1. Что строится
Что заявлено девелопером: ЖК Пространство Eco City реализуется по концепции "город в городе", занимает территорию в 10 га с малоэтажной застройкой (24 жилых дома на 3500 квартир). Девелопер обещает 1,3 км беговых дорожек, почти 20 тыс. кв.м зеленых насаждений, территорию для выгула животных, 11 тыс кв.м территории торговой деревни с бутиками люксовых брендов, торговый центр с аквапарком, 14-этажный бизнес-центр, ипподром, закрытый двор без машин.
Разветвленная инфраструктура: кафе, рестораны, уличные тренажеры, фитнес-центры, коворкинг и т.д. На сайте ЖК также упоминается о строительстве детского садика и супермаркета в первую очередь строительства.
Как практически реализуется: В мае 2021 года получено разрешение на выполнение строительных работ, предусматривающее застройку территории площадью почти 3 га, где предусмотрено размещение 9 жилых домов на 774 квартиры с детским садиком на 75 мест. В сентябре 2021 года получено второе разрешение, предусматривающее застройку почти 1,5 га жилыми домами на 478 квартир. Всего по состоянию на 27.12.2021 застраивается 4,5 га из 10 заявленных, а значит, остается 5,5 гектар земли, разрешения на застройку которых не получались.
Таким образом, проект строительства на застройку всей территории ЖК (эскизный проект) не разрабатывался, на застройку каждого земельного участка (участков) получается отдельное разрешение на застройку. Кроме того, территория ЖК согласно рендеру занимает площадь 15 га.
Комментарий эксперта
Такая ситуация является рисковой для инвестора, который не просто вкладывает средства в квадратные метры, а хочет получить соответствующую жизненную среду с соответствующим уровнем комфорта и инфраструктурой, заявленных застройщиком. Ведь отсутствие комплексного проекта на застройку всей территории ЖК дает определенный люфт для заказчика строительства. Нет гарантий: будет ли получено разрешение на дальнейшую застройку следующих 5,5 га и что именно будет строиться на земельных участках, документы на застройку которых еще не получались.
2. Относительно торгового поселка с бутиками люксовых брендов
Девелопером заявлено о строительстве первого аутлет-поселка с бутиками люксовых брендов и кафе с круглогодичными скидками в двух шагах от дома.
Согласно рендеров, речь идет о земельных участках, принадлежащих физическим лицам и находящихся по адресу ул. Радостная, 37 (5123755800:00:003:0055 , владелец - Музалев Михаил Викторович) и ул. Радостная, 35-А ( 5123755800:00:003:0063 , владелец - Орловский Иван Иосифович), и которые в феврале 2020 года получили градостроительные условия и ограничения на строительство оптового рынка сельхозпродукции (смотреть здесь и здесь ) площадью почти 3 га.
Комментарий эксперта
Экспертами НЕРУХОМІ не были установлены связи владельцев участков Музалева М.В. и Орловского И.И. с участниками строительства ЖК Пространство Eco City. Поскольку оптовый рынок с/х продукции и галерея люксовых бутиков не являются тождественными понятиями. И проживание рядом с оптовым рынком сельхозпродукции вряд ли будет очень комфортным для жителей ЖК.
3. Отказ в выдаче сертификата готовности
03.12.2021 Государственная инспекция архитектуры и градостроительства отказала в выдаче сертификата о принятии в эксплуатацию объекта "Новое строительство жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями, детским садом и подземным паркингом по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Радостная, 29, ул. Радостная, 33 и ул. Радостная, 39 (1 и 2 очереди)". Основания для отказа:
- технико-экономические показатели, указанные в проектной документации, не соответствуют технической инвентаризации;
- отсутствуют тактильные полосы, внешние пандусы, тактильные информационные указатели, предусмотренные проектной документацией;
- отсутствует пожарная безопасность: пожарные гидранты, датчики пожарной сигнализации, датчики загазованности;
отсутствуют электросчетчики;
отсутствует акт принятия сетей внешнего электроснабжения;
отсутствует акт принятия внутренней электропроводки, силового электрооборудования, подключения дома к ТП и обеспечения постоянного электроснабжения;
отсутствует акт принятия сетей наружного газоснабжения;
отсутствует акт принятия наружного водопровода;
не завершено благоустройство территории объекта строительства;
на объекте строительства не завершены строительные работы, что делает невозможным детальный осмотр объекта строительства.
4. Относительно допустимого процента застройки территории
1. Ул. Радостная, 29, ул. Радостная, 33 и ул. Радостная, 39
Девять домов строятся на земельных участках общей площадью 2,9608 га. Дома ЖК займут 0,75689 га, что составляет 25,56% площади земельного участка.
2. Ул. Радостная, 37-А
Строительство проводится на земельном участке площадью 1,4798 га. Площадь застройки - 0,67237 га, что составляет 45,44% площади земельного участка.
Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше должен составлять не более 30%, для 5-8-этажных – 40%. При строительстве разноуровневых жилых домов в расчет принимается средняя этажность здания.
Комментарий эксперта
Таким образом, при строительстве на участке 5123755800:00:003:0036 (ул. Радостная, 37-А) застройщиком не соблюдены нормы ДБН относительно допустимого процента застройки земельного участка.
Комментарий эксперта
Однако на 27.12.2021 оценить процент застройки территории всего ЖК невозможно. Ведь проект на весь комплекс не разрабатывался, а разрешения на строительство получены только на территорию площадью 4,5 га.
5. По количеству машиномест на ул. Радостная, 29, ул. Радостная, 33 и ул. Радостная, 39
В 9-ти домах, расположенных по данному адресу, запланирован подземный паркинг на 96 машиномест . О количестве и площади гостевых стоянок информация отсутствует.
Согласно ДБН общее количество машиномест для ЖК должно составлять 429 м/м, из них для постоянного хранения 373 м/м и 56 м/м для временного хранения. Кроме того, для сотрудников офисов, кафе, ресторанов и магазинов, размещенных во встроенно-пристроенных помещениях жилых домов, требуется не менее 10 машиномест.
Комментарий эксперта
Однако по состоянию на 27.12.2021 оценить соблюдение нормы по машиноместам для всего ЖК невозможно. Поскольку проект на весь комплекс не разрабатывался, а разрешения на строительство получены не на все из 24 жилых домов.
6. Относительно уровня шума
Будущий ЖК расположен в 2 км от Международного аэропорта "Одесса". То есть жителям ЖК будут слышны гул самолетов, которые будут пролетать над домами. Согласно санитарным нормам, допустимые уровни шума в жилых помещениях с 7:00 до 23:00 не должны превышать 55 дБ, ночью – не более 45 дБ. На придомовой территории уровень шума тоже нормируется: днем он не должен превышать 70 дБ, а ночью – 60 дБ.
Комментарий эксперта
Проживание в ЖК будет комфортно только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
7. Относительно детского сада
Проектом по застройке земельных участков на ул. Радостная, 29, 33, 39 предусмотрено строительство встроенно-пристроенного детского сада на 5 групп кратковременного пребывания по 15 мест в каждой, всего на 75 мест.
Комментарий эксперта
Наличие детского сада является положительным моментом. Однако детсад на 75 мест вряд ли удовлетворит потребности жителей всего комплекса, в котором планируется 3500 квартир.
8. Соответствие ЖК комфорт-классу:
Застройщиком заявлен класс ЖК Пространство Eco City как класс "комфорт". Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ на основании только имеющейся информации (2 разрешения на строительство). Однако со временем, после получения новых разрешений, соответствие/несоответствие ЖК критериям комфорт-класса может измениться.
Местонахождение: отвечает
В системе города: район, удаленный от центральной части города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: Парк им. Горького (3 км), пляжи Аркадия, Калетон (7,8 км)
По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта – на расстоянии 370 м.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: рынок Малиновский (3 км), супермаркет Таврия В (3 км), супермаркет Сильпо (2,8 км), гимназия №8 (2,3 км), общеобразовательная школа №31 (1,2 км), общеобразовательная школа №95 (1,8 км), городская поликлиника №19, городская детская поликлиника №5, тренажерный зал "Смайл" (1,9 км), спортивный зал "Крылья".
Общие характеристики: отвечает частично
Количество квартир в доме/подъезде: – от 48 до 132 ( признак комфорт-класса – до 200).
Комментарий эксперта
НЕ отвечает: Площадь однокомнатных квартир: от 21 кв.м ( признак комфорт-класса – от 36 кв.м), площадь двухкомнатных квартир: от 46 кв.м (признак комфорт-класса – от 50 кв.м).
Площадь трехкомнатных квартир: от 74 кв. (признак комфорт-класса – от 65 кв.м).
Высота потолка – 2,85 м (признак комфорт-класса – 2,75 м)
Внешний вид: отвечает
1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
2) Наружные стены: газоблок.
3) Фасады: с наружным утеплением минераловатными плитами с применением вентилируемой фасадной системы.
4) Благоустройство придомовой территории:
- обустраивается дворовое пространство (площадки разного назначения);
- озеленение – газоны, деревья и кусты.
Инженерные системы: отвечает
Система отопления – автономная, газовые кровельные котельные;
Система водоснабжения – централизованная;
Вертикальный транспорт: OTIS, пассажирский и грузовой
Комфорт жителей: отвечает
Инфраструктура комплекса: детский сад на 75 мест, гипермаркет, торговый центр, медицинский центр, кафе и рестораны, придомовый парк, бизнес центр,
Охрана территории, круглосуточное видеонаблюдение.
Консьерж-сервис
