Війна кардинально змінила ринок нерухомості в Україні, зруйнувавши стару географію попиту і створивши нові економічні та соціальні реалії. Після початку повномасштабного вторгнення фокус поступово змістився на захід країни. Львів, Івано-Франківськ, Ужгород, Тернопіль і частково Хмельницький стали новими осередками девелоперської активності. Саме тут відбулося найвідчутніше подорожчання квадратного метра — не стільки через спекулятивний попит, скільки через стабільність, відносну безпеку й концентрацію переселенців. Для багатьох українців житло у цих містах стало не інвестицією, а гарантією виживання.
Змінилися і пріоритети споживачів. Якщо до 2022 року покупці звертали увагу на архітектуру, транспортну доступність чи близькість до центру, то нині на перший план вийшли зовсім інші параметри – наявність укриття, автономного енергозабезпечення, якісного водопостачання й комунікацій, здатних працювати під час блекаутів. Безпечне житло стало новою валютою довіри до забудовника. Ринок фактично розділився на два типи пропозицій: житло старого зразка, яке втратило ліквідність, і нові комплекси, що відповідають вимогам життя під час війни.
Крім того, війна стала каталізатором переосмислення ролі урбанізму в українських містах. Девелопери змушені проєктувати не лише окремі будинки, а цілі самодостатні квартали з продуманою інфраструктурою, енергоефективністю та можливістю автономного існування у кризових умовах. Громади, своєю чергою, почали усвідомлювати, що стихійна забудова без планування та зонування — це не просто хаос, а ризик для безпеки мешканців. Тому майбутнє українського ринку нерухомості — це не лише квадратні метри, а створення міського середовища, здатного витримати удари війни та стати фундаментом для відновлення країни.
Останні тенденції
За останній рік ринок житла в Україні продемонстрував помітну динаміку відновлення, хоча він і залишається вразливим до воєнних факторів. У більшості регіонів спостерігається поступове зростання цін, зумовлене дефіцитом нових проєктів, подорожчанням будматеріалів і нестачею робочої сили. За даними аналітиків, середнє подорожчання на ринку становить близько 20%, а у відносно безпечних регіонах — ще більше. Львів став одним із найактивніших центрів ринку: за словами заступника міського голови Любомира Зубача, вартість квадратного метра зросла на 300–500 доларів, а пропозиції дешевше ніж за 1000 доларів, за його словами, “ймовірно, є лохотроном”.
Натомість Київ утримує статус найдорожчого міста для купівлі житла. Попри ризики воєнного часу, столиця залишається центром економічної активності, куди переміщується бізнес, міжнародні організації та внутрішні мігранти. Попит на столичні новобудови стимулює обмежена кількість проєктів, що активно будуються, і той факт, що київська нерухомість традиційно сприймається як найбільш ліквідний актив. Сучасний покупець став більш вимогливим — він шукає не просто житло, а безпечний, автономний простір із генераторами, укриттями та якісною інфраструктурою. Саме цей перехід до “цінності безпеки” формує нову цінову планку на українському ринку.
Там, де війна
Водночас у прифронтових регіонах (Харківщина, Донеччина, Запоріжжя) ринок заморожений, проте саме там після завершення активних бойових дій очікується найбільша відбудова. Архітектори й урбаністи вже зараз працюють над концепціями "розумної реконструкції" — створення компактних, енергоефективних міст замість хаотичної забудови, що існувала до війни.
Для прикладу візьмемо Херсонщину. Тут триває масштабна відбудова села Посад‑Покровське — цьогоріч на проєкт передбачено понад 2,2 млрд грн, повідомив прем’єр-міністр Денис Шмигаль. Уже стартували роботи: зведено 173 нові приватні будинки, відбуваються капремонти ще 56 будинків, прокладено десятки кілометрів трубопроводів і змонтовано понад 500 водяних колодязів, готується до запуску газопостачання. Окрім житлової забудови, передбачена реконструкція соціальної інфраструктури – вже будують нову амбулаторію і готується до відкриття центр безпеки, що має забезпечити повернення людей до нормального життя.
Дефіцит кадрів і фінансів
Найболючіше питання відновлення — хто і за які кошти це робитиме. Частина фахівців виїхала за кордон або мобілізована, тому девелопери вже стикаються з браком інженерів, архітекторів, робітників. Одночасно банки не поспішають кредитувати будівництво, побоюючись ризиків.
"Закінчилися часи, коли квартири купували поверхами на етапі котловану. Цикл будівництва складає 3-4 роки, а продажі починаються лише у другій фазі. Тобто девелопер має 2-3 роки самостійно фінансувати будівництво. Одиниці системних девелоперів мають такі кошти. Відповідно ринок буде зменшуватися, ціна буде зростати", — зазначив CEO компанії "Ковальська" Сергій Пилипенко. Це означає, що багато середніх гравців просто не витримають конкуренції, і на ринку залишаться лише фінансово стійкі компанії.
Проблема корупції
Попри всі труднощі, відбудова України розглядається як один із найбільших потенційних інвестиційних проєктів у Європі. Втім, аналітики попереджають: без гарантій прозорості та ефективного управління ризики можуть відлякати західних інвесторів. Адже корупція залишається однією з головних загроз. Так, сьогодні значна частина коштів "розчиняється" у завищених кошторисах, сумнівних підрядах та формальних тендерах. Яскравий приклад — реконструкція дитсадка з укриттям у Києві, вартість якої виявилася утричі вищою за ринкові показники. Замість реальної економії й раціонального використання державних коштів, проєкт став ілюстрацією системної проблеми — коли війна не стримує, а, навпаки, стимулює зловживання в публічному будівництві.
Не менш показовою є ситуація на місцях. У Харкові журналісти виявили, що під час відбудови будинків, пошкоджених обстрілами, ціни на матеріали — зокрема утеплювачі та шпаклівку — були завищені у 2–3 рази. На Житомирщині підрядники, які будують помешкання для переселенців, отримували замовлення без відкритої конкуренції, а вартість квадратного метра соціального житла виявилася близькою до преміальних новобудов столиці. Такі випадки демонструють, що контроль за використанням бюджетних і донорських коштів на місцевому рівні часто відсутній або носить формальний характер.
Корупційна складова у відбудові не лише сповільнює процеси, а й підриває довіру громадян і міжнародних партнерів. У результаті держава ризикує втратити не просто гроші, а й шанс на створення якісного, безпечного та сучасного міського середовища. Відновлення після війни має бути не лише про цеглу і бетон — це тест на зрілість українського суспільства, його готовність будувати прозорі правила гри. Без системного аудиту, відкритих тендерів і реального громадського контролю будь-яка "велика відбудова" ризикує перетворитися на велику оборудку.