Документи ЖК Академ-Квартал

Київ Святошинський р-н

пров. Приладний, 10

ЖК Академ-Квартал

Консультація юриста

Замовити

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:75:041:0001

Цільове призначення: 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості

Вид використання: для для експлуатації та обслуговування адміністративної-виробничих та господарських будівель і споруд

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови

Форма власності: Комунальна

Площа: 4.2647 га

Місце розташування: м.Київ, р-н Святошинський, пров. Приладний, 10.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце не передбачає будівництво житлового комплексу.

Землекористування

Орендар: ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "ВУГІЛЛЯ" (ЄДРПОУ 00159506)

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 1204, виданий 22.12.2004, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24.01.2005 за № 75-6-00164 у книзі записів державної реєстрації договорів

Строк: 25 років, дата закінчення дії: 24.01.2030, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду)

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 20.01.2021

Рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 490/650 “Про передачу відкритому акціонерному товариству "Київський дослідно-експериментальний завод "ВУГІЛЛЯ" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд у пров. Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва".

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як частково території громадських будівель та споруд (існуючі) та частково території промислові (існуючі).

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянк и від 15.06.2020 № 567 Реконструкція адміністративно-виробничого корпусу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями.

Коментар експерта

Відповідно до Генплану на цьому місці не передбачено будівництво житлових будинків. Містобудівними умовами та обмеженнями також не передбачено проектування житлових приміщень, тобто багатофункціональний комплекс не повинен містити квартири.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 20.11.2020 № ІУ013201120900 Реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями по пров. Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва (Перша черга будівництва)

- із змінами від 03.02.2021 (виправлення технічної помилки реєстратора)

ТЕП: кількість житлових будинків: 3; кількість поверхів: 24, кількість квартир: 575

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ПрАТ "КИЇВСЬКИЙ ДОСЛІДНО-ЕКСПЕРИМЕНТАЛЬНИЙ ЗАВОД "ВУГІЛЛЯ" (ЄДРПОУ 00159506)

Проектувальник: ТОВ "АБК "КВАДРАТ" (ЄДРПОУ 38234050)

Технічний нагляд: Олексін Олег Михайлович (ІТ 004599, АТ 003288)

Авторський нагляд: Городчанін Денис Юрійович (АА 003868)

Підрядник: ТОВ "БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ "ІНТЕРГАЛ-БУД" (ЄДРПОУ 34692645)

Будівництво передбачено у чотири черги з виділенням пускових комплексів (п.с.):

I черга:

- 1 п.к. - житловий будинок № 1 та ТП;

- 2 п.к. - житловий будинок № 2;

- З п.к. - житловий будинок № 3;

II черга - одноповерхова адміністративна будівля з об'єктами соціально- побутового призначення і паркінгом на покритті та ТП;

III черга:

-1 п.к. - адмінбудівля № 2 з об’єктами соціально-побутового призначення;

- 2 п.к. - адмінбудівля № 3 з об’єктами соціально-побутового призначення;

- З п.к. - адмінбудівля № 4 з об’єктами соціально-побутового призначення;

IV черга:

- 1 п.к. - адмінбудівля № 5 з об’єктами соціально-побутового призначення та ТП;

- 2 п.к. - адмінбудівля № 6 з об’єктами соціально-побутового призначення;

- З п.к. - адмінбудівля № 7 з об’єктами соціально-побутового призначення;

- 4 п.к. - дворівневий підземний паркінг.

Переглянути експертний звіт ескізного проекту

Коментар експерта

Проектом передбачено будівництво трьох житлових та сім адмінбудинків. Дозвіл не відповідає заявленому девелопером об'єкту будівництва.

Клас енергетичної ефективності: D

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 24.02.2024

Назва

ТОВ "БК "ІНТЕРГАЛ-БУД" / ЕГРПОУ: 34692645

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

22.10.2006

Розмір статутного капіталу

53 000 000 грн

Уповноважені особи

ЦАРЕНКО ВАДИМ ВІКТОРОВИЧ

Бенефіціари

Мазманіду Юлія

Нерухомість та земельні ділянки

0

Ліцензія

Замовник

Оновлено: 28.02.2024

Назва

ПРАТ "КДЕЗ "ВУГІЛЛЯ" / ЕГРПОУ: 00159506

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

11.07.1996

Розмір статутного капіталу

1 247 449 грн

Уповноважені особи

Коротков Юрій Олександрович

Бенефіціари

747 (сімсот сорок сім) акціонерів згідно реєстру

Нерухомість та земельні ділянки

5

Введення ЖК в експлуатацію

Фактори ризику

1. Про кримінальне провадження

Слідчими центрального апарату Державного бюро розслідування здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 62019000000000575

