2025-й для рынка недвижимости Украины стал годом громких скандалов, структурных сдвигов и стратегических решений. Антикоррупционные расследования в отношении топ-чиновников, масштабные земельные дела в Киеве, перезапуск ключевых застройщиков, приход крупных иностранных игроков и изменения правил игры для девелоперов сформировали новую реальность отрасли. Параллельно государство пересматривало строительные нормы, стандарты доступности, подходы к ценообразованию и ответственности застройщиков перед покупателями.
К вашему просмотру портал Нерухомі предлагает дайджест событий за прошедший год, которые были наиболее значимыми для строительной отрасли.
Ключевые события рынка недвижимости Украины в 2025 году
Коррупционное дело Чернышова и земельные схемы в Киеве
НАБУ и САП в конце 2025 года завершили досудебное расследование по делу бывшего вице-премьер-министра Алексея Чернышова и еще пяти человек. По версии следствия, Чернышов, возглавляя Минрегион, был вовлечен в коррупционную схему по передаче привлекательного земельного участка в Киеве под жилую застройку. Инициатором проекта стал столичный застройщик Сергей Копыстыра — владелец KSM Group, который обратился к руководству министерства с просьбой содействовать получению земли.
По данным НАБУ, подчиненные Чернышова организовали передачу участка государственному предприятию, которое впоследствии заключило инвестиционные соглашения с компанией Копыстыры на выгодных для застройщика условиях. Земля и здания были оценены почти в пять раз дешевле рыночной стоимости, что могло привести к потере государством более 1 млрд грн. В свою очередь застройщик, по версии следствия, предоставил министру и его окружению существенные скидки на квартиры, а общая сумма неправомерной выгоды превысила 14,5 млн грн. На большую часть полученной недвижимости наложен арест.
Докапитализация и перезапуск "Киевгорстроя" в 2025 году
В 2025 году ЧАО "ХК "Киевгорстрой"" завершило ключевой этап антикризисной перезагрузки — компания получила докапитализацию в 2,56 млрд грн по решению Киевсовета и при поддержке КГГА. Это позволило стабилизировать финансовое состояние предприятия, обновить руководящие органы и подготовиться к поэтапному возобновлению строительной деятельности в 2026 году. Наблюдательный совет возглавил заместитель председателя КГГА Петр Пантелеев, а управление компанией сосредоточили на новой команде с профильным опытом.
В "Киевгорстрое" заявляют, что следующий год станет решающим для реализации антикризисного плана: восстановление доверия инвесторов, запуск проблемных объектов и прозрачная коммуникация с рынком. Отдельно компания продолжает переговоры с правительством о компенсации 2,28 млрд грн за проекты "Укрстроя", переданные ей в рамках предыдущих государственных решений. В КМБ отмечают, что принятые финансовые и кадровые решения должны заложить основу для выполнения обязательств перед инвесторами уже в 2026 году.
Застройка возле львовского аэропорта выходит на общегосударственный уровень
Скандал вокруг жилой застройки вблизи взлетно-посадочной полосы аэропорта "Львов" в 2025 году вышел за пределы местного конфликта и стал предметом рассмотрения на уровне парламента. Комитет Верховной Рады по вопросам транспорта и инфраструктуры совместно с руководством Государственной авиационной службы провел во Львове выездное заседание, после которого депутаты заявили о намерении инициировать изменения в законодательство по расширению санитарных зон вокруг аэропортов. Речь идет о попытке сделать невозможной застройку, которая может угрожать безопасности полетов и стратегическим государственным объектам.
Предметом обсуждения стал обновленный генплан Сокольников, предусматривающий масштабное жилищное строительство вплотную к аэродрому, в частности в зонах повышенного шума, вопреки строительным нормам. Городской голова Львова Андрей Садовый подчеркнул, что это вопрос не межмуниципального спора, а национальной безопасности, в то время как авиационные власти подтвердили наличие нарушений. Параллельно ситуация дошла до правоохранительных органов — мэр Львова обратился к генпрокурору, что окончательно закрепило статус конфликта как общегосударственной проблемы.
Казахстанский девелопер с миллиардными оборотами выходит на рынок Украины
Шестая по масштабам частная компания Казахстана BI Group в 2025 году вышла на украинский строительный рынок, приобретя компанию Watzenrode. Группа планирует присоединиться к восстановлению Украины и реализовывать жилищные проекты в Киеве и области, а также работать в качестве генподрядчика инфраструктурных объектов. Ранее BI Group уже сотрудничала с украинским девелопером DIM, а полноценный выход на рынок в компании называют стратегическим шагом.
BI Group является крупнейшим застройщиком Казахстана и одним из ключевых игроков регионального рынка недвижимости: по итогам 2024 года выручка компании достигла почти $2 млрд. В Украине группа планирует сочетать девелопмент жилья с участием в проектах возобновляемой энергетики, а участники рынка уже называют ее потенциально сильным конкурентом для отечественных застройщиков на фоне масштабных потребностей в восстановлении страны.
"Чистый город": как земельные махинации в Киеве переросли в масштабное антикоррупционное дело
В начале февраля НАБУ и САП провели масштабные обыски в рамках расследования земельной коррупции в Киеве, в частности у бизнесмена Дениса Комарницкого. По делу задержали и арестовали шестерых чиновников Киевсовета и КГГА, среди которых заместитель городского головы Петр Еленич и председатель земельной комиссии Михаил Терентьев. Высший антикоррупционный суд избрал меры пресечения для семи фигурантов, следственные действия продолжаются.
По данным НАБУ, в рамках операции "Чистый город" раскрыта схема незаконного отчуждения коммунальных земель на сумму не менее 11 млн грн и попытка завладеть участками еще на более 80 млн грн. Ключевой организатор, который после выборов 2019 года получил влияние на решения Киевсовета, использовал ряд механизмов, в частности схему с оформлением земли под общественные туалеты, площадь которых в десятки раз превышала размеры зданий. В НАБУ отмечают, что обнародованные факты являются лишь частью большого расследования.
Украина интегрировала международные стандарты в строительные нормы
Украина утвердила национальный стандарт ДСТУ ISO 21542:2025, который устанавливает международно признанные требования к доступности зданий и общественных пространств. Документ регламентирует ключевые параметры безбарьерности — от ширины дверей и пандусов до навигации, освещения и обустройства санузлов – и призван сделать урбанизированную среду безопасной и удобной для людей с инвалидностью и маломобильных групп.
ISO 21542, который уже действует в странах ЕС, Японии, Канаде и Австралии, официально стал частью украинской нормативной базы. В Минрегионе отмечают, что его положения уже учитываются в изменениях к ДБН, а с конца 2025 года проверка доступности станет обязательной частью проектной документации через Единую государственную электронную систему в сфере строительства.
Новые правила ценообразования для строительных работ
Кабинет министров утвердил обновленную методику расчета стоимости строительных работ для проектов по восстановлению инфраструктуры, поврежденной в результате российских обстрелов. Новые правила вводят единый подход к определению общепроизводственных и административных расходов и прибыли подрядчиков, чтобы повысить прозрачность ценообразования и унифицировать условия для всех участников рынка.
Методика предусматривает четкие ориентиры: 10% — общепроизводственные расходы, 3% — административные, 15% — прибыль подрядчика, а также обновленные требования к оплате труда строителей с возможностью повышения зарплат в сложных условиях. Дополнительно правительство вводит Базу цен на строительные материалы и Кодификатор строительной продукции, а новые правила будут действовать в течение военного положения и еще год после его завершения.
Ограничение доступа к публичным реестрам недвижимости
Президент Владимир Зеленский подписал закон №11533, который ограничивает открытый доступ к публичным электронным реестрам, в частности к данным о недвижимости должностных лиц. Документ предусматривает, что в открытом доступе будет оставаться только обобщенная информация о местонахождении объектов — без полных адресов и кадастровых номеров земельных участков.
Власти объясняют нововведение соображениями национальной безопасности, однако антикоррупционные организации и журналисты раскритиковали закон. В Центре противодействия коррупции предупреждают, что ограничения затруднят проверку застройщиков и происхождения состояния чиновников, а также могут повысить риски мошенничества на рынке недвижимости.
Десятилетняя гарантия на новостройки
Кабинет министров одобрил законопроект, который усиливает защиту покупателей жилья и вводит обязательную гарантию качества новостроек сроком не менее 10 лет после ввода дома в эксплуатацию. Документ обязывает застройщиков или их правопреемников устранять дефекты за свой счет или компенсировать расходы владельцам.
В правительстве отмечают, что в настоящее время инвесторы фактически не защищены от послестроительных проблем, ведь застройщики не несут ответственности, а подрядчики часто исчезают с рынка. Законопроект также вводит судебный механизм разрешения споров и должен повысить доверие к первичному рынку недвижимости.
2 октября Фонд госимущества завершил продажу 100% акций государственной строительной компании "Укрбуд" по результатам аукциона в Prozorro.Продажи. Предприятие за более чем 805 млн грн перешло в собственность ООО "Техно-онлайн" после дисквалификации предыдущего победителя из-за связей с подсанкционными лицами. Новый владелец получил значительный портфель активов в Киеве и регионах и обязался сохранить профиль деятельности компании, погасить долги и не сокращать штат.
Компания-победитель принадлежит Марине Айаб (34%) и братьям Василию и Евгению Астионам (по 33%), которые известны прежде всего как агробизнесмены и владельцы ряда агрофирм. В 2024 году они также вошли в активы, связанные с бизнесом Виталия Хомутынника, а покупка "Укрбуда" ознаменовала их полноценный выход в девелоперский сектор и работу с крупными государственными активами.