Если безопасность и экономическая ситуация в Украине не будут ухудшаться, в 2026 году рынок недвижимости, скорее всего, сохранит текущую динамику. Речь идет о постепенном росте количества сделок в сегменте первичного жилья, стабильном спросе на объекты с высоким уровнем готовности и сдержанном повышении цен в пределах инфляционных ожиданий.
Ключевыми трендами останутся ориентация покупателей на надежных застройщиков, готовые или почти готовые дома, а также рост роли государственных программ поддержки ипотеки. В то же время девелоперы будут сосредотачиваться на проектах комплексной застройки с развитой инфраструктурой, укрытиями и энергоэффективными решениями, отвечающими запросу рынка на безопасность, автономность и долгосрочную инвестиционную привлекательность.
Рынок жилья в 2025 году: стабилизация и осторожность инвесторов
Аналитики сервиса "Опендатабот" выяснили, что в 2025 году активность на рынке жилой недвижимости оставалась ниже довоенного уровня, несмотря на относительную стабилизацию нотариальных операций. За год для отчуждения квартир и домов было использовано 848 653 специальных бланка – это почти соответствует показателю 2024 года, однако примерно на четверть меньше, чем в 2021-м. Такая динамика свидетельствует о длительном сокращении объемов сделок с жильем и осторожном поведении покупателей и продавцов.
В то же время земельный сегмент продемонстрировал более высокую активность: 888 719 бланков для операций с землей, что на 13% больше, чем в 2021 году. Значительной оставалась и доля наследственных дел – более 1 011 000 оформленных бланков, часть из которых касалась перехода прав на жилые объекты. Кроме того, нотариусы выдали 24 550 свидетельств о праве собственности на недвижимость – больше, чем до полномасштабной войны, но меньше, чем годом ранее. В совокупности эти показатели формируют сдержанную, но стабилизированную картину рынка, но главное, что ждет инвесторов в ближайшем будущем и к чему готовиться.
Прогнозы аналитиков: дефицит предложения и ценовое давление в 2026 году
А вот по данным аналитиков OLX Недвижимость, недостаток предложения на рынке жилья равномерно усиливается и в 2026 году эта тенденция сохранится. На вторичном рынке он формируется из-за разрушения части жилого фонда, миграции собственников и нежелания многих продавцов фиксировать сделки в условиях неопределенности. Количество объявлений в ряде регионов сокращается быстрее, чем восстанавливается, что создает структурный разрыв между спросом и доступными объектами.
В то же время спрос по наблюдениям платформы остается стабильным и в отдельных городах даже демонстрирует признаки роста. Наибольший интерес сосредоточен на квартирах с автономным отоплением, резервными источниками электроснабжения и расположением в относительно безопасных районах. Такой дисбаланс между ограниченным предложением и устойчивым спросом формирует предпосылки для дальнейшего повышения цен, прежде всего, в качественном сегменте.
На первичном рынке, по оценкам OLX Недвижимость, предпосылок снижения стоимости квадратного метра в 2026 году нет. Ограниченное количество новых стартов строительства, удорожание материалов и дефицит кадров будут удерживать себестоимость на высоком уровне. Кроме того, покупатели все более осторожно относятся к инвестированию на ранних этапах возведения, предпочитая объекты высокой готовности, что также будет влиять на структуру спроса и ценовую политику девелоперов.
Будущие тренды глазами девелоперов: рост цен и новая модель инвестора
Участники рынка прогнозируют, что 2026 станет периодом дальнейшего подорожания жилья. CEO "Ковальской" Сергей Пилипенко прямо говорит: "Закончились времена, когда квартиры покупали этажами на этапе котлована. То есть рынок будет уменьшаться, а цена – расти". По его словам, девелоперы осторожно подходят к запуску новых проектов, ведь финансировать строительство в течение двух-трех лет за свой счет становится все сложнее.
Генеральный директор "Креатор-Буд" Игорь Гуда ожидает, что в 2026 году себестоимость и дальше будет давить на рынок. "Себестоимость квадратного метра в Киеве уже не может быть меньше 1500 долларов", – отмечает он, добавляя, что дефицит кадров и удорожание материалов не оставляют простора для снижения цен. По его мнению, в 2026 году предложение новых объектов будет оставаться ограниченным, а это будет автоматически подталкивать стоимость жилья вверх.
