Документы ЖК 4U

Киев Святошинский р-н

ул. Академика Булаховского, 2 а (ул. Генерала Наумова / просп. Академика Палладина)

Заказать консультацию

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:75:445:0003

Целевое назначение: Исследований и разработок

Вид использования: Для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Государственная

Площадь земельного участка: 6.4823 га

Место расположения: г. Киев, р-н Святошинский, ул. Академика Булаховского, 2.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место не предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Владелец: Государство Украина в лице Киевской городской государственной администрации (ЕГРПОУ 00022527).

Правопользователь: Институт технической теплофизики Национальной академии наук Украины (ЕГРПОУ 05417118).

Государственный акт на право постоянного пользования земельным участком от 11.12.2012 серия и номер: 05-9-00098 (бланк серии ЯЯ No385069).

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 04.02.2020.

Решение Киевского городского совета от 23 декабря 2004 N 967/2377 "Об оформлении Институту технической теплофизики НАН Украины права пользования земельным участком для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений на ул. Академика Булаховского, 2 в Святошинском районе г. Киева".

Решение Киевского городского совета от 12 июля 2012 N 826/8163 "О предоставлении государственному предприятию "Инженерный центр "Сушка" Института технической теплофизики Национальной академии наук Украины" земельного участка для эксплуатации и обслуживания непроизводственных зданий и сооружений с последующей их реконструкцией на ул. Академика Булаховского, 2 в Святошинском районе г. Киева".

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений, частично - территории коммунально-складские.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 18.03.2020 № 318 Реконструкция экспериментального корпуса из ж/б конструкций под многофункциональный комплекс.

Комментарий эксперта

ГУО выдано на строительство многофункционального комплекса, не имеющего в составе жилых помещений. То есть, исходными данными не предусмотрено строительство жилого комплекса.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 11.12.2020 № ИУ 013201207675 Реконструкция экспериментального корпуса из ж/б конструкций под многофункциональный комплекс на ул. Академика Булаховского, 2 в Святошинском районе Киева, 1 очередь - дом № 1.

Количество этажей - 27. Общая площадь здания - 19730,0 кв.м, общее количество апартаментов - 394.

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: Институт технической теплофизики Национальной академии наук Украины (ЕГРПОУ 05417118)

Проектировщик: ООО "ДАН ПРОДЖЕКТ" (ЕГРПОУ 43530781)

Технический надзор: Ефименко Сергей Станиславович (АТ 004477)

Авторский надзор: Кульбовський Илья Тарасович (АА 003926)

Подрядчик: ООО "В.К.МИСТОБУД" (ЕГРПОУ 42044532)

комментарий эксперта

Наличие разрешения может свидетельствовать о минимальных рисках для инвестирования в данный проект. Однако строительство ведется с 2007 года, а разрешение на строительство получено лишь в декабре 2020 на строительство дома № 1 секция 01.

Участники строительства

Заказчик

Институт технической теплофизики Национальной академии наук Украины (ЕГРПОУ 05417118).

Размер уставного капитала: 0,00 грн

Дата создания: 15.01.1964

Не состоит в процессе прекращения.

комментарий эксперта

Стоит обратить внимание, что владельцем экспериментального корпуса с ж/б конструкций, который реконструируют под многофункциональный комплекс, является Национальная академия наук Украины. Заказчик, в лице Института технической теплофизики НАН Украины, балансодержатель этого корпуса. Указанная ситуация предполагает наличие нотариального согласия владельца здания, о котором советуем спросить в отделе продаж.

Факторы риска

Определением Печерского районного суда города Киева от 02.12.2019 (№ 757/53084/19-к) в рамках уголовного производства № 62019100000001225 предоставлен временный доступ к документам и информации, которые находятся в распоряжении ДП "Национальные информационные системы" по поводу осуществления 09.08.2019 государственной регистрации прав собственности на незавершенное строительство административно-офисного здания с жилыми помещениями, находящегося по адресу строительства ЖК 4U, за ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы" (ЕГРПОУ 16468589).

комментарий эксперта

Данное уголовное производство не несет рисков для инвестирования, так как согласно информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы" на данный момент не является владельцем объекта незавершенного строительства - экспериментального корпуса из ж/б конструкций, расположенного по ул. Академика Булаховского, 2 в г. Киеве.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Заказчиком получены градостроительные условия и ограничения (ГУО) на реконструкцию экспериментального корпуса из ж/б конструкций под многофункциональный комплекс. ГУО предусмотрено строительство нежилого дома. Зато на своем сайте застройщик позиционирует данный объект, как жилой комплекс комфорт-класса. Кроме того, как указывалось выше, вид целевого назначения земельного участка - для исследований и разработок, а функциональное назначение - территория общественных зданий и сооружений и частично коммунально-складская территория.

