Рейтинг НЕРУХОМІ – сравнительный многофакторный показатель новостройки

Рейтинг НЕРУХОМІ – начальный этап Data Analysis нашей базы данных новостроек. Считается автоматическим алгоритмом по отдельным показателям.

Рейтинг НЕРУХОМІ – не ярмарка горделивости для лидеров строительной индустрии, а объективная и справедливая оценка того, насколько застройщики готовы к честным и прозрачным правилам на рынке и заботятся о будущих жильцах.

Составляющие Рейтинга

Документы:

  • Градостроительные условия и ограничения (ГУО) – комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству, установленные законодательством и градостроительной документацией. Иными словами, это предельные параметры того, что именно можно строить на определенном участке. Они должны отвечать функциональному назначению, пространственной композиции, параметрам застройки и ландшафтной организации квартала, микрорайона, другой части территории населенного пункта.

    Учитываем этот показатель следующим образом: получены или нет. Также отмечаем, как они получены: по обычной процедуре или с помощью судебных решений.

  • Разрешение на строительство – документ, на основании которого может осуществляться новое строительство, реконструкция, реставрация или капитальный ремонт. Должен содержать название объекта и адрес, вид строительства, данные о заказчике, генподрядчике и проектировщике, а также сведения об экспертизе проектной документации. Разрешение регистрируется в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (бывший Реестр ГАСИ).

    Учитываем этот показатель следующим образом: получено или нет (или получено на часть комплекса). Также отмечаем, как оно получено: по обычной процедуре или с помощью судебных решений.

  • Документы, полученные по процедуре – авторская метрика нашей команды. Не секрет, что украинская Фемида часто берет на себя функции органов по вопросам градостроительства. Поэтому отмечаем, как застройщику удалось получить ГУО и разрешение на строительство: по установленной процедуре или по решению суда.

    Учитываем этот показатель следующим образом: да или нет.

  • Соответствие ЖК разрешению – показатель добродетели застройщика. Экспертное бюро НЕРУХОМІ сравнивает название объекта по документам с фактической реализацией проекта. На честном рынке строительство жилого комплекса имеет такое же название. На «диком» рынке существуют схемы застройки, когда документы оформлены на другой объект промышленного или общественно-торгового назначения, а это уже попытки обойти законодательство и разместить новостройку там, где ее не должно быть по генплану.

    Учитываем этот показатель следующим образом: соответствует или нет.

  • Документы на землю – застройка земельных участков осуществляется их собственниками или пользователями, поэтому мы проверяем настоящего владельца или пользователя земельного участка и его участие в строительстве.

    Учитываем этот показатель следующим образом: получено или нет.

  • Соответствие целевого назначения земельного участка и генплана – еще один показатель добродетели застройщика и здоровья рынка. Если застройщик выбрал «серую схему» строительства (например, строит многоэтажку на территориях для частной усадьбы), мы это отметим и неважно, что там говорит маркетолог.

    Учитываем этот показатель следующим образом: соответствует или нет.

  • Сертификат готовности к эксплуатации – документ, который выдается органами государственного архитектурно-строительного контроля на основе акта готовности объекта к эксплуатации. Он является основанием для заключения договоров о поставках ресурсов, необходимых для функционирования дома: воды, газа, тепла, электроэнергии. Также на основании сертификата осуществляется включение данных об объекте в государственную статистическую отчетность и оформление права собственности.

    Учитываем этот показатель следующим образом: есть или нет (или получен на часть комплекса).

  • Документы в публичном доступе – показатель прозрачности застройщика. Оцениваем насколько застройщик или девелопер открыт для покупателей: какие документы на строительство выложил в публичный доступ у себя на сайте или иным образом.

    Учитываем этот показатель следующим образом: есть или нет (или есть частично).

Максимальный балл получает тот застройщик, который опубликовал или предоставил следующие документы: ГУО, разрешение, экспертный отчет по рассмотрению проектной документации, технические условия на водо-, электроснабжение и водоотведение.

Парковка:

Нормативы принимаем по классам жилья в соотношении паркомест к квартире:

  • Эконом и Комфорт – 50% паркомест от общего количества квартир;

  • Бизнес – 100% паркомест от общего количества квартир;

  • Элит – 200% паркомест от общего количества квартир.

Компенсационным мерам «парковка на смежных площадках/улицах» не верим, потому что мы реалисты и сами живем в таких комплексах. Поэтому берем во внимание все паркоместа только на территории ЖК и считаем процент соблюдения нормы.

Данные по количеству получаем из проектной документации (экспертного отчета). При отсутствии доступа к документам – с сайта застройщика. Однако затем, по возможности, проверяем по документам.

Если паркомест будет больше нормы – «плюс в карму».

Вертикальный транспорт:

Научное название всего того, что помогает подняться на родной этаж и спуститься грешную на землю, а если повезло, то даже в паркинг. Обычно это лифты.

Считаем процент соблюдения застройщиком норм, утвержденных в новых ДБН. Определяем комфорт и скорость «последней мили» на пути домой.

Данные по количеству лифтов берем из проектной документации (экспертного отчета). При отсутствии доступа к документам – с сайта застройщика. Однако затем, по возможности, проверяем по документам.

Превышение норматива – «плюс в карму».

Локация:

Показатель комфортных расстояний до основных объектов городской инфраструктуры и общественных центров. Или наоборот – удаленность от объектов потенциальной опасности.

Энергоэффективность:

Числовое значение энергетической характеристики здания. Дает возможность сравнить проектное количество энергии, которая будет поступать в систему отопления, охлаждения, поставки горячей воды, вентиляции или освещения в разрезе единицы отапливаемой (кондиционированный) площади/объема здания. Таким образом можно определить примерную стоимость содержания жилья.

Используем европейской подход к оценке по классам энергоэффективности зданий от A до G. Так как с 2021 года минимальным требованием энергетической эффективности здания является класс «C», комплексы, которые имеют класс ниже, получают 0 баллов автоматически.

Данные берем из базы выданных сертификатов. В случае отсутствия информации в базе – обращаемся к застройщику. Если он ее не предоставил – 0 баллов.

Карма. Аналог будущего Market sentiment и анализ поведения застройщика. Мы не верим лозунгам, слоганам, рекламе, а следим за действиями и анализируем их. Позитивные действия строительной компании добавляют баллы, неконкурентные – отнимают.