Основатель KAN Development Игорь Никонов среди ключевых вызовов 2026 года называет отсутствие полноценного банковского кредитования. "Банки должны давать кредиты для бизнеса, потому что сейчас приходится полагаться только на себя", – подчеркивает он. В таких условиях рынок, по его словам, будет проходить естественный отбор, где останутся только финансово устойчивые игроки.
Глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов считает, что в 2026 году Украина может столкнуться с реальным дефицитом качественного предложения. "Мы стоим на пороге дефицита предложения", – отмечает он, добавляя, что сокращение количества новых стартов уже сейчас формирует предпосылки для ценового скачка в следующем году.
В то же время девелоперы фиксируют постепенное возвращение инвесторов, что может стать одним из драйверов 2026 года. Коммерческий директор "Интергал-Буд" Елена Рыжова прогнозирует, что доля инвестиционных соглашений будет расти и дальше: "Инвесторы постепенно возвращаются на рынок, и в 2026 году мы ожидаем дальнейшего усиления этого тренда". По ее словам, в настоящее время доля таких соглашений на ранних этапах составляет 10-15% в зависимости от региона, и у этого показателя есть потенциал к увеличению.
Представители региональных компаний также ожидают активизации инвестиционного спроса в 2026 году, но уже в более взвешенном формате. Юлия Билен из Greenville отмечает, что во львовских проектах доля инвесторов достигает около 50%, в то время как Сусанна Караханян говорит о около 30% инвестиционных соглашений в киевских комплексах. "Инвесторы стали более выборочными", – подчеркивает Марта Герус из Avalon, добавляя, что в 2026 году решающими станут локация, концепция и ликвидность проекта. Таким образом, следующий год девелоперы видят как период ограниченного предложения, рост стоимости и формирование качественно нового, прагматичного инвестора.
Новая государственная ипотека под 3% и роль "еОсели" в 2026 году
В 2026 году одним из ключевых драйверов рынка недвижимости может стать запуск новой программы доступного строительства жилья, которую готовит межведомственная парламентско-правительственная группа. Глава налогового комитета Верховной Рады Даниил Гетманцев сообщил, что базовым финансовым инструментом рассматривается государственная ипотека под 3% годовых сроком до 25 лет. По его словам, государство должно взять на себя инфляционные риски, ведь доля ипотечных кредитов в ВВП Украины составляет менее 1% – это один из самых низких показателей в Европе. Именно поэтому новая программа позиционируется как системный механизм долгосрочного перезапуска рынка.
Ожидается, что программа будет ориентирована примерно на 1 млн. семей, среди которых военнослужащие, педагоги, медики, внутренне перемещенные лица, многодетные семьи и социальные работники. Важно, что новое жилье планируют интегрировать в существующую инфраструктуру громад во избежание создания изолированных массивов без надлежащих сервисов. Среди источников финансирования рассматриваются банковское кредитование, выпуск ипотечных облигаций, международная помощь и облигации внутреннего государственного займа, а также консультации с девелоперами для формирования сбалансированной модели запуска в 2026 году.
В то же время правительство ссылается на опыт программы "єОселя", которая в 2025 году обеспечила более 7700 ипотечных кредитов почти на 15 млрд грн, значительная часть которых пришлась на первичный рынок. Эта программа стала доказательством того, что государственная ипотека может реально поддерживать спрос и влиять на динамику строительства.
Выводы
Подытоживая, 2026 год для рынка недвижимости выглядит как период контролируемого роста при стабильной безопасной и экономической ситуации. Статистика 2025 года свидетельствует о постепенной стабилизации после резкого падения, однако объемы соглашений с жильем до сих пор остаются ниже довоенных. На этом фоне усиление дефицита предложения, ограниченное количество новых проектов и рост себестоимости формируют предпосылки для дальнейшего повышения цен, в первую очередь в сегменте качественного первичного жилья высокой готовности.
В то же время рынок входит в фазу структурных изменений: покупатели становятся более осторожными, инвесторы – более избирательными, а девелоперы – финансово дисциплинированнее. Дополнительным фактором поддержки может стать запуск новой государственной ипотеки под 3%, что вместе с программой "єОселя" способно стимулировать спрос. Таким образом, 2026-й станет годом умеренной активизации сделок, постепенного роста стоимости квадратного метра и усиления роли государства и крупных системных игроков в формировании новой архитектуры рынка.