Українські забудовники зазвичай будують житлові комплекси на землях для громадської забудови не змінюючи цільове призначення, а потім в судовому порядку визнають, що землі громадського та житлового призначення відносять до однієї категорії, а отже будівництво житлових будинків на землях громадського призначення - можливе і законне. Ми не будемо розповідати як суди і забудовники паплюжать норми діючого земельного законодавства, адже проти нас буде уся судова практика починаючи з 2019 року.
Та ми розповімо, про зміну цільового призначення земельної ділянки, де здійснюється будівництво ЖК CREATOR CITY. Адже вказана зміна відбувалися ще в 2017-2018 роках, коли і державні і судові органи, і навіть забудовники знали, що зміна цільового призначення ділянки навіть в межах однієї категорії має здійснюватися за проектом землеустрою. Хоча з тих пір, законодавство з цього питання не змінилось, змінилась - лише судова практика.
Почнемо з жовтня 2009 року, коли Київською міською радою була продана земельної ділянка ТОВ “Будівельний союз Моноліт" з цільовим призначення - будівництво, експлуатація та обслуговування адміністративно-офісного комплексу з об'єктами розважального призначення, з вбудованими і прибудованими приміщеннями господарського призначення, з наземним та підземним паркінгами зі знесенням існуючих будівель. На підставі рішення було видано державний акт на право власності.
Тобто, за старим класифікатором цільове призначення ділянки було - інша комерційна діяльність (за новим - землі громадської забудови), вид використання - для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративно-офісного комплексу..., категорія земель - землі житлової та громадської забудови.
На ділянці навіть було розпочато будівництво адміністративно-офісного комплексу відповідно до дозволу Інспекції ДАБК у м.Києві від 2012 року.
Але наміри будівництва змінилася, а для зміни цільового призначення, для можливості будівництва житлових будинків, необхідно було розробити проект землеустрою та затвердити його на сесії Київської міської ради, що є не дешевим задоволенням.
Тому, в червні 2017 року власник звернувся до державного реєстратору ГУ Держгеокадастру у м.Києві з заявою про зміну виду використання земельної ділянки на “для будівництво, експлуатація та обслуговування багатоквартирних житлових будинків", для внесення відомостей до Державного земельного кадастру (ДЗК).
Проте, Держгеокадастром рішенням від 29.06.2017 власнику було відмовлено у зв'язку з відсутністю проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення.
Рішення про відмову ТОВ “Будівельний союз "Моноліт" оскаржував в судовому порядку, та навіть виграв першу інстанцію, все ж таки зобов язавши київський Держгеокадастр зареєструвати зміни. Проте 20.12.2017 апеляційну та 04.07.2018 касаційну інстанцію виграв ГУ Держгеокадастру в м. Києві - судом було визнано законність дій щодо надання відмови у зміні виду використання земельної.
Не дивлячись на виграний 20 грудня 2017 року в судовому порядку спір, менше ніж за 10 днів, вже 29 грудня того ж року, ГУ Держгеокадастр в м.Києві видає ТОВ “Будівельний союз Моноліт" витяг з ДЗК, в якому змінено вид використання земельної ділянки, а саме: для “будівництво, експлуатація та обслуговування багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом".
Ці дії посадових осіб ГУ Держгеокадастром в місті Києві і стали підставою для відкриття кримінального провадження.
В травні ж 2018 нотаріусом, на підставі вказаного витягу з ДЗК, у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено інформацію щодо виду використання земельної ділянки: для будівництва багатоквартирних житлових будинків. Земельну ділянку перевели із земель громадської забудови в житлову забудову та змінили цільове призначення без розроблення проекту землеустрою.
Коментар експерта
Ця зміна цільового призначення в обхід закону, ставить під сумнів законність будівництва. Проте, ризиків для інвестування не вбачаємо, адже правоохоронним органам треба не тільки довести досудове розслідування до суду для притягнення винних, а й скасувати реєстрацію зміни виду використання в Державному реєстрі речових прав.
2. Отриманню дозволу на будівництво першого будинку (І черга) передувало 3 відмови Держархбудінспекцією у видачі. Основною підставою, що тричі зазначається у відмовах стало: відсутність погодження проектної документації органом охорони культурної спадщини.
Коментар експерта
Видачу дозволу на четверту спробу повинно свідчити про усунення порушення та погодження проектної документації з органом охорони культурної спадщини. Проте, щоб бути впевненими на 100% чекаємо відповіді на запит від Мінкультури (МКІП).
