Рейтинг НЕРУХОМІ — порівняльний багатофакторний показник новобудови

Рейтинг НЕРУХОМІ— початковий етап Data Analysis нашої бази даних новобудов. Рахується автоматичним алгоритмом за окремими показниками.

Рейтинг НЕРУХОМІ — не ярмарок гордівливості для лідерів будівельної індустрії, а об’єктивна та справедлива оцінка того, наскільки забудовники готові до чесних і прозорих правил на ринку та піклуються про майбутніх мешканців.

Складові Рейтингу

Документи:

  • Містобудівні умови та обмеження (МУО) — комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування і будівництва, що встановлені законодавством та містобудівною документацією. Інакше кажучи, це граничні параметри того, що саме можна будувати на визначеній ділянці. Вони мають відповідати функціональному призначенню, просторовій композиції, параметрам забудови та ландшафтній організації кварталу, мікрорайону, іншій частині території населеного пункту.

    Враховуємо цей показник таким чином: отримано чи ні. Також відмічаємо, як вони отримані: за звичайною процедурою чи за допомогою судових рішень.

  • Дозвіл на будівництво — документ, на підставі якого може здійснюватися нове будівництво, реконструкція, реставрація або капітальний ремонт. Має містити назву об’єкта та адресу, вид будівництва, дані щодо замовника, генпідрядника та проєктувальника, а також відомості про експертизу проєктної документації. Дозвіл реєструється в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (колишній Реєстр ДАБІ).

    Враховуємо цей показник таким чином: отримано чи ні (або отримано на частину комплексу). Також відмічаємо, як він отриманий: за звичайною процедурою чи за допомогою судових рішень.

  • Документи, отримані за процедурою — авторська метрика нашої команди. Не є секретом, що українська Феміда нерідко перебирає на себе функції органів з питань містобудування. Тому відмічаємо, як саме забудовнику вдалося отримати МУО та дозвіл на будівництво: за встановленою процедурою чи за рішенням суду.

    Враховуємо цей показник таким чином: так чи ні.

  • Відповідність ЖК дозволу — показник доброчесності забудовника. Експертне бюро НЕРУХОМІ порівнює назву об’єкта за документами з фактичною реалізацією проєкту. На чесному ринку будівництво житлового комплексу має таку ж назву. На «дикому» ринку існують схеми забудови, коли документи оформлені на інший об’єкт промислового чи громадсько-торгівельного призначення, а це вже спроби обійти законодавство та розмістити новобудову там, де її не має бути за генпланом.

    Враховуємо цей показник таким чином: відповідає чи ні.

  • Документи на землю — забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами, тому ми перевіряємо справжнього власника або користувача земельної ділянки та його участь у будівництві.

    Враховуємо цей показник таким чином: отримано чи ні.

  • Відповідність цільового призначення земельної ділянки та генплану — ще один показник доброчесності забудовника та здоров’я ринку. Якщо забудовник обрав «сіру схему» будівництва (наприклад, будує багатоповерхівку на територіях для приватної садиби), ми це відмітимо й байдуже, що там розповідає маркетолог.

    Враховуємо цей показник таким чином: відповідає чи ні.

  • Сертифікат готовності до експлуатації — документ, який видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на основі акту готовності об'єкта до експлуатації. Він є підставою для укладення договорів про постачання ресурсів, необхідних для функціонування будинку: води, газу, тепла, електроенергії. Також на підставі сертифікату здійснюється включення даних про об'єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності.

    Враховуємо цей показник таким чином: є чи ні (або отримано на частину комплексу).

  • Документи у публічному доступі — показник прозорості забудовника. Оцінюємо наскільки забудовник або девелопер відкритий для покупців: які документи на будівництво виклав у публічний доступ у себе на сайті або іншим чином.

    Враховуємо цей показник таким чином: є чи ні (або є частково).

Максимальний бал отримує той забудовник, який опублікував або надав такі документи: МУО, дозвіл, експертний звіт щодо розгляду проєктної документації, технічні умови на водо-, електропостачання та водовідведення.

Парковка:

Нормативи приймаємо за класами житла у співвідношенні паркомісць до квартир:

  • Економ та Комфорт – 50% паркомісць від загальної кількості квартир;

  • Бізнес – 100% паркомісць від загальної кількості квартир;

  • Еліт – 200% паркомісць від загальної кількості квартир.

Компенсаційним заходам «паркування на суміжних майданчиках/вулицях» не віримо, бо ми реалісти та самі мешкаємо в таких комплексах. Тому беремо до уваги усі паркомісця лише на території ЖК та рахуємо відсоток додержання норми.

Дані щодо кількості отримуємо з проєктної документації (експертного звіту). За відсутності доступу до документів — з сайту забудовника. Однак потім, за можливості, перевіряємо за документами.

Якщо паркомісць буде більше норми — «плюс в карму».

Вертикальний транспорт:

Наукова назва всього того, що допомагає піднятися на рідний поверх та спуститися на грішну землю, а якщо пощастило, то навіть у паркінг. Зазвичай це ліфти.

Рахуємо у відсоток додержання забудовником норм, затверджених у нових ДБН. Визначаємо комфорт і швидкість «останньої милі» на шляху додому.

Дані щодо кількості ліфтів беремо з проєктної документації (експертного звіту). За відсутності доступу до документів — з сайту забудовника. Однак потім, за можливості, перевіряємо за документами.

Перевищення нормативу — «плюс в карму».

Локація:

Показник комфортних відстаней до основних об’єктів міської інфраструктури та громадських центрів. Або навпаки — віддаленість від об’єктів потенційної небезпеки.

Енергоефективність:

Числове значення енергетичної характеристики будівлі. Дає можливість порівняти проєктну кількість енергії, яка надходитиме до системи опалення, охолодження, постачання гарячої води, вентиляції або освітлення в розрізі одиниці опалюваної (кондиціонованої) площі/об’єму будівлі. Таким чином можна визначити приблизну вартість утримання житла.

Використовуємо європейській підхід до оцінки за класами енергоефективності будівель від A до G. Так як з 2021 року мінімальною вимогою щодо енергетичної ефективності будівлі є клас «C», комплекси, які мають клас нижче, отримують 0 балів автоматично.

Дані беремо з бази виданих сертифікатів. У разі відсутності інформації в базі — звертаємось до забудовника. Якщо він її не надав — 0 балів.

Карма. Аналог майбутнього Market sentiment та аналіз поведінки забудовника. Ми не віримо лозунгам, слоганам, рекламі, а слідкуємо за діями та аналізуємо їх. Позитивні дії будівельної компанії додають бали, неконкурентні — віднімають.