Документи ЖК 4U

Київ Святошинський р-н

вул. Академіка Булаховського, 2 а (ул. Генерала Наумова / просп. Академика Палладина)

Консультація юриста

Замовити

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер земельної ділянки: 8000000000:75:445:0003

Цільове призначення: Досліджень і розробок

Вид використання: Для експлуатації та обслуговування будівель і споруд

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови

Форма власності: Державна

Площа земельної ділянки: 6.4823 га

Місце розташування: м.Київ, р-н Святошинський, вул. Академіка Булаховського, 2.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце не передбачає будівництво житлового комплексу.

Землекористування

Власник: Держава Україна в особі Київської міської державної адміністрації (ЄДРПОУ 00022527).

Правокористувач: Інститут технічної теплофізики Національної академії наук України (ЄДРПОУ 05417118).

Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою від 11.12.2012 серія та номер: 05-9-00098 (бланк серії ЯЯ No385069).

Дата державна реєстрацїї права (в державному реєстрі прав): 04.02.2020.

Рішення Київської міської ради від 23 грудня 2004 N 967/2377 "Про оформлення Інституту технічної теплофізики НАН України права користування земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд на вул. Академіка Булаховського, 2 у Святошинському районі м. Києва".

Рішення Київської міської ради від 12 липня 2012 року N 826/8163 "Про надання державному підприємству "Інженерний центр "Сушка" Інституту технічної теплофізики Національної академії наук України" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування невиробничих будівель і споруд з подальшою їх реконструкцією на вул. Академіка Булаховського, 2 у Святошинському районі м. Києва".

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території громадських будівель та споруд, частково - території комунально-складські.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 18.03.2020 № 318 Реконструкція експериментального корпусу з з/б конструкцій під багатофункціональний комплекс.

Коментар експерта

МУО видано на будівництво багатофункціонального комплексу, що не має у складі житлові приміщення. Тобто, вихідними даними не передбачено будівництво житлового комплексу.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 11.12.2020 № ІУ 013201207675 Реконструкція експериментального корпусу з з/б конструкцій під багатофункціональний комплекс на вул. Академіка Булаховського, 2 у Святошинському районі м. Києва, 1 черга - будинок №1.

Кількість поверхів - 27. Загальна площа будівлі - 19730,0 кв.м, загальна кількість апартаментів - 394.

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: Інститут технічної теплофізики Національної академії наук України (ЄДРПОУ 05417118)

Проектувальник: ТОВ "ДАН ПРОДЖЕКТ" (ЄДРПОУ 43530781)

Технічний нагляд: Єфіменко Сергій Станіславович (АТ 004477)

Авторський нагляд: Кульбовський Ілля Тарасович (АА 003926)

Підрядник: ТОВ "В.К.МІСТОБУД"(ЄДРПОУ 42044532)

Коментар експерта

Наявність дозволу може свідчити про мінімальні ризики інвестування в даний проект. Проте будівництво ведеться з 2007 року, а дозвіл на будівництво отримано лише в грудні 2020, на будівництво будинку № 1 секція 01.

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 03.08.2022

Назва

ТОВ "В.К.МІСТОБУД" / ЕГРПОУ: 42044532

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

03.04.2018

Розмір статутного капіталу

100 000 грн

Уповноважені особи

ОНОПЕНКО ОЛЕГ ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Бенефіціари

Ланська Ганна Володимирівна Мурашенко Ганна Олександрівна

Нерухомість та земельні ділянки

0

Ліцензія

№ 2013052373 від 26.07.2018

Замовник

Оновлено: 03.08.2022

Назва

ІТТФ НАН УКРАЇНИ / ЕГРПОУ: 05417118

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

14.01.1964

Уповноважені особи

СНЄЖКІН ЮРІЙ ФЕДОРОВИЧ

Бенефіціари

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

Нерухомість та земельні ділянки

4

Фактори ризику

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 02.12.2019 (№ 757/53084/19-к) в рамках кримінального провадження № 62019100000001225 надано тимчасовий доступ до документів та інформації, які перебувають в розпорядженні ДП "Національні інформаційні системи" з приводу здійснення 09.08.2019 державної реєстрації прав власності на незавершене будівництво адміністративно-офісної будівлі з житловими приміщеннями, що знаходиться за адресою будівництва ЖК 4U, за ТОВ "Виробниче підприємство "Побутрембудматеріали" ( 16468589).

Коментар експерта

Дане кримінальне провадження не несе ризиків для інвестування, так як згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ТОВ "Виробниче підприємство "Побутрембудматеріали" на даний момент не є власником об’єкту незавершеного будівництва - експериментального корпусу з з/б конструкцій, що розташований по вул. Академіка Булаховського, 2 у м. Києві.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Замовником отримано містобудівні умови та обмеження (МУО) на реконструкцію експериментального корпусу з з/б конструкцій під багатофункціональний комплекс. МУО передбачено будівництво нежитлового будинку. Натомість на своєму сайті забудовник позиціонує даний об’єкт, як житловий комплекс комфорт-класу. Крім того, як вказувалось вище, вид цільового призначення земельної ділянки – для досліджень і розробок, а функціональне призначення – територія громадських будівель та споруд і частково комунально-складська територія. При цьому, МУО містить положення щодо зобов'язання привести у відповідність вид цільового призначення земельної ділянки, що не було виконано замовником.

Коментар експерта

Наміри забудовника розміщені на сайті не збігаються з намірами, на які отримувались вихідні дані, що несе ризики в інвестування.

2. Експерт НЕРУХОМІ звернув увагу на норми пожежної безпеки житлового комплексу. Так, згідно з проектом заїзд передбачається з вул. Генерала Наумова. Як вбачається з генплану забудовника дорогу облаштовано навколо комплексу, проте круговий доступ пожежних машин до всіх секцій обох будинків відсутній. Проїзд пожежних автомобілів для будинків вище 9 поверхів має бути забезпечений з усіх сторін будинку.

Коментар експерта

Ваша безпека у ваших руках. Поцікавтесь у відділі продажу планом пожежних проїздів та компенсаційних заходів. Переконайтесь як забудовник турбується про ваше життя та здоров'я.

Коментар експерта

Наш експерт намагався взяти коментар з цього приводу від представника забудовника. На жаль, обіцяний керівником департаменту Олександром номер телефону юриста так й недочекались.

3. Як відомо з матеріалів кримінального провадження № 62019100000001225 Інститутом технічної теплофізики НАН України було укладено договір із ТОВ "Виробниче підприємство "Побутрембудматеріали" від 28.11.2007 із подальшим укладанням додаткових угод №1 від 05.11.2008, №2 від 20.11.2014, №3 від 29.12.2017. Предметом вказаних договорів було фінансування та будівництво адміністративно-офісної будівлі з житловими приміщеннями та вбудованими приміщеннями соціальної сфери та підземним паркінгом на земельній ділянці по вул. Академіка Булаховського, 2 в Святошинському районі міста Києва, що знаходиться в постійному користуванні Інституту технічної теплофізики НАН України.

Про те, в 2016 році вже існувала коробка будинку близько 18 поверхів. Тобто, ці 18 поверхів були побудовані в період з 2007 по 2016 роки. При цьому кілька років на будівельному майданчику стояла тиша – ні будівельників, ні техніки. Тому місцеві мешканці прозвали його "будинок –примара".

В період з 2017 до 2020 будівництво кілька разів ненадовго відновлювалося та знову зупинялося. Інформацію щодо проведення під час тривалих зупинок будівництва консервації (захисних заходів, які запобігають руйнації об’єкта) у відкритих джерелах не знайдено.

Коментар експерта

Враховуючи, що ведеться реконструкція існуючого об'єкта - експериментального корпусу з з/б конструкцій площею 2,593 кв.м, містобудівними умовами та обмеженнями замовника зобов’язано провести аналіз існуючого стану об’єкта для визначення можливості його реконструкції. Замовник повинен був провести експертизу та отримати технічні висновки щодо несучої здатності конструкцій та їх експлуатаційної придатності.

4. Відповідно до експертного звіту проектної документації в ЖК плануються не квартири, а апартаменти. Різниця у статусі апартаментів та квартир можна подивитися тут. Найголовніша відмінність апартаментів від квартир: апартаменти – це нежитлова нерухомість. І ЖК 4U наглядно демонструє, як до апартаментів не застосовуються норми ДБН, що визначені для житла. Наприклад, якщо відповідно до ДБН на 1-кімнатну квартиру передбачено - 0, 5 паркомісць, а для 2-кімнатних та більше - 1 паркомісце на квартиру, то розрахунок для апартаментів складає - 15 паркомісць на 100 номерів:

- щодо паркомісць

Забудовником ЖК заявлено про 5-рівневий паркінг. Але відповідно до експертного звіту № 22-07/20/А від 22.07.2020 на проектну документацію за ескізним проектом, який отримали НЕРУХОМІ, передбачено однорівневий підземний паркінг під громадською будівлею на 101 м/м. Також передбачені відкриті стоянки: біля будинку №1 – на 21 м/м, біля будинку №2 – на 27м/м та на 22 м/м (всього - 70). Загальна запланована кількість машиномісць – 171.

Якщо, ЖК 4U проектувався відповідно до норм, що регулюють житлове будівництво, то загальна потреба в машиномісцях,згідно ДБН, складала б 833 м/м: 770 м/м - для потреб мешканців (паркінг та гостьові стоянки) та 63 м/м – для потреб працівників офісів, громадської будівлі.

Проте відповідно до ДБН, для апартаментів, загальна потреба у машиномісцях складає 200 м/м.

Коментар експерта

Запроектована кількість машиномісць (171м/м) більше відповідає потребам об’єктів громадського призначення, а не житлового комплексу.

- щодо прибудинкової території

Аналогічна ситуація при визначенні норм прибудинкових території. Нежитлові будівлі не потребують наявності на прибудинковій території дитячих та спортивних майданчиків або майданчиків для відпочинку, що обов’язково для житлових будинків.

При цьому, в дозвільних документах ЖК вказується площа земельної ділянки 6, 4823 га. Проте на цій ділянці, крім ЖК, розташовано більше 10 будівель, що належать Інституту технічної теплофізики НАНУ та Державному підприємству "Інженерний центр "Сушка". Фактично ЖК буде розміщуватися на земельній ділянці площею майже 0,9 га, з них під забудову будівлями віднесено близько 0,66 га. Таким чином відсоток забудови становить 74%.

Проте, забудовником заявлено, що на прибудинковій території буде облаштовано спортивний майданчик з тренажерами, дитячий майданчик і зона відпочинку та навіть стадіон.

Коментар експерта

Якщо забудовник, не облаштує прибудинкову територію, мешканці комплексу будуть позбавлені комфорту, адже ЖК розташований на комунально-складських територіях.

5. Містобудівні умови вимагають від забудовника погодження проектних рішень в частині максимальної відмітки висоти об’єкта з Украерорухом та Державіаслужбою. На сайті забудовника опубліковано лише висновок аеропорту "Бориспіль" та ДП "Антонов".

Коментар експерта

На запит НЕРУХОМІ Державіаслужба підтвердила надання в 2018 році погодження місця розташування та висоти ЖК.

6. ЖК 4U відповідає комфорт-класу за такими параметрами:

- місця розташування (віддалення від центру міста, близькості розташування зупинок громадського транспорту, віддаленості від станції метро)

- наявність шкіл і дитячих садків в пішії доступності.

- наявність об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу.

- забезпечення послугою консьєрж-сервіс, що відповідає ЖК класу бізнес.

Не відповідає комфорт-класу:

- кількість квартир в будинку (в будинку - від 286 до 402 апартаментів в одній секції, при необхідних - 200).

-кількість квартир на поверсі (на поверсі - 14 квартир, при необхідних - до 10).

- на поверховому плані вказано 3 ліфти, хоча проектом передбачено лише 2 ліфти на будинок.

- наявні 1-кімнатні квартири з площею від 18,5 кв.м ( для комфорт-класу допускаеться не менше 36 кв.м).

- наявні 2-кімнатні квартири з площею від 45,7 кв.м ( для комфорт-класу допускаеться не менше 50 кв.м).

- висота від підлоги до стелі: 2,5 м (при необхідних - 2,75 м).

- кількість машиномісць: в ЖК комфорт-класу на 1 368 квартир має бути передбачено 616 машиномісць в підземному або критому паркінгу. В ЖК 4U заплановано - 101 м/м в підземному паркінгу та 70 м/м на відкритій стоянці.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

1. Реалізація проекту житловий комплекс 4U фінансується ізраїльською компанією Simple Investment Ltd та презентується для інвесторів України та Ізраїлю. Однак, техніко - економічні показники ЖК, представлені на сайті https://simple-invest.co.il/ для ізраїльських інвесторів, частково відрізняються від показників, що вказані на сайті для українських інвесторів. Наприклад, на українському сайті - 1400 квартир, на ізраїльському сайті - 1424 квартири, в експертному звіті проектної документації - 1368 апартаментів.

2. На сайті забудовника в розділі "Інженерне забезпечення" викладено скан-копії перших сторінок Договору на використання електричної енергії та Договору на послуги водопостачання та водовідведення, а також гарантійний лист Інституту технічної теплофізики НАН України. Забудовник цими документами хоче показати потенційним інвесторам, що будівництво ЖК відповідає вимогам містобудівного законодавства. Проте ці документи викликають безліч запитань:

  • Обидва договори укладено ще в 1997 році для забезпечення електроенергією та водою давно існуючої будівлі Інституту технічної теплофізики НАНУ, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. М. Капніст (Желябова), 2-А та будівлі Відділення теплообмінних процесів та устаткування, що розташовано за адресою вул. Булаховського, 2. До будівництва ЖК ці договори не мають жодного відношення.