При этом, ГУО содержит положения об обязанности заказчика привести в соответствие вид целевого назначения земельного участка, что заказчиком не выполнено.

комментарий эксперта

Намерения застройщика, указанные на сайте, не совпадают с намерениями, на которые получались исходные данные, что несет риски в инвестировании.

2. Эксперт НЕРУХОМІ обратил внимание на нормы пожарной безопасности жилого комплекса. Так, согласно проекту заезд предполагается с ул. Генерала Наумова. В соответствии с генпланом застройщика дорогу обустроено вокруг комплекса, однако круговой доступ пожарных машин ко всем секциям обоих домов отсутствует. Проезд пожарных автомобилей для домов выше 9 этажей должен быть обеспечен со всех сторон дома.

Комментарий эксперта

Ваша безопасность в ваших руках. Поинтересуйтесь в отделе продаж планом пожарных проездов и компенсационных мер. Убедитесь как застройщик заботится о вашей жизни и здоровье.

Комментарий эксперта

Наш эксперт пытался взять комментарий по этому поводу от представителя застройщика. К сожалению, обещанный руководителем департамента Александром номер телефона юриста так и не дождались.

3. Как известно из материалов уголовного производства № 62019100000001225 Институтом технической теплофизики НАН Украины был заключен договор с ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы" от 28.11.2007 с последующим заключением дополнительных соглашений №1 от 05.11.2008, №2 от 20.11.2014, № 3 от 29.12.2017. Предметом указанных договоров было финансирование и строительство административно-офисного здания с жилыми помещениями с встроенными помещениями социальной сферы и подземным паркингом на земельном участке по ул. Академика Булаховского, 2 в Святошинском районе города Киева, который находится в постоянном пользовании Института технической теплофизики НАН Украины.

При этом, в 2016 году уже существовала коробка дома высотой около 18 этажей. То есть, эти 18 этажей были построены в период с 2007 по 2016 годы. При этом несколько лет на строительной площадке стояла тишина - ни строителей, ни техники. Поэтому местные жители прозвали его "дом - призрак".

В период с 2017 по 2020 строительство несколько раз ненадолго возобновлялось и вновь останавливалось. Информации о проведении во время длительных остановок строительства консервации (защитных мер, предотвращающих разрушение объекта) в открытых источниках не найдено.

комментарий эксперта

Учитывая, что ведется реконструкция существующего объекта - экспериментального корпуса из ж/б конструкций площадью 2,593 кв.м, градостроительными условиями и ограничениями заказчика обязали провести анализ существующего состояния объекта для определения возможности его реконструкции. Заказчик должен был провести экспертизу и получить технические заключения по несущей способности конструкций и их эксплуатационной пригодности.

4. Согласно экспертному отчету проектной документации в ЖК планируются не квартиры, а апартаменты. Разница в статусе апартаментов и квартир можно посмотреть здесь. Самое главное отличие апартаментов от квартир: апартаменты - это нежилая недвижимость. И ЖК 4U наглядно демонстрирует, как к апартаментам не применяются нормы ДБН, которые определены для жилья. Например, если в соответствии с ДБН на 1-комнатную квартиру предусмотрено - 0, 5 паркоместа, а для 2-комнатных и более - 1 паркоместо на квартиру, то расчет для апартаментов составляет - 15 паркомест на 100 номеров:

- по паркоместам

Застройщиком ЖК заявлен 5-уровневый паркинг. Но согласно экспертного отчета № 22-07/20/А от 22.07.2020 на проектную документацию по эскизному проекту, который получили НЕРУХОМІ, предусмотрено одноуровневый подземный паркинг под общественным зданием на 101 м/м. Также предусмотрены открытые стоянки: возле дома №1 - на 21 м/м, у дома №2 - на 27м/м и на 22 м/м (всего - 70). Общее запланированное количество машиномест - 171.

Если бы ЖК 4U проектировался в соответствии с нормами, регулирующими жилищное строительство, то общая потребность в машиноместах, согласно ДБН, составляла бы

833 м/м: 770 м/м - для нужд жителей (паркинг и гостевые стоянки) и 63 м/м - для нужд работников офисов, общественного здания.

Однако в соответствии с ДБН, для апартаментов общая потребность в машиноместах составляет 200 м/м.

комментарий эксперта

Запроектированное количество машиномест (171м/м) больше соответствует потребностям объектов общественного назначения, а не жилого комплекса.

- по придомовой территории

Аналогичная ситуация при определении норм придомовых территории. Нежилые здания не требуют наличия на придомовой территории детских и спортивных площадок или площадок для отдыха, обязательных для жилых домов.

В разрешительных документах ЖК указывается площадь земельного участка 6,4823 га. Однако на этом участке, кроме ЖК, расположено более 10 зданий, принадлежащих Институту технической теплофизики НАНУ и Государственному предприятию "Инженерный центр" Сушка ". Фактически ЖК будет размещаться на земельном участке площадью почти 0,9 га, из них застройка зданий займет около 0,66 га. Таким образом процент застройки составляет 74%.

Однако, застройщиком заявлено, что на придомовой территории будет обустроена спортивная площадка с тренажерами, детская площадка и зона отдыха и даже стадион.

комментарий эксперта

Если застройщик не обустроит придомовую территорию, жители комплекса будут лишены комфорта, ведь ЖК расположен на коммунально-складских территориях.

5. Градостроительные условия и ограничения требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты объекта с Украерорухом и Госавиаслужбой. На сайте застройщика опубликовано только выводы аэропорта "Борисполь" и ГП "Антонов".

комментарий эксперта

На запрос НЕРУХОМІ Госавиаслужба подтвердила предоставления в 2018 году согласования местоположения и высоты ЖК.

6. ЖК 4U соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:

- местоположение (удаление от центра города, близость расположения остановок общественного транспорта, удаленность от станции метро)

- наличие школ и детских садов в пешей доступности.

- наличие объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса.

- обеспечение услугой консьерж-сервис, отвечающий ЖК класса бизнес.

Не соответствует комфорт-классу:

- количество квартир в доме (в доме - от 286 до 402 апартаментов в одной секции, при необходимых - 200).

-количество квартир на этаже (на этаже - 14 квартир, при необходимых - до 10).

- на поэтажном плане указано 3 лифта, хотя проектом предусмотрено только 2 лифта на дом.

- имеющиеся 1-комнатные квартиры с площадью от 18,5 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м).

- имеющиеся 2-комнатные квартиры с площадью от 45,7 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 50 кв.м).

- высота от пола до потолка: 2,5 м (при необходимых - 2,75 м).

- количество машиномест: в ЖК комфорт-класса на 1368 квартир должно быть предусмотрено 616 машиномест в подземном или крытом паркинге. В ЖК 4U запланировано - 101 м/м в подземном паркинге и 70 м/м на открытой стоянке.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. Реализация проекта жилого комплекса 4U финансируется израильской компанией Simple Investment Ltd и презентуется для инвесторов Украины и Израиля. Однако, технико - экономические показатели ЖК, представленные на сайте https://simple-invest.co.il/ для израильских инвесторов, несколько отличаются от показателей, указанных на сайте для украинских инвесторов. Например, на украинском сайте - 1400 квартир, на израильском сайте - 1424 квартиры, в экспертном отчете проектной документации - 1368 апартаментов.

2. На сайте застройщика в разделе "Инженерное обеспечение" выложены скан-копии первых страниц Договора на использование электрической энергии и Договора на услуги водоснабжения и водоотведения, а также гарантийное письмо Института технической теплофизики НАН Украины. Застройщик этими документами хочет показать потенциальным инвесторам, что строительство ЖК соответствует требованиям градостроительного законодательства. Однако эти документы вызывают множество вопросов:

  • Оба договора заключены еще в 1997 году для обеспечения электроэнергией и водой давно существующего здания Института технической теплофизики НАНУ, находящегося по адресу г. Киев, ул. М. Капнист (Желябова), 2-А и здания Отделения теплообменных процессов и оборудования, расположенного по адресу ул. Булаховского, 2. К строительству ЖК эти договора не имеют никакого отношения.

  • Поскольку на сайте выложены лишь эти договора, можно предположить, что технические условия на подключение коммуникаций застройщиком не получались. Хотя расчет необходимых объемов для будущих потребителей и получение ТУ является обязательным как для разработки проекта, так и для подключения дома к городским сетям по окончании строительства.

  • В ЖК планируется 1368 апартаментов. Каким образом лимитов на электроэнергию и водоснабжение, предусмотренных для функционирования научного учреждения, в котором работает менее 400 человек, хватит на многофункциональный комплекс с 2600 жителей?

