1. Історія отримання дозволу на будівництво
Ще в грудні 2017 року ПрАТ “КДЕЗ “ВУГІЛЛЯ" звернулось до Департаменту ДАБІ міста Київа (КМДА) з повідомлення про початок будівельних робіт № КВ 061173603180 щодо реконструкції існуючих виробничих приміщень літ "А" (код будівлі да ДК018 - 1251.9. Будівлі інших промислових виробництв, включаючи поліграфічне, клас наслідків: СС1). Повідомлення не було скасовано чи анульовано, однак воно не давало права на спорудження житлових будинків.
В 2020 році замовник отримав інший дозвільний документ на реконструкцію об'єкта будівництва класу наслідків: СС3.
Цікавим є той факт, що дозвіл на реконструкцію адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями по пров. Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва (Перша черга будівництва) від 20.11.2020 було видано ПрАТ “КДЕЗ “ВУГІЛЛЯ" не відразу. Спочатку ДАБІ України 07.10.2020 повернула замовнику документи на доопрацювання у зв'язку, зокрема, з тим що проектом не забезпечено необхідну кількість паркувальних майданчиків, перевищено гранично допустиму висотність об’єкта, відсутні копії документів щодо погодження висоти об'єкту з Державіаслужбою.
В подальшому замовник ще шість разів звертався до ДАБІ з метою отримання дозвільних документів на наступні черги будівництва, щодо будівництва даного об’єкта, однак щоразу отримував відмови: від 11.01.2021 № ІУ 013201217427 та № ІУ 013201217608; від 26.01.2021 № ІУ 013201230530 та № ІУ 013201230829; від 16.02.2021 № ІУ013210121718, від 17.02.2021 № ІУ013210121545.
Основні підстави для останніх відмов:
- відсутність погодження висотності уповноваженим органом з питань цивільної авіації.
- на кресленні генерального плану не відображено межі земельної ділянки на якій ведеться проектування;
- відповідно креслення генерального плану, проектом передбачається будівництво “Торгового центру з надбудованим паркінгом", що не узгоджується з експертним звітом та іншою проектною документацією.
Коментар експерта
Це наслідки наочної розбіжності між тим, що насправді будує девелопер (9 житлових будинків) та тим, на що оформлено дозвільну документацію з огляду на обмеження у використанні території (лише 3 житлових будинки). Наміри будівництва торгового центру також не передбачені первісним проектом. Зазначені вище обставини, спричиняють затримку завершення його будівництва в цілому, та несуть ризики.
2. Затримка введення ЖК в експлуатацію
На сайті забудовника досі розміщена інформація про введення ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ в експлуатацію у 2020 році. Проте, навіть три будинки І черги будівництва станом на 13.07.2021 в експлуатацію не введено. Наразі навіть не отримано дозволи на будівництво ІІ-ІV черг.
3. Щодо допустимого відсотку забудови території
ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ зводиться на земельних ділянках загальною площею 4.2647 га. Будинки та споруди займуть 10 135 м²= 1.0 135 га, що становить близько 24% площі земельної ділянки.
ДБН передбачено максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки, при розміщенні житлового будинку 11 поверхів і вище - 30%.
Коментар експерта
Таким чином, відсоток забудови земельної ділянки ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ відповідає ДБН, що позитивно впливатиме на комфортність проживання.
4. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Ділянка, на якій буде розташовано ЖК, потрапляє в зону обмежень забудови за умови безпеки польотів. Містобудівні умови вимагають від забудовника погодження проектних рішень в частині максимальної відмітки висоти об’єкта з Державіаслужбою.
Коментар експерта
Експерти НЕРУХОМІ зробили запит до Державіаслужби.
5. Про шум
На відстані приблизно 200 - 500 м від ЖК Академ-Квартал проходить залізна дорога. Відповідно до державних санітарних правил житлову забудову необхідно відокремлювати від залізничних ліній санітарно-захисною зоною шириною 100 м від осі крайньої залізничної колії за умови забезпечення нормативних рівнів шуму в прилеглих об'єктах та на території забудови.
Територія проектування житлового комплексу розташована як поряд з залізною дорогою, как і поряд з проспектом Академіка Паладіна, які є зонами акустичного забруднення від залізничного та автомобільного транспорту з рівнем звукового тиску, мінімум, до 70 дБА.
Санітарними нормами у житлових приміщеннях передбачений рівень шуму вдень - 40 - 55 дБА, а вночі - 30 - 45 дБА. На прибудинковій території житлових будинків допустимий рівень шуму вдень - 55 дБА, вночі - 45 дБА.
Коментар експерта
При будівництві ЖК Академ-Квартал дотримано вимог санітарних норм щодо віддаленості від залізничної колії.
Коментар експерта
Проживання в ЖК буде комфортним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.
6. Про розміщення в санітарно-захисній зоні
Ділянка ЖК Академ-Квартал потрапляє в санітарно-захисну зону від промислових підприємств. МУО покладають на замовника будівництва обов’язок визначення розміру та правового режиму санітарно-захисної зони (СЗЗ) в залежності від виду об’єкта та інтенсивності його діяльності.
У проекті надані матеріали щодо визначення СЗЗ на земельній ділянці ПрАТ “КДЕЗ “ВУГІЛЛЯ". Згідно матеріалів об’єкт знаходиться частково в зоні впливу лише індивідуальних гаражів кооперативу “Приладний".
Результати досліджень свідчать про відсутність забруднення атмосферного повітря (протокол від 11.05.2018 № 84), грунту (на вміст кадмію та нафтопродуктів - протокол від 11.05.2018 № 16; на вміст природних радіонуклідів і техногенного цезію-137 - протокол від 23.05.2018 № 115), відсутність порушень акустичного режиму (протокол від 11.05.2018 № 53).
Коментар експерта
Відповідно до висновку ДУ ІГЗ ім. О. М. Марзєєва № 19/1698 від 29.05.2018 житлова забудова із вбудовано-прибудованими приміщеннями та об’єктами соціально-громадського призначення у провулку Приладному розміщена на території ділянки з дотриманням нормативних санітарних розривів у 20 м від житлових будинків до гаражного кооперативу “Приладний" (фактично 20-55 м).
7. Девелопер презентує ЖК АКАДЕМ-КВАРТАЛ як комплекс класу “комфорт".
Відповідає комфорт-класу за такими параметрами:
І. Місцерозташування:
В системі міста: ЖК розташований в районі віддаленому від центральної частини міста, в житловому масиві Академмістечко.
По відношенню до міського громадського транспорту: найближча зупинка громадського транспорту - на відстані 800 м (до 12 хв пішки). Найближча станція метро Академмістечко - на відстані 1,6 км.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу (розташовані в більшості біля станції метро Академмістечко), базовий набір необхідних об'єктів в складі комплексу.
ІІ. Зовнішній вигляд
Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
Зовнішні стіни: газоблок/кератерм, ширина 250 мм.
Фасадна система: 1-й поверх - керамограніт. 2-й поверх і вище - система скріпленої теплоізоляції з чистової обробкою декоративною штукатуркою (“мокрий фасад").
Благоустрій прибудинкової території: внутрішній двір з ландшафтним дизайном і місцями для відпочинку, дитячий та спортивний майданчики.
Озеленення - газони, дерева та кущі.
ІІІ. Загальні характеристики
Площа квартир: 1-кімнатні - від 42.48 кв.м, 2-кімнатні - від 59.91 кв.м, 3-кімнатні - від 93.20 кв.м.
Кількість квартир на поверсі: 8 (для комфорт-класу допускається не більше 10).
Кількість квартир у будинках № 1 та № 2: по 184 квартири у будинку.
Висота стелі - 2,7 м.
IV. Інженерні системи:
Вертикальный транспорт: 3 швидкісних ліфта: 2 - на 630 кг і 1 ліфт на 1000 кг.
Підключення забудови до інженерної інфраструктури (електропостачання, водопостачання, каналізації та інших видів інженерного забезпечення) запроектовано від існуючих міських мереж.
V. Комфорт мешканців
Закрита територія, що охороняється.
Сучасна експлуатаційна компанія.
Лічильники обліку тепла та багатозонні лічильники електроенергії. Лічильники на холодну та гарячу воду.
Інфраструктура комплексу: наявність нежитлових площ для розміщення об'єктів соціально-побутової інфраструктури. У комплексі будуть побудовані дитячі та спортивні майданчики, воркаут-зона, 2-рівневий паркінг, сквер, магазини та кав'ярні на 1-х поверхах будинків.
Не відповідає комфорт-класу за такими параметрами:
Загальні характеристики:
Кількість квартир у будинку № 3: 207 квартир (до 200 квартир у під'їзді - ознака комфорт-класу, до 250 квартир- ознака економ-класу).
Коментар експерта
З огляду на те, що ескізним проектом передбачено будівництво лише 3 житлових будинків та 7 адмінбудівель, а девелопер заявляє про будівництво 9 житлових будинків та звертається до ДАБІ з метою отримання дозволів на їх будівництво з урахуванням коригування проекту, оцінити відповідність кількості машино-місць комфорт-класу поки що неможливо.
