У жовтні на ринку нерухомості відбулися важливі законодавчі зміни: президент підписав закон про остаточне скасування пайової участі за 2020 рік, а Верховна Рада ухвалила реформу оцінки нерухомості та землі. Водночас дослідження фінансової звітності виявило понад 5,4 тисячі будівельних компаній, які щонайменше два роки не декларують доходів. Серед інших помітних подій – податкова справа навколо одеських будівельних компаній, суперечка щодо перетворення апартаментів на житло у Брюховичах та плани масштабної забудови села Драгомирчани під Івано-Франківськом.
Також у дайджесті від порталу Нерухомі – статистика доступності оренди в Україні. За даними спільного дослідження OLX Робота та OLX Нерухомість, оренда однокімнатної квартири може забирати від 15% до 81% місячного заробітку залежно від професії. Найбільше навантаження припадає на працівників із нижчими доходами, зокрема кухарів і касирів, тоді як фахівці з вищими зарплатами витрачають на житло значно меншу частину заробітку.
Скасування пайової участі за 2020 рік
Президент України підписав закон №5018-IX, який припиняє нарахування та стягнення пайової участі в розвитку інфраструктури громад за перехідними положеннями, що діяли у 2020 році. Зміни поширюються також на відповідні судові спори та виконавчі провадження.
Пайову участь скасували у 2019 році, однак для 2020-го залишили перехідні правила: забудовники мали сплачувати до 2% вартості будівництва житлових об’єктів і до 4% кошторисної вартості нежитлових. Через неоднозначність законодавства виникли сотні судових спорів, зокрема щодо об’єктів, будівництво яких розпочали до 2020 року або протягом нього, але завершили пізніше. Новий закон припиняє відповідні зобов’язання, а виконавчі документи за такими рішеннями суд має визнавати такими, що не підлягають виконанню. Крім того, документ дозволяє фінансувати розроблення містобудівної документації громад не лише з місцевих бюджетів, а й з інших не заборонених законом джерел.
Експерти порталу Нерухомі детально розібрали, чого очікувати українцям від нового закону.
Реформа оцінки нерухомості та землі
Верховна Рада 14 жовтня ухвалила в цілому законопроєкт №13435 про реформу системи оцінки майна. Зміни передбачають наближення оцінювання до міжнародних стандартів, цифровізацію процедур, посилення контролю за оцінювачами та запровадження єдиного підходу до визначення вартості нерухомості разом із земельною ділянкою. Зокрема, будинок і землю оцінюватимуть як єдиний об’єкт, що має зменшити розбіжності у визначенні їхньої вартості, але не означає юридичного об’єднання майна.
Окремий блок реформи стосується оцінки збитків від війни: уніфікація підходів має зробити визначення вартості пошкодженого та зруйнованого майна послідовнішим. Також передбачено оновлення професійного регулювання оцінювачів, створення єдиної професійної організації та механізмів відповідальності за порушення. Водночас ухвалення закону не зобов’язує власників нерухомості терміново проводити переоцінку, якщо для цього немає конкретної потреби.
Ситуація на будівельному ринку
В Україні 5466 компаній, пов’язаних із будівництвом, щонайменше два роки поспіль декларують нульовий дохід або не зазначають його у фінансовій звітності. З них 4279 підприємств займаються будівництвом будівель, ще 1187 спеціалізуються на окремих будівельних роботах. Про це повідомляє Absolution Leaks за результатами дослідження 52 202 чинних підприємств із нульовими або незазначеними доходами.
Найбільше таких компаній працюють у сегменті будівництва будівель. Водночас відсутність задекларованого доходу не обов’язково свідчить про припинення діяльності: частина підприємств могла призупинити роботу через війну, втрату потужностей, працівників або ринків збуту. Інші можуть залишатися зареєстрованими через складність і вартість процедури ліквідації бізнесу.
Схема ухилення від сплати податків по-одеськи
В Одесі до суду скерували обвинувальний акт щодо директора будівельної компанії, якого підозрюють в ухиленні від сплати 9,84 млн грн податків через оформлення фіктивних будівельних робіт. За матеріалами розслідування, схема діяла у 2019–2020 роках і передбачала штучне збільшення витрат та формування податкового кредиту з ПДВ. Слідство пов’язує ці операції з компаніями ТОВ "Ханбер" і ТОВ "Ханбер Трейд", які мають відношення до проєктів під брендом Graf Development. Серед них — ЖК Манхеттен, Derby Style House та Приморські Сади. У відкритих даних кінцевим бенефіціаром відповідних структур зазначений литовський бізнесмен Гердас Дубріцкас.
За версією слідства, через мережу підрядників, які фактично не виконували будівельних робіт, оформили податкові накладні на 41,23 млн грн. Дубріцкас раніше фігурував у публікаціях через зупинення будівництва низки одеських житлових комплексів після початку повномасштабної війни, внаслідок чого інвестори залишилися без обіцяного житла. Обвинувальний акт передали до суду, на майно директора наклали арешт, а держава заявила позов про відшкодування 9,84 млн грн.
Апартаменти як житло
Компанія "Львів резорт" розпочала продаж квартир і котеджів у Брюховичах поблизу Львова, хоча містобудівні умови та обмеження передбачають на цій ділянці будівництво відпочинково-оздоровчого комплексу з апартаментами, SPA та басейнами. Спочатку забудовник запевняв місцевих мешканців і міську владу, що постійного житла на території не буде, а об’єкт працюватиме як апарт-готель. Однак тепер у відділі продажу повідомляють, що апартаменти купують переважно для проживання, а оренду пропонують лише на тривалий термін. Власник компанії Ігор Пономаренко підтвердив зміну концепції: із 135 запланованих апартаментів 42 можуть стати житловими.
У Львівській міськраді вважають, що використання комплексу для постійного проживання суперечить рекреаційному призначенню земельної ділянки. Заступник мера Любомир Зубач запропонував забудовнику переглянути формат проєкту та наголосив, що в разі будівництва житла місто очікує участі компанії у розвитку інфраструктури. Окрему увагу привертає власник "Львів резорт" Пономаренко, який у 2025 році разом з іншими фігурантами уклав угоду з прокурором про визнання винуватості у справі щодо колабораційної діяльності, пов’язаній із продажем металопрофілю російській компанії. Сам Пономаренко заявляв, що не знав про постачання продукції до рф.
Масштабна забудова під Франківськом
В Івано-Франківській громаді оприлюднили проєкт генплану села Драгомирчани, який передбачає масштабне житлове будівництво до 2046 року. Документ охоплює понад 700 га, а чисельність населення села за прогнозами розробників може зрости з 1500 до 17 000 осіб. Під нову житлову забудову планують відвести близько 164 га: 90 га – під приватні будинки та 74,5 га – під багатоквартирне житло. Зокрема, в урочищі Помірки передбачили 71,5 га під багатоповерхівки, а в урочищі Петрово — ще 3 га. Загалом у цих районах можуть звести житло приблизно на 7000 квартир.
Крім житлових кварталів, генплан передбачає близько 72 га під громадську інфраструктуру, зокрема торговий центр, аквапарк, парк розваг, школу, спортивний комплекс і реабілітаційний центр. Також запланували чотири парки, бульвар і сквери загальною площею 35,5 га. Проєкт винесуть на громадські слухання 2 листопада.
Статистика і цифри
В Україні оренда однокімнатної квартири залежно від професії поглинає від 15% до 81% медіанного місячного заробітку. У вересні 2026 року медіанна вартість такого житла становила 12 500 грн на місяць. Найбільше фінансове навантаження припадає на працівників із невисокими доходами: кухарі витрачають на оренду близько 81% зарплати, касири – 79%, автомийники – 75%, пекарі – 74%. Про це свідчать результати спільного дослідження OLX Робота та OLX Нерухомість.
Натомість найменшу частку доходу на житло спрямовують фахівці з вищими заробітками. Зокрема, штукатури з медіанною зарплатою 85 тис. грн витрачають на оренду близько 15%, фасадники, технологи та стоматологи із заробітком 70 тис. грн – 18%. Для вчителів із зарплатою 32 тис. грн цей показник становить 39%, продавців-консультантів та офіціантів із доходом 30 тис. грн – 42%. Аналітики зазначають, що фактична частка витрат залежить від міста, району та характеристик квартири.