SPATIUM Hotel в одесской Аркадии, бывший ARCHotel Avenue.
В августе 2025 года в одесской Аркадии был открыт ARCHotel Avenue. Менее чем через год то же здание принимало Odesa Investment Congress уже под брендом SPATIUM Hotel. Изменилось не только название: объект получил действующий сертификат, а скорректированная проектная документация вместо 192 частных апартаментов и 52 гостиничных номера предусматривает единый гостиничный фонд из 257 номеров.
После открытия ARCHotel редакция Nerukhomi.ua проверила документы объекта и заявленную инвестиционную модель. Спустя одиннадцать месяцев мы сопоставили прежние данные с действующими документами и нынешним форматом работы SPATIUM Hotel — от статуса здания и номерного фонда до парковки и судебных споров.
Odesa Investment Congress в SPATIUM Hotel, июль 2026 года.
Сертификат появился через два месяца после открытия
23 октября 2025 года ДИАМ зарегистрировала сертификат ІУ123251021288 о принятии гостиницы в эксплуатацию. На момент открытия ARCHotel в августе этого документа в реестре еще не было. В сертификате сказано, что строительство завершили 7 августа 2025 года, а объект приняли в эксплуатацию в качестве гостиницы апартаментного типа. Статус документа – "действующий".
Как проект дошел до 257 гостиничных номеров
Проект стартовал в конце 2018 года и в разные периоды продвигался как Ibiza Apartments, "Пространство Arcadia Apartments", ARCHotel и ARCHotel Avenue. В 2021 году "Пространство" объявило о сотрудничестве с Ribas Hotels Group, но менее чем за два месяца оператор вышел из проекта из-за расхождения взглядов сторон на его реализацию.
Тогда инвесторам предлагали 192 частных апартамента на 5–12 этажах, 52 гостиничных номера на 3–4 этажах, коммерческие помещения и подземный паркинг. В рекламе заявляли доходность до 17% годовых и окупаемость примерно за шесть лет. Это был прогноз девелопера, а не гарантированный финансовый результат.
В 2025 году проектную документацию скорректировали . Нынешние параметры – 257 гостиничных номеров, 15 этажей и технический этаж, 21 055,9 кв. м общей площади и предельная высота 59,2 м. Подземных и цокольных этажей в действующем проекте нет. Вместо подземного паркинга предусмотрено 65 открытых машиномест со стороны улицы Генуэзской.
В действующем проекте остались только гостиничные номера
В первоначальной модели частные апартаменты существовали рядом с гостиничными номерами. В скорректированном проекте 2025 года прямо указано: после изменения формата проживания в здании остаются только гостиничные номера. В таблице технико-экономических показателей они названы номерами "Апартаменты", но по функциональному назначению это номерной фонд гостиницы.
То есть изменения не ограничились ребрендингом: в действующем проекте все помещения для проживания относятся к номерному фонду гостиницы. Это соответствует и нынешнему формату работы SPATIUM Hotel . Здесь предлагается проживание, SPA, медицинские и фитнес-услуги, рестораны, конференц-сервис и залы для событий. В июле отель принимал Odesa Investment Congress.
За брендом SPATIUM стоит несколько юридических лиц. Заказчиком строительства и землепользователем является ООО "АРКАДИЯ-СИТИ". Генеральным подрядчиком и разработчиком скорректированной проектной документации является ООО "СТИМАКС". Операционная компания ООО "АРХОТЕЛЬ АВЕНЮ" зарегистрирована в апреле 2025 года; ее учредителем является кооператив "Пространство на Аркадийской аллее".
Что это значит для инвесторов
Сертификат подтверждает, что все здание было введено в эксплуатацию. Но он не показывает, выполнены ли обязательства перед каждым инвестором. Само изменение проекта также не доказывает, что эти обязательства были выполнены или нарушены. Здесь имеют значение условия конкретной сделки: оплаченный пай, закрепленное помещение, оформленные имущественные права и расчеты с кооперативом.
В открытых источниках нет данных о фактической заполняемости гостиницы, распределении дохода между владельцами номеров или о том, получают ли инвесторы заявленные до 17% годовых. В судах уже рассматривают споры, связанные с соглашениями периода продажи частных апартаментов.
По делу №916/668/26 ассоциированный член кооператива оспаривает прекращение членства и расторжение соглашения по апартаменту №1008 площадью 46,2 кв. м. До завершения разбирательства суд запретил кооперативу отчуждать помещение или регистрировать права на него. Это временное обеспечение иска, а не решение о праве собственности.
По двум другим делам — №522/11907/25 и №522/2248/26 — истцы требуют вернуть в общей сложности более 20 млн грн за четыре апартамента: №808, №809, №908 и №909. Они заявляют, что имущественные права на оплаченные помещения могли быть проданы повторно. Определения, которые проанализировала редакция, не содержат оценки этих утверждений по существу. В наложении ареста на счета кооператива суд отказал.
Земля под гостиницей: назначение и запрет отчуждения
SPATIUM Hotel расположен на коммунальном земельном участке площадью 0,5117 га, который ООО "АРКАДИЯ-СИТИ" арендует до 17 февраля 2063 года. Его целевое назначение – строительство и обслуживание объектов рекреационного назначения. Вид использования предусматривает, в частности, гостиницу, семейно-оздоровительный комплекс, ресторан, тренировочные залы и концертный зал. Работа отеля с оздоровительными услугами в целом соответствует земельным документам.
Участок одновременно фигурирует в уголовном производстве относительно возможного внесения недостоверных сведений в градостроительные условия и ограничения. 24 сентября 2025 года апелляционный суд отменил большинство ранее наложенных ограничений, но оставил запрет на отчуждение земли. Этот запрет не препятствует работе гостиницы или пользованию участком. По состоянию на 24 июля 2026 года сведения об отмене этого запрета в открытых источниках не найдены.
Заключение Nerukhomi.ua
Нынешний SPATIUM Hotel — уже другой продукт, чем тот, который предлагали инвесторам на старте. Здание имеет действующий сертификат и работает как гостиница. Вместо 192 частных апартаментов, 52 гостиничных номеров и подземного паркинга, заявленных в первоначальной модели, действующая документация предусматривает 257 гостиничных номеров и открытую стоянку.
Для конкретного инвестора действующий сертификат дает лишь часть ответа. Его права зависят от договора, уплаченного пая, закрепленного помещения и исполнения кооперативом своих обязательств. Переход от ARCHotel к SPATIUM изменил продукт и статус здания, однако споры вокруг прежней модели продаж продолжаются.
Досье проекта: Карточка • Документы • Застройщик