- за фактом зловживання службовим становищем службовими особами ДАБІ та КМДА, які протягом 2017-2019 років вчинили протиправні дії в інтересах ТОВ “БК “Інтергал-Буд", ПрАТ “КДЕЗ “Вугілля" та ТОВ “Термогальванічний завод", направлені на незаконну забудову земельних ділянок територіальної громади м. Києва, зокрема за адресами ЖК Академ-Квартал та ЖК Нивки-парк (ч. 2 ст. 364 КК України);

- за фактом зловживання службовими особами ПрАТ “КДЕЗ “Вугілля" за попередньою змовою з службовими особами ТОВ “БК “Інтергал-Буд" та інших суб'єктів господарювання, всупереч інтересам юридичної особи, з метою одержання неправомірною вигоди, повязане з незаконною забудовою земельних ділянок територіальної громади м. Києва за адресою ЖК Академ-Квартал та ЖК Нивки-парк (ч. 2 ст. 364-1 КК України).

В рамках даного кримінального провадження Печерський районний суд м. Києва постановив ряд ухвал від 05.11.2019 про надання дозволу слідчим на проведення обшуку з метою відшукання і вилучення документів, які безпосередньо стосуються будівництва ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ, та знаходяться:

- за місцем реєстрації ТОВ “БК “Інтергал-Буд" , ТОВ “Сіті-Форус" та ТОВ “Стар Білдінг";

- за місцем проведення будівельних робіт у тому числі ЖК “Академ-Квартал";

- за місцем фактичного знаходження офісу ТОВ “Стар Білдінг";

- за місцем фактичного знаходження та за місцем реєстрації ПрАТ “КДЕЗ “Вугілля";

- за місцем фактичного знаходження та за місцем фактичного знаходження ТОВ “БК “Інтергал-Буд".

Коментар експерта

Досудове розслідування у кримінальному провадженні потенційно несе істотні інвестиційні ризики, та дає можливість втручання у господарську діяльність забудовника.

2. Щодо розірвання договору оренди земельної ділянки

На сайті Київської міської ради наявна інформація про знаходження на розгляді постійної комісії Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування проекту рішення Київської міської ради від 05.12.2019 № 3726 “Про розірвання договору оренди земельної ділянки у провулку Приладному, 10 від 24 січня 2005 року № 75-6-00164, укладеного між Київською міською радою та відкритим акціонерним товариством "КДЕЗ “ВУГІЛЛЯ" .

Відповідно до протоколу засідання постійної комісії від 21.01.2020 №1/104 проект рішення підтримано.

В подальшому проект рішення було повернено на розгляд комісії відповідно до протоколу №1 засідання Президії Київради від 11.12.2020 (нове скликання).

Підстави для розірвання Договору оренди в односторонньому порядку - порушення орендарем умов договору - використання землі не за цільовим призначенням.

Коментар експерта

У разі повторного підтримання проекту постійною комісією остаточне рішення щодо розірвання договору оренди земельної ділянки має прийняти Київська міська рада. До вирішення даного питання по суті залишаються ризики для інвестування, так як наслідком розірвання договору є втрата замовником права на земельну ділянку.

3. Щодо перевірки ГУ Держгеокадастру у м. Києві

Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві була проведена перевірка з питань дотримання земельного законодавства при використанні земельної ділянки, що розташована за адресою: м. Київ, р-н Святошинський, провулок Приладний, 10.

За результатами, якої складено Акт від 02.03.2021 № 32ДК/0001/АП/09/01/-21. Перевіркою встановлено факт порушення землекористувачем вимог ст. 96 Земельного кодексу України щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням; ст.ст. 48, 52 Закону України “Про охорону земель" та п. 3.1 Порядку видачі та анулювання спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельних ділянок.

Коментар експерта

За зняття та перенесення ґрунтового покриву, без отримання відповідного дозволу територіального органу Держгеокадастру передбачена цивільна, адміністративна або кримінальна відповідальність. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням може зумовити припинення права користування земельною ділянкою, що створює додаткові ризики для інвестування.

4. Щодо судових справ та перевірок ДАБІ

Відповідно до даних офіційного веб-порталу “Судова влада України" та онлайн-платформи “ПРОЗОРА ДАБІ" судових справ та перевірок контролюючих органів щодо ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ експерти НЕРУХОМІ не виявили.

Коментар експерта

Враховуючи, що в даний час відбувається реформування системи архітектурно-будівельного контролю, проведення перевірок є неможливим. Зазначені обставини зменшують інвестиційні ризики в будівництво.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Історія отримання дозволу на будівництво

Ще в грудні 2017 року ПрАТ “КДЕЗ “ВУГІЛЛЯ" звернулось до Департаменту ДАБІ міста Київа (КМДА) з повідомлення про початок будівельних робіт № КВ 061173603180 щодо реконструкції існуючих виробничих приміщень літ "А" (код будівлі да ДК018 - 1251.9. Будівлі інших промислових виробництв, включаючи поліграфічне, клас наслідків: СС1). Повідомлення не було скасовано чи анульовано, однак воно не давало права на спорудження житлових будинків.

В 2020 році замовник отримав інший дозвільний документ на реконструкцію об'єкта будівництва класу наслідків: СС3.

Цікавим є той факт, що дозвіл на реконструкцію адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями по пров. Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва (Перша черга будівництва) від 20.11.2020 було видано ПрАТ “КДЕЗ “ВУГІЛЛЯ" не відразу. Спочатку ДАБІ України 07.10.2020 повернула замовнику документи на доопрацювання у зв'язку, зокрема, з тим що проектом не забезпечено необхідну кількість паркувальних майданчиків, перевищено гранично допустиму висотність об’єкта, відсутні копії документів щодо погодження висоти об'єкту з Державіаслужбою.

В подальшому замовник ще шість разів звертався до ДАБІ з метою отримання дозвільних документів на наступні черги будівництва, щодо будівництва даного об’єкта, однак щоразу отримував відмови: від 11.01.2021 № ІУ 013201217427 та № ІУ 013201217608; від 26.01.2021 № ІУ 013201230530 та № ІУ 013201230829; від 16.02.2021 № ІУ013210121718, від 17.02.2021 № ІУ013210121545.

Основні підстави для останніх відмов:

- відсутність погодження висотності уповноваженим органом з питань цивільної авіації.

- на кресленні генерального плану не відображено межі земельної ділянки на якій ведеться проектування;

- відповідно креслення генерального плану, проектом передбачається будівництво “Торгового центру з надбудованим паркінгом", що не узгоджується з експертним звітом та іншою проектною документацією.

Коментар експерта

Це наслідки наочної розбіжності між тим, що насправді будує девелопер (9 житлових будинків) та тим, на що оформлено дозвільну документацію з огляду на обмеження у використанні території (лише 3 житлових будинки). Наміри будівництва торгового центру також не передбачені первісним проектом. Зазначені вище обставини, спричиняють затримку завершення його будівництва в цілому, та несуть ризики.

2. Затримка введення ЖК в експлуатацію

На сайті забудовника досі розміщена інформація про введення ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ в експлуатацію у 2020 році. Проте, навіть три будинки І черги будівництва станом на 13.07.2021 в експлуатацію не введено. Наразі навіть не отримано дозволи на будівництво ІІ-ІV черг.

3. Щодо допустимого відсотку забудови території

ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ зводиться на земельних ділянках загальною площею 4.2647 га. Будинки та споруди займуть 10 135 м²= 1.0 135 га, що становить близько 24% площі земельної ділянки.

ДБН передбачено максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки, при розміщенні житлового будинку 11 поверхів і вище - 30%.

Коментар експерта

Таким чином, відсоток забудови земельної ділянки ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ відповідає ДБН, що позитивно впливатиме на комфортність проживання.

4. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою

Ділянка, на якій буде розташовано ЖК, потрапляє в зону обмежень забудови за умови безпеки польотів. Містобудівні умови вимагають від забудовника погодження проектних рішень в частині максимальної відмітки висоти об’єкта з Державіаслужбою.

Коментар експерта

Експерти НЕРУХОМІ зробили запит до Державіаслужби.

5. Про шум

На відстані приблизно 200 - 500 м від ЖК Академ-Квартал проходить залізна дорога. Відповідно до державних санітарних правил житлову забудову необхідно відокремлювати від залізничних ліній санітарно-захисною зоною шириною 100 м від осі крайньої залізничної колії за умови забезпечення нормативних рівнів шуму в прилеглих об'єктах та на території забудови.

Територія проектування житлового комплексу розташована як поряд з залізною дорогою, как і поряд з проспектом Академіка Паладіна, які є зонами акустичного забруднення від залізничного та автомобільного транспорту з рівнем звукового тиску, мінімум, до 70 дБА.

Санітарними нормами у житлових приміщеннях передбачений рівень шуму вдень - 40 - 55 дБА, а вночі - 30 - 45 дБА. На прибудинковій території житлових будинків допустимий рівень шуму вдень - 55 дБА, вночі - 45 дБА.

Коментар експерта

При будівництві ЖК Академ-Квартал дотримано вимог санітарних норм щодо віддаленості від залізничної колії.

Коментар експерта

Проживання в ЖК буде комфортним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.

6. Про розміщення в санітарно-захисній зоні

Ділянка ЖК Академ-Квартал потрапляє в санітарно-захисну зону від промислових підприємств. МУО покладають на замовника будівництва обов’язок визначення розміру та правового режиму санітарно-захисної зони (СЗЗ) в залежності від виду об’єкта та інтенсивності його діяльності.

У проекті надані матеріали щодо визначення СЗЗ на земельній ділянці ПрАТ “КДЕЗ “ВУГІЛЛЯ". Згідно матеріалів об’єкт знаходиться частково в зоні впливу лише індивідуальних гаражів кооперативу “Приладний".

Результати досліджень свідчать про відсутність забруднення атмосферного повітря (протокол від 11.05.2018 № 84), грунту (на вміст кадмію та нафтопродуктів - протокол від 11.05.2018 № 16; на вміст природних радіонуклідів і техногенного цезію-137 - протокол від 23.05.2018 № 115), відсутність порушень акустичного режиму (протокол від 11.05.2018 № 53).

Коментар експерта

Відповідно до висновку ДУ ІГЗ ім. О. М. Марзєєва № 19/1698 від 29.05.2018 житлова забудова із вбудовано-прибудованими приміщеннями та об’єктами соціально-громадського призначення у провулку Приладному розміщена на території ділянки з дотриманням нормативних санітарних розривів у 20 м від житлових будинків до гаражного кооперативу “Приладний" (фактично 20-55 м).

7. Девелопер презентує ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ як комплекс класу “комфорт".

Відповідає комфорт-класу за такими параметрами:

І. Місцерозташування:

В системі міста: ЖК розташований в районі віддаленому від центральної частини міста, в житловому масиві Академмістечко.

По відношенню до міського громадського транспорту: найближча зупинка громадського транспорту - на відстані 800 м (до 12 хв пішки). Найближча станція метро Академмістечко - на відстані 1,6 км.

По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу (розташовані в більшості біля станції метро Академмістечко), базовий набір необхідних об'єктів в складі комплексу.

ІІ. Зовнішній вигляд

Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.

Зовнішні стіни: газоблок/кератерм, ширина 250 мм.

Фасадна система: 1-й поверх - керамограніт. 2-й поверх і вище - система скріпленої теплоізоляції з чистової обробкою декоративною штукатуркою (“мокрий фасад").

Благоустрій прибудинкової території: внутрішній двір з ландшафтним дизайном і місцями для відпочинку, дитячий та спортивний майданчики.

Озеленення - газони, дерева та кущі.

ІІІ. Загальні характеристики

Площа квартир: 1-кімнатні - від 42.48 кв.м, 2-кімнатні - від 59.91 кв.м, 3-кімнатні - від 93.20 кв.м.

Кількість квартир на поверсі: 8 (для комфорт-класу допускається не більше 10).

Кількість квартир у будинках № 1 та № 2: по 184 квартири у будинку.

Висота стелі - 2,7 м.

IV. Інженерні системи:

Вертикальный транспорт: 3 швидкісних ліфта: 2 - на 630 кг і 1 ліфт на 1000 кг.

Підключення забудови до інженерної інфраструктури (електропостачання, водопостачання, каналізації та інших видів інженерного забезпечення) запроектовано від існуючих міських мереж.

V. Комфорт мешканців

Закрита територія, що охороняється.

Сучасна експлуатаційна компанія.

Лічильники обліку тепла та багатозонні лічильники електроенергії. Лічильники на холодну та гарячу воду.

Інфраструктура комплексу: наявність нежитлових площ для розміщення об'єктів соціально-побутової інфраструктури. У комплексі будуть побудовані дитячі та спортивні майданчики, воркаут-зона, 2-рівневий паркінг, сквер, магазини та кав'ярні на 1-х поверхах будинків.

Не відповідає комфорт-класу за такими параметрами:

Загальні характеристики:

Кількість квартир у будинку № 3: 207 квартир (до 200 квартир у під'їзді - ознака комфорт-класу, до 250 квартир- ознака економ-класу).

Коментар експерта

З огляду на те, що ескізним проектом передбачено будівництво лише 3 житлових будинків та 7 адмінбудівель, а девелопер заявляє про будівництво 9 житлових будинків та звертається до ДАБІ з метою отримання дозволів на їх будівництво з урахуванням коригування проекту, оцінити відповідність кількості машино-місць комфорт-класу поки що неможливо.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

Хто стоїть за будівництвом

За даними аналітичної системи "YouControl" девелопер та генпідрядник входять до групи “Інтергал-буд" пов'язаної з народним депутатом України 5-8 скликань Володимиром Зубиком, президентом неприбуткової організації - Асоціації Підприємств будівельників “Інтергал-Буд".

Контролер групи - ТОВ "КУА "Крістал Ессет Менеджмент".

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом