Документы ЖК 4U

Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:75:445:0003

Целевое назначение: Исследований и разработок

Вид использования: Для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Государственная

Площадь земельного участка: 6.4823 га

Место расположения: г. Киев, р-н Святошинский, ул. Академика Булаховского, 2.

Владелец: Государство Украина в лице Киевской городской государственной администрации (ЕГРПОУ 00022527).

Правопользователь: Институт технической теплофизики Национальной академии наук Украины (ЕГРПОУ 05417118).

Государственный акт на право постоянного пользования земельным участком от 11.12.2012 серия и номер: 05-9-00098 (бланк серии ЯЯ No385069).

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 04.02.2020.

Решение Киевского городского совета от 23 декабря 2004 N 967/2377 "Об оформлении Институту технической теплофизики НАН Украины права пользования земельным участком для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений на ул. Академика Булаховского, 2 в Святошинском районе г. Киева".

Решение Киевского городского совета от 12 июля 2012 N 826/8163 "О предоставлении государственному предприятию "Инженерный центр "Сушка" Института технической теплофизики Национальной академии наук Украины" земельного участка для эксплуатации и обслуживания непроизводственных зданий и сооружений с последующей их реконструкцией на ул. Академика Булаховского, 2 в Святошинском районе г. Киева".

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений, частично - территории коммунально-складские.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 18.03.2020 № 318 Реконструкция экспериментального корпуса из ж/б конструкций под многофункциональный комплекс.

Разрешение на выполнение строительных работ от 11.12.2020 № ИУ 013201207675 Реконструкция экспериментального корпуса из ж/б конструкций под многофункциональный комплекс на ул. Академика Булаховского, 2 в Святошинском районе Киева, 1 очередь - дом № 1.

Количество этажей - 27. Общая площадь здания - 19730,0 кв.м, общее количество апартаментов - 394.

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: Институт технической теплофизики Национальной академии наук Украины (ЕГРПОУ 05417118)

Проектировщик: ООО "ДАН ПРОДЖЕКТ" (ЕГРПОУ 43530781)

Технический надзор: Ефименко Сергей Станиславович (АТ 004477)

Авторский надзор: Кульбовський Илья Тарасович (АА 003926)

Подрядчик: ООО "В.К.МИСТОБУД" (ЕГРПОУ 42044532)

Определением Печерского районного суда города Киева от 02.12.2019 (№ 757/53084/19-к) в рамках уголовного производства № 62019100000001225 предоставлен временный доступ к документам и информации, которые находятся в распоряжении ДП "Национальные информационные системы" по поводу осуществления 09.08.2019 государственной регистрации прав собственности на незавершенное строительство административно-офисного здания с жилыми помещениями, находящегося по адресу строительства ЖК 4U, за ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы" (ЕГРПОУ 16468589).

1. Заказчиком получены градостроительные условия и ограничения (ГУО) на реконструкцию экспериментального корпуса из ж/б конструкций под многофункциональный комплекс. ГУО предусмотрено строительство нежилого дома. Зато на своем сайте застройщик позиционирует данный объект, как жилой комплекс комфорт-класса. Кроме того, как указывалось выше, вид целевого назначения земельного участка - для исследований и разработок, а функциональное назначение - территория общественных зданий и сооружений и частично коммунально-складская территория.

При этом, ГУО содержит положения об обязанности заказчика привести в соответствие вид целевого назначения земельного участка, что заказчиком не выполнено.

2. Эксперт НЕРУХОМІ обратил внимание на нормы пожарной безопасности жилого комплекса. Так, согласно проекту заезд предполагается с ул. Генерала Наумова. В соответствии с генпланом застройщика дорогу обустроено вокруг комплекса, однако круговой доступ пожарных машин ко всем секциям обоих домов отсутствует. Проезд пожарных автомобилей для домов выше 9 этажей должен быть обеспечен со всех сторон дома.

3. Как известно из материалов уголовного производства № 62019100000001225 Институтом технической теплофизики НАН Украины был заключен договор с ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы" от 28.11.2007 с последующим заключением дополнительных соглашений №1 от 05.11.2008, №2 от 20.11.2014, № 3 от 29.12.2017. Предметом указанных договоров было финансирование и строительство административно-офисного здания с жилыми помещениями с встроенными помещениями социальной сферы и подземным паркингом на земельном участке по ул. Академика Булаховского, 2 в Святошинском районе города Киева, который находится в постоянном пользовании Института технической теплофизики НАН Украины.

При этом, в 2016 году уже существовала коробка дома высотой около 18 этажей. То есть, эти 18 этажей были построены в период с 2007 по 2016 годы. При этом несколько лет на строительной площадке стояла тишина - ни строителей, ни техники. Поэтому местные жители прозвали его "дом - призрак".

В период с 2017 по 2020 строительство несколько раз ненадолго возобновлялось и вновь останавливалось. Информации о проведении во время длительных остановок строительства консервации (защитных мер, предотвращающих разрушение объекта) в открытых источниках не найдено.

4. Согласно экспертному отчету проектной документации в ЖК планируются не квартиры, а апартаменты. Разница в статусе апартаментов и квартир можно посмотреть здесь. Самое главное отличие апартаментов от квартир: апартаменты - это нежилая недвижимость. И ЖК 4U наглядно демонстрирует, как к апартаментам не применяются нормы ДБН, которые определены для жилья. Например, если в соответствии с ДБН на 1-комнатную квартиру предусмотрено - 0, 5 паркоместа, а для 2-комнатных и более - 1 паркоместо на квартиру, то расчет для апартаментов составляет - 15 паркомест на 100 номеров:

- по паркоместам

Застройщиком ЖК заявлен 5-уровневый паркинг. Но согласно экспертного отчета № 22-07/20/А от 22.07.2020 на проектную документацию по эскизному проекту, который получили НЕРУХОМІ, предусмотрено одноуровневый подземный паркинг под общественным зданием на 101 м/м. Также предусмотрены открытые стоянки: возле дома №1 - на 21 м/м, у дома №2 - на 27м/м и на 22 м/м (всего - 70). Общее запланированное количество машиномест - 171.

Если бы ЖК 4U проектировался в соответствии с нормами, регулирующими жилищное строительство, то общая потребность в машиноместах, согласно ДБН, составляла бы

833 м/м: 770 м/м - для нужд жителей (паркинг и гостевые стоянки) и 63 м/м - для нужд работников офисов, общественного здания.

Однако в соответствии с ДБН, для апартаментов общая потребность в машиноместах составляет 200 м/м.

- по придомовой территории

Аналогичная ситуация при определении норм придомовых территории. Нежилые здания не требуют наличия на придомовой территории детских и спортивных площадок или площадок для отдыха, обязательных для жилых домов.

В разрешительных документах ЖК указывается площадь земельного участка 6,4823 га. Однако на этом участке, кроме ЖК, расположено более 10 зданий, принадлежащих Институту технической теплофизики НАНУ и Государственному предприятию "Инженерный центр" Сушка ". Фактически ЖК будет размещаться на земельном участке площадью почти 0,9 га, из них застройка зданий займет около 0,66 га. Таким образом процент застройки составляет 74%.

Однако, застройщиком заявлено, что на придомовой территории будет обустроена спортивная площадка с тренажерами, детская площадка и зона отдыха и даже стадион.

5. Градостроительные условия и ограничения требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты объекта с Украерорухом и Госавиаслужбой. На сайте застройщика опубликовано только выводы аэропорта "Борисполь" и ГП "Антонов".

6. ЖК 4U соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:

- местоположение (удаление от центра города, близость расположения остановок общественного транспорта, удаленность от станции метро)

- наличие школ и детских садов в пешей доступности.

- наличие объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса.

- обеспечение услугой консьерж-сервис, отвечающий ЖК класса бизнес.

Не соответствует комфорт-классу:

- количество квартир в доме (в доме - от 286 до 402 апартаментов в одной секции, при необходимых - 200).

-количество квартир на этаже (на этаже - 14 квартир, при необходимых - до 10).

- на поэтажном плане указано 3 лифта, хотя проектом предусмотрено только 2 лифта на дом.

- имеющиеся 1-комнатные квартиры с площадью от 18,5 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м).

- имеющиеся 2-комнатные квартиры с площадью от 45,7 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 50 кв.м).

- высота от пола до потолка: 2,5 м (при необходимых - 2,75 м).

- количество машиномест: в ЖК комфорт-класса на 1368 квартир должно быть предусмотрено 616 машиномест в подземном или крытом паркинге. В ЖК 4U запланировано - 101 м/м в подземном паркинге и 70 м/м на открытой стоянке.

1. Реализация проекта жилого комплекса 4U финансируется израильской компанией Simple Investment Ltd и презентуется для инвесторов Украины и Израиля. Однако, технико - экономические показатели ЖК, представленные на сайте https://simple-invest.co.il/ для израильских инвесторов, несколько отличаются от показателей, указанных на сайте для украинских инвесторов. Например, на украинском сайте - 1400 квартир, на израильском сайте - 1424 квартиры, в экспертном отчете проектной документации - 1368 апартаментов.

2. На сайте застройщика в разделе "Инженерное обеспечение" выложены скан-копии первых страниц Договора на использование электрической энергии и Договора на услуги водоснабжения и водоотведения, а также гарантийное письмо Института технической теплофизики НАН Украины. Застройщик этими документами хочет показать потенциальным инвесторам, что строительство ЖК соответствует требованиям градостроительного законодательства. Однако эти документы вызывают множество вопросов:

• Оба договора заключены еще в 1997 году для обеспечения электроэнергией и водой давно существующего здания Института технической теплофизики НАНУ, находящегося по адресу г. Киев, ул. М. Капнист (Желябова), 2-А и здания Отделения теплообменных процессов и оборудования, расположенного по адресу ул. Булаховского, 2. К строительству ЖК эти договора не имеют никакого отношения.

• Поскольку на сайте выложены лишь эти договора, можно предположить, что технические условия на подключение коммуникаций застройщиком не получались. Хотя расчет необходимых объемов для будущих потребителей и получение ТУ является обязательным как для разработки проекта, так и для подключения дома к городским сетям по окончании строительства.

• В ЖК планируется 1368 апартаментов. Каким образом лимитов на электроэнергию и водоснабжение, предусмотренных для функционирования научного учреждения, в котором работает менее 400 человек, хватит на многофункциональный комплекс с 2600 жителей?

3. Вызывает также большое удивление гарантийное письмо от 02.07.2020, которое размещено на сайте ЖК в разделе "Инженерное обеспечение". В этом письме Институт технической теплофизики НАН Украины предоставляет ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы" согласие на подключение к действующим внутренним инженерным сетям, установкам и оборудованию, а также на использование их мощностей для объекта строительства.

Но ООО "ПП "Бытремстройматериалы" не упоминается ни на сайте ЖК, ни в разрешительных документах. Это - компания, которая строила дом с 2007 года. И как указано в распоряжении Президиума НАН Украины от 31.07.2019 за №452: "По состоянию на конец II квартала 2019 строительство административно-офисного здания не завершено, а инвестор не выполняет взятые на себя обязательства по заключенному договору". Этим же Распоряжением Институту технической теплофизики НАН Украины было поручено расторгнуть Договор от 28.11.2007. Однако в ноябре 2019 Институтом технической теплофизики НАН Украины было заключено Дополнительное соглашение №4 к Договору от 28.11.2007, которым срок договора продлен до 31.12.2022.

4. Счетной палатой в 2017 году при проведении аудита эффективности управления НАН Украины объектами государственной собственности было выявлено по состоянию на 01.11.2017 отсутствие утвержденной в установленном порядке проектной документации и разрешительных документов на выполнение строительных работ по строительству административно-офисного здания с жилыми помещениями на ул. Академика Булаховского, 2. Постановлением Бюро президиума НАН Украины от 06.12.2017 № 315 строительство было приостановлено до утверждения проектной документации и получения необходимых разрешительных документов.

То есть, более 10 лет велось строительство многоэтажного дома без утвержденного проекта и каких-либо разрешительных документов. И только в декабре 2020 заказчиком было получено разрешение на выполнение строительных работ.

5. В соответствии с Договором от 28.11.2007 часть квартир в ЖК принадлежит Институту технической теплофизики НАН Украины.

6. Хотя на сайте ЖК застройщиком указано Really Building, а инвестором - израильскую компанию Simple Investment Ltd, договор о купле-продаже имущественных прав инвестору придется заключать с ООО "В.К.Групп", а не с Институтом технической теплофизики НАН Украины как заказчиком или ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы", которое связано с заказчиком инвестиционным договором.

7. ЖК 4U является просто близнецом ЖК Henesi House: каждый из ЖК строится более 10 лет, оба расположены на землях научных институтов, оба имеют проблемы с разрешительными документами, у каждого застройщиком указано Really Building и инвестором - Simple Investment Ltd, а заключать договор купли продажи имущественных прав придется с ООО "В.К.Групп".