельної ділянки її функціональному призначенню, генплану.

Коментар експерта

Касаційна скарга була повернута Департаменту. Ризики скасування рішення суду на виконання якого надано МУО - відсутні.

2. Забудовником заявлено про загальну кількість квартир у комплексі - 1782 та 1607 місць в підземному паркінгу, що не відповідає заявленому бізнес класу, де на 1 квартиру має бути 1 паркомісце.

Крім того, за плануванням будинку, що будується, на поверсі передбачено розміщення 11-13 квартир, замість 8-ми (показник для бізнес класу). Хоча забудовник компенсував це наявністю 6 (!!) ліфтів та розділів поверх на дві окремі частини по 6 та 7(5 на 21-22 поверсі) квартир відповідно.

Разом з тим за іншими характеристиками комплекс можна віднести до престижного житла. Сюди відноситься: місцерозташування (вул. Дегтярівська відноситься до центральної частини міста, метро в пішій доступності), площа квартир, висота стелі, закрита територія з відеоспостереженням та цілодобовою охороною, ландшафтний парк у 2 га, об'єкти соціальної інфраструктури (дитячий садочок короткочасного перебування, спортивний комплекс с бассейном, ресторан, магазин).

Коментар експерта

Місто не зобов язувало забудовника будувати дитячий садок на території комплексу, тому наміри з його будівництва є позитивним показником для Креатор-буд.

3. Земельна ділянка будівництва відноситься до санітарно-захисної зони. Забудовник отримав науковий звіт санітарно-епідеміологічної оцінки № 23/913 від 16.04.2019 Інституту громадського здоров'я ім. О.М. Марзеева. Відповідно до висновку будівництво ЖК CREATOR CITY не суперечить вимогам санітарного законодавства і може бути дозволена.

4. Земельна ділянка потрапляє в зону обмеженого використання території від аеропортів, тому будівництво можливе за умов погодження місця розташування та висоти об'єкта Державіаслужбою, що надається на підставі висновку провайдера аеронавігаційного обслуговування (Украероруху) та висновку експлуатанта аеродрому (КП Жуляни).

Коментар експерта

Експерт НЕРУХОМІ отримали Висновок Державіаслужби про погодження місця розташування та висоти ЖК.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

Українські забудовники зазвичай будують житлові комплекси на землях для громадської забудови не змінюючи цільове призначення, а потім в судовому порядку визнають, що землі громадського та житлового призначення відносять до однієї категорії, а отже будівництво житлових будинків на землях громадського призначення - можливе і законне. Ми не будемо розповідати як суди і забудовники паплюжать норми діючого земельного законодавства, адже проти нас буде уся судова практика починаючи з 2019 року.

Та ми розповімо, про зміну цільового призначення земельної ділянки, де здійснюється будівництво ЖК CREATOR CITY. Адже вказана зміна відбувалися ще в 2017-2018 роках, коли і державні і судові органи, і навіть забудовники знали, що зміна цільового призначення ділянки навіть в межах однієї категорії має здійснюватися за проектом землеустрою. Хоча з тих пір, законодавство з цього питання не змінилось, змінилась - лише судова практика.

Почнемо з жовтня 2009 року, коли Київською міською радою була продана земельної ділянка ТОВ “Будівельний союз Моноліт" з цільовим призначення - будівництво, експлуатація та обслуговування адміністративно-офісного комплексу з об'єктами розважального призначення, з вбудованими і прибудованими приміщеннями господарського призначення, з наземним та підземним паркінгами зі знесенням існуючих будівель. На підставі рішення було видано державний акт на право власності.

Тобто, за старим класифікатором цільове призначення ділянки було - інша комерційна діяльність (за новим - землі громадської забудови), вид використання - для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративно-офісного комплексу..., категорія земель - землі житлової та громадської забудови.

На ділянці навіть було розпочато будівництво адміністративно-офісного комплексу відповідно до дозволу Інспекції ДАБК у м.Києві від 2012 року.

Але наміри будівництва змінилася, а для зміни цільового призначення, для можливості будівництва житлових будинків, необхідно було розробити проект землеустрою та затвердити його на сесії Київської міської ради, що є не дешевим задоволенням.

Тому, в червні 2017 року власник звернувся до державного реєстратору ГУ Держгеокадастру у м.Києві з заявою про зміну виду використання земельної ділянки на “для будівництво, експлуатація та обслуговування багатоквартирних житлових будинків", для внесення відомостей до Державного земельного кадастру (ДЗК).

Проте, Держгеокадастром рішенням від 29.06.2017 власнику було відмовлено у зв'язку з відсутністю проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення.

Рішення про відмову ТОВ “Будівельний союз "Моноліт" оскаржував в судовому порядку, та навіть виграв першу інстанцію, все ж таки зобов язавши київський Держгеокадастр зареєструвати зміни. Проте 20.12.2017 апеляційну та 04.07.2018 касаційну інстанцію виграв ГУ Держгеокадастру в м. Києві - судом було визнано законність дій щодо надання відмови у зміні виду використання земельної.

Не дивлячись на виграний 20 грудня 2017 року в судовому порядку спір, менше ніж за 10 днів, вже 29 грудня того ж року, ГУ Держгеокадастр в м.Києві видає ТОВ “Будівельний союз Моноліт" витяг з ДЗК, в якому змінено вид використання земельної ділянки, а саме: для “будівництво, експлуатація та обслуговування багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом".

Ці дії посадових осіб ГУ Держгеокадастром в місті Києві і стали підставою для відкриття кримінального провадження.

В травні ж 2018 нотаріусом, на підставі вказаного витягу з ДЗК, у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено інформацію щодо виду використання земельної ділянки: для будівництва багатоквартирних житлових будинків. Земельну ділянку перевели із земель громадської забудови в житлову забудову та змінили цільове призначення без розроблення проекту землеустрою.

Коментар експерта

Ця зміна цільового призначення в обхід закону, ставить під сумнів законність будівництва. Проте, ризиків для інвестування не вбачаємо, адже правоохоронним органам треба не тільки довести досудове розслідування до суду для притягнення винних, а й скасувати реєстрацію зміни виду використання в Державному реєстрі речових прав.

2. Отриманню дозволу на будівництво першого будинку (І черга) передувало 3 відмови Держархбудінспекцією у видачі. Основною підставою, що тричі зазначається у відмовах стало: відсутність погодження проектної документації органом охорони культурної спадщини.

Коментар експерта

Видачу дозволу на четверту спробу повинно свідчити про усунення порушення та погодження проектної документації з органом охорони культурної спадщини. Проте, щоб бути впевненими на 100% чекаємо відповіді на запит від Мінкультури (МКІП).

Рекомендації інвестору

1. З'ясувати у забудовника стан досудового розслідування у кримінального провадженні № 12018000000000420, слідство по якому триває з липня 2018 року.

2. Якщо ви маєте гроші на купівлю квартири, та їх не вистачає на купівлю місця в паркінгу, поцікавтесь вартістю оренди паркомісця, враховуючи обмежену кількістю місць на відкритій автостоянці та концепцією “двір без автомобілів".

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом