Документы ЖК Академ-Квартал

Киев Святошинский р-н

пер. Приборный, 10

ЖК Академ-Квартал

Консультация юриста

Заказать

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:75:041:0001

Целевое назначение: 11.02 Для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности

Вид использования: Для для эксплуатации и обслуживания административного производственных и хозяйственных зданий и сооружений

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Площадь: 4.2647 га

Место расположения: г. Киев, р-н Святошинский, пер. Приборный, 10.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место не предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ЧАО "Киевский опытно-экспериментальный завод "ВУГИЛЛЯ" (ЕГРПОУ 00159506)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка, серия и номер: 1204, выданный 22.12.2004, зарегистрирован Главным управлением земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации), о чем сделана запись от 24.01.2005 № 75-6-00164 в книге записей государственной регистрации договоров

Срок: 25 лет, дата окончания действия: 24.01.2030, с правом пролонгации, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 20.01.2021

Решение Киевского городского совета от 29.05.2003 № 490/650 "О передаче открытому акционерному обществу "Киевский опытно-экспериментальный завод "ВУГИЛЛЯ" земельного участка для эксплуатации и обслуживания административно-производственных и хозяйственных зданий и сооружений в пер. Приборный, 10 в Святошинском районе м. Киева"

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как частично территории общественных зданий и сооружений (существующие) и частично территории промышленные (существующие).

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка и от 15.06.2020 № 567 Реконструкция административно-производственного корпуса под многофункциональный комплекс с административно-бытовыми зданиями.

комментарий эксперта

Согласно Генплану на этом месте не предусмотрено строительство жилых домов. Градостроительными условиями и ограничениями также не предусмотрено проектирование жилых помещений, то есть многофункциональный комплекс не должен содержать квартиры.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 20.11.2020 № ИУ013201120900 Реконструкция административно-производственного комплекса под многофункциональный комплекс с административно-бытовыми зданиями по ул. Приборный, 10 в Святошинском районе г. Киева (Первая очередь строительства)

- с изменениями от 03.02.2021 (исправление технической ошибки регистратора)

ТЭП: количество жилых домов: 3; количество этажей: 24, количество квартир: 575

Орган, который видал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ЗАО "КИЕВСКИЙ ОПЫТНО-ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ЗАВОД "ВУГИЛЛЯ" (ЕГРПОУ 00159506)

Проектировщик: ООО "АБК "КВАДРАТ" (ЕГРПОУ 38234050)

Технический надзор: Олексин Олег Михайлович (ІТ 004599, АТ 003288)

Авторский надзор: Городчанин Денис Юрьевич (АА 003868)

Подрядчик: ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ИНТЕРГАЛ-БУД" (ЕГРПОУ 34692645)

Строительство предусмотрено в четыре очереди с выделением пусковых комплексов (п.с.):

I очередь:

- 1 п.к. - жилой дом № 1 и ТП;

- 2 п.к. - жилой дом № 2;

- 3 п.к. - жилой дом № 3;

II очередь - одноэтажное административное здание с объектами социально-бытового назначения и паркингом на покрытии и ТП;

III очередь:

-1 п.к. - админздание № 2 с объектами социально-бытового назначения;

- 2 п.к. - админздание № 3 с объектами социально-бытового назначения;

- 3 п.к. - админздание № 4 с объектами социально-бытового назначения;

IV очередь:

- 1 п.к. - админздание № 5 с объектами социально-бытового назначения и ТП;

- 2 п.к. - админздание № 6 с объектами социально-бытового назначения;

- 3 п.к. - админздание № 7 с объектами социально-бытового назначения;

- 4 п.к. - двухуровневый подземный паркинг.

Посмотреть экспертный отчет эскизного проекта

Комментарий эксперта

Проектом предусмотрено строительство трех жилых домов и семь админзданий. Разрешение не соответствует заявленному девелопером объекту строительства.

Класс энергетической эффективности: D

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 26.03.2024

Название

ТОВ "БК "ІНТЕРГАЛ-БУД" / ЕГРПОУ: 34692645

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

22.10.2006

Размер уставного капитала

53 000 000 грн

Уполномоченные лица

ЦАРЕНКО ВАДИМ ВІКТОРОВИЧ

Бенефициары

Мазманіду Юлія

Недвижимость и земельные участки

0

Лицензия

Заказчик

Обновлено: 15.03.2024

Название

ПРАТ "КДЕЗ "ВУГІЛЛЯ" / ЕГРПОУ: 00159506

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

11.07.1996

Размер уставного капитала

1 247 449 грн

Уполномоченные лица

Коротков Юрій Олександрович

Бенефициары

747 (сімсот сорок сім) акціонерів згідно реєстру

Недвижимость и земельные участки

5

Принятие ЖК в эксплуатацию

Факторы риска

1. О уголовное производство

Следователями центрального аппарата Государственного бюро расследования осуществляется досудебное расследование в уголовном производстве № 62019000000000575

- по факту злоупотребления служебным положением должностными лицами ГАСИ и КГГА, которые в течение 2017-2019 годов совершили противоправные действия в интересах ООО "СК "Интеграл-Буд", ЧАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ" и ООО "Термогальваничний завод", направленные на незаконную застройку земельных участков территориальной громады г. Киева, в частности по адресам ЖК Академ-квартал и ЖК Нивки-парк (ч. 2 ст. 364 УК Украины);

- по факту злоупотребления должностными лицами ЗАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ" по предварительному сговору с должностными лицами ООО "СК "Интеграл-Буд" и других субъектов хозяйствования, вопреки интересам юридического лица, с целью получения неправомерной выгоды, связанной с незаконной застройкой земельных участка территориальной громады г. Киева по адресу ЖК Академ-квартал и ЖК Нивки-парк (ч. 2 ст. 364-1 УК Украины).

В рамках данного уголовного производства Печерский районный суд г. Киева принял ряд определений от 05.11.2019 о предоставлении разрешения следователям на проведение обыска с целью нахождения и изъятия документов, которые непосредственно касаются строительства ЖК Академ-квартал, и находятся:

- по месту регистрации ООО "СК "Интеграл-Буд", ООО "Сити-Форус" и ООО "Стар Билдинг";

- по месту проведения строительных работ в том числе ЖК "Академ-Квартал";

- по месту фактического нахождения офиса ООО "Стар Билдинг";

- по месту фактического нахождения и по месту регистрации ЧАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ";

- по месту фактического нахождения и по месту фактического нахождения ООО "СК "Интеграл-Буд".

комментарий эксперта

Досудебное расследование в уголовном производстве потенциально несет существенные инвестиционные риски и дает возможность вмешательства в хозяйственную деятельность застройщика.

2. О расторжении договора аренды земельного участка

На сайте Киевского городского совета имеется информация о нахождении на рассмотрении постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования проекта решения Киевского городского совета от 05.12.2019 № 3726 "О расторжении договора аренды земельного участка в переулке Приборный, 10 от 24 января 2005 года № 75-6-00164, заключенного между Киевским городским советом и открытым акционерным обществом "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ".

Согласно протоколу заседания постоянной комиссии от 21.01.2020 №1/104 проект решения поддержали.

В дальнейшем проект решения был возвращен на рассмотрение комиссии в соответствии с протоколом №1 заседания Президиума Киевсовета от 11.12.2020 (новый созыв).

Основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке - нарушение арендатором условий договора - использование земли не по целевому назначению.

комментарий эксперта

В случае повторного поддержания проекта постоянной комиссией окончательное решение о расторжении договора аренды земельного участка должен принять Киевский городской совет. До решения данного вопроса по существу остаются риски для инвестирования, так как следствием расторжения договора является потеря заказчиком права на земельный участок.

3. Относительно проверки ГУ Госгеокадастра в г. Киеве

Главным управлением Госгеокадастра в г. Киеве была проведена проверка по вопросам соблюдения земельного законодательства при использовании земельного участка, расположенного по адресу: г. Киев, р-н Святошинский, переулок Приборный, 10.

По результатам, которой составлен Акт от 02.03.2021 № 32ДК/0001/АП/09/01/21. Проверкой установлен факт нарушения землепользователем требований ст. 96 Земельного кодекса Украины относительно использования земельного участка по целевому назначению; ст 48, 52 Закона Украины "Об охране земель" и п. 3.1 Порядка выдачи и аннулирования специальных разрешений на снятие и перенесение грунтового покрова (плодородного слоя почвы) земельных участков.

комментарий эксперта

За снятие и перенос почвенного покрова, без получения соответствующего разрешения территориального органа Госгеокадастра предусмотрена гражданская, административная или уголовная ответственность. Использование земельного участка не по целевому назначению может привести к прекращению права пользования земельным участком, что создает дополнительные риски для инвестирования.

4. О судебных делах и провероках ГАСИ

Согласно данным официального портала "Судебная власть Украины" и онлайн-платформы "ПРОЗОРА ДАБИ" судебных дел и проверок контролирующих органов по ЖК Академ-Квартал эксперты НЕРУХОМІ не обнаружили.

комментарий эксперта

Учитывая, что в настоящее время происходит реформирование системы архитектурно-строительного контроля, проведения проверок невозможно. Указанные обстоятельства уменьшают инвестиционные риски в строительство.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. История получения разрешения на строительство

Еще в декабря 2017 года ЧАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ" обратилось в Департамент ГАСК города Киев с уведомлением о начале строительных работ № КВ 061173 603180 по реконструкции существующих производственных помещений буквы "А" (код здания да ДК018 - 1251.9. Здания других промышленных производств, включая полиграфическое, класс последствий: СС1). Уведомление не было отменено или аннулировано, однако оно не давало права на строительство жилых домов.

В 2020 году заказчик получил другой разрешительный документ на реконструкцию объекта строительства класса последствий: СС3.

Интересен тот факт, что разрешение на реконструкцию административно-производственного комплекса под многофункциональный комплекс с административно-бытовыми зданиями по ул. Приборный, 10 в Святошинском районе г. Киева (Первая очередь строительства) от 20.11.2020 было выдано ЗАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ" не сразу. Сначала ГАСИ Украины 07.10.2020 вернула заказчику документы на доработку в связи, в частности с тем, что проектом не обеспечено необходимое количество площадок для парковки, превышена предельно допустимая высотность объекта, отсутствуют копии документов о согласовании высоты объекта с Госавиаслужбой.

В дальнейшем заказчик еще шесть раз обращался к ГАСИ с целью получения разрешительных документов на следующие очереди строительства, по строительству данного объекта, однако каждый раз получал отказ от 11.01.2021 № ИУ 013201217427 и № ИУ 013201217608 ; от 26.01.2021 № ИУ 013201230530 и № ИУ 013201230829 ; от 16.02.2021 № ИУ013210121718 , от 17.02.2021 № ИУ013210121545 .

Основные основания для последних отказов:

- отсутствие согласования высотности уполномоченным органом по вопросам гражданской авиации.

- на чертеже генерального плана не отражено границы земельного участка, на котором ведется проектирование;

- соответственно чертежи генерального плана, проектом предусматривается строительство "Торгового центра с надстроенным паркингом", что не согласуется с экспертным отчетом и другой проектной документацией.

Комментарий эксперта

Это последствия наглядного расхождения между тем, что на самом деле строит девелопер (9 жилых домов) и тем, на что оформлено разрешительную документацию с учетом ограничения в использовании территории (всего 3 жилых дома). Намерения строительства торгового центра также не предусмотрены первоначальным проектом. Указанные выше обстоятельства, вызывающие задержку завершения его строительства в целом, и несут риски.

2. Задержка введения ЖК в эксплуатацию

На сайте застройщика до сих пор размещена информация о введении ЖК Академ-Квартал в эксплуатацию в 2020 году . Однако, даже три дома І очереди строительства по состоянию на 13.07.2021 в эксплуатацию не введено. Сейчас даже не получено разрешения на строительство II-IV очередей.

3. О допустимом проценте застройки территории

ЖК Академ-Квартал возводится на земельных участках общей площадью 4.2647 га. Здания и сооружения займут 10 135 м² = 1.0 135 га, что составляет около 24% площади земельного участка.

ДБН предусмотрено максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.

комментарий эксперта

Таким образом, процент застройки земельного участка ЖК Академ-Квартал отвечает ДБН, что положительно повлияет на комфортность проживания.

4. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

Участок, на котором будет расположен ЖК, попадает в зону ограничений застройки при условии безопасности полетов. Градостроительные условия требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты объекта с Госавиаслужбой.

комментарий эксперта

Эксперты НЕРУХОМІ сделали запрос в Госавиаслужбу.

5. О шуме

На расстоянии примерно 200 - 500 м от ЖК Академ-Квартал проходит железная дорога. Согласно государственным санитарных правил жилую застройку необходимо отделять от железнодорожных линий санитарно-защитной зоной шириной 100 м от оси крайнего железнодорожного пути при условии обеспечения нормативных уровней шума в прилегающих объектах и на территории застройки.

Территория проектирования жилого комплекса расположена как рядом с железной дорогой, как и рядом с проспектом Академика Палладина, которые являются зонами акустического загрязнения от железнодорожного и автомобильного транспорта с уровнем звукового давления, минимум, до 70 дБА.

Санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем - 40 - 55 дБА, а ночью - 30 - 45 дБА. На придомовой территории жилых домов допустимый уровень шума днем - 55 дБА, ночью - 45 дБА.

комментарий эксперта

При строительстве ЖК Академ-Квартал соблюдены требования санитарных норм по удаленности от железнодорожного пути.

комментарий эксперта

Проживание в ЖК будет комфортным только при соблюдении во время строительства специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.

6. О размещении в санитарно-защитной зоне

Участок ЖК Академ-Квартал попадает в санитарно-защитную зону от промышленных предприятий. МУО возлагают на заказчика строительства обязанность определения размера и правового режима санитарно-защитной зоны (СЗЗ) в зависимости от вида объекта и интенсивности его деятельности.

В проекте предоставлены материалы по определению СЗЗ на земельном участке ЧАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ". Согласно материалам объект находится частично в зоне влияния только индивидуальных гаражей кооператива "Приборный".

Результаты исследований свидетельствуют об отсутствии загрязнения атмосферного воздуха (протокол от 11.05.2018 № 84), почвы (на содержание кадмия и нефтепродуктов - протокол от 11.05.2018 № 16, на содержание природных радионуклидов и техногенного цезия-137 - протокол от 23.05.2018 № 115), отсутствие нарушений акустического режима (протокол от 11.05.2018 № 53).

комментарий эксперта

Согласно заключению ГУ ИОЗ им. А. Н. Марзеева № 19/1698 от 29.05.2018 жилая застройка со встроенно-пристроенными помещениями и объектами социально-общественного назначения в переулке Приборный размещена на территории участка с соблюдением нормативных санитарных разрывов в 20 м от жилых домов до гаражного кооператива "Приборный" (фактически 20-55 м).

7. Девелопер представляет ЖК Академ-Квартал как комплекс класса "комфорт".

Соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:

І. Месторасположение:

В системе города: ЖК расположен в районе удаленном от центральной части города, в жилом массиве Академгородок.

По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта - на расстоянии 800 м (до 12 мин пешком). Ближайшая станция метро Академгородок - на расстоянии 1,6 км.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса (расположены в большинстве возле станции метро Академгородок), базовый набор необходимых объектов в составе комплекса.

ІІ. Внешний вид

Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

Наружные стены: газоблок/кератерм, ширина 250 мм.

Фасадная система: 1-й этаж - керамогранит. 2-й этаж и выше - система скрепленной теплоизоляции с чистовой отделкой декоративной штукатуркой ( "мокрый фасад").

Благоустройство придомовой территории: внутренний двор с ландшафтным дизайном и местами для отдыха, детская и спортивная площадки.

Озеленение - газоны, деревья и кусты.

ІІІ. Общие характеристики

Площадь квартир: 1-комнатные - от 42.48 кв.м, 2-комнатные - от 59.91 кв.м, 3-комнатные - от 93.20 кв.м.

Количество квартир на этаже: 8 (для комфорт-класса допускается не более 10).

Количество квартир в домах № 1 и № 2: по 184 квартиры в доме.

Высота потолка - 2,7 м.

IV. Инженерные системы:

Вертикальный транспорт: 3 скоростных лифта: 2 - на 630 кг и 1 лифт на 1000 кг.

Подключение застройки к инженерной инфраструктуре (электроснабжение, водоснабжение, канализации и других видов инженерного обеспечения) запроектировано от существующих городских сетей.

V. Комфорт жителей

Закрытая охраняемая территория.

Современная эксплуатационная компания.

Счетчики учета тепла и многозонные счетчики электроэнергии. Счетчики на холодную и горячую воду.

Инфраструктура комплекса: наличие нежилых площадей для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры. В комплексе будут построены детские и спортивные площадки, воркаут-зона, 2-х уровневый паркинг, сквер, магазины и кафе на 1-х этажах домов.

Не соответствует комфорт-класса по следующим параметрам:

Общие характеристики:

Количество квартир в доме № 3: 207 квартир (до 200 квартир в подъезде - признак комфорт-класса, до 250 квартир- признак эконом-класса).

комментарий эксперта

Учитывая то, что эскизным проектом предусмотрено строительство только 3 жилых домов и 7 админзданий, а девелопер заявляет о строительстве 9 жилых домов и обращается к ГАСИ с целью получения разрешений на их строительство с учетом корректировки проекта, оценить соответствие количества машино-мест комфорт- классу пока невозможно.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Кто стоит за строительством

По данным аналитической системы "YouControl" девелопер и генподрядчик входят в группу "Интеграл-буд" связанной с народным депутатом Украины 5-8 созывов Владимиром Зубик, президентом некоммерческой организации - Ассоциации Предприятий строителей "Интеграл-Буд".

Контроллер группы - ООО "КУА "Кристал Эссет Менеджмент".

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время