комментарий эксперта

Эксперты НЕРУХОМІ видят риски в возможных проблемах при подключении коммуникаций ЖК к городским сетям. В результате, владельцы квартир не смогут заключить договора на оказание услуг по отоплению, водоснабжению, водоотведению, использование электроэнергии и будут вынуждены оплачивать коммунальные услуги по завышенным (коммерческим) тарифам.

3. Вызывает также большое удивление гарантийное письмо от 02.07.2020, которое размещено на сайте ЖК в разделе "Инженерное обеспечение". В этом письме Институт технической теплофизики НАН Украины предоставляет ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы" согласие на подключение к действующим внутренним инженерным сетям, установкам и оборудованию, а также на использование их мощностей для объекта строительства.

Но ООО "ПП "Бытремстройматериалы" не упоминается ни на сайте ЖК, ни в разрешительных документах. Это - компания, которая строила дом с 2007 года. И как указано в распоряжении Президиума НАН Украины от 31.07.2019 за №452: "По состоянию на конец II квартала 2019 строительство административно-офисного здания не завершено, а инвестор не выполняет взятые на себя обязательства по заключенному договору". Этим же Распоряжением Институту технической теплофизики НАН Украины было поручено расторгнуть Договор от 28.11.2007. Однако в ноябре 2019 Институтом технической теплофизики НАН Украины было заключено Дополнительное соглашение №4 к Договору от 28.11.2007, которым срок договора продлен до 31.12.2022.

комментарий эксперта

Фактически застройщиком и инвестором проекта является компания, которая уже около 13 лет строит и никак не может завершить строительство одного многоэтажного дома, являющегося одной из четырех секций ЖК.

4. Счетной палатой в 2017 году при проведении аудита эффективности управления НАН Украины объектами государственной собственности было выявлено по состоянию на 01.11.2017 отсутствие утвержденной в установленном порядке проектной документации и разрешительных документов на выполнение строительных работ по строительству административно-офисного здания с жилыми помещениями на ул. Академика Булаховского, 2. Постановлением Бюро президиума НАН Украины от 06.12.2017 № 315 строительство было приостановлено до утверждения проектной документации и получения необходимых разрешительных документов.

То есть, более 10 лет велось строительство многоэтажного дома без утвержденного проекта и каких-либо разрешительных документов. И только в декабре 2020 заказчиком было получено разрешение на выполнение строительных работ.

комментарий эксперта

Такая ситуация вызывает большие опасения относительно качества строительства и безопасности проживания в этом ЖК.

5. В соответствии с Договором от 28.11.2007 часть квартир в ЖК принадлежит Институту технической теплофизики НАН Украины.

6. Хотя на сайте ЖК застройщиком указано Really Building, а инвестором - израильскую компанию Simple Investment Ltd, договор о купле-продаже имущественных прав инвестору придется заключать с ООО "В.К.Групп", а не с Институтом технической теплофизики НАН Украины как заказчиком или ООО "Производственное предприятие "Бытремстройматериалы", которое связано с заказчиком инвестиционным договором.

7. ЖК 4U является просто близнецом ЖК Henesi House: каждый из ЖК строится более 10 лет, оба расположены на землях научных институтов, оба имеют проблемы с разрешительными документами, у каждого застройщиком указано Really Building и инвестором - Simple Investment Ltd, а заключать договор купли продажи имущественных прав придется с ООО "В.К.Групп".

комментарий эксперта

При заключении договора купли-продажи советуем убедиться, что ООО "В.К.Групп" имеет право заключать договора купли-продажи имущественных прав и имеет договорные отношения с участниками строительства

Рекомендации инвестору

1. Выясните вопрос по возможность проезда пожарных автомобилей ко всем сторонам домов. При его отсутствии, попробуйте выбрать апартаменты месторасположение которых позволяет добраться пожарным.

2. Спросите о наличии согласия собственника НАН Украины на реконструкцию комплекса.

3. Ознакомиться в отделе продаж с экспертизой по существующему состоянию объекта и техническими выводами относительно несущей способности конструкций и их эксплуатационной пригодности. Желательно, чтобы с Вами был знакомый инженер-строитель.

4. Поинтересоваться в отделе продаж насчет подключения ЖК к инженерным сетям и достаточного объема коммунальных услуг. Не будет лишним лично ознакомиться с техническими условиями на подключение коммуникаций.

5. Получить в отделе продаж информацию о количестве уровней паркинга и фактическом количестве машиномест в паркинге.

6. Выяснить количество лифтов в секции и в доме.

7. Выяснить, что именно предусмотрено проектом обустройства придомовой территории, какие площадки планируются, а также их размеры.