Вересень приніс ринку нерухомості низку законодавчих, фінансових та судових подій. Верховна Рада ухвалила законопроєкт про сек’юритизацію та облігації з покриттям, уряд підтримав запровадження щонайменше 10-річної гарантії на нову нерухомість, а у проєкті держбюджету-2027 передбачили 45 млрд грн на "єОселю" та 84,9 млрд грн загалом на житлову політику. Водночас обсяги нового житлового будівництва у другому кварталі зросли на 6,1%, хоча за підсумками першого півріччя ринок залишився у спаді.
Не обійшлося і без гучних судових спорів та проблемної забудови. "Київміськбуд" зобов’язали виплатити понад 2,7 млн грн за невведену квартиру, а в Одесі правоохоронці заявили про незаконне будівництво 47 таунхаусів на комунальній землі зі збитками для міста понад 50,6 млн грн. Нерухомі зібрали головні події вересня, які впливають на умови для девелоперів, інвесторів, власників та покупців нерухомості.
Сек’юритизація для іпотеки
У вересні Верховна Рада ухвалила законопроєкт №15172 "Про сек’юритизацію та облігації з покриттям", за який проголосували 278 депутатів. Документ адаптує українські правила до стандартів ЄС та передбачає новий механізм залучення довгострокового капіталу: банки зможуть об’єднувати видані кредити, зокрема іпотечні, у пули та передавати їх спеціальним фінансовим компаніям, які випускатимуть забезпечені ними цінні папери.
Нові правила мають дати банкам змогу швидше повертати кошти з довгострокових кредитів в обіг і спрямовувати їх на нові позики. Для іпотечного ринку це може стати додатковим джерелом фінансування, однак фактичний вплив на обсяги та вартість житлових кредитів залежатиме від вартості капіталу й попиту інвесторів на нові фінансові інструменти. Законопроєкт також визначає правила роботи спеціалізованих компаній, захист активів та європейський стандарт STS для сек’юритизації.
Десятирічна гарантія та підтримка уряду
Нещодавно уряд підтримав запровадження щонайменше 10-річної гарантії на якість нових об’єктів нерухомості після введення їх в експлуатацію. Власники зможуть вимагати від замовника будівництва або його правонаступника усунення недоліків, що впливають на експлуатаційну придатність житла, а в разі самостійного ремонту – компенсації витрат.
Для підтвердження проблеми власнику знадобиться висновок сертифікованого фахівця. Замовник матиме 30 днів на пропозицію способу та строків усунення недоліків або обґрунтовану відмову. Запропоновані правила стосуватимуться завершених об’єктів, прийнятих в експлуатацію, за винятком, зокрема, будинків за будівельним паспортом та окремих об’єктів класу СС1, зведених господарським способом.
Ситуація на ринку нерухомості
У II кварталі 2026 року обсяг нового житлового будівництва в Україні зріс на 6,1% у річному вимірі – до 1,65 млн кв. м. Основний приріст забезпечили багатоквартирні будинки: за новими дозволами забудовники заявили про початок будівництва 18 тис. квартир, що на 7,9% більше, ніж роком раніше. Водночас позитивна динаміка другого кварталу не компенсувала слабший початок року.
За підсумками січня-червня площа нового будівництва багатоквартирного житла скоротилася на 2,3% – до 2,8 млн кв. м, а кількість заявлених квартир зменшилася на 6% – до 31 000. Найбільші обсяги припали на Київську та Львівську області, тоді як у столиці площа нового будівництва впала на 10,7% у річному вимірі. Ринок також залишається нижче довоєнних показників: у 2025 році було заявлено 5,8 млн кв. м нового житла проти 12,7 млн кв. м у 2021-му.
Ribas Hotels Group управлятиме котеджами в Карпатах
Ribas Hotels Group візьме в управління котеджне містечко Pótay, яке Arha Group будує у Яблуниці Івано-Франківської області. Комплекс площею 3 га передбачає 64 окремі будинки, 18 готельних номерів та рекреаційну інфраструктуру, зокрема ресторан, SPA, всесезонний басейн, лазню і зони для відпочинку.
Ribas Hotels Group відповідатиме за операційне управління Pótay, розроблення стандартів обслуговування та моделі гостьового досвіду. Проєкт розташований на висоті близько 970 м над рівнем моря; його запуск відбувається на тлі зростання попиту на котеджний формат у Карпатах та зміщення частини туристичного попиту до локацій, що поєднують приватність із близькістю до природних об’єктів.
"Київміськбуд" виплатить мільйони за невведену квартиру
Дарницький районний суд Києва зобов’язав ПрАТ "ХК "Київміськбуд" повернути покупчині понад 2,7 млн грн за трикімнатну квартиру площею 75 кв. м, яку так і не ввели в експлуатацію. До суми увійшли сплачені кошти, інфляційні втрати, 3% річних та компенсація моральної шкоди; водночас суд відмовив у стягненні майже 2 млн грн неустойки.
Квартира мала бути придбана за попереднім договором 2021 року, але будівництво будинку затягнулося, а після початку повномасштабної війни фактично зупинилося. Суд визнав недійсною умову про 7% штрафу за розірвання договору та дійшов висновку, що покупчиня виконала свої грошові зобов’язання перед забудовником, тому "Київміськбуд" не мав підстав утримувати кошти.
Захопленні землі в Одесі
В Одесі правоохоронці заявили про незаконне будівництво 47 триповерхових таунхаусів на 7538 кв. м комунальної землі біля узбережжя. За даними слідства, збитки міста від самовільного зайняття ділянки та будівництва перевищили 50,6 млн грн.
Забудовник орендував у міста понад 2,3 га для будівництва готельного комплексу, однак згодом, за версією слідства, розширив забудову на сусідню територію. На оприлюднених поліцією фото можна ідентифікувати проєкт Avinion, який реалізовувала компанія "МВДім", пов’язана з одеським забудовником Валентином Могильниковим. Для легалізації об’єктів, за даними правоохоронців, використовували документи на реконструкцію готельного комплексу та фіктивні угоди з майновими правами. Забудовнику повідомили про підозру, досудове розслідування триває.
Гроші на житлові програми
У проєкті держбюджету-2027 на програму "єОселя" заклали 45 млрд грн – на 27,9 млрд грн більше, ніж планувалося на 2026 рік. Загальні видатки на житлову політику мають зрости до 84,9 млрд грн, або на 38,3 млрд грн, тож додаткове фінансування "єОселі" становить близько 73% приросту за цим напрямом.
Водночас від початку роботи програми понад 28 879 родин отримали кредити на загальну суму понад 51,4 млрд грн. Окрім "єОселі", у бюджеті передбачили 24,4 млрд грн на житлові програми ("єВідновлення", компенсації, ваучери та субвенції), 6,9 млрд грн – на компенсації ветеранам з інвалідністю I та II груп, 5,5 млрд грн – на компенсації за знищене житло за програмою HOME та 2,4 млрд грн – на забезпечення житлом військовослужбовців. Показники проєкту бюджету ще можуть змінитися під час його розгляду Верховною Радою.