2025-й для ринку нерухомості України став роком гучних скандалів, структурних зрушень і стратегічних рішень. Антикорупційні розслідування щодо топпосадовців, масштабні земельні справи у Києві, перезапуск ключових забудовників, прихід великих іноземних гравців і зміни правил гри для девелоперів сформували нову реальність галузі. Паралельно держава переглядала будівельні норми, стандарти доступності, підходи до ціноутворення та відповідальності забудовників перед покупцями.
До вашого перегляду портал Нерухомі пропонує дайджест подій за минулий рік, які були найбільш значущими для будівельної галузі.
Ключові події ринку нерухомості України у 2025 році
Корупційна справа Чернишова та земельні схеми у Києві
НАБУ і САП у кінці 2025 року завершили досудове розслідування у справі колишнього віцепрем’єр-міністра Олексія Чернишова та ще п’ятьох осіб. За версією слідства, Чернишов, очолюючи Мінрегіон, був залучений до корупційної схеми із передачею привабливої земельної ділянки в Києві під житлову забудову. Ініціатором проєкту став столичний забудовник Сергій Копистира — власник KSM Group, який звернувся до керівництва міністерства з проханням сприяти отриманню землі.
За даними НАБУ, підлеглі Чернишова організували передачу ділянки державному підприємству, яке згодом уклало інвестиційні угоди з компанією Копистири на вигідних для забудовника умовах. Землю та будівлі оцінили майже у п’ять разів дешевше за ринкову вартість, що могло призвести до втрати державою понад 1 млрд грн. Натомість забудовник, за версією слідства, надав міністру та його оточенню суттєві знижки на квартири, а загальна сума неправомірної вигоди перевищила 14,5 млн грн. На більшість отриманої нерухомості накладено арешт.
Докапіталізація та перезапуск "Київміськбуду" у 2025 році
У 2025 році ПрАТ "ХК “Київміськбуд”" завершило ключовий етап антикризового перезавантаження — компанія отримала докапіталізацію у 2,56 млрд грн за рішенням Київради та за підтримки КМДА. Це дозволило стабілізувати фінансовий стан підприємства, оновити керівні органи та підготуватися до поетапного відновлення будівельної діяльності у 2026 році. Наглядову раду очолив заступник голови КМДА Петро Пантелеєв, а управління компанією зосередили на новій команді з профільним досвідом.
У "Київміськбуді" заявляють, що наступний рік стане вирішальним для реалізації антикризового плану: відновлення довіри інвесторів, запуск проблемних об’єктів і прозора комунікація з ринком. Окремо компанія продовжує переговори з урядом щодо компенсації 2,28 млрд грн за проєкти "Укрбуду", передані їй у межах попередніх державних рішень. У КМБ наголошують, що ухвалені фінансові та кадрові рішення мають закласти основу для виконання зобов’язань перед інвесторами вже у 2026 році.
Забудова біля львівського аеропорту виходить на загальнодержавний рівень
Скандал навколо житлової забудови поблизу злітно-посадкової смуги аеропорту "Львів" у 2025 році вийшов за межі місцевого конфлікту та став предметом розгляду на рівні парламенту. Комітет Верховної Ради з питань транспорту та інфраструктури разом із керівництвом Державної авіаційної служби провів у Львові виїзне засідання, після якого депутати заявили про намір ініціювати зміни до законодавства щодо розширення санітарних зон навколо аеропортів. Йдеться про спробу унеможливити забудову, яка може загрожувати безпеці польотів і стратегічним державним об’єктам.
Предметом обговорення став оновлений генплан Сокільників, що передбачає масштабне житлове будівництво впритул до летовища, зокрема в зонах підвищеного шуму, всупереч будівельним нормам. Міський голова Львова Андрій Садовий наголосив, що це питання не міжмуніципального спору, а національної безпеки, тоді як авіаційна влада підтвердила наявність порушень. Паралельно ситуація дійшла до правоохоронних органів — мер Львова звернувся до генпрокурора, що остаточно закріпило статус конфлікту як загальнодержавної проблеми.
Казахстанський девелопер з мільярдними оборотами заходить на ринок України
Шоста за масштабами приватна компанія Казахстану BI Group у 2025 році вийшла на український будівельний ринок, придбавши компанію Watzenrode. Група планує долучитися до відбудови України та реалізовувати житлові проєкти в Києві й області, а також працювати як генпідрядник інфраструктурних об’єктів. Раніше BI Group уже співпрацювала з українським девелопером DIM, а повноцінний вихід на ринок у компанії називають стратегічним кроком.
BI Group є найбільшим забудовником Казахстану та одним із ключових гравців регіонального ринку нерухомості: за підсумками 2024 року виторг компанії сягнув майже $2 млрд. В Україні група планує поєднувати девелопмент житла з участю у проєктах відновлюваної енергетики, а учасники ринку вже називають її потенційно сильним конкурентом для вітчизняних забудовників на тлі масштабних потреб у відбудові країни.
"Чисте місто": як земельні махінації в Києві переросли у масштабну антикорупційну справу
На початку лютого НАБУ та САП провели масштабні обшуки в межах розслідування земельної корупції у Києві, зокрема у бізнесмена Дениса Комарницького. У справі затримали та заарештували шістьох посадовців Київради й КМДА, серед яких заступник міського голови Петро Оленич та голова земельної комісії Михайло Терентьєв. Вищий антикорупційний суд обрав запобіжні заходи для семи фігурантів, слідчі дії тривають.
За даними НАБУ, в межах операції "Чисте місто" викрито схему незаконного відчуження комунальних земель на суму щонайменше 11 млн грн і спробу заволодіти ділянками ще на понад 80 млн грн. Ключовий організатор, який після виборів 2019 року отримав вплив на рішення Київради, використовував низку механізмів, зокрема схему з оформленням землі під громадські вбиральні, площа яких у десятки разів перевищувала розміри будівель. У НАБУ наголошують, що оприлюднені факти є лише частиною великого розслідування.
Україна інтегрувала міжнародні стандарти у будівельні норми
Україна затвердила національний стандарт ДСТУ ISO 21542:2025, який встановлює міжнародно визнані вимоги до доступності будівель і громадських просторів. Документ регламентує ключові параметри безбар’єрності – від ширини дверей і пандусів до навігації, освітлення та облаштування санвузлів – і покликаний зробити урбанізоване середовище безпечним та зручним для людей з інвалідністю й маломобільних груп.
ISO 21542, що вже діє у країнах ЄС, Японії, Канаді та Австралії, офіційно став частиною української нормативної бази. У Мінрегіоні зазначають, що його положення вже враховують у змінах до ДБН, а з кінця 2025 року перевірка доступності стане обов’язковою частиною проєктної документації через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва.
Нові правила ціноутворення для будівельних робіт
Кабінет міністрів затвердив оновлену методику розрахунку вартості будівельних робіт для проєктів з відновлення інфраструктури, пошкодженої внаслідок російських обстрілів. Нові правила запроваджують єдиний підхід до визначення загальновиробничих і адміністративних витрат та прибутку підрядників, щоб підвищити прозорість ціноутворення і уніфікувати умови для всіх учасників ринку.
Методика передбачає чіткі орієнтири: 10% — загальновиробничі витрати, 3% — адміністративні, 15% — прибуток підрядника, а також оновлені вимоги до оплати праці будівельників із можливістю підвищення зарплат у складних умовах. Додатково уряд запроваджує Базу цін на будівельні матеріали та Кодифікатор будівельної продукції, а нові правила діятимуть упродовж воєнного стану та ще рік після його завершення.
Обмеження доступу до публічних реєстрів нерухомості
Президент Володимир Зеленський підписав закон №11533, який обмежує відкритий доступ до публічних електронних реєстрів, зокрема до даних про нерухомість посадовців. Документ передбачає, що у відкритому доступі залишатиметься лише узагальнена інформація про місцезнаходження об’єктів — без повних адрес і кадастрових номерів земельних ділянок.
Влада пояснює нововведення міркуваннями національної безпеки, однак антикорупційні організації та журналісти розкритикували закон. У Центрі протидії корупції застерігають, що обмеження ускладнять перевірку забудовників і походження статків чиновників, а також можуть підвищити ризики шахрайства на ринку нерухомості.
Десятирічна гарантія на новобудови
Кабінет міністрів схвалив законопроєкт, який посилює захист покупців житла та запроваджує обов’язкову гарантію якості новобудов строком щонайменше на 10 років після введення будинку в експлуатацію. Документ зобов’язує забудовників або їхніх правонаступників усувати дефекти за власний рахунок або компенсувати витрати власникам.
В уряді зазначають, що нині інвестори фактично не захищені від післябудівельних проблем, адже забудовники не несуть відповідальності, а підрядники часто зникають з ринку. Законопроєкт також вводить судовий механізм вирішення спорів і має підвищити довіру до первинного ринку нерухомості.\
2 жовтня Фонд держмайна завершив продаж 100% акцій державної будівельної компанії "Укрбуд" за результатами аукціону в Prozorro.Продажі. Підприємство за понад 805 млн грн перейшло у власність ТОВ "Техно-онлайн" після дискваліфікації попереднього переможця через зв’язки з підсанкційними особами. Новий власник отримав значний портфель активів у Києві та регіонах і зобов’язався зберегти профіль діяльності компанії, погасити борги та не скорочувати штат.
Компанія-переможець належить Марині Айаб (34%) та братам Василю і Євгену Астіонам (по 33%), які відомі насамперед як агробізнесмени та власники низки агрофірм. У 2024 році вони також увійшли в активи, пов’язані з бізнесом Віталія Хомутинніка, а купівля "Укрбуду" означила їхній повноцінний вихід у девелоперський сектор і роботу з великими державними активами.