1. Що будується
Що заявлено девелопером: ЖК Простір Eco City реалізується за концепцією “місто в місті", займає територію в 10 га з малоповерховою забудовою (24 житлові будинки на 3500 квартир). Девелопер обіцяє 1,3 км бігових доріжок, майже 20 тис кв.м зелених насаджень, територію для вигулу тварин, 11 тис кв.м території торгово селища з бутиками люксових брендів, торговий центр з аквапарком, 14-поверховий бизнес-центр, іподром, закритий двір без машин.
Розгалужену інфраструктуру: кафе, ресторани, вуличні тренажери, фітнес-центри, коворкінг та ін. На сайті ЖК також згадується про будівництво дитячого садочка та супермаркету у І чергу будівництва.
Як фактично реалізується: В травні 2021 отримано дозвіл на виконання будівельних робіт, що передбачає забудову території площею майже 3 га, де передбачено розміщення 9 житлових будинків на 774 квартири з дитячим садочком на 75 місць. В вересні 2021 року отримано другий дозвіл, що передбачає забудову майже 1,5 га житловими будинками на 478 квартир. Всього станом на 27.12.2021 забудовується 4,5 га з 10 заявлених, а отже залишається 5,5 гектар землі, дозволи на забудову яких не отримувались.
Таким чином, проект будівництва на забудову усієї території ЖК (ескізний проект) не розроблявся, на забудову кожної земельної ділянки (ділянок) отримується окремий дозвіл на забудову. Крім того, територія ЖК, згідно рендерів, займає площу 15 га.
Коментар експерта
Така ситуація є ризиковою для інвестора, який не просто вкладає кошти в квадратні метри, а хоче отримати відповідне життєве середовище з відповідним рівнем комфорту та інфраструктурою, що заявлені забудовником. Адже відсутність комплексного проекту на забудову всієї території ЖК дає певний люфт для замовника будівництва. Відсутні гарантії: чи буде отриманий дозвіл на подальшу забудову наступних 5,5 га та що саме буде споруджуватись на земельних ділянках, документи на забудову яких ще не отримувались.
2. Щодо торгового селища з бутіками люксових брендів
Девелопером заявлено про будівництво першого аутлет селища з бутіками люксових берендів та кафе з цілорічними знижками в двох кроках від дому.
Згідно рендерів, мова йде про земельні ділянки, що належать фізичним особами, та знаходяться за адресою вул. Радісна, 37 (5123755800:00:003:0055, власник - Музалев Михайло Вікторович) та вул. Радісна, 35-А (5123755800:00:003:0063, власник - Орловський Іван Йосипович), і які в лютому 2020 року отримали містобудівні умови та обмеження на будівництво оптового ринку сільгосппродукції (дивитись тут і тут) площею майже 3 га.
Коментар експерта
Експертами НЕРУХОМІ не було встановлено зв'язку власників ділянок Музалева М.В. та Орловського І.Й. з учасниками будівництва ЖК Простір Eco City. Оскільки оптовий ринок с/г продукції та галерея люксових бутиків не є тотожними поняттями, І проживання поряд з оптовим ринком сільгосппродукції навряд буде дуже комфортним для мешканція ЖК.
3. Щодо відмови в видачі сертифікату готовності
03.12.2021 Державна інспекція архітектури та містобудування відмовила у видачі сертифіката про прийняття в експлуатацію об’єкту “Нове будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, дитячим садком та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Радісна, 29, вул. Радісна, 33 та вул. Радісна, 39 (1 та 2 черги)". Підстави для відмови:
- техніко-економічні показники зазначені в проектній документації не відповідають технічній інвентаризації;
- відсутні тактильні смуги, зовнішні пандуси, тактильні інформаційні покажчики, які передбачено проектною документацією;
- відсутня пожежна безпека: пожежні гідранти, датчики пожежної сигналізації, датчики загазованості;
відсутні електролічильники;
відсутній акт прийняття мереж зовнішнього електропостачання;
відсутній акт прийняття внутрішньої електропроводки, силового електрообладнання, підключення будинку до ТП і забезпечення постійного електропостачання;
відсутній акт прийняття мереж зовнішнього газопостачання;
відсутній акт прийняття зовнішнього водопроводу;
незавершений благоустрій території об'єкту будівництва;
на об’єкті будівництва незавершені будівельні роботи, що унеможливлює здійснити детальне огляду об’єкта будівництва.
4. Щодо допустимого відсотку забудови території
1. Вул. Радісна, 29, вул. Радісна, 33 та вул. Радісна, 39
Дев’ять будинків зводяться на земельних ділянках загальною площею 2,9608 га. Будинки ЖК займуть 0,75689 га, що становить 25,56% площі земельної ділянки.
2. Вул. Радісна, 37-А
Будівництво здійснюється на земельній ділянці площею 1,4798 га. Площа забудови - 0,67237 га, що становить 45,44 % площі земельної ділянки.
Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для будинків 11 поверхів і вище повинен становити не більше 30%, для 5-8-поверхових – 40%. При будівництві різнорівневих житлових будинків до розрахунку приймається середня поверховість будівлі.
Коментар експерта
Таким чином, при будівництві на ділянці 5123755800:00:003:0036 (вул. Радісна, 37-А) забудовником не дотримано норми ДБН щодо допустимого відсотку забудови земельної ділянки.
Коментар експерта
Проте станом на 27.12.2021 оцінити відсоток забудови території всього ЖК неможливо. Адже проект на весь комплекс не розроблявся, а дозволи на будівництво отримано лише на територію площею 4,5 га.
5. Щодо кількості машиномісць на вул. Радісна, 29, вул. Радісна, 33 та вул. Радісна, 39
В 9-ти будинках, що розташовані за даною адресою, заплановано підземний паркінг на 96 машиномісць. Щодо кількості і площі гостьових стоянок інформація відсутня.
Згідно ДБН загальна кількість машиномісць для ЖК повинна становити 429 м/м, з них для постійного зберігання 373 м/м та 56 м/м для тимчасового зберігання. Крім того, для співробітників офісів, кафе, ресторанів та магазинів, що розміщені в вбудовано-прибудованих приміщеннях житлових будинків, потрібно не менше 10 машиномісць.
Коментар експерта
Проте станом на 27.12.2021 оцінити дотримання норм з машиномісць для всього ЖК неможливо. Оскільки проект на весь комплекс не розроблявся, а дозволи на будівництво отримано не на всі з 24-х житлових будинків .
6. Щодо рівню шуму
Майбутній ЖК розташований на відстані 2 км від Міжнародного аеропорту "Одеса". Тобто мешканці ЖК будуть чути гул літаків, які будуть пролітати над будинками. Відповідно до санітарних норм, допустимі рівні шуму в житлових приміщеннях з 7:00 до 23:00 не повинні перевищувати 55 дБ, вночі - не більше 45 дБ. На прибудинковій території рівень шуму теж нормується: вдень він не повинен перевищувати 70 дБ, а вночі - 60 дБ.
Коментар експерта
Проживання в ЖК буде комфортним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.
7. Щодо дитячого садка
Проектом на будівництво земельних ділянок на вул. Радісна, 29, 33, 39 передбачено спорудження вбудовано-прибудованого дитячого садку на 5 груп короткочасного перебування по 15 місць в кожній, всього на 75 місць.
Коментар експерта
аявність дитячого садка є позитивним моментом. Проте дитсадок на 75 місць навряд чи задовольнить потреби мешканців всього комплексу, в якому планується 3500 квартир.
8. Відповідність ЖК комфорт-класу:
Забудовником заявлено клас ЖК Простір Eco City як клас “комфорт". Експерти НЕРУХОМІ здійснили аналіз на підставі тільки наявної інформації (2 дозволи на будівництво). Проте з часом, після отримання нових дозволів відповідність/невідповідність ЖК критеріям комфорт-класу може змінитися.
Місце розташування: відповідає
В системі міста: район, віддалений від центральної частини міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: Парк ім. Горького (3 км), пляжі Аркадія, Калетон (7,8 км)
По відношенню до міського громадського транспорту: найближча зупинка громадського транспорту - на відстані 370 м.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: ринок Малинівський (3 км), супермаркет Таврія В (3 км), супермаркет Сільпо (2,8 км), гімназія № 8 (2,3 км), загальноосвітня школа № 31 (1,2 км), загальноосвітня школа №95 (1,8 км), міська поліклініка № 19, міська дитяча поліклініка №5, тренажерний зал “Смайл" (1,9 км), спортивний зал “Крила".
Загальні характеристики: відповідає частково
Кількість квартир в будинку/під'їзді: – від 48 до 132 ( ознака комфорт-класу - до 200).
Коментар експерта
НЕ відповідає: Площа однокімнатних квартир: від 21 ( ознака комфорт-класу - від 36 кв.м), площа двокімнатних квартир: від 46 кв.м (ознака комфорт-класу - від 50 кв.м).
Площа трикімнатних квартир: від 74 кв.м. (ознака комфорт-класу - від 65 кв.м).
Висота стелі - 2,85 м (ознака комфорт-класу - 2,75 м)
Зовнішній вигляд: відповідає
1) Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
2) Зовнішні стіни: газоблок.
3) Фасади: із зовнішнім утепленням мінераловатними плитами із застосуванням вентильованої фасадної системи.
4) Благоустрій прибудинкової території:
- облаштовується дворовий простір (майданчики різного призначення);
- озеленення - газони, дерева та кущі.
Інженерні системи: відповідає
Система опалення – автономна, газові дахові котельні;
Система водопостачання - централізована;
Вертикальний транспорт: OTIS, пасажирський та вантажний
Комфорт мешканців: відповідає
Інфраструктура комплексу: дитячий садок на 75 місць, гіпермаркет, торгівельний центр, медичний центр, кафе та ресторани, прибудинковий парк, бізнес центр,
Охорона території, цілодобове відеоспостереження.
Конс’єрж-сервіс