  • Оскільки на сайті викладено лише ці договори, можна припустити, що технічні умови на підключення комунікацій забудовником не отримувалися. Хоча розрахунок необхідних обсягів для майбутніх споживачів та отримання ТУ є обов’язковим як для розроблення проекту так і для підключення будинку до міських мереж по закінченню будівництва.

  • В ЖК планується 1368 апартаментів. Яким чином лімітів на електроенергію та водопостачання, передбачених для функціонування наукової установи, в якій працює менше 400 людей, вистачить на багатофункціональний комплекс на 2600 мешканців?

Коментар експерта

Експерти НЕРУХОМІ вбачають ризики в можливих проблемах при підключенні комунікацій ЖК до міських мереж. В результаті власники квартир не зможуть укласти договори на надання послуг з опалення, водопостачання, водовідведення, використання електроенергії і будуть змушені сплачувати комунальні послуги за завищеними (комерційними) тарифами.

3. Викликає також великий подив гарантійний лист від 02.07.2020, що розміщено на сайті ЖК в розділі "Інженерне забезпечення". В цьому листі Інститут технічної теплофізики НАН України надає ТОВ "Виробниче підприємство "Побутрембудматеріали" згоду на підключення до діючих внутрішніх інженерних мереж , установок та обладнання, а також використання їх потужностей для об’єкта будівництва.

Але ТОВ "ВП "Побутрембудматеріали" не згадується ні на сайті ЖК, ні в дозвільних документах. Це - компанія, яка будувала будинок з 2007 року. І як вказано в Розпорядженні Президії НАН України від 31.07.2019 за №452: "Станом на кінець II кварталу 2019 року будівництво адміністративно-офісної будівлі не завершено, а інвестор не виконує взяті на себе зобов`язання за укладеним договором". Цим же Розпорядженням Інституту технічної теплофізики НАН України було доручено розірвати Договір від 28.11.2007. Проте в листопаді 2019 року Інститутом технічної теплофізики НАН України укладено Додаткову угоду №4 до Договору від 28.11.2007, якою термін Договору продовжено до 31.12.2022.

Коментар експерта

Фактично забудовником та інвестором проекту є компанія, що близько 13 років будує і ніяк не може завершити будівництво одного багатоповерхового будинку, який є однією з чотирьох секцій ЖК.

4. Рахунковою палатою в 2017 році при проведенні аудиту ефективності управління НАН України об'єктами державної власності було виявлено станом на 01.11.2017 відсутність затвердженої в установленому порядку проектної документації та дозвільних документів на виконання будівельних робіт по будівництву адміністративно-офісної будівлі з житловими приміщеннями на вул. Академіка Булаховського, 2. Постановою Бюро президії НАН України від 06.12.2017 № 315 будівництво зупинено до затвердження проектної документації та отримання необхідних дозвільних документів.

Тобто, більше 10 років велося будівництво багатоповерхового будинку без затвердженого проекту та будь-яких дозвільних документів. І тільки в грудні 2020 замовником було отримано дозвіл на виконання будівельних робіт.

Коментар експерта

Така ситуація викликає великі побоювання щодо якості будівництва та безпечності проживання в цьому ЖК.

5. Відповідно до Договору від 28.11.2007 частина квартир в ЖК належить Інституту технічної теплофізики НАН України.

6. Хоча на сайті ЖК забудовником вказано Really Building, а інвестором - ізраїльську компанію Simple Investment Ltd, договір про купівлю-продаж майнових прав інвестору доведеться укладати з ТОВ "В.К.Групп", а не з Інститутом технічної теплофізики НАН України як замовником, або ТОВ "Виробниче підприємство "Побутрембудматеріали", яке пов’язано з замовником інвестиційним договором.

7. ЖК 4U є просто близнюком ЖК Henesi House: кожен з ЖК будується більше 10 років, обидва розташовані на землях наукових інститутів, обидва мають проблеми з дозвільними документами, у кожного забудовником вказано Really Building та інвестором - Simple Investment Ltd, а укладати договір купівлі-продажу майнових прав доведеться з ТОВ "В.К.Групп".

Коментар експерта

При укладанні договору купівлі-продажу радимо переконатися , що ТОВ "В.К.Групп" має право укладати договори купівлі-продажу майнових прав та має договірні відносини з учасниками будівництва